Exemple Jeanbrun à Nantes sur un appartement neuf à 150 000 €
- L'équipe de Rédaction LoiBailleurPrive
- 25 févr.
- 5 min de lecture
Dernière mise à jour : 26 avr.
Avec cet exemple l’idée est de passer d’une promesse fiscale théorique à un projet que l’on peut vraiment se représenter. Sur un appartement neuf à 150 000 €, l’intérêt est de voir comment le dispositif Jeanbrun peut s’intégrer dans une opération équilibrée, avec un loyer cohérent, un financement lisible et un effort mensuel qui reste maîtrisable. Ce cas permet de se projeter plus facilement : est-ce que le montage tient la route, est-ce qu’il reste attractif dans une ville comme Nantes, et est-ce qu’il peut offrir un vrai bon compromis entre fiscalité, trésorerie et logique patrimoniale ?
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Résumé
Projet : neuf à 150 000 € à Nantes, apport 15 000 €, crédit 25 ans à 3,40 %, loyer de marché estimé à 490 €/mois / loyer retenu en projection : 417 €/mois (niveau intermédiaire).
Résultat en statut bailleur privé : allègement fiscal estimé à 1 982 €/an, effort net 209 €/mois (loyer maîtrisé intermédiaire).
Résultat en régime réel : allègement fiscal estimé à 1 923 €/an, effort net 159 €/mois (loyer marché).
Résultat en LMNP réel : allègement fiscal estimé à 1 388 €/an, effort net 203 €/mois.
Profil de l'investisseur et paramètres du projet
Critère | Valeur (dossier simulé) |
Ville | Nantes (44000) |
Type de bien | Neuf (VEFA) |
Prix d'achat | 150 000 € |
Surface estimée | ~28 m² |
Apport | 15 000 € |
Âge | 33 ans |
Statut marital | Célibataire |
TMI retenue par la simulation | 30 % (hypothèse) |
Impôt payé l'an dernier | Tranche 2 500 à 5 000 € |
Financement retenu dans la simulation
Poste | Montant |
Prix du bien | 150 000 € |
Frais d'acquisition estimés | 3 750 € |
Coût total (prix + frais) | 153 750 € |
Apport | 15 000 € |
Montant emprunté | 138 750 € |
Durée | 25 ans |
Taux nominal (hypothèse) | 3,40 % |
Mensualité (hors assurance) | 687 € |
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Loyer, charges, vacance : les hypothèses qui pilotent tout
La simulation distingue deux niveaux de loyer : le loyer de marché estimé à 490 €/mois (utilisé pour le régime réel et le LMNP) et le loyer maîtrisé retenu à 417 €/mois pour le statut bailleur privé (niveau intermédiaire, soit environ -15 % vs marché en ordre de grandeur). Les charges et vacance sont estimées de façon prudente à environ 25 % du loyer, soit 104 €/mois sur la base de l'option principale.
Dans cette simulation, ce sont surtout le niveau de loyer retenu, la vacance et le coût du financement qui font varier le cash-flow.
Cash-flow mensuel : lecture simple (option principale — statut bailleur privé)
Flux | Montant / mois |
+ Loyer encaissé (est.) | + 417 € |
- Charges & vacance (est.) | - 104 € |
- Mensualité de crédit (est.) | - 687 € |
= Flux hors fiscalité | - 374 € |
+ Avantage fiscal (annualisé /12) | + 165 € |
= Effort d'épargne net | 209 € |
Sans l’effet fiscal projeté, le projet présente un besoin de trésorerie d’environ 374 €/mois. Après prise en compte de l’allègement fiscal estimé via l’amortissement, l’effort ressort à 209 €/mois dans cette projection. Ce n’est pas le cash-flow le plus favorable des trois options étudiées, mais c’est ici l’allègement fiscal estimé le plus élevé ; sur 9 ans, cela représente un cumul projeté de 17 838 €, sous hypothèse de paramètres constants.
Comparatif des 3 options étudiées
Option | Allègement fiscal annuel | Effort / mois | Rendement brut | Complexité |
Statut bailleur privé | 1 982 € | 209 € | 3,3 % | Élevée |
Régime réel | 1 923 € | 159 € | 3,8 % | Moyenne |
LMNP | 1 388 € | 203 € | 3,8 % | Moyenne |
Sur ce dossier à 150 000 €, le régime réel sort n°1 en trésorerie : le loyer marché (490 €/mois) est plus élevé, les charges déductibles sont importantes (intérêts année 1 : ~4 662 €), et l'effort mensuel est de seulement 159 €. Le statut bailleur privé affiche un allègement fiscal estimé légèrement supérieur (+59 €/an dans cette projection), mais au prix d’un loyer abaissé à 417 €/mois, ce qui augmente l’effort mensuel de 50 €.
Focus : exemple statut bailleur privé : les chiffres
La simulation présente 3 niveaux de loyers (intermédiaire, social, très social). Plus le loyer est réduit, plus l'amortissement est favorable… mais plus le cash-flow se tend.
Paramètres retenus (neuf, Nantes, 150 000 €)
Paramètre | Valeur |
Base amortissable retenue dans la simulation | 80 % × 150 000 € = 120 000 € |
Taux d'amortissement (niveau intermédiaire) | 3,5 % / an |
Plafond annuel de déduction | 10 000 € |
Engagement de location minimal | 9 ans |
Localisation | Pas de zonage (Franc) |
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Les 3 scénarios de loyers
Niveau | Loyer mensuel retenu | Taux / plafond amortissement | Éco d'impôt/an (est.) |
Intermédiaire | 417 € | 3,5 % / plaf. 8 000 € | 1 982 € |
Social | 343 € | 4,5 % / plaf. 10 000 € | 2 549 € |
Très social | 270 € | 5,5 % / plaf. 12 000 € | 3 115 € |
Projection multi-années
Horizon | Avantage fiscal cumulé | Effort d'épargne cumulé |
3 ans | 5 946 € | 7 524 € |
6 ans | 11 892 € | 15 048 € |
9 ans | 17 838 € | 22 572 € |
Ce que cela signifie : sur 9 ans, cette projection aboutit à un allègement fiscal cumulé estimé de 17 838 € pour un effort d’épargne cumulé de 22 572 €, sous hypothèse de paramètres constants.
Sensibilité : quand les hypothèses bougent, le résultat aussi
Sensibilité au loyer (projection — option bailleur privé)
Scénario | Effort d'épargne / mois | Rendement |
Loyer -10 % (375 €) | 241 € | 2,9 % |
Loyer base (417 €) | 209 € | 3,3 % |
Loyer +10 % (459 €) | 178 € | 3,6 % |
Sensibilité au taux nominal (projection)
Scénario | Effort d'épargne / mois | Rendement |
3,40 % (base) | 209 € | 3,3 % |
Taux +0,5 pt (3,90 %) | 247 € | 3,3 % |
Taux +1 pt (4,40 %) | 285 € | 3,3 % |
Sensibilité à la vacance (projection)
Scénario | Effort d'épargne / mois | Rendement |
Base (charges prudentes) | 209 € | 3,3 % |
Vacance 1 mois/an | 235 € | 3,0 % |
Vacance 2 mois/an | 261 € | 2,7 % |
Conclusion
Si votre priorité est la trésorerie, la simulation met le régime réel (location nue) devant : loyer marché + déductibilité des intérêts et charges réelles : effort de 159 €/mois seulement. Si votre priorité est l’allègement fiscal via l’amortissement, et que vous acceptez la contrainte d’un loyer plafonné le statut bailleur privé peut devenir compétitif. Le bon choix n'est pas loi Jeanbrun vs régime réel C'est l'arbitrage fiscal vs trésorerie, sur votre projet, avec vos hypothèses réelles (loyer effectif, charges, taux négocié, vacance estimée, TMI exacte).
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FAQ
Le dispositif Jeanbrun est-il meilleur que le régime réel à Nantes ?
Pas toujours. Sur ce dossier le régime réel ressort plus confortable en effort mensuel (159 € vs 209 €). le dispositif Jeanbrun affiche un gain fiscal légèrement supérieur (+59 €/an), mais impose un loyer abaissé à 417 €/mois.
Pourquoi le LMNP ressort-il moins favorable sur ce dossier que sur d'autres villes ?
Sur un bien à 150 000 € à Nantes, les loyers meublés plafonnent rapidement et l'amortissement comptable LMNP est moins puissant (base 90 % × 150 000 € à 3 %/an).
Nantes est-elle une bonne ville pour le statut bailleur privé ?
Nantes est classée en zone A, ce qui signifie une demande locative forte et une vacance structurellement basse, deux facteurs qui sécurisent.
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