Statut bailleur privé 2026 : définition, conditions et plafonds du dispositif Jeanbrun
- L'équipe de Rédaction LoiBailleurPrive
- 28 févr.
- 11 min de lecture
Dernière mise à jour : 26 avr.
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Le statut bailleur privé 2026, appelé dispositif Jeanbrun ou dispositif Relance logement, crée un nouveau cadre fiscal pour les investisseurs qui achètent un logement afin de le louer nu, en résidence principale, avec un loyer encadré. Le bailleur peut déduire chaque année une partie du prix du logement de ses revenus fonciers grâce à un amortissement fiscal. Ce mécanisme a été instauré par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et intégré à l’article 31 du Code général des impôts. Le dispositif vise les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, ou construits à partir d’un permis de construire déposé sur cette même période. Il peut aussi concerner certains logements anciens lourdement rénovés.
Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale, pendant au moins neuf ans, à un locataire respectant des plafonds de ressources et avec un loyer plafonné.
Statut bailleur privé 2026 : ce qu’il faut retenir
Le dispositif Jeanbrun permet de déduire un amortissement annuel calculé sur 80 % du prix d’acquisition net de frais. La valeur du foncier est estimée forfaitairement à 20 % et n’est pas amortissable. Le taux d’amortissement dépend de la nature du logement, neuf ou ancien rénové, et le niveau de loyer choisi, intermédiaire, social ou très social.
Pour un logement neuf, le taux est de :
Niveau de loyer | Taux d’amortissement annuel |
Loyer intermédiaire | 3,5 % |
Loyer social | 4,5 % |
Loyer très social | 5,5 % |
Pour un logement ancien, le taux est de :
Niveau de loyer | Taux d’amortissement annuel |
Loyer intermédiaire | 3 % |
Loyer social | 3,5 % |
Loyer très social | 4 % |
L’amortissement est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut être porté à 10 000 € lorsque les revenus bruts concernés relèvent majoritairement de la location sociale, ou à 12 000 € lorsqu’ils relèvent majoritairement de la location très sociale.
Le dispositif Jeanbrun peut devenir un levier fiscal intéressant pour construire une stratégie locative longue durée, en location nue, avec une logique plus patrimoniale que le Pinel. Il reste toutefois un dispositif technique, qui mérite d’être simulé avant l’achat.
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Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, ou statut bailleur privé 2026, est un cadre fiscal destiné aux investisseurs qui achètent un logement pour le louer nu, en résidence principale, avec un loyer encadré. Il permet au propriétaire de déduire chaque année une partie du prix du bien de ses revenus fonciers grâce à un amortissement fiscal. En contrepartie, le logement doit respecter des critères d’éligibilité, être loué pendant au moins neuf ans, et le locataire doit respecter des plafonds de ressources. Ce dispositif s’adresse aux investisseurs qui souhaitent développer un patrimoine locatif dans la durée, avec une fiscalité mieux adaptée à la location nue.
Qui peut bénéficier du statut bailleur privé 2026 ?
Les particuliers investisseurs
Le dispositif est ouvert aux contribuables qui investissent dans un logement locatif nu et déclarent leurs revenus fonciers au régime réel.
Les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés
Le dispositif peut aussi s’appliquer lorsque l’immeuble est détenu via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Cette situation peut notamment concerner une SCI à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, le porteur de parts doit conserver ses titres jusqu’à l’expiration de la période de location obligatoire. Cette solution peut être cohérente dans une stratégie familiale ou patrimoniale.
Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Les logements neufs
Pour le neuf, le logement doit être situé en France, dans un bâtiment d’habitation collectif.
Il peut s’agir :
d’un logement acquis neuf ;
d’un logement acquis en VEFA ;
d’un logement que le contribuable fait construire.
Les acquisitions, ou les dépôts de permis de construire pour les logements que le contribuable fait construire, doivent intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Les logements anciens rénovés
Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif et faire l’objet :
de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ;
ou de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
Si les travaux ont été réalisés avant l’acquisition, le logement ne doit pas avoir été utilisé ou occupé depuis leur achèvement.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Louer nu à usage de résidence principale
S’engager pendant au moins 9 ans
Mettre le logement en location dans les 12 mois
Respecter les plafonds de loyer
Louer à un locataire sous plafonds de ressources
Choisir un locataire éligible
Opter pour le régime réel
Comment fonctionne l’amortissement du dispositif Jeanbrun ?
L’assiette amortissable : 80 % du prix
Le dispositif part du principe que le foncier représente forfaitairement 20 % du prix d’acquisition.
Exemple simple : pour un appartement neuf acheté 250 000 €, la base amortissable est de 200 000 €.
Le calcul de l’amortissement annuel se fait ensuite en appliquant le taux correspondant au niveau de loyer choisi.
Les taux d’amortissement 2026
Type de logement | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
Logement neuf | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
Logement ancien éligible | 3 % | 3,5 % | 4 % |
Ces taux sont appliqués à l’assiette amortissable, dans la limite du cumul d’amortissement autorisé et du plafond annuel par foyer fiscal.
Les plafonds annuels d’amortissement
Situation du foyer fiscal | Plafond annuel de déduction d’amortissement |
Cas général | 8 000 € |
Au moins 50 % des revenus bruts concernés en location sociale | 10 000 € |
Au moins 50 % des revenus bruts concernés en location très sociale | 12 000 € |
Ces plafonds s’apprécient par an et par foyer fiscal. Le plafond de 12 000 € ne s’applique donc pas automatiquement à tout investisseur : il suppose que la condition liée à la part de revenus bruts en très social soit respectée.
Exemple de calcul du dispositif Jeanbrun
Prenons un appartement neuf acheté 250 000 €, loué nu à usage de résidence principale.
La valeur du foncier étant estimée forfaitairement à 20 %, la base amortissable est de 200 000 €.
En loyer intermédiaire, l’amortissement annuel est de 200 000 € × 3,5 %, soit 7 000 € par an.
En loyer social, il est de 200 000 € × 4,5 %, soit 9 000 € par an.
En loyer très social, il est de 200 000 € × 5,5 %, soit 11 000 € par an.
Niveau de loyer | Base amortissable | Taux | Amortissement annuel |
Intermédiaire | 200 000 € | 3,5 % | 7 000 € |
Social | 200 000 € | 4,5 % | 9 000 € |
Très social | 200 000 € | 5,5 % | 11 000 € |
Plus le loyer est encadré, plus le taux d’amortissement est élevé. L’investisseur arbitre entre rendement locatif brut immédiat et avantage fiscal renforcé. Le bon choix dépend du prix d’achat, du loyer réellement applicable, de la fiscalité du foyer et de la stratégie de détention.
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Plafonds de loyer 2026 du statut bailleur privé
Plafonds de loyer en location intermédiaire
Pour la location intermédiaire, les plafonds 2026 applicables en métropole sont ceux du Duflot/Pinel. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, les plafonds mensuels par mètre carré, hors charges, sont les suivants.
Zone | Plafond de loyer intermédiaire 2026 |
Zone A bis | 19,71 €/m² |
Zone A | 14,64 €/m² |
Zone B1 | 11,80 €/m² |
Zones B2 et C | 10,26 €/m² |
Il faut ensuite appliquer un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19 / S, où S correspond à la surface du logement.
Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut pas dépasser 1,2. Le plafond final correspond donc au plafond de zone multiplié par ce coefficient, puis multiplié par la surface du logement.
Exemple de calcul du plafond de loyer intermédiaire
Pour un logement de 45 m² situé en zone A, le calcul est le suivant :
Coefficient = 0,7 + 19 / 45 = 1,122, arrondi à 1,12.
Plafond mensuel = 14,64 € × 1,12 × 45 = 737,86 € hors charges.
Ce plafond doit ensuite être comparé au loyer de marché local. L’objectif est de vérifier que le loyer plafonné reste cohérent avec le prix d’acquisition, les charges, le financement et la rentabilité nette attendue.
Plafonds de loyer en location sociale et très sociale
Pour les loyers sociaux et très sociaux les plafonds 2026 du dispositif Loc’Avantages sont déterminés par commune ou par arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille, à partir d’une estimation du loyer de marché hors charges.
Les niveaux de loyer Loc’Avantages sont structurés ainsi :
Loc1 correspond à un loyer environ 15 % sous le marché ;
Loc2 correspond à un loyer environ 30 % sous le marché ;
Loc3 correspond à un loyer environ 45 % sous le marché.
Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, la location sociale renvoie au niveau social, et la location très sociale au niveau très social.
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Plafonds de ressources 2026 des locataires
Plafonds de ressources en location intermédiaire
Pour la location intermédiaire, les plafonds de ressources 2026 correspondent aux plafonds Duflot/Pinel en métropole.
Les montants ci-dessous sont les plafonds annuels de ressources du locataire pour les baux conclus ou renouvelés en 2026.
Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire | 15 471 € | 14 164 € | 10 364 € | 9 325 € |
Plafonds de ressources en location sociale
Pour la location sociale, les plafonds de ressources 2026 du dispositif Loc’Avantages sont les suivants.
Composition du foyer locataire | A bis | A Métropole | A Outre-mer | B1 Métropole | B1 Outre-mer | B2 et C |
Personne seule | 32 463 € | 32 463 € | 32 807 € | 26 460 € | 26 739 € | 23 814 € |
Couple | 48 521 € | 48 521 € | 49 035 € | 35 338 € | 35 711 € | 31 804 € |
Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 63 604 € | 58 324 € | 58 940 € | 42 494 € | 42 943 € | 38 244 € |
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 75 940 € | 69 863 € | 70 600 € | 51 302 € | 51 843 € | 46 171 € |
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 90 352 € | 82 705 € | 83 577 € | 60 349 € | 60 987 € | 54 315 € |
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 101 674 € | 93 072 € | 94 052 € | 68 016 € | 68 734 € | 61 214 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire | 11 330 € | 10 371 € | 10 482 € | 7 588 € | 7 670 € | 6 828 € |
Plafonds de ressources en location très sociale
Pour la location très sociale, les plafonds de ressources 2026 sont plus bas.
Composition du foyer locataire | A bis | A Métropole | A Outre-mer | B1 Métropole | B1 Outre-mer | B2 et C |
Personne seule | 17 855 € | 17 855 € | 18 044 € | 14 553 € | 14 708 € | 13 097 € |
Couple | 29 114 € | 29 114 € | 29 422 € | 21 204 € | 21 429 € | 19 082 € |
Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 38 164 € | 34 995 € | 35 365 € | 25 497 € | 25 768 € | 22 946 € |
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 41 995 € | 38 635 € | 39 043 € | 28 369 € | 28 670 € | 25 533 € |
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 49 695 € | 45 490 € | 45 971 € | 33 195 € | 33 546 € | 29 875 € |
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 55 921 € | 51 190 € | 51 731 € | 37 408 € | 37 804 € | 33 668 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire | 6 230 € | 5 703 € | 5 766 € | 4 172 € | 4 220 € | 3 754 € |
Dispositif Jeanbrun et déficit foncier : ce qu’il faut comprendre
Le statut bailleur privé s’intègre dans la fiscalité des revenus fonciers. Les loyers nus sont déclarés en revenus fonciers. Le bailleur peut déduire ses charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété selon leur nature, frais de gestion et travaux éligibles.
Il se juge avec une simulation complète intégrant :
le loyer plafonné ;
le financement ;
les charges ;
les travaux ;
la fiscalité du foyer ;
la durée de détention prévue.
C’est cette vision d’ensemble qui permet de savoir si le Jeanbrun est réellement adapté au projet. Vous pouvez consulter le comparatif ici.
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Dispositif Jeanbrun ou Pinel : quelles différences ?
Le Pinel était une réduction d’impôt tandis que le dispositif Jeanbrun est une déduction d’amortissement.
Avec une réduction d’impôt, l’avantage vient directement diminuer l’impôt dû. Avec une déduction, l’avantage vient réduire le revenu imposable. Son efficacité dépend donc du niveau d’imposition du foyer et de la présence de revenus fonciers imposables.
Le dispositif Jeanbrun fonctionne avec :
une assiette amortissable correspondant à 80 % du prix ;
des taux annuels ;
un plafond annuel de déduction ;
un engagement de location nue sur neuf ans.
Il peut donc être pertinent pour certains profils fortement imposés, mais il demande une lecture plus fine qu’un dispositif à réduction d’impôt automatique.
Dispositif Jeanbrun ou LMNP : que choisir ?
Le dispositif Jeanbrun concerne la location nue, déclarée en revenus fonciers. Le LMNP concerne la location meublée, déclarée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Les deux logiques fiscales sont différentes :
Le Jeanbrun peut convenir à un investisseur qui souhaite sécuriser un actif résidentiel en location longue durée, avec un bail nu classique, un engagement de neuf ans et une stratégie patrimoniale stable.
Le LMNP est pertinent dans d’autres situations, notamment lorsque le marché local se prête mieux au meublé longue durée. Mais il ne répond pas aux mêmes contraintes, aux mêmes règles comptables ni aux mêmes objectifs.
En pratique, le bon arbitrage dépend de la ville, du type de logement, du niveau de demande locative, du prix au mètre carré, de la fiscalité du foyer et de la stratégie de sortie. Vous pouvez accéder au comparatif LMNP vs Jeanbrun ici ou simuler selon votre profil directement.
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Les points à sécuriser avant d’investir
Partir du bien avant de partir de l’avantage fiscal
Le dispositif Jeanbrun peut améliorer la fiscalité d’un projet, mais la qualité immobilière reste la base. Avant l’avantage fiscal, il faut regarder :
l’emplacement ;
le prix d’achat ;
la qualité de l’immeuble ;
les charges de copropriété ;
la demande locative ;
le niveau de loyer plafonné ;
la liquidité à la revente.
Calculer le plafond de loyer avant de signer
Le loyer plafonné doit être calculé en amont de l’achat. En location intermédiaire, il dépend de la zone et de la surface.
En social et très social, il dépend du plafond Loc’Avantages applicable localement. Ce calcul permet de vérifier rapidement si le projet reste cohérent avec le prix d’acquisition, le financement et les charges.
Anticiper la durée de détention
L’engagement minimal est de neuf ans. Cela donne de la visibilité à la stratégie, mais cela suppose aussi de prévoir son horizon patrimonial : conservation du bien, évolution familiale, capacité à conserver le financement, fiscalité future et stratégie de sortie.
Le Code général des impôts prévoit la réintégration des amortissements déduits en cas de rupture des engagements, sauf exceptions comme l’invalidité, le licenciement ou le décès, notre simulateur réintègre la plus-value à la revente vous pouvez y accéder ici.
Soigner la déclaration fiscale
Le dispositif suppose des justificatifs, un suivi de l’amortissement, le respect des plafonds et une déclaration au régime réel.
Une gestion claire est donc essentielle, surtout si plusieurs biens sont détenus ou si le logement est porté par une SCI à l’impôt sur le revenu.
Checklist avant d’utiliser le statut bailleur privé 2026
Avant d’acheter, il faut valider les points suivants :
Le logement est situé en France dans un bâtiment d’habitation collectif.
L’acquisition ou le permis de construire intervient entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Le logement est neuf, en VEFA, construit, ou ancien avec travaux éligibles.
Le logement sera loué nu en résidence principale.
L’engagement de location de neuf ans est compatible avec la stratégie patrimoniale.
Le loyer plafonné a été calculé précisément.
Les ressources du locataire sont vérifiables et inférieures aux plafonds.
Le locataire n’est pas un membre du foyer fiscal ni un proche exclu par le texte.
Le bailleur déclare au régime réel.
L’amortissement attendu respecte les plafonds annuels applicables.
La rentabilité reste cohérente avec le loyer plafonné.
Le financement, les charges, la fiscalité et la revente ont été simulés.
Testez votre éligibilité et comparez les dispositifs selon votre situation.
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