Loi Jeanbrun exemple chiffré : combien peut-on économiser ?
- L'équipe de Rédaction LoiBailleurPrive
- 29 juin
- 4 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 9 heures
Le dispositif Jeanbrun permet à certains investisseurs de déduire chaque année une partie du prix du logement de leurs revenus fonciers.
L’idée est simple : au lieu d’avoir une réduction d’impôt fixe comme avec l’ancien Pinel, le bailleur privé peut créer une déduction grâce à l’amortissement du bien. Mais pour comprendre l’intérêt réel du dispositif, le plus parlant reste un exemple chiffré.
Prenons un cas volontairement simple : un appartement acheté 250 000 €, loué nu, avec un niveau de loyer intermédiaire.
Hypothèse de départ
Dans cet exemple, l’investisseur achète un appartement neuf à 250 000 €.
Le logement est destiné à la location nue, en résidence principale du locataire. Le bailleur respecte les conditions du dispositif Jeanbrun, notamment l’engagement de location, le plafond de loyer et les ressources du locataire.
Pour simplifier, on retient les hypothèses suivantes :
Élément | Hypothèse |
Prix du logement | 250 000 € |
Type de location | Location nue |
Niveau de loyer | Intermédiaire |
Taux Jeanbrun retenu | 3,5 % |
Tranche d’imposition de l’investisseur | 30 % |
Objectif | Estimer l’effet fiscal annuel |
Cet exemple permet de comprendre le mécanisme. Le résultat réel dépend ensuite de la ville, du loyer, du crédit, des charges et de la situation fiscale de l’investisseur.
Étape 1 : calculer la base amortissable
Avec la loi Jeanbrun, l’amortissement ne se calcule pas sur la totalité du prix du logement.
La valeur du foncier est exclue. Elle est estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais.
Dans notre exemple :
Prix du bien : 250 000 €
Part du foncier estimée : 20 %, soit 50 000 €
Base amortissable : 200 000 €
L’investisseur ne va donc pas amortir 250 000 €, mais environ 200 000 €.
Étape 2 : appliquer le taux d’amortissement Jeanbrun
Dans le neuf, en location intermédiaire, le taux d’amortissement est de 3,5 % par an.
Le calcul est donc le suivant : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €
Dans cet exemple, l’investisseur peut donc déduire 7 000 € par an de ses revenus fonciers, sous réserve de respecter les conditions du dispositif. Ce montant n’est pas une réduction d’impôt directe. C’est une déduction fiscale qui vient réduire le revenu imposable.
La différence est importante. Avec une réduction d’impôt, le montant vient directement diminuer l’impôt à payer. Avec Jeanbrun, l’amortissement réduit d’abord la base imposable. L’économie dépend donc du niveau d’imposition de l’investisseur.
Étape 3 : estimer l’économie d’impôt
Si l’investisseur est imposé dans une tranche marginale à 30 %, l’effet fiscal estimé peut être calculé ainsi :
7 000 € × 30 % = 2 100 €
Dans cet exemple, l’amortissement Jeanbrun peut représenter environ 2 100 € d’économie d’impôt sur le revenu par an.
Ce chiffre donne un ordre de grandeur. Il ne tient pas encore compte de tous les paramètres du projet : charges, intérêts d’emprunt, taxe foncière, loyer réel, vacance locative ou autres revenus fonciers.
Résumé de l’exemple
Élément | Montant |
Prix du bien | 250 000 € |
Foncier estimé | 50 000 € |
Base amortissable | 200 000 € |
Taux d’amortissement | 3,5 % |
Amortissement annuel | 7 000 € |
Tranche d’imposition retenue | 30 % |
Économie d’impôt estimée | 2 100 €/an |
Sur 9 ans, l’effet fiscal peut donc devenir significatif, à condition que le projet respecte bien le cadre du dispositif.
Mais ce tableau ne suffit pas pour décider d’investir.
Calculez votre amortissement et votre économie d’impôt avec votre prix d’achat et votre tranche d’imposition.
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Ce que cet exemple ne montre pas encore
Cet exemple permet de comprendre le principe, mais il ne remplace pas un calcul basé sur votre situation.
Le résultat peut changer fortement selon :
le prix d’achat ;
la ville ;
la surface du logement ;
le loyer plafonné ;
le montant du crédit ;
l’apport ;
la taxe foncière ;
les charges ;
les travaux éventuels ;
la tranche d’imposition ;
le niveau choisi : intermédiaire, social ou très social.
Deux investisseurs peuvent acheter un bien au même prix et obtenir un résultat très différent.
Un investisseur fortement imposé peut avoir un intérêt fiscal plus marqué. Un autre, moins imposé, peut trouver le dispositif moins intéressant si le loyer plafonné réduit trop la rentabilité. C’est pour cela que Jeanbrun doit toujours être regardé avec les chiffres complets du projet.
Exemple avec un taux social ou très social
Le taux de 3,5 % correspond au cas d’un logement neuf loué en niveau intermédiaire. Si le logement est loué en social ou très social, le taux peut être majoré. L’avantage fiscal peut donc être plus élevé. En contrepartie, le loyer est généralement plus encadré. Le meilleur choix n’est donc pas forcément celui qui donne le taux le plus élevé. Il faut comparer le gain fiscal avec le loyer réellement encaissé. C’est l’équilibre entre fiscalité, loyer et financement qui permet de savoir si le projet est intéressant.
Jeanbrun est-il intéressant dans cet exemple ?
Dans notre exemple, le dispositif permet d’obtenir 7 000 € d’amortissement annuel, soit environ 2 100 € d’économie d’impôt estimée pour un investisseur imposé à 30 %. C’est intéressant si le logement est bien acheté, bien situé, louable facilement et si le loyer plafonné reste cohérent avec le marché local.
En revanche, Jeanbrun ne transforme pas un mauvais achat en bon investissement.
Si le prix est trop élevé, si le loyer est trop faible ou si les charges sont mal anticipées, l’amortissement ne suffira pas toujours à compenser.
Le bon réflexe consiste donc à regarder le projet dans son ensemble.
Avant d’acheter, vérifiez votre propre cas
Cet exemple donne une base claire pour comprendre le fonctionnement de la loi Jeanbrun. Mais votre résultat peut être supérieur ou inférieur selon votre situation.
Avant de signer, il faut vérifier :
l’économie d’impôt réelle ;
le loyer maximum autorisé ;
le cash-flow mensuel ;
l’effort d’épargne ;
la rentabilité nette ;
l’impact du crédit ;
le régime fiscal le plus adapté.
Un même dispositif peut être très pertinent pour un investisseur et beaucoup moins intéressant pour un autre.
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