Loi Jeanbrun exemple chiffré : combien peut-on économiser ?

Dans notre exemple, la loi Jeanbrun améliore le budget de l’investisseur d’environ 1 315 € sur une année, par rapport au même projet en location nue au régime réel sans amortissement. L’effort d’épargne passe d’environ 156 € à 46 € par mois après fiscalité, avec 15 000 € d’apport.

Ces chiffres reposent sur un appartement neuf acheté 120 000 €, un loyer de 590 € et des hypothèses précises de financement et d’imposition. Ils illustrent un scénario pédagogique, sans référence à un bien commercialisé ni à une offre bancaire.

L’intérêt de cet exemple est de suivre le chemin entre l’achat, les loyers et votre budget personnel. Vous pourrez ensuite rapprocher ces résultats du prix, de l’apport et du financement que vous envisagez.

Simulateur IA Interactif

Intègre 6 dispositifs en 2026

Un appartement à 120 000 € et un apport de 15 000 €

Nous retenons un logement neuf éligible au dispositif Jeanbrun, proposé en location nue au niveau intermédiaire. Le loyer hypothétique de 590 € par mois hors charges est supposé compatible avec le marché local et le plafond applicable.

Aux 120 000 € d’achat s’ajoutent 3 600 € de frais d’acquisition et 1 800 € de frais de financement et de garantie. Le budget total atteint 125 400 €. Avec 15 000 € d’apport, le montant emprunté est donc de 110 400 €.

Les paramètres de l’exemple	Hypothèse retenue
Prix du logement	120 000 €
Budget total, frais compris	125 400 €
Apport personnel	15 000 €
Crédit immobilier	110 400 €
Durée du crédit	25 ans
Taux nominal fixe	3,50 %
Assurance annuelle sur le capital initial	0,25 %
Mensualité, assurance comprise	Environ 576 €
Loyer mensuel hors charges	590 €
Dépenses moyennes du propriétaire	100 €/mois
Tranche marginale d’imposition	30 %

Les dépenses annuelles de 1 200 € comprennent ici 600 € de taxe foncière restant à charge, 360 € de copropriété non récupérable, 120 € d’assurance propriétaire et 120 € d’entretien effectivement payé. La gestion est assurée directement par le propriétaire.

Le calcul porte sur une année complète : douze loyers encaissés, douze premières échéances de crédit et une annuité entière d’amortissement. Il exclut les impayés, les dépenses exceptionnelles, les intérêts intercalaires et l’éventuelle déduction ponctuelle des frais de financement.

Le foyer est supposé résident fiscal français, sans autres revenus fonciers ni déficits antérieurs, avec suffisamment de revenus imposés à 30 % pour utiliser les déductions à ce taux.

Comment Jeanbrun réduit la fiscalité de cet investissement

L’amortissement permet de déduire une partie de la valeur du logement des revenus fonciers imposables.

Pour notre appartement neuf, la part du terrain est exclue forfaitairement à hauteur de 20 %. La base amortissable représente donc : 120 000 € × 80 % = 96 000 €.

Au taux de 3,5 % applicable à la location intermédiaire dans le neuf, l’amortissement atteint : 96 000 € × 3,5 % = 3 360 € pour une année complète.

Le plafond de déduction du foyer est supposé disponible. Notre article sur les taux d’amortissement Jeanbrun présente les différents niveaux et leurs conditions.

Ce que cela donne sur les revenus imposables

Le logement rapporte 7 080 € de loyers sur l’année. Après les 1 200 € de dépenses, environ 3 819 € d’intérêts d’emprunt et 276 € d’assurance emprunteur, le résultat foncier avant amortissement s’établit à environ 1 785 €.

L’amortissement de 3 360 € transforme ce résultat en un déficit d’environ 1 575 €.

Dans les hypothèses retenues, ce déficit est intégralement imputable sur le revenu global : les loyers couvrent les intérêts et l’assurance du crédit, le plafond d’imputation est disponible et les conditions de maintien en location sont respectées.

Avec une imposition à 30 % sur toute la déduction, sans changement de tranche ni effet de décote, cela représente environ 473 € d’impôt sur le revenu en moins.

Pourquoi le gain fiscal total atteint environ 1 315 €

Les 473 € correspondent à la baisse d’impôt obtenue sur les autres revenus du foyer grâce au déficit. Pour mesurer l’effet complet de Jeanbrun, il faut également compter la fiscalité évitée sur les loyers. Sans amortissement, les 1 785 € de résultat foncier positif auraient supporté environ :

• 535 € d’impôt sur le revenu, avec une tranche à 30 % ;

• 307 € de prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.

Avec Jeanbrun, cette fiscalité disparaît dans notre scénario et le déficit procure les 473 € de baisse d’impôt calculés précédemment.

L’amélioration totale atteint donc environ 1 315 € sur l’année.

Cette comparaison conserve exactement le même loyer, les mêmes dépenses et le même financement pour isoler l’effet de l’amortissement. Elle exclut l’effet différé de la CSG déductible. Un loyer différent en location nue classique modifierait le résultat.

De 156 € à 46 € par mois : le résultat dans votre budget

Avant fiscalité, le calcul mensuel est simple : Environ 576 € de crédit et d’assurance + 100 € de dépenses − 590 € de loyer = 86 € à financer.

La fiscalité intervient ensuite :

Pour le même logement et le même financement	Sans amortissement, au régime réel	Avec Jeanbrun
Effort mensuel avant fiscalité	86 €	86 €
Effet fiscal annuel	Environ 842 € à payer	Environ 473 € d’impôt en moins
Effort mensuel moyen après fiscalité	156 €	46 €

Montants arrondis après calcul. L’effet fiscal est réparti sur douze mois pour faciliter la comparaison.

L’écart représente environ 110 € par mois en moyenne pour l’année étudiée.

Les 46 € ne correspondent pas à une mensualité bancaire : le crédit reste d’environ 576 €, compensé en partie par les loyers. L’économie fiscale intervient selon le calendrier du prélèvement à la source et de la régularisation de l’impôt.

Les 473 € sont déjà compris dans les 1 315 € d’amélioration totale. Ces deux montants décrivent des parties différentes du même calcul.

Et si vous souhaitez investir sans apport ?

Sur le même achat, un financement couvrant l’intégralité du budget de 125 400 € donnerait une mensualité d’environ 654 € assurance comprise, avec les mêmes hypothèses de taux et de durée.

L’effort mensuel atteindrait alors environ 164 € avant fiscalité, puis 111 € après effet fiscal moyen pour l’année étudiée.

Cette configuration permet de conserver les 15 000 € d’épargne au départ, avec une contribution mensuelle et un coût total du crédit plus élevés. Le financement de l’achat et des frais reste soumis à l’accord de la banque ; une réserve d’épargne demeure utile pour les dépenses du logement.

Notre avis sur la loi Jeanbrun examine ces arbitrages entre apport, budget mensuel et constitution de patrimoine.

Après neuf ans, comment le projet aurait-il évolué ?

Reprenons le scénario avec 15 000 € d’apport.

En conservant les mêmes loyers, dépenses, règles fiscales et niveau d’imposition, l’effort mensuel moyen passerait d’environ 46 € la première année à 69 € en neuvième année.

Cette évolution vient de la composition du crédit : les intérêts diminuent progressivement, tandis que la part de capital remboursé augmente. La déduction des intérêts devient donc moins importante.

Après neuf ans, la dette serait passée de 110 400 € à environ 81 165 €. Le propriétaire aurait ainsi remboursé près de 29 235 € de capital.

Ce montant représente une diminution de la dette. Pour apprécier le résultat patrimonial, entrent aussi en compte l’apport initial, les efforts d’épargne, la valeur du logement et les frais.

À la vente, les amortissements Jeanbrun déduits interviennent dans le calcul de la plus-value imposable. La date de sortie dépend également des engagements de location : l’imputation d’un déficit sur le revenu global implique, en principe, de poursuivre la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation. L’horizon peut donc dépasser neuf ans.

Ce qui pourrait changer avec votre projet

Un prix d’achat différent modifie le crédit. Le loyer dépend du logement et de sa commune. Les charges de copropriété, la taxe foncière et le choix de déléguer ou non la gestion influencent également l’effort personnel.

La fiscalité apporte une autre variation. Pour le scénario avec 15 000 € d’apport, une tranche constante à 11 % porterait l’effort moyen à environ 71 € par mois, contre 32 € à 41 %, à condition de pouvoir utiliser intégralement la déduction dans chaque tranche.

Une période sans locataire modifie aussi le budget : un mois de vacance retire ici 590 € de recettes avant son effet fiscal.

Ces différences expliquent l’utilité d’une projection personnelle. Le résultat dépend de la combinaison de vos paramètres, même lorsque le taux d’amortissement reste identique.

Les critères liés au logement, au locataire et à la durée de location sont détaillés dans notre guide des conditions Jeanbrun.

Passer de cet exemple aux chiffres de votre investissement

Cet exemple montre comment les loyers, le financement et l’amortissement peuvent se combiner pour réduire la contribution personnelle nécessaire à un achat locatif.

Vous pouvez commencer avec un budget d’acquisition, l’apport que vous souhaitez mobiliser et une estimation du loyer. Le logement retenu permettra ensuite d’affiner ces hypothèses.

Notre simulateur d’investissement locatif rapproche ces éléments de votre situation fiscale pour comparer les dispositifs proposés, les économies d’impôt estimées, l’effort d’épargne ou le cash-flow, la rentabilité annuelle et une projection sur neuf ans.

Vous disposez ainsi de premiers chiffres pour préciser votre recherche et voir quelle place ce projet pourrait prendre dans votre budget et votre patrimoine.

Questions fréquentes sur cet exemple chiffré Jeanbrun

Combien peut-on économiser avec la loi Jeanbrun dans cet exemple ?

Avec 15 000 € d’apport, l’amélioration fiscale atteint environ 1 315 € sur la première année étudiée, par rapport au même investissement au régime réel sans amortissement. Elle comprend la fiscalité évitée sur le résultat locatif et la baisse d’impôt liée au déficit.

Les 3 360 € d’amortissement correspondent-ils à une économie d’impôt ?

Ils correspondent à une déduction des revenus fonciers imposables. L’économie obtenue dépend de votre imposition, des charges et de la manière dont la déduction s’applique. Dans notre scénario, elle améliore le budget d’environ 1 315 € sur l’année.

L’effort d’épargne de 46 € reste-t-il identique pendant neuf ans ?

Non. Il évolue notamment avec les intérêts du crédit, les loyers, les dépenses et la fiscalité. Dans notre projection à hypothèses constantes, il atteint environ 69 € par mois en neuvième année.

Le même projet peut-il être financé sans apport ?

Dans notre variante théorique, le financement intégral conduit à un effort moyen d’environ 111 € par mois après fiscalité pour l’année étudiée. La banque doit accepter de financer l’achat et les frais. Ce résultat dépend des hypothèses précises de l’exemple.

Références : Service Public, dispositif Relance logement–Jeanbrun ; CGI, articles 31 et 150 VB ; DGFiP, revenus fonciers et déficit foncier et prélèvements sociaux sur les revenus locatifs.