Pinel vs Jeanbrun : lequel est le plus avantageux en 2026 ?
Dernière mise à jour : 26 sept.
Le Pinel accordait une réduction d’impôt ; le dispositif Jeanbrun permet de déduire un amortissement des revenus fonciers. Pour un appartement neuf de 300 000 €, notre exemple donne 4 000 € de réduction annuelle en Pinel classique 2024, contre un gain fiscal et social brut de 3 776 € avec Jeanbrun à une tranche marginale d’imposition de 30 %, ou 4 656 € à 41 %.
Ces montants mesurent l’avantage pendant la location. La comparaison évolue avec le Pinel retenu, les revenus fonciers du foyer et la fiscalité à la revente.
Pour un achat en 2026, le Pinel est fermé : seuls les investissements réalisés avant le 1er janvier 2025 peuvent encore produire leurs effets. Jeanbrun est accessible aux acquisitions éligibles du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Nous comparons donc le nouveau dispositif à des références Pinel historiques, pour comprendre ce que cette évolution change dans un projet locatif. Service Public — Pinel, Service Public — Relance logement / Jeanbrun.
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Avec votre budget et votre situation fiscale, estimez ce que Jeanbrun pourrait vous faire économiser. Comparez les solutions disponibles pour votre achat, leur effort d’épargne et leur projection sur neuf ans.
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Pinel vs Jeanbrun : les différences en un tableau
Critère | Pinel | Jeanbrun / Relance logement |
Avantage fiscal | Réduction directement imputée sur l’impôt sur le revenu | Amortissement déduit du résultat foncier |
Influence de votre fiscalité | Réduction calculée indépendamment de la TMI, utilisable dans la limite de l’impôt et des plafonds applicables | Économie liée à la TMI, aux bénéfices fonciers effacés et aux règles du déficit |
Engagement | Six ou neuf ans au départ, avec prorogations possibles jusqu’à douze ans | Neuf ans au minimum ; amortissement possible au-delà |
Logements | Neuf, VEFA et certaines réhabilitations ou transformations éligibles | Neuf collectif et ancien collectif avec travaux répondant aux conditions du dispositif |
Localisation | Principalement zones A bis, A et B1, avec exceptions historiques | Ensemble du territoire ; plafonds de loyers et de ressources liés à la localisation |
Location | Nue, en résidence principale, avec plafonds de loyers et de ressources | Même cadre général, avec trois niveaux : intermédiaire, social et très social |
Plafonds fiscaux | Base limitée à 300 000 € et 5 500 €/m² ; deux logements au plus par an | Amortissement plafonné à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an et par foyer, sous conditions |
Plafond global des niches fiscales | Réduction concernée par le plafond de 10 000 € en métropole | Amortissement Jeanbrun hors de ce plafond |
Revente | La réduction Pinel ne diminue pas le prix d’acquisition fiscal | Les amortissements déduits diminuent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value |
Les conditions respectives figurent dans les articles 199 novovicies et 31 du Code général des impôts. Le plafonnement global relève de l’article 200-0 A, et le traitement des amortissements à la cession de l’article 150 VB.
Quel Pinel comparer au dispositif Jeanbrun ?
Le Pinel a connu plusieurs barèmes. Un logement acquis en Pinel classique en 2024 procurait une réduction plus faible qu’un investissement réalisé avant 2023 ou répondant aux conditions du Pinel+.
Version du Pinel en métropole | Réduction totale sur six ans | Sur neuf ans | Sur douze ans, prorogations comprises |
Pinel avant 2023 ou Pinel+ éligible | 12 % | 18 % | 21 % |
Pinel classique 2023 | 10,5 % | 15 % | 17,5 % |
Pinel classique 2024 | 9 % | 12 % | 14 % |
Les taux du Pinel+ étaient maintenus sous des conditions particulières, notamment de localisation en quartier prioritaire ou de qualité du logement. Service Public — taux et conditions du Pinel.
Sur une base fiscale de 300 000 €, avec un engagement initial de neuf ans, cela représentait :
4 000 € par an en Pinel classique 2024, soit 36 000 € ;
5 000 € par an en Pinel classique 2023, soit 45 000 € ;
6 000 € par an au taux de 18 %, notamment en Pinel+, soit 54 000 €.
Ces montants supposent un impôt suffisant et un plafond de niches fiscales disponible. L’année d’acquisition, le type de logement et l’engagement retenu déterminent la référence adaptée à votre investissement.
Exemple à 300 000 € : combien Jeanbrun permet-il d’économiser ?
Une déduction annuelle de 8 000 € dans notre exemple
Nous reprenons un appartement neuf collectif acheté 300 000 € net de frais, destiné à la location intermédiaire.
Le terrain est évalué forfaitairement à 20 % du prix. Le calcul donne :
base amortissable : 300 000 € × 80 % = 240 000 € ;
amortissement théorique : 240 000 € × 3,5 % = 8 400 € ;
déduction retenue après application du plafond : 8 000 € par année pleine.
Nous supposons que le foyer n’utilise pas ce plafond avec un autre logement Jeanbrun. Pour la comparaison historique, la base Pinel est également fixée à 300 000 €, dans le respect du plafond de 5 500 €/m².
L’amortissement commence au premier jour du mois de l’achèvement, ou de l’acquisition si elle est postérieure : une première année peut donc être partielle. Les règles de base, de taux et de plafond sont fixées par l’article 31 du CGI.
Le résultat selon votre tranche marginale d’imposition
Dans ce premier calcul, les 8 000 € de déduction effacent intégralement un bénéfice foncier positif, provenant du logement ou d’autres locations nues du foyer. Chaque euro effacé aurait été imposé dans la tranche indiquée.
TMI | Économie d’impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux évités à 17,2 % | Gain annuel brut |
11 % | 880 € | 1 376 € | 2 256 € |
30 % | 2 400 € | 1 376 € | 3 776 € |
41 % | 3 280 € | 1 376 € | 4 656 € |
45 % | 3 600 € | 1 376 € | 4 976 € |
Le taux de 17,2 % s’applique ici aux revenus de location nue. Ces chiffres isolent l’effet de l’amortissement : ils ne représentent ni le loyer disponible, ni le rendement du logement. DGFiP — prélèvements sociaux sur les locations.
À 30 %, Jeanbrun reste légèrement sous les 4 000 € annuels du Pinel classique 2024 dans ce scénario. À 41 %, il les dépasse pendant la location. Face aux 6 000 € du Pinel+, le gain annuel demeure inférieur pour toutes les TMI présentées, avec les hypothèses de location intermédiaire retenues.
La TMI est supposée constante et applicable à toute la déduction. Un changement de tranche, une décote ou une évolution des revenus modifie le calcul.
L’incidence de la CSG déductible
Une partie de la CSG payée sur les revenus fonciers est déductible du revenu global, à hauteur de 6,8 points. Lorsque l’amortissement réduit les prélèvements sociaux, il réduit aussi cette déduction ultérieure. DGFiP — déductibilité de la CSG.
À TMI constante de 41 %, l’incidence est de : 8 000 € × 6,8 % × 41 % = 223,04 €.
Le gain de 4 656 € devient donc 4 432,96 € après prise en compte de cet effet, avant fiscalité de revente. Ce calcul rattache l’ensemble des effets fiscaux à une annuité de location ; leur paiement intervient selon le calendrier des acomptes et des régularisations.
Pourquoi deux investisseurs à la même TMI peuvent-ils obtenir des résultats différents ?
Les revenus fonciers disponibles changent l’effet de l’amortissement
Reprenons les 8 000 € d’amortissement, avec une TMI de 30 %.
Si le foyer dispose d’au moins 8 000 € de bénéfice foncier avant amortissement, le gain brut atteint les 3 776 € du tableau.
Si son bénéfice foncier n’est que de 3 000 €, l’amortissement efface ces 3 000 €, puis crée un déficit de 5 000 €. En supposant ce déficit intégralement imputable sur le revenu global :
économie d’IR sur les 8 000 € déduits : 2 400 € ;
prélèvements sociaux évités sur les seuls 3 000 € de bénéfice foncier : 516 € ;
gain brut total : 2 916 €, avant incidence de la CSG déductible.
La fraction imputée sur les salaires ou les autres revenus globaux économise de l’IR. Elle ne procure pas, en plus, une économie de prélèvements sociaux fonciers.
L’imputation sur le revenu global est normalement limitée à 10 700 € pour la part du déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. La fraction excédentaire et celle issue des intérêts suivent les règles de report sur les revenus fonciers. Une imputation sur le revenu global entraîne aussi une obligation de maintien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation. DGFiP — revenus et déficits fonciers.
La présence d’autres locations nues bénéficiaires peut donc améliorer l’utilisation de l’amortissement. Le montant d’impôt payé par le foyer, pris isolément, renseigne moins précisément que son résultat foncier et sa TMI.
Les charges courantes se déduisent aussi en Pinel au régime réel
Un propriétaire en Pinel au régime réel peut déduire les charges foncières admises, notamment les intérêts d’emprunt, les assurances, les frais de gestion et la taxe foncière pour sa part déductible. Ces charges interviennent également dans un investissement Jeanbrun. Article 31 du CGI — charges déductibles.
Pour mesurer l’apport du nouveau dispositif, nous isolons donc l’amortissement supplémentaire. Les mêmes dépenses ne deviennent pas un avantage propre à Jeanbrun simplement parce qu’elles apparaissent dans sa simulation.
Le crédit intervient à deux niveaux : ses intérêts réduisent le résultat fiscal, tandis que le remboursement du capital pèse sur la trésorerie et diminue la dette. L’amortissement fiscal, lui, ne correspond pas à une mensualité versée à la banque.
Le plafond des niches fiscales peut réduire l’avantage Pinel utilisable
La réduction Pinel en métropole entre dans le plafond global de 10 000 € de certains avantages fiscaux. Si le foyer utilise déjà 7 000 € de ce plafond, une réduction Pinel théorique de 4 000 € ne peut être retenue qu’à hauteur de 3 000 €, toutes choses égales par ailleurs.
L’amortissement Jeanbrun reste hors de ce plafond global, avec ses propres plafonds de déduction. Cette différence compte pour un foyer utilisant déjà d’autres réductions ou crédits d’impôt concernés. Article 200-0 A du CGI.
À la revente, que reste-t-il de l’avantage fiscal ?
Le dispositif Jeanbrun diminue le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value du montant des amortissements déduits. En Pinel, aucune minoration comparable ne résulte de la réduction d’impôt. Article 150 VB du CGI.
Cette différence peut modifier le résultat d’une comparaison qui semblait favorable à Jeanbrun pendant la location.
Une revente à 320 000 € après neuf ans
Prolongeons notre exemple avec les hypothèses suivantes :
prix d’acquisition de 300 000 € et prix de cession de 320 000 €, sans frais de vente retenus ;
neuf années de détention révolues, engagement locatif intégralement respecté et 72 000 € d’amortissements déjà déduits ;
TMI constante de 41 %, bénéfice foncier suffisant chaque année ;
Pinel classique 2024 à 12 %, engagement initial de neuf ans et réduction entièrement utilisée ;
application, dans les deux cas, des majorations forfaitaires du prix d’acquisition de 7,5 % pour les frais et de 15 % pour les travaux, ce dernier forfait étant ouvert après plus de cinq ans de détention ;
absence d’exonération particulière et de contribution sur les hauts revenus.
Le prix de revente est une hypothèse pédagogique. Les règles fiscales de 2026 sont maintenues constantes pour le calcul ; cette projection ne préjuge pas de la législation au jour d’une vente future. Les deux régimes sont comparés sur une même durée théorique, sans supposer qu’un achat Pinel serait possible en 2026.
En Pinel, le prix d’acquisition majoré atteint : 300 000 € + 22 500 € + 45 000 € = 367 500 €.
Les deux forfaits constituent des majorations fiscales, distinctes des dépenses effectivement engagées.
Avec un prix de cession de 320 000 €, aucune plus-value taxable n’apparaît dans cet exemple.
En Jeanbrun, les 72 000 € d’amortissements ramènent cette base à : 367 500 € − 72 000 € = 295 500 €.
La plus-value brute est donc de 24 500 €.
Après neuf années révolues, les abattements atteignent 24 % pour l’IR et 6,6 % pour les prélèvements sociaux. L’imposition estimée s’élève à :
IR : 24 500 € × 76 % × 19 % = 3 537,80 € ;
prélèvements sociaux : 24 500 € × 93,4 % × 17,2 % = 3 935,88 € ;
total : 7 473,68 €, soit environ 7 474 €.
Les majorations et abattements suivent les règles exposées par la DGFiP sur les plus-values immobilières. La plus-value de cet exemple reste sous le seuil de la surtaxe sur les plus-values élevées.
Le bilan des seuls effets fiscaux comparés
Sur neuf annuités, puis à la cession | Pinel classique 2024 | Jeanbrun intermédiaire |
Avantage pendant la location, incidence de la CSG déductible comprise pour Jeanbrun | 36 000 € | 39 897 € |
Impôt sur la plus-value dans notre exemple | 0 € | −7 474 € |
Solde des effets fiscaux étudiés | 36 000 € | 32 423 € |
Dans cette configuration, Jeanbrun procure davantage d’allègement pendant la location, tandis que le Pinel classique laisse un solde fiscal supérieur après la vente.
Ce solde mesure les effets fiscaux étudiés. Le bénéfice total de l’investissement dépend en plus des loyers, des charges, du financement, de l’apport, des frais effectivement payés et de la somme conservée après remboursement du crédit. Les effets de CSG des neuf annuités sont intégrés, y compris lorsqu’ils se dénouent fiscalement après la cession.
Conserver le logement plus longtemps favorise-t-il Jeanbrun ?
L’engagement de neuf ans est une durée minimale de location. L’amortissement Jeanbrun peut se poursuivre au-delà, tant que le logement produit des revenus fonciers, dans la limite de la base amortissable. Service Public — durée de l’amortissement.
Pour le logement de notre exemple, une année pleine supplémentaire représente encore 8 000 € de déduction, si les conditions restent réunies. Le montant d’amortissements à prendre en compte lors d’une cession augmente également.
En parallèle, les abattements sur la plus-value progressent avec la détention. Le droit commun prévoit une exonération totale au titre de l’IR après vingt-deux ans, et des prélèvements sociaux après trente ans. DGFiP — abattements pour durée de détention.
Il n’existe donc pas de durée universelle à partir de laquelle Jeanbrun dépasserait tous les anciens Pinel. Le prix de cession, la fiscalité du foyer et le montant réellement déduit au fil des années déterminent ce résultat.
Quels logements et quels loyers peuvent changer la comparaison ?
Jeanbrun ouvre l’accès à des communes situées hors des principales zones de l’ancien Pinel. Le niveau de loyer applicable reste toutefois lié à la localisation, à la surface et à la catégorie de location. Notre article sur le calcul du plafond de loyer Jeanbrun détaille cette partie du budget.
Dans le neuf, le taux annuel d’amortissement passe de 3,5 % en intermédiaire à 4,5 % en social et à 5,5 % en très social. Les plafonds majorés de 10 000 € et 12 000 € supposent qu’au moins 50 % des revenus bruts des logements bénéficiant de Jeanbrun proviennent respectivement de la location sociale ou très sociale.
Un niveau social peut donc produire davantage de déduction, avec un loyer plus encadré. Son incidence se mesure en rapprochant les loyers encaissés, les charges et la fiscalité pour chaque option.
Dans l’ancien, Jeanbrun concerne actuellement certains logements collectifs faisant l’objet de travaux produisant un immeuble neuf fiscalement, ou d’améliorations représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères d’une réhabilitation lourde, avec performance énergétique A ou B. Le barème d’amortissement Jeanbrun distingue les taux du neuf et de l’ancien ; les conditions juridiques relèvent de l’article 31 du CGI.
Le choix du locataire diffère aussi : pour les acquisitions Pinel à partir de 2015, louer à un parent ou à un enfant hors du foyer fiscal était possible sous conditions. Le Jeanbrun actuel exclut les membres du foyer fiscal ainsi que les parents et alliés jusqu’au deuxième degré inclus.
Au 6 septembre 2026, les assouplissements votés par le Sénat le 8 juillet restent en discussion à l’Assemblée nationale. Ils ne sont pas intégrés aux calculs de cet article. Le dossier parlementaire et notre suivi du vote Jeanbrun permettent de distinguer ces propositions du droit applicable.
Vous possédez déjà un Pinel : quelle place pour Jeanbrun ?
Un investissement Pinel réalisé avant la fermeture du dispositif conserve ses droits tant que les conditions restent respectées. La fin du Pinel pour les nouveaux achats n’interrompt pas les réductions en cours.
Un propriétaire peut détenir ce logement et réaliser séparément un nouvel achat éligible à Jeanbrun. En revanche, un ancien Pinel déjà détenu ne bascule pas automatiquement dans Jeanbrun à la fin de son engagement : son acquisition historique ne correspond pas à la période d’entrée du nouveau dispositif.
Pour le logement existant, la réflexion porte sur la poursuite de la location, une éventuelle prorogation Pinel encore disponible ou une vente, avec les règles propres à chaque situation. Pour le nouvel achat, elle porte sur l’éligibilité et le résultat financier attendu.
Notre guide du dispositif Jeanbrun présente ses conditions. L’article sur la fin du Pinel et ses alternatives en 2026 élargit la comparaison aux autres cadres d’investissement.
Pinel et Jeanbrun répondent ainsi à deux logiques fiscales distinctes. Pour votre projet, les données qui donnent une portée concrète au comparatif sont le bénéfice foncier disponible, le loyer, le financement et l’horizon de détention. Leur rapprochement permet de situer l’effort d’épargne pendant la location et le capital susceptible de rester à la revente.
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Questions fréquentes sur Pinel et Jeanbrun
Peut-on encore acheter en Pinel en 2026 ?
Non. Le Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025. Les opérations réalisées auparavant peuvent continuer à produire leur réduction d’impôt, sous réserve du respect de leurs conditions et de leurs engagements.
Quelle est la différence entre une réduction Pinel et un amortissement Jeanbrun ?
La réduction Pinel diminue directement l’impôt sur le revenu. L’amortissement Jeanbrun diminue le résultat foncier imposable. Son effet dépend notamment de la tranche marginale d’imposition et de la part de bénéfice foncier qu’il efface.
Jeanbrun est-il plus avantageux que le Pinel à une TMI de 30 % ?
Cela dépend des hypothèses. Dans notre exemple à 300 000 €, en location intermédiaire et avec un bénéfice foncier suffisant, Jeanbrun procure 3 776 € de gain fiscal et social annuel brut, avant incidence de la CSG déductible et revente. Le Pinel classique 2024 procurait 4 000 € de réduction annuelle sur un engagement initial de neuf ans. Un autre prix, un plafond de niches déjà utilisé ou un autre niveau de loyer peut modifier la comparaison.
Les 12 000 € annoncés pour Jeanbrun correspondent-ils à une économie d’impôt ?
Non. Les 12 000 € constituent un plafond annuel de déduction par foyer fiscal, accessible sous les conditions de location très sociale prévues par le dispositif. L’économie d’impôt dépend du montant effectivement déduit et de la fiscalité du foyer.
Peut-on déduire les intérêts d’emprunt avec un investissement Pinel ?
Oui, au régime réel des revenus fonciers, dans les conditions ordinaires de déduction. Les intérêts et les autres charges admises interviennent aussi en Jeanbrun. Le remboursement du capital emprunté n’est pas une charge fiscale déductible.
Peut-on transformer un ancien Pinel en Jeanbrun après neuf ans ?
La fin de l’engagement Pinel ne permet pas, à elle seule, de bénéficier de Jeanbrun sur un logement déjà détenu. Le nouveau dispositif suppose notamment une acquisition éligible pendant sa période d’application. Un propriétaire peut toutefois conserver son Pinel et réaliser un nouvel investissement Jeanbrun distinct.
Que deviennent les amortissements Jeanbrun à la revente ?
Les amortissements déduits diminuent le prix d’acquisition fiscal retenu pour calculer la plus-value. Les majorations autorisées, les abattements pour durée de détention et les exonérations applicables entrent ensuite dans le calcul. Une vente avant la fin de l’engagement locatif peut également entraîner la remise en cause des avantages, sauf exceptions légales.
L’amortissement Jeanbrun s’arrête-t-il après neuf ans ?
Il peut se poursuivre au-delà des neuf années d’engagement, tant que le logement produit des revenus fonciers et dans la limite de sa base amortissable. La poursuite de l’amortissement et la fiscalité d’une vente ultérieure s’apprécient ensemble.