Dispositif Jeanbrun 2026 : 15 questions-réponses pour investir

Le dispositif Jeanbrun permet de déduire un amortissement de vos revenus fonciers lorsque vous achetez un logement éligible pour le louer nu pendant au moins neuf ans. Aussi appelé « loi Jeanbrun », « Relance logement » ou « statut du bailleur privé », il concerne le neuf et certains logements anciens rénovés, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Pour un appartement neuf acheté 250 000 € hors frais, l’amortissement intermédiaire atteint 7 000 € sur une année entière. L’économie d’impôt dépend ensuite de l’utilisation de cette déduction : loyers imposables, déficit imputable sur le revenu global ou déficit reporté sur les années suivantes. Le budget mensuel dépend aussi du loyer, de l’apport et du crédit.

Ces quinze questions-réponses relient les conditions de la loi Jeanbrun à leurs conséquences pour votre investissement. Les règles présentées sont vérifiées au 6 septembre 2026 ; les calculs sont pédagogiques et leurs hypothèses sont précisées.

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Comprendre la loi Jeanbrun et les logements concernés

1. Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun et que change-t-il après le Pinel ?

Le dispositif Jeanbrun est un régime fiscal d’investissement locatif qui permet d’amortir une partie du prix d’un logement loué vide. Cette déduction s’ajoute aux charges admises pour calculer le résultat foncier imposable.

Le Pinel accordait une réduction directement calculée sur l’impôt. Avec Jeanbrun, l’amortissement diminue d’abord un revenu imposable : son effet dépend de la fiscalité du propriétaire et du résultat de ses locations. Deux foyers qui achètent le même appartement peuvent donc obtenir des économies différentes.

La mesure s’inscrit dans la relance de l’offre de logements locatifs, après la fermeture du Pinel aux nouveaux investissements à compter de 2025. Elle ouvre une possibilité supplémentaire pour la location nue, sans transformer automatiquement tous les propriétaires en bénéficiaires du dispositif. Source : ANIL, analyse de la loi de finances pour 2026. Notre guide général du dispositif Jeanbrun présente son fonctionnement sur l’ensemble de la détention.

Les revenus concernés relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Les non-résidents peuvent également accéder au dispositif lorsque leurs revenus fonciers sont imposables en France, avec une fiscalité à examiner selon leur situation. Source : Service Public.

2. À quelles dates peut-on investir en loi Jeanbrun ?

La période prévue pour les acquisitions éligibles va du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. La date de signature de l’acte authentique est déterminante pour un achat, y compris en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Pour les logements que le contribuable fait construire, le texte retient le dépôt de la demande de permis de construire pendant cette période.

La date d’achat, le début de l’amortissement et la première location remplissent des fonctions différentes. L’amortissement commence au premier jour du mois d’achèvement du logement ou des travaux, ou de l’acquisition si elle est postérieure. Par exemple, une annuité de 7 000 € dont le point de départ tombe au 1er octobre représente 1 750 € pour cette première année civile, soit trois mois sur douze. Source : article 31 du CGI, dispositions Jeanbrun.

Les assouplissements annoncés dans le projet de loi de relance du logement restent distincts des règles en vigueur retenues ici. La fiche officielle signale encore ce projet comme en discussion ; ses dispositions proposées ne sont pas intégrées aux calculs de cet article. Source : Service Public, état du dispositif.

3. Quels logements sont éligibles dans le neuf et l’ancien ?

Le dispositif vise les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif. Les maisons individuelles sont exclues du cadre actuel. L’accès couvre le territoire français, tandis que les références de loyer et de ressources varient selon la localisation.

Dans le neuf, les acquisitions de logements neufs et en VEFA sont concernées, ainsi que les logements que le contribuable fait construire dans le cadre prévu.

Dans l’ancien, deux catégories de travaux sont notamment visées :

• les travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal ;

• les travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec respect des critères de réhabilitation lourde, dont l’atteinte d’un DPE A ou B en métropole.

Le seuil de 30 % porte sur le prix d’acquisition dans cette seconde voie. Il s’accompagne de conditions techniques : un budget de travaux et une amélioration du diagnostic de performance énergétique (DPE) décrivent deux aspects du dossier. Des critères spécifiques existent dans les départements et régions d’outre-mer (DROM). Source : ADIL de Loire-Atlantique.

Le choix entre neuf et ancien se précise avec le prix complet, les frais, le calendrier des travaux, les loyers accessibles et la copropriété. Un taux d’amortissement supérieur dans le neuf ne permet pas, à lui seul, de classer deux opérations. Le guide sur Jeanbrun dans l’ancien détaille les travaux et leur traitement.

4. Peut-on bénéficier de Jeanbrun pour un logement déjà possédé ?

Un logement acheté avant le 21 février 2026 n’entre pas dans le dispositif par la seule réalisation de travaux ou la signature d’un nouveau bail. Le régime repose sur une acquisition pendant la période prévue, avec les conditions propres au logement et à la location.

Pour un achat réalisé dans cette période, l’éligibilité dépend également de sa nature, de son calendrier et de l’option fiscale. Transformer une location meublée existante en location nue ne crée pas un droit automatique à Jeanbrun : les conditions d’acquisition et de première application restent déterminantes. Source : article 31 du CGI.

Un propriétaire qui détient déjà plusieurs appartements peut en revanche acquérir un nouveau logement éligible. Le résultat foncier de ce nouvel investissement pourra alors intervenir dans le calcul global de ses revenus fonciers, comme expliqué à la question 10.

Les loyers, la durée de location et l’amortissement

5. Quelle durée de location et quels locataires sont prévus ?

Le propriétaire prend un engagement de location nue, effective et continue pendant au moins neuf ans, à usage de résidence principale. La mise en location intervient dans les douze mois de l’achèvement du logement ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le locataire respecte un plafond de ressources apprécié à la conclusion du bail. Pour un bail intermédiaire signé en 2026, la référence habituelle est le revenu fiscal de référence de 2024, avec des plafonds adaptés à la composition du foyer et à la zone. Le social et le très social renvoient à leurs références spécifiques. Source : Service Public, conditions de location.

Les neuf ans correspondent à l’engagement fiscal du propriétaire ; plusieurs locataires peuvent se succéder pendant cette durée. Un changement d’occupant conserve les obligations de location et de sélection du nouveau locataire. Le calendrier de détention prend donc en compte les délais de relocation, sans attribuer automatiquement le même taux d’occupation à tous les logements.

6. Comment calculer le plafond de loyer Jeanbrun ?

En location intermédiaire, le calcul part du barème de la zone, puis applique un coefficient lié à la surface fiscale du logement. En métropole, ce coefficient est égal à 0,7 + 19 ÷ surface, arrondi à deux décimales et limité à 1,20. Le montant corrigé au mètre carré est ensuite arrondi au centime avant multiplication par la surface. Source : BOFiP, calcul et arrondis.

Pour 50 m² sans annexe en zone B1, le barème national 2026 donne :

Étape	Calcul
Plafond de base	11,80 €/m²
Coefficient	0,7 + 19 ÷ 50 = 1,08
Plafond corrigé au mètre carré	11,80 × 1,08 = 12,744 €, arrondi à 12,74 €
Plafond mensuel national	12,74 × 50 = 637 € hors charges

Ce calcul suppose l’absence d’annexe et reste soumis à une éventuelle modulation locale du plafond. Il ne constitue pas une estimation du loyer de marché d’un appartement identifié. Source : BOFiP, barème 2026.

Pour les niveaux social et très social, les références sont celles prévues pour Loc’Avantages, selon la commune et le logement. Une décote appliquée librement au loyer d’une annonce ne remplace pas le calcul réglementaire. Le guide du plafond de loyer Jeanbrun développe la surface, les annexes et les différents plafonds.

7. Quelle base et quels taux d’amortissement appliquer ?

Dans le neuf, l’amortissement porte sur 80 % du prix d’acquisition hors frais : la fraction de terrain est fixée forfaitairement à 20 %. Un appartement de 250 000 € hors frais donne donc une base de 200 000 €.

Niveau de location	Taux annuel dans le neuf	Taux annuel dans l’ancien éligible
Intermédiaire	3,5 %	3 %
Social	4,5 %	3,5 %
Très social	5,5 %	4 %

Sur la base de 200 000 € de notre appartement neuf, les annuités pleines sont de 7 000 €, 9 000 € ou 11 000 €, selon le niveau de location et sous réserve du plafond disponible. Dans l’ancien, la base intègre les travaux éligibles selon les règles prévues, avec exclusion du foncier. Les travaux intégrés à l’amortissement ne sont pas également déduits comme une charge immédiate. Source : article 31 du CGI.

Ces taux décrivent une déduction fiscale annuelle. Ils ne correspondent ni au rendement du logement ni à un pourcentage directement remboursé sur l’impôt.

8. Les plafonds de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 € s’appliquent-ils par logement ?

Le plafond est commun au foyer fiscal, pour l’ensemble de ses amortissements Jeanbrun dans le neuf et l’ancien. Il est de 8 000 € par an, porté à 10 000 € lorsque la condition de revenus bruts issus des logements amortis affectés au social est remplie, ou à 12 000 € pour le très social. Le seuil prévu est de 50 % au moins des revenus bruts concernés. Source : article 31 du CGI.

Deux appartements neufs à 160 000 € chacun produiraient, en intermédiaire et sur une année pleine, 4 480 € d’amortissement chacun, soit 8 960 € au total. Pour un même foyer sans majoration applicable, la déduction annuelle serait limitée à 8 000 €.

Le nombre de logements ne multiplie donc pas ce plafond. La comparaison d’un premier et d’un second investissement dépend aussi des annuités déjà déduites par le foyer.

L’économie fiscale et le budget de votre investissement

9. Combien d’impôt peut-on économiser avec 7 000 € d’amortissement ?

L’effet dépend de l’endroit où la déduction est utilisée. Prenons les 7 000 € d’amortissement annuel de l’appartement neuf à 250 000 €, pour un résident fiscal français soumis aux prélèvements sociaux de droit commun. Les scénarios ci-dessous isolent l’effet de cet amortissement, à autres paramètres inchangés. L’IR désigne l’impôt sur le revenu et la TMI, la tranche marginale d’imposition.

Utilisation des 7 000 €	Effet fiscal dans l’hypothèse d’une TMI de 30 %
Déduction entièrement absorbée par un bénéfice foncier imposable suffisant	2 100 € d’IR et 1 204 € de prélèvements sociaux évités, avant incidence ultérieure de CSG
Déficit de 7 000 € entièrement imputable sur le revenu global	2 100 € d’IR économisés ; aucune économie de prélèvements sociaux sur cette imputation
Déficit issu de l’amortissement intégralement reporté faute d’imputation immédiate	Aucun gain immédiat attribué à cette fraction

Le premier scénario suppose un bénéfice foncier d’au moins 7 000 € avant cet amortissement. Le deuxième suppose un déficit imputable intégralement utilisable, sous le plafond disponible, et suffisamment de revenus dans la tranche à 30 %. La part provenant des intérêts d’emprunt relève d’un traitement distinct. Source : article 156 du CGI.

En location nue, les prélèvements sociaux de droit commun sont de 17,2 %. Dans le premier scénario, les 3 304 € d’impôts évités réduisent aussi la CSG déductible ultérieure : à TMI inchangée de 30 %, cet ajustement représente 142,80 €, soit un effet après ajustement d’environ 3 161 €. Source : DGFiP, prélèvements sociaux et CSG déductible.

Si la déduction de 7 000 € s’impute entièrement sur le revenu global, son effet d’IR est de 770 € à 11 %, 2 100 € à 30 % ou 2 870 € à 41 %. Une déduction qui traverse plusieurs tranches donne un montant différent. Le chiffre d’impôt payé l’année précédente ne permet pas, à lui seul, de retrouver ce résultat.

10. Jeanbrun peut-il réduire l’impôt sur les loyers de mes autres biens ?

Oui. Les résultats des locations nues du foyer sont réunis dans la catégorie des revenus fonciers. Un résultat négatif provenant du nouveau logement Jeanbrun peut réduire un résultat positif dégagé par d’autres appartements loués nus.

Un bénéfice foncier de 8 000 € sur vos biens existants et un résultat Jeanbrun de −5 000 € donnent un résultat foncier total de 3 000 €. Il s’agit ici de résultats après charges, et non des loyers bruts encaissés. Cet exemple illustre l’agrégation des résultats, sans chiffrer une opération immobilière complète. Source : BOFiP, détermination et imputation du déficit foncier.

Si le résultat total devient déficitaire, la fraction provenant des dépenses autres que les intérêts peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de droit commun de 10 700 €. La part liée aux intérêts et la fraction au-delà du plafond se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le plafond majoré pour certaines dépenses de rénovation énergétique répond à des conditions distinctes ; l’amortissement Jeanbrun ne le déclenche pas automatiquement. Source : article 156 du CGI.

Les recettes meublées relèvent d’une autre catégorie fiscale. Le guide Jeanbrun avec des revenus fonciers existants approfondit cette utilisation pour un propriétaire déjà bailleur.

11. Le dispositif Jeanbrun est-il plus intéressant que le LMNP ?

La comparaison avec la location meublée non professionnelle (LMNP) porte sur les loyers après charges et fiscalité, l’argent mobilisé au départ, l’effort mensuel et le capital disponible à la sortie. Le même logement peut produire un budget différent selon qu’il est loué nu sous Jeanbrun ou meublé au réel.

En LMNP au réel, l’amortissement peut diminuer le bénéfice imposable, mais il ne peut pas créer ou augmenter un déficit fiscal. En Jeanbrun, le résultat foncier peut, dans les conditions exposées plus haut, réduire le revenu global du foyer. Source : DGFiP, amortissement en location meublée.

Le loyer meublé réalisable, le mobilier, sa remise en état, la comptabilité et la cotisation foncière des entreprises (CFE) éventuelle entrent dans la comparaison. Pour les deux options, le prêt, l’assurance, la taxe foncière, les charges non récupérables et les périodes sans locataire déterminent les sorties d’argent.

L’amortissement ne correspond pas à un nouveau paiement du propriétaire. À l’inverse, le capital remboursé à la banque sort du compte sans être une charge fiscale déductible. Un résultat imposable nul peut donc coexister avec plusieurs centaines d’euros d’épargne à verser chaque mois.

L’exemple d’investissement à Nice détaille le financement et les variantes d’apport, de TMI et de vacance. Le comparatif LMNP et Jeanbrun précise les différences de fonctionnement. Ces éléments permettent de rapprocher le choix fiscal du budget que vous souhaitez consacrer au logement.

12. Comment déclarer l’investissement et choisir l’option Jeanbrun ?

Le dispositif fonctionne au régime réel des revenus fonciers. L’option pour l’amortissement est exercée lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou de l’acquisition si elle est postérieure. Elle est irrévocable pour le logement concerné et comporte l’engagement de location. Source : article 31 du CGI.

Les pièces du projet permettent de justifier la date d’acquisition, la base retenue, les travaux, l’achèvement, le bail, le loyer et les ressources du locataire. Le suivi annuel distingue les charges, les intérêts, l’amortissement déduit et les déficits reportés. L’exclusion du micro-foncier concerne l’ensemble des revenus fonciers du foyer lorsque celui-ci bénéficie de l’amortissement Jeanbrun. Source : article 32 du CGI.

Pour des revenus de 2026, la déclaration intervient en 2027. Les rubriques précises dépendent des formulaires et de la notice de cette campagne : aucun numéro de case Jeanbrun non confirmé n’est retenu ici. Le gain fiscal annualisé et ses effets sur les prélèvements du foyer suivent leur calendrier ; une économie divisée par douze reste une moyenne, sans versement mensuel garanti.

FAQ — SCI, location familiale et revente

13. Peut-on investir en dispositif Jeanbrun avec une SCI ?

Oui, lorsque le logement est détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, notamment une SCI à l’IR, et que les autres conditions sont réunies. Le porteur de parts prend un engagement de conservation de la totalité de ses titres jusqu’au terme de la période de location.

Une SCI à l’IS relève d’un autre régime d’amortissement et de fiscalité de sortie. Le dispositif Jeanbrun ne s’applique pas non plus, en principe, aux droits de propriété démembrés sur le logement ou les parts ; une exception de reprise existe pour le conjoint survivant dans les conditions légales. Source : article 31 du CGI.

La SCI organise la détention et les relations entre associés. Son intérêt dépend de cette organisation, des coûts de fonctionnement et de la situation fiscale de chacun. Le guide Jeanbrun en SCI à l’IR ou à l’IS développe ces différences.

14. Peut-on louer à ses enfants, ses parents ou son frère ?

Non dans le cadre Jeanbrun actuel. La location est exclue au profit d’un membre du foyer fiscal du propriétaire ou d’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Cela comprend notamment les parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs. Le détachement fiscal d’un enfant majeur ne lève donc pas cette exclusion.

Lorsque le logement appartient à une société, la loi prévoit également l’exclusion de la déduction pour l’associé concerné si le locataire est cet associé, un membre de son foyer fiscal ou un parent ou allié jusqu’au deuxième degré. Cette règle s’apprécie au niveau de l’associé visé par le texte. Source : article 31 du CGI.

Un achat destiné à loger un proche relève ainsi d’une comparaison différente de celle d’un appartement loué à un tiers éligible.

15. Que se passe-t-il à la revente, avant ou après neuf ans ?

Une cession avant la fin de l’engagement peut entraîner une reprise des amortissements déduits dans les revenus fonciers, avec le mécanisme de calcul d’impôt prévu par la loi. Des exceptions existent notamment en cas de licenciement, de décès ou de certaines invalidités du contribuable ou d’un époux soumis à imposition commune. Source : article 31 du CGI.

La fiscalité de la plus-value constitue un calcul distinct, y compris après neuf ans. Les amortissements admis en déduction minorent le prix d’acquisition fiscal, sous réserve des exceptions légales. Sur l’hypothèse de neuf annuités de 7 000 € effectivement déduites, cette minoration atteint 63 000 €. L’impôt de cession dépend ensuite du prix de vente, des majorations admises et des abattements pour durée de détention. Source : article 150 VB du CGI.

Une imputation récente de déficit foncier sur le revenu global peut également prolonger le calendrier de location à respecter, en principe jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation. Source : BOFiP, maintien de la location après un déficit. Le terme des neuf ans et les conséquences d’une vente se rapprochent donc de l’historique fiscal du logement. Le guide de la revente et de la sortie du dispositif détaille cette articulation.

Notre simulateur immobilier vous permet de mettre en perspective les différentes options de location. Pour votre projet, le capital après cession se rapproche de l’apport initial et des efforts d’épargne versés pendant la détention. Cette vue d’ensemble relie les économies fiscales d’aujourd’hui à l’argent réellement disponible pour vos projets futurs.