Avis loi Jeanbrun : faut-il investir avec ce dispositif ?
- L'équipe de Rédaction LoiBailleurPrive
- il y a 5 jours
- 6 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 2 jours
Le dispositif Jeanbrun est intéressant, mais pas pour tout le monde. C’est un bon dispositif si on parle d’un achat dans le neuf, en immeuble collectif, avec l’idée de louer nu pendant longtemps. Dans ce cas, il permet d'améliorer l’équilibre d’un investissement locatif.
En revanche ce n’est pas un dispositif qui transforme un mauvais achat.
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Pourquoi Jeanbrun peut être un bon dispositif
L'intérêt du statut bailleur privé c’est qu’il redonne un peu d’air à l’investissement locatif classique. Ces dernières années, acheter un logement neuf pour le louer nu est devenu beaucoup plus difficile à rentabiliser. Entre la hausse des prix, le crédit plus dur à absorber et la baisse de l’attractivité fiscale, beaucoup d’investisseurs ont reculé. Ce nouveau statut a été pensé pour accompagner les investisseurs et apporter un cadre qui allège fortement la fiscalité sur les loyers avec comme ligne conductrice la pérennisation. C’est pour ça que nous trouvons ce dispositif sérieux. Il n’a pas été pensé comme un produit d’appel. Il a été pensé pour rendre la location nue à nouveau plus viable.
Est-ce qu'il répond à tous les besoins en matière d'investissement ?
Soyons honnête, le statut bailleur privé a surtout été pensé pour le neuf, cela se remarque d'ailleurs en le comparant au déficit foncier qui gagne très souvent sur les projets avec travaux ou selon les zones le Denormandie qui lui offre une réduction d'impôt directe. Pour le neuf ce dispositif à sa place, il est plus lisible et intéressant. Si vous achetez un appartement neuf dans une zone où la demande locative est importante, avec un projet de location nue longue durée, le dispositif a ses avantages.
Avantage fiscal significatif
Le dispositif Jeanbrun permet de bénéficier d’une économie d’impôt attractive en contrepartie d’un engagement de location, ce qui améliore directement la rentabilité nette de l’investissement.
Revenus locatifs sécurisés
Avec des plafonds de loyers encadrés et une demande forte sur le neuf, le risque de vacance locative est généralement réduit, assurant des flux de revenus plus stables.
Patrimoine valorisé sur le long terme
Un bien neuf, situé dans une zone dynamique, conserve mieux sa valeur et peut générer une plus-value intéressante à la revente.
Charges et gestion allégées
L’absence de travaux importants pendant plusieurs années (garantie décennale, équipements neufs) limite les coûts imprévus et simplifie la gestion.
Attractivité locative accrue
Les locataires sont souvent plus attirés par des logements neufs (meilleure isolation, confort moderne, normes énergétiques), ce qui facilite la mise en location et louer nue réduit fortement le taux de vacance locative.
Ce qu’il faut considérer
Le dispositif Jeanbrun ne rend pas naturellement un projet rentable qui ne l'est pas initialement. Si un logement est mal situé, acheté trop cher ou placé sur un marché locatif peu dynamique, cela risque d'être un investissement fragile. L’avantage fiscal peut aider, mais il ne compense pas un mauvais choix de départ. Aussi ce dispositif nécessite de respecter un cadre précis. Il se tient avec des règles, des plafonds et un engagement de location (9 ans minimum). Il est donc préférable de l’utiliser avec sérieux et de vérifier que le projet correspond aux conditions prévues. Avant tout investissement il est recommandé de comparer les différents régimes et voir ce qui colle à vos attentes et objectifs.
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Que gagne t'on avec le dispositif Jeanbrun ?
Nous allons prendre le cas d'un logement neuf acheté 250 000 €. Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, la valeur du terrain est estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition, soit 50 000 €. La base amortissable est donc de 200 000 €. En location intermédiaire, le taux d’amortissement Jeanbrun dans le neuf est de 3,5 % par an.
L’amortissement annuel est donc de : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 € par an.
Au marché libre, le logement se louerait 900 € par mois, soit 10 800 € par an. Mais avec le statut de bailleur privé à loyer plafonné, on retient 750 € par mois, soit 9 000 € par an. Vous renoncez donc à 1 800 € de loyer brut par an.
Ajoutons maintenant les autres charges réelles, que l’on peut estimer à 3 000 € par an.
Sous le dispositif Jeanbrun, votre résultat foncier devient : 9 000 € de loyers – 7 000 € d’amortissement – 3 000 € de charges = – 1 000 € de résultat fiscal.
Fiscalement, vous créez donc un déficit de 1 000 €. En reprenant la règle générale du déficit foncier, la part imputable sur le revenu global est en principe plafonnée à 10 700 € par an.
Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 %, ce déficit de 1 000 € vous procure 300 € d’impôt sur le revenu en moins par an. Mais le gain annuel ne se limite pas à ces 300 € (ce montant peut monter à 450 € si vous êtes imposé à 45% en plus de ne payer aucun impôt sur les loyers).
Comparons maintenant avec une location au marché libre, sans amortissement. Si vous louiez ce même bien 900 € par mois sans Jeanbrun, le résultat fiscal serait de : 10 800 € – 3 000 € = 7 800 € imposables.
La fiscalité correspondante serait alors de : 7 800 € × 47,2 % = 3 681,60 €.
Avec Jeanbrun, vous passez de cette charge fiscale de 3 681,60 € à un avantage fiscal de 300 €.
L’écart fiscal total entre les deux situations est donc de : 3 681,60 € + 300 € = 3 981,60 €.
Vous perdez 1 800 € de loyer brut, mais vous améliorez votre situation fiscale de 3 981,60 €.
Dans cet exemple l’écart net annuel ressort donc à : + 2 181,60 € en faveur du Jeanbrun
Quels sont les inconvénients de ce dispositif ?
Pour aller droit au but vous perdez d’abord "de la liberté" : il faut louer nu, en résidence principale, sous plafonds de loyer et de ressources, pendant au moins 9 ans, et pas à un membre de votre foyer fiscal ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré.
Vous perdez aussi de la souplesse fiscale à la revente : à la sortie, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré du montant des amortissements déjà déduits. L’amortissement vous fait gagner de l’impôt pendant la détention, mais il peut augmenter la plus-value taxable à la revente.
Pour clore l'exemple : si vous gardez ce bien 9 ans, vous aurez déduit 7 000 € × 9 = 63 000 € d’amortissements. Si vous revendez ensuite au même prix de 250 000 €, ces 63 000 € viennent mécaniquement augmenter la plus-value fiscale. Avec les abattements de durée de détention applicables au bout de 9 ans, cela peut représenter environ 19 200 € d’impôt et de prélèvements sociaux supplémentaires à la sortie. À l’inverse, plus vous conservez longtemps, plus les abattements de durée de détention réduisent cet effet ; l’impôt sur le revenu disparaît après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans.
Est-ce qu'en revendant après 9 ans on est perdant ?
Dans notre exemple pendant 9 ans, vous ne payez aucun impôt sur vos loyers, puisque l’amortissement et les charges effacent totalement le revenu foncier taxable et créent même un déficit ; au total, vous cumulez 28 188 € de gain fiscal.
Et en intégrant le surcoût fiscal de 19 218 € à la revente au bout de 9 ans, vous restez gagnant : le solde fiscal demeure positif d’environ 8 970 €.
Si vous voulez vous séparer du bien après cette durée initiale obligatoire vous avez logé votre impôt pendant la détention, vous vous êtes constitué un patrimoine, et si le bien a pris de la valeur, cette hausse s’ajoute encore à votre gain patrimonial.
Notre avis pour la loi Jeanbrun
Notre avis du dispositif Jeanbrun est favorable : c’est un bon dispositif, mais seulement lorsqu’il est utilisé dans le bon contexte. Pour un investissement dans le neuf, en immeuble collectif, avec une logique de location nue sur le long terme, il a du sens. Il permet de redonner de l’intérêt à un modèle locatif classique qui s’était fortement dégradé ces dernières années, notamment à cause de la fiscalité, du niveau des prix et des conditions de financement. Dans ce cadre il améliore l’équilibre global du projet, réduit fortement l’imposition sur les loyers, sécurise davantage la détention et permet de mieux tenir un investissement dans le temps. Et contrairement à ce que certains pourraient penser, même avec une revente au bout de 9 ans, l’avantage fiscal accumulé peut rester supérieur au coût fiscal de sortie.
En revanche, il faut rester lucide ce statut ne transforme pas un mauvais achat en bon investissement. Un logement mal situé, payé trop cher ou acheté sur un marché peu porteur restera un projet fragile, avec ou sans avantage fiscal. Le dispositif vient renforcer un investissement cohérent, il ne remplace jamais les fondamentaux. C’est pour cela que notre avis est favorable au dispositif Jeanbrun dans le neuf, mais beaucoup plus nuancé dans l’ancien. Bien utilisé, il peut être pertinent, efficace et patrimonialement intéressant. Mal utilisé, il risque surtout de donner une illusion de rentabilité. Comme souvent en immobilier, ce n’est pas le dispositif qui fait la qualité de l’investissement, c’est d’abord le projet.
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