Premier investissement locatif : faut-il envisager la loi Jeanbrun ?

La loi Jeanbrun peut convenir à un premier investissement locatif si vous envisagez de louer un appartement nu pendant au moins neuf ans, avec un loyer et des ressources du locataire soumis à des plafonds. Son amortissement peut alléger la fiscalité du projet, y compris lorsque vous ne possédez encore aucun logement locatif. Les conditions du dispositif sont détaillées par Service Public.

Pour savoir si ce cadre correspond à votre situation, plusieurs montants se répondent : l’épargne engagée au départ, le crédit, les loyers, les dépenses du propriétaire et le capital récupérable à la revente. Un même appartement peut demander un effort mensuel différent selon votre apport ou son mode de location.

Nous allons suivre un achat à 150 000 €, puis faire varier ses paramètres. L’objectif est de vous permettre de situer votre propre projet, avec une comparaison entre Jeanbrun et la location nue classique, puis les éléments à examiner pour une alternative en LMNP.

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Intègre 6 dispositifs en 2026

Quel budget prévoir pour un premier investissement locatif ?

Le prix affiché dans une annonce constitue une partie du budget. Les frais d’acquisition, les éventuels travaux, les frais de financement et, en meublé, l’équipement du logement complètent le montant à financer.

L’épargne disponible se répartit ensuite entre l’apport versé pour l’achat et la trésorerie conservée. Cette dernière peut servir à payer une dépense de copropriété, une réparation ou les mensualités pendant une période sans locataire.

Par exemple, avec 25 000 € disponibles, vous pourriez affecter 20 000 € à l’opération et conserver 5 000 € en réserve. Cette répartition dépend de vos autres économies, de la stabilité de vos revenus et de l’état du logement. Les frais bancaires restant à payer s’ajoutent au montant mobilisé.

Le budget mensuel se calcule séparément :

Effort d’épargne avant fiscalité = crédit et assurance + dépenses du propriétaire − loyers encaissés.

La fiscalité vient ensuite augmenter ou diminuer cet effort. Une estimation annuelle répartie sur douze mois permet de comparer les projets ; vos prélèvements bancaires et votre calendrier d’impôt conservent leurs propres échéances.

Ce que la loi Jeanbrun change pour un premier achat

Le dispositif permet de déduire un amortissement des revenus fonciers au régime réel. Dans le neuf, en location intermédiaire, le taux annuel est de 3,5 % sur une base correspondant à 80 % du prix d’acquisition hors frais. Le plafond ordinaire d’amortissement est de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Des taux et plafonds différents concernent les locations sociales et très sociales. Article 31 du Code général des impôts.

L’amortissement réduit le résultat imposable. Son effet en euros dépend des revenus qu’il efface, de votre tranche d’imposition et des règles du déficit foncier. Une déduction de 4 200 € ne correspond donc pas à 4 200 € d’impôt économisé.

Pour une acquisition, les principales conditions comprennent :

• un achat entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ;

• un logement dans un bâtiment d’habitation collectif, neuf ou ancien avec des travaux répondant aux critères du dispositif ;

• une location nue comme résidence principale, avec un engagement de neuf ans ;

• le respect des plafonds de loyer et de ressources ;

• un locataire extérieur au foyer fiscal, sans lien de parenté ou d’alliance jusqu’au deuxième degré inclus.

La mise en location intervient dans les douze mois suivant l’acquisition ou l’achèvement concerné. L’option fiscale engage le logement de manière irrévocable. Service Public : investissement locatif Jeanbrun.

Notre guide du dispositif Jeanbrun développe ces conditions. Pour un premier projet, elles permettent déjà de vérifier si le bien recherché et la durée de location envisagée correspondent à ce cadre.

Exemple : un appartement à 150 000 € avec 20 000 € d’apport

Prenons un appartement neuf de 35 m², déjà achevé, supposé éligible à Jeanbrun. Nous retenons une location intermédiaire à 600 € par mois hors charges.

Ce prix constitue une hypothèse de travail. Il ne représente ni un prix moyen national ni un budget minimum pour commencer à investir.

Le financement et les dépenses retenus

Élément du projet	Hypothèse
Prix d’achat hors frais	150 000 €
Frais d’acquisition estimés pour cet exemple	4 500 €
Budget d’acquisition	154 500 €
Apport	20 000 €
Crédit	134 500 €
Durée du prêt	25 ans
Taux nominal fixe	3,50 %
Assurance annuelle	0,30 % du capital initial
Mensualité avec assurance	706,96 €
Loyer mensuel hors charges	600 €
Dépenses annuelles du propriétaire, hors financement	1 500 €

Les 1 500 € regroupent ici des dépenses effectivement payées, déductibles et restant à la charge du propriétaire : taxe foncière hors part récupérable, charges de copropriété non récupérables, assurance et entretien. Le logement est géré directement. Une gestion déléguée ou une assurance supplémentaire demanderait d’ajuster ce poste.

La réserve personnelle, les frais de garantie et de dossier bancaire sont à ajouter au budget de départ ; ils sont exclus du calcul présenté. Le prêt est entièrement débloqué, sans différé. Nous calculons une année complète avec douze loyers, douze premières mensualités et aucune dépense exceptionnelle. L’année réelle d’acquisition peut être partielle ; les dates de début du crédit, de location et d’amortissement modifient alors les montants.

Pour situer le loyer, un logement de 35 m² sans annexe, en zone A, donne en 2026 un plafond théorique de 614,95 € hors charges. Le barème de 14,64 €/m², multiplié par le coefficient plafonné à 1,20, donne 17,57 €/m² après arrondi au centime, puis 17,57 × 35 = 614,95 €. Notre hypothèse de 600 € reste sous ce montant, avant toute modulation ou règle locale plus restrictive. Le classement de la commune et les règles à l’adresse précise restent à vérifier. Barème fiscal 2026, calcul du coefficient de surface.

Environ 232 € par mois avant fiscalité

Sur cette année complète, le propriétaire encaisse 7 200 € de loyers. Il paie environ 8 483,56 € de crédit et d’assurance, auxquels s’ajoutent 1 500 € de dépenses.

Son effort d’épargne avant fiscalité atteint : 8 483,56 € + 1 500 € − 7 200 € = 2 783,56 € par an, soit environ 232 € par mois.

La mensualité contient à la fois des intérêts et du capital remboursé. Sur les douze premières échéances, les intérêts représentent environ 4 652,87 €, l’assurance 403,50 € et le capital remboursé 3 427,20 €.

Pour le calcul fiscal, les intérêts et l’assurance emprunteur peuvent être déduits dans les conditions du régime réel. Le remboursement du capital reste une sortie de trésorerie, sans constituer une charge déductible. DGFiP : intérêts et frais d’emprunt en location nue.

Environ 143 € par mois après fiscalité dans cette situation

La base amortissable Jeanbrun est de 120 000 €, soit 80 % de 150 000 €. L’amortissement d’une année complète atteint 4 200 €, au taux de 3,5 %.

Le résultat foncier est donc : 7 200 € − 1 500 € − 4 652,87 € − 403,50 € − 4 200 € = −3 556,37 €.

Nous supposons que le propriétaire n’a ni autre revenu foncier ni déficit antérieur, et que toute cette déduction réduit des revenus imposés dans la tranche à 30 %.

Les loyers couvrent ici les intérêts et l’assurance du prêt. Le déficit de 3 556,37 € peut donc, sous les conditions de droit commun, être imputé intégralement sur le revenu global. Il reste sous le plafond ordinaire de 10 700 €. DGFiP : fonctionnement du déficit foncier.

L’économie d’impôt sur le revenu est alors d’environ 1 066,91 € : 3 556,37 € × 30 % = 1 066,91 €.

L’effort après fiscalité ressort à 1 716,65 € par an, soit environ 143 € par mois. Aucune économie de prélèvements sociaux n’est ajoutée à l’imputation sur le revenu global.

Ce montant décrit les hypothèses de cette année complète. La baisse progressive des intérêts du prêt, l’évolution des charges et votre situation fiscale feront varier le résultat au fil du temps.

Et si le même appartement était loué au régime réel classique ?

Comparons maintenant le même achat, avec le même crédit et les mêmes dépenses, à une location nue sans amortissement Jeanbrun.

Pour cette seconde hypothèse, nous retenons un loyer de marché de 650 € hors charges, supposé autorisé par les règles applicables à l’adresse. Cet écart de 50 € n’est pas une estimation de marché : il sert à mesurer l’effet d’un loyer supérieur dans la comparaison.

Sur une année complète	Jeanbrun intermédiaire	Location nue au réel classique
Loyer mensuel hors charges	600 €	650 €
Loyers annuels	7 200 €	7 800 €
Crédit et assurance	8 483,56 €	8 483,56 €
Dépenses du propriétaire hors financement	1 500 €	1 500 €
Amortissement fiscal	4 200 €	Aucun
Résultat foncier	−3 556,37 €	+1 243,63 €
Effet fiscal annuel	1 066,91 € d’IR économisé	586,99 € d’IR et prélèvements sociaux à payer
Effort mensuel avant fiscalité	232 €	182 €
Effort mensuel après fiscalité	143 €	231 €

Dans la location nue classique, le bénéfice de 1 243,63 € supporte ici 30 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. La comparaison est réalisée avant l’effet différé de la CSG déductible, sans autres revenus fonciers ni reports. DGFiP : prélèvements sociaux sur les locations.

Jeanbrun réduit l’effort d’environ 88 € par mois dans cet exemple, après prise en compte du loyer moins élevé. Ce résultat porte sur la première année complète modélisée. Un écart de loyer plus important, une fiscalité différente ou la revente peuvent modifier l’avantage global du projet.

Ce que changent l’apport, le taux et le loyer

Reprenons le scénario Jeanbrun, en modifiant un seul paramètre à la fois.

Variante	Effort mensuel après fiscalité, arrondi
Situation de départ : apport de 20 000 €, taux de 3,50 %, loyer de 600 €	143 €
Apport porté à 30 000 €	100 €
Taux nominal porté à 4 %, assurance inchangée	163 €
Loyer ramené à 550 €	178 €
Déduction intégralement utilisée dans une tranche à 41 %	110 €

Avec 10 000 € d’apport supplémentaire, la mensualité diminue, tout comme les intérêts déductibles. L’effort baisse d’environ 43 € par mois après fiscalité, en contrepartie d’une épargne initiale davantage mobilisée.

Un loyer inférieur de 50 € augmente l’effort d’environ 35 € par mois dans ce cas précis. Le déficit déductible plus élevé compense une partie de la baisse de recettes, sous nos hypothèses fiscales.

Ces variations expliquent pourquoi un résultat calculé pour un autre investisseur reste difficile à transposer. Un premier investissement locatif se prépare avec le montant que vous pouvez engager au départ et celui que vous acceptez de consacrer chaque mois au projet.

Quel logement choisir pour commencer à investir ?

Une demande locative identifiable à l’adresse du bien

La taille de la ville donne un premier contexte. La desserte, les commerces, les bassins d’emploi, les établissements d’enseignement et les caractéristiques du logement permettent ensuite de préciser le public susceptible de le louer.

Un appartement de 35 m² avec une pièce de vie lumineuse, du rangement et un accès pratique aux transports peut intéresser des locataires différents d’un logement de même surface, mal agencé ou éloigné des services. Les annonces comparables servent à situer un loyer demandé ; les références de locations effectivement conclues permettent d’affiner cette estimation.

Notre comparaison de huit villes pour investir avec Jeanbrun rapproche prix, loyers et effort d’épargne. Pour choisir un bien, cette première lecture se complète par les données du quartier et de l’immeuble.

Un état technique cohérent avec la durée de détention

Les procès-verbaux d’assemblée générale, les comptes de copropriété et les travaux votés ou envisagés donnent une visibilité sur les dépenses à venir. Une toiture ou un équipement collectif à remplacer peut modifier le budget, même si l’appartement lui-même présente bien.

Dans l’ancien, le DPE s’inscrit aussi dans le calendrier du projet. En métropole, les seuils de décence énergétique exigent au minimum la classe F depuis 2025, la classe E à partir de 2028 et la classe D à partir de 2034, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits aux dates concernées. Ministère chargé du logement : calendrier de décence énergétique.

Un achat avec travaux demande donc de rapprocher le diagnostic, les interventions possibles et leur financement. Le montant inscrit au devis et le délai avant la première location entrent tous deux dans le calcul.

Un calendrier de livraison ou de travaux financé

Notre exemple utilise un logement déjà achevé. Un achat sur plan ou une rénovation comporte une période pendant laquelle les dépenses commencent avant les loyers.

Les appels de fonds, les intérêts intercalaires éventuels et les frais de chantier dépendent du contrat et du financement. Une projection adaptée à votre dossier intègre cette phase avant de présenter une année complète de location.

Peut-on financer un premier investissement locatif sans apport ?

Un financement couvrant tout ou partie des frais dépend de l’accord de la banque. La stabilité des revenus, les crédits existants, le reste à vivre, l’épargne conservée et les caractéristiques du bien participent à son appréciation. Un pourcentage d’apport observé dans un dossier ne constitue pas une règle applicable à tous.

Le cadre du HCSF fixe en principe un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise, et une durée de crédit de 25 ans, avec des possibilités encadrées de différé et de dérogation. Une demande de financement locatif reste soumise à l’analyse de l’établissement. HCSF : règles d’octroi des crédits immobiliers.

Les futurs loyers peuvent entrer dans les revenus retenus, avec une décote destinée à tenir compte du risque locatif. Le calcul bancaire du taux d’effort ne consiste pas à soustraire ces loyers de la mensualité du prêt. FAQ officielle du HCSF, question 17.

Le montant de 143 € par mois calculé dans notre exemple représente un effort d’épargne après fiscalité. La mensualité contractuelle reste de 706,96 €. Ces deux chiffres répondent à des usages différents : organiser votre budget personnel et mesurer votre engagement de remboursement.

Jeanbrun, LMNP ou déficit foncier pour un premier investissement ?

Jeanbrun pour un projet de location nue répondant à ses conditions

Jeanbrun peut correspondre à un appartement que vous souhaitez conserver et louer durablement, lorsque son loyer plafonné reste compatible avec l’économie du projet.

Dans l’ancien, l’accès actuel concerne des opérations répondant à des critères précis : travaux produisant un immeuble fiscalement neuf, ou travaux d’amélioration d’au moins 30 % du prix d’acquisition avec réhabilitation lourde. L’éligibilité dépend donc de la nature et de l’ampleur de la rénovation. Les travaux intégrés à l’amortissement ne sont pas déduits une seconde fois comme charges immédiates. Article 31, I, 1°, j du CGI.

Le LMNP pour un logement destiné à la location meublée

Le LMNP répond à une autre utilisation du logement. Il implique un équipement adapté et une fiscalité dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, les charges et l’amortissement peuvent diminuer le bénéfice imposable ; l’amortissement déductible est limité et ne peut pas, à lui seul, créer un déficit. DGFiP : régimes d’imposition de la location meublée.

Pour comparer avec Jeanbrun, le scénario meublé intègre son propre loyer, le mobilier, son renouvellement, les frais comptables et les taxes applicables. Notre guide LMNP 2026 détaille le choix entre micro-BIC et régime réel.

La revente participe également à cette comparaison : pour les cessions concernées depuis le 15 février 2025, les amortissements immobiliers admis en déduction au réel peuvent augmenter la plus-value taxable, sous réserve des exceptions légales. DGFiP : vente d’un logement loué meublé.

Le déficit foncier pour certains achats avec travaux

En location nue au réel classique, des travaux déductibles peuvent générer un déficit foncier. Leur nature, l’année de paiement et les possibilités d’imputation déterminent son utilisation. Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement suivent un traitement différent et ne sont généralement pas déductibles comme des travaux d’entretien ou d’amélioration. DGFiP : travaux déductibles des revenus fonciers.

Notre guide du premier achat locatif avec travaux suit un chantier, les mois sans loyer et l’utilisation des déficits. Il permet d’examiner cette alternative avec un calendrier différent de celui d’un appartement neuf déjà livré.

Prévoir la revente dès le premier achat

Dans notre exemple, le prêt rembourse environ 3 427 € de capital la première année. Après 120 mensualités, le capital restant dû serait d’environ 94 189 €, à taux et échéancier inchangés.

Avec une vente hypothétique à 150 000 € à cette date, la différence entre le prix de vente et la dette serait d’environ 55 811 € avant frais et fiscalité de sortie.

Le capital finalement disponible dépendrait ensuite des frais de vente, des éventuels frais de remboursement du crédit et de l’imposition de la plus-value. Pour mesurer le résultat de l’investissement, ce capital se rapproche aussi de l’apport initial et des efforts d’épargne versés pendant la détention.

Avec Jeanbrun, les amortissements admis en déduction minorent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Une vente au prix d’achat peut donc produire une plus-value fiscale, selon les majorations de prix et abattements applicables. Article 150 VB du CGI.

La date de sortie se prépare également avec les engagements fiscaux. À l’engagement Jeanbrun s’ajoute, en cas d’imputation d’un déficit sur le revenu global, une obligation de location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation. Une déduction pratiquée en fin de période peut prolonger l’horizon à respecter. DGFiP : durée de location liée au déficit foncier.

Pour une alternative meublée, notre article consacré à la plus-value LMNP et aux amortissements explique le calcul à la vente. La comparaison entre dispositifs peut alors porter sur les revenus locatifs et sur la somme récupérable à terme.

Passer de cet exemple à votre propre projet

Un premier investissement locatif devient plus facile à apprécier lorsque le prix, le crédit, les charges et la fiscalité figurent dans une même projection. Les variantes de notre exemple montrent déjà l’effet d’un apport différent ou d’un loyer revu de 50 €.

Avec votre annonce et une première estimation de financement, vous disposez des éléments pour commencer : prix d’acquisition, frais, travaux éventuels, apport, durée du crédit, loyer réaliste et dépenses annuelles. Votre fiscalité et la durée de détention envisagée complètent cette première version.

Notre simulateur intègre désormais la revente pour le LMNP. Cette fonction permet d’examiner la sortie du projet en complément de sa phase de location, lorsque vous comparez le meublé avec les autres possibilités.

Vous pouvez tester votre premier investissement locatif dans le simulateur, puis ajuster les paramètres à mesure que votre dossier se précise. Le résultat devient alors celui du logement envisagé, du financement disponible et de votre situation fiscale.

Questions fréquentes sur le premier investissement locatif

Quel budget faut-il pour un premier investissement locatif ?

Le budget dépend du prix du logement, des frais d’acquisition, des travaux éventuels et du financement. Dans notre exemple, l’achat à 150 000 € représente 154 500 € avec les frais d’acquisition, financés par 20 000 € d’apport et 134 500 € de crédit. Les frais bancaires et la réserve de trésorerie s’ajoutent à ce budget.

Peut-on investir sans apport pour un premier achat locatif ?

Cela dépend de l’accord de la banque et de l’ensemble du dossier : revenus, crédits existants, épargne conservée et caractéristiques du bien. Le respect du taux d’effort bancaire ne garantit pas l’obtention du prêt. Un financement sans apport augmente aussi le montant emprunté et les remboursements.

La loi Jeanbrun est-elle réservée aux propriétaires déjà bailleurs ?

Non. Un premier logement locatif peut bénéficier du dispositif si les conditions sont respectées. Le résultat dépend notamment des loyers, des charges et de la fiscalité personnelle ; l’absence de revenus fonciers antérieurs ne ferme pas l’accès à Jeanbrun.

Les 4 200 € d’amortissement de l’exemple correspondent-ils à une économie d’impôt ?

Ils correspondent à une déduction du résultat foncier. Dans notre exemple, après prise en compte des loyers et des autres charges, le déficit imputable atteint environ 3 556 €. Son utilisation intégrale dans la tranche à 30 % produit environ 1 067 € d’économie d’impôt sur le revenu.

Toute la mensualité du crédit est-elle déductible des loyers ?

Non. Au régime réel, les intérêts et l’assurance emprunteur peuvent être déductibles sous conditions. La part qui rembourse le capital ne l’est pas. Le calcul fiscal et le budget de trésorerie utilisent donc des montants différents.

Un loyer de 600 € suffit-il à autofinancer l’achat de l’exemple ?

Non. Avec le crédit et les dépenses retenus, le projet demande environ 232 € par mois avant fiscalité et 143 € après fiscalité. Ces montants correspondent à une année complète, sans vacance ni dépense exceptionnelle, avec les hypothèses fiscales précisées dans l’article.

Comment comparer Jeanbrun et LMNP pour un premier investissement ?

La comparaison utilise les loyers propres à chaque mode de location, les charges, le mobilier éventuel, le crédit, la fiscalité et l’horizon de détention. Le capital récupérable après la vente complète l’analyse de l’effort mensuel, notamment lorsque des amortissements ont été déduits.

Le simulateur prend-il en compte la revente en LMNP ?

Oui. Notre simulateur intègre désormais la revente pour les projets LMNP. Vous pouvez examiner cette étape en complément de la période de location, à partir des paramètres de votre projet, sur la page simulation du site.