Avis loi Jeanbrun : faut-il investir avec ce dispositif ?

Notre avis sur la loi Jeanbrun est favorable pour un projet locatif construit dans une logique de long terme. Le dispositif apporte un nouvel avantage à la location nue : la possibilité d’amortir une partie du prix du logement et de réduire ainsi les revenus fonciers imposables. Cette économie fiscale peut améliorer la rentabilité nette, le cash-flow et l’effort d’épargne mensuel de l’investisseur. Son intérêt ne se limite donc pas à payer moins d’impôt. Il peut rendre l’ensemble du projet plus équilibré pendant la durée de détention.

Notre avis sur le dispositif Jeanbrun en bref

Le dispositif Jeanbrun est particulièrement intéressant si vous souhaitez :

• investir dans un logement neuf ou ancien réhabilité éligible ;

• louer le bien vide comme résidence principale ;

• conserver le logement pendant au moins neuf ans ;

• réduire la fiscalité de vos revenus locatifs ;

• vous constituer progressivement un patrimoine ;

• améliorer l’équilibre mensuel de votre investissement.

Sa grande force réside dans son fonctionnement personnalisé. L’avantage dépend du prix du logement, du niveau de loyer, de votre fiscalité, de votre financement et de la catégorie de location choisie. Deux investisseurs achetant le même logement peuvent donc obtenir des résultats différents. C’est pourquoi le dispositif mérite d’être étudié à partir de chiffres réels.

Obtenez un rapport chiffré de votre projet :

Economies d’impôt, comparatifs, cash-flow, effort d’épargne, hypothèses, frais, mensualité du crédit et loyer, rentabilité.

Lancer ma simulation

Résultats immédiats en PDF

Pourquoi la loi Jeanbrun peut être un excellent dispositif

Une fiscalité locative fortement allégée

Le dispositif permet de déduire chaque année un amortissement calculé sur le prix du logement, hors valeur du terrain.

Cette déduction vient réduire le revenu foncier imposable. Selon la situation de l’investisseur, elle peut diminuer fortement, voire neutraliser, la fiscalité appliquée aux loyers pendant plusieurs années.

L’économie réalisée peut comprendre :

• une baisse de l’impôt sur le revenu ;

• une diminution des prélèvements sociaux ;

• une meilleure utilisation des charges déductibles ;

• un effort d’épargne mensuel plus faible.

Une location nue qui retrouve un véritable levier fiscal

La location meublée disposait déjà de l’amortissement avec le LMNP. Le dispositif Jeanbrun introduit désormais une logique comparable pour certains investissements en location nue, avec ses propres conditions. Il devient ainsi possible de privilégier une location longue durée tout en bénéficiant d’un mécanisme fiscal capable d’améliorer la performance nette du projet.

Un dispositif adapté à une stratégie patrimoniale

L’engagement minimal de neuf ans correspond à une logique de constitution de patrimoine. Pendant cette période, les loyers contribuent au remboursement du crédit, tandis que l’amortissement peut réduire la fiscalité générée par ces revenus.

À terme, l’investisseur se constitue progressivement un actif immobilier financé conjointement par son apport, les loyers et l’économie fiscale.

Des logements attractifs sur le marché locatif

Le dispositif concerne notamment les logements neufs et certains logements anciens profondément réhabilités.

Ces biens peuvent offrir :

• une bonne performance énergétique ;

• un confort moderne ;

• moins de travaux immédiats ;

• une meilleure visibilité sur les charges ;

• une attractivité locative durable lorsque l’emplacement est bien choisi.

Exemple de gain avec le dispositif Jeanbrun

Prenons l’exemple d’un appartement neuf acheté 250 000 €. La valeur du terrain, non amortissable, est estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition :

• prix du logement : 250 000 € ;

• valeur du terrain : 50 000 € ;

• base amortissable : 200 000 €.

Pour une location intermédiaire dans le neuf, le taux d’amortissement est fixé à 3,5 %. L’amortissement annuel est donc de : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 € par an.

Ces 7 000 € viennent réduire le revenu foncier imposable, dans le respect du plafond annuel applicable au foyer fiscal.

Si cette déduction efface 7 000 € de revenus fonciers qui auraient été soumis à une tranche marginale d’imposition de 30 %, l’effet fiscal peut atteindre :

• 2 100 € d’impôt sur le revenu ;

• 1 204 € de prélèvements sociaux ;

• soit jusqu’à 3 304 € de fiscalité évitée dans cette configuration.

Cela représente l’équivalent d’environ 275 € par mois pouvant améliorer l’équilibre du projet. Le résultat exact dépend toutefois des loyers, des charges, du crédit, des autres revenus fonciers et du niveau de location choisi. C’est précisément ce que permet de calculer une simulation personnalisée.

À qui le dispositif Jeanbrun convient-il le mieux ?

Le dispositif est particulièrement cohérent pour un investisseur qui recherche un projet immobilier stable et progressif.

Il peut notamment convenir si vous :

• souhaitez louer vide plutôt que meublé ;

• êtes imposé sur vos revenus ou revenus fonciers ;

• privilégiez une conservation longue du logement ;

• achetez dans un secteur où la demande locative est solide ;

• souhaitez encadrer votre effort d’épargne ;

• recherchez un équilibre entre fiscalité, patrimoine et revenus futurs.

Le niveau d’imposition joue un rôle important, mais il ne constitue pas le seul critère. Un investisseur avec une TMI de 30 %, 41 % ou 45 % peut obtenir un avantage fiscal plus visible, tandis qu’un investisseur moins imposé peut tout de même bénéficier d’un meilleur équilibre locatif.

Un cadre conçu pour l’investissement de long terme

En contrepartie de l’amortissement, le propriétaire doit respecter plusieurs conditions prévues dès le départ :

• louer le logement nu comme résidence principale ;

• s’engager pendant au moins neuf ans ;

• respecter les plafonds de loyers ;

• vérifier les ressources du locataire ;

• louer de manière effective et continue ;

• choisir un logement répondant aux critères d’éligibilité.

Ces règles permettent de savoir précisément dans quel cadre le projet sera exploité. Lorsqu’elles correspondent déjà à l’objectif de l’investisseur, elles s’intègrent naturellement dans la stratégie locative. À la revente, les amortissements pratiqués sont également pris en compte dans le calcul de la plus-value. Cette règle renforce l’intérêt d’étudier la durée de détention dans son ensemble plutôt que de regarder uniquement la première année.

Jeanbrun, LMNP ou déficit foncier : lequel choisir ?

Le dispositif Jeanbrun n’a pas vocation à remplacer toutes les autres solutions. Il complète les régimes existants :

• Jeanbrun pour certains projets en location nue de longue durée ;

• LMNP pour la location meublée ;

• déficit foncier pour certains projets anciens avec travaux déductibles ;

• Denormandie pour un logement ancien situé dans une commune éligible ;

• Loc’Avantages pour une location conventionnée à loyer modéré.

Le meilleur choix dépend du bien et de votre objectif. Un projet peut générer une économie d’impôt plus forte avec un dispositif, mais obtenir un meilleur cash-flow ou une meilleure rentabilité avec un autre. La comparaison doit donc porter sur l’ensemble du projet, et pas uniquement sur le montant de l’avantage fiscal.

Notre avis final sur la loi Jeanbrun

La loi Jeanbrun constitue une évolution très favorable pour l’investissement locatif nu. Elle apporte un mécanisme fiscal puissant, une vision patrimoniale de long terme et la possibilité d’améliorer concrètement l’équilibre financier d’un projet. Elle peut être particulièrement performante pour les investisseurs qui souhaitent conserver leur logement, percevoir des loyers durables et réduire la fiscalité associée.

La véritable question n’est donc pas seulement de savoir si le dispositif Jeanbrun est intéressant, mais de mesurer ce qu’il produit avec votre prix d’achat, votre financement, votre loyer et votre fiscalité.

Recevez un rapport complet de votre projet, gratuitement.

Simuler maintenant

6 dispositifs comparés. Résultats immédiats.

Questions fréquentes sur notre avis Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun est-il vraiment intéressant ?

Oui, il peut être particulièrement intéressant pour un investissement en location nue conservé sur le long terme. Son amortissement peut réduire fortement la fiscalité des revenus locatifs et améliorer l’effort d’épargne.

Quels sont les principaux avantages de la loi Jeanbrun ?

Ses principaux avantages sont l’amortissement du logement, la réduction des revenus fonciers imposables, l’amélioration potentielle du cash-flow et la constitution progressive d’un patrimoine immobilier.

Quels sont les inconvénients du dispositif Jeanbrun ?

Les principales contreparties sont l’engagement de location de neuf ans, la location nue, les plafonds de loyers et de ressources ainsi que la prise en compte des amortissements lors de la revente. Ces éléments doivent être intégrés dès la simulation du projet.

Quelle TMI faut-il avoir pour profiter de Jeanbrun ?

Il n’existe pas de TMI minimale. L’effet fiscal devient généralement plus visible lorsque l’investisseur est imposé à 30 %, 41 % ou 45 %, mais la rentabilité dépend également du loyer, du crédit, des charges et du prix d’achat.

Jeanbrun est-il plus intéressant que le LMNP ?

Jeanbrun peut être préférable pour une location nue de longue durée, tandis que le LMNP concerne la location meublée. Seule une comparaison réalisée avec les mêmes hypothèses permet d’identifier le régime le plus performant.

Source officielle : article 47 de la loi de finances pour 2026 sur Légifrance.