Réduire ses impôts avec Jeanbrun : quel niveau de loyer choisir ?

Jeanbrun intermédiaire, social ou très social : le choix se mesure au revenu restant après impôt et à l’effort mensuel du propriétaire. L’amortissement augmente lorsque le niveau de location devient plus social, tandis que les plafonds de loyer et de ressources déterminent les conditions de mise en location.

Sur le T3 neuf à 231 000 € étudié ici, avec une TMI de 30 % et sans crédit, le revenu annuel après fiscalité atteint environ 6 801 € en intermédiaire, 5 751 € en social et 5 230 € en très social, incidence ultérieure de CSG comprise. Le très social réduit davantage l’impôt sur les autres revenus ; l’intermédiaire laisse davantage d’argent disponible avec les loyers retenus.

Le financement apporte une autre lecture. Avec un prêt de 200 000 €, le social et le très social procurent chacun 3 210 € de baisse immédiate d’IR pendant l’année modélisée. Le très social demande pourtant 128 € d’effort mensuel supplémentaire. Le montant de déficit utilisable explique cette différence.

Pour réduire ses impôts avec Jeanbrun, l’intérêt de chaque niveau dépend donc aussi du loyer abandonné. Notre comparaison à Avignon chiffre le revenu net, l’effet du crédit et le seuil de loyer à partir duquel le choix entre social et très social change. Les hypothèses sont détaillées pour permettre de situer ces résultats par rapport à votre propre projet.

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Intermédiaire, social, très social : ce qui change avec Jeanbrun

L’amortissement est une déduction fiscale calculée sur la valeur du bâtiment. Il diminue le résultat de la location, sans correspondre à une dépense annuelle supplémentaire : l’achat du logement est financé au départ, tandis que sa déduction s’étale dans le temps.

Le calcul part des loyers, dont sont retranchés les charges déductibles, les intérêts d’emprunt éventuels et l’amortissement. Un résultat positif supporte une imposition ; un résultat négatif constitue un déficit foncier. Le guide du statut du bailleur privé détaille le fonctionnement général et les logements concernés.

Pour un logement neuf, la base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition net de frais, les 20 % restants représentant forfaitairement le terrain. Les taux varient selon le niveau de location. Dans l’ancien, ils concernent uniquement les opérations remplissant les conditions de travaux du dispositif. Source : article 31 du CGI.

Niveau de location	Taux annuel dans le neuf	Taux annuel dans l’ancien éligible	Plafond annuel d’amortissement du foyer*
Intermédiaire	3,5 %	3 %	8 000 €
Social	4,5 %	3,5 %	10 000 €
Très social	5,5 %	4 %	12 000 €

*Les majorations à 10 000 € et 12 000 € supposent qu’au moins 50 % des revenus bruts des logements bénéficiant de l’amortissement proviennent respectivement de la location sociale ou très sociale. Ce plafond est partagé entre les logements Jeanbrun du foyer. Source : Service Public.

Une déduction de 8 000 € représente, par exemple, 2 400 € d’économie d’IR à 30 % si elle est entièrement utilisée à ce taux. L’effet sur les prélèvements sociaux dépend de la part qui efface un revenu foncier positif. La fraction imputée sur le revenu global réduit l’IR, sans procurer en plus 17,2 % de gain social sur les salaires.

Un T3 neuf à Avignon : les hypothèses du comparatif

Nous reprenons le cas d’un couple marié de 50 ans envisageant un T3 neuf de 65 m² à Avignon pour 231 000 € hors frais d’acquisition. Le logement est supposé éligible et loué nu comme résidence principale. Il s’agit d’un exemple pédagogique, sans adresse ni offre commerciale vérifiée.

Le calcul retient une TMI de 30 %, avec suffisamment de revenu imposé dans cette tranche pour absorber les déductions. Un impôt annuel de 7 500 €, pris isolément, ne permettrait pas de connaître cette TMI : le revenu imposable et la composition du foyer entrent également dans son calcul.

Les trois scénarios partagent les mêmes hypothèses :

• douze mois de loyers encaissés, sans vacance ni impayé ;

• 2 500 € de charges annuelles, payées et supposées entièrement déductibles : 1 100 € de taxe foncière hors taxe récupérable, 900 € de copropriété non récupérable, 180 € d’assurance propriétaire et 320 € d’entretien ;

• gestion directe, sans honoraires supplémentaires ni exonération de taxe foncière retenue ;

• aucune autre location nue, aucun déficit antérieur et aucun autre logement consommant le plafond Jeanbrun ;

• contribuables résidents fiscaux français, soumis aux prélèvements sociaux de droit commun.

La première comparaison est réalisée sans crédit, avec le prix et les frais d’achat payés en fonds propres. Les frais restent un coût initial distinct ; ils ne sont pas incorporés à la base d’amortissement du neuf. Nous étudions une année pleine aux paramètres de l’exemple, et non une déclaration fiscale 2026 après une acquisition en cours d’année.

Les loyers retenus et leur portée

Niveau	Loyer mensuel hors charges	Loyers sur douze mois
Intermédiaire	798 €	9 576 €
Social	596 €	7 152 €
Très social	468 €	5 616 €

Avignon est classée B1 dans le tableau officiel en vigueur au 26 juin 2026. Pour préciser la surface de l’exemple, nous ajoutons l’hypothèse d’un balcon privatif de 10 m² : sa moitié porte la surface retenue pour le plafond intermédiaire à 70 m². Source : zonage du ministère du Logement.

Avec le barème B1 de 11,80 €/m² en 2026, le coefficient 0,7 + 19 ÷ 70, arrondi à 0,97, conduit à 11,45 €/m² après arrondi au centime, soit 801,50 € par mois. Le loyer de 798 € reste inférieur à ce plafond national calculé, sous réserve d’une modulation locale applicable. Sources : barème 2026, surface, coefficient et arrondis.

Les 596 € et 468 € restent des hypothèses de comparaison. Leur conformité aux plafonds social et très social du logement n’est pas établie ici. Ces plafonds renvoient aux références communales de Loc’Avantages ; ils ne se déduisent pas en appliquant un pourcentage au loyer intermédiaire. Ils figurent dans l’arrêté du 6 janvier 2026. Le dossier locatif comprend également un plafond de ressources correspondant au niveau choisi.

Sans crédit : combien reste-t-il après impôt ?

La base amortissable est identique dans les trois scénarios : 231 000 € × 80 % = 184 800 €. Seul le taux change. Les annuités calculées restent sous les plafonds applicables à ce foyer qui détient un seul logement Jeanbrun.

Calcul annuel	Intermédiaire	Social	Très social
Loyers encaissés	9 576 €	7 152 €	5 616 €
Charges	−2 500 €	−2 500 €	−2 500 €
Amortissement	−6 468 €	−8 316 €	−10 164 €
Résultat foncier	608 €	−3 664 €	−7 048 €
IR lié au résultat positif	182 €	0 €	0 €
Baisse d’IR sur les autres revenus grâce au déficit	0 €	1 099 €	2 114 €
Prélèvements sociaux sur la location	105 €	0 €	0 €
Revenu annuel après effet fiscal	6 789 €	5 751 €	5 230 €

Montants arrondis à l’euro ; calculs effectués avant arrondi. Le revenu final correspond aux loyers moins les charges et les prélèvements, augmentés de la baisse d’IR procurée par le déficit. L’amortissement n’est donc pas soustrait une seconde fois de la trésorerie.

En intermédiaire, les 608 € de résultat positif produisent 182,40 € d’IR et 104,58 € de prélèvements sociaux. En social et en très social, le déficit reste entièrement imputable sur le revenu global dans l’hypothèse retenue. Le plafond de droit commun est de 10 700 € par an pour la fraction hors intérêts, avec report des fractions non imputables selon les règles du déficit foncier. Source : article 156 du CGI.

La CSG déductible apporte ensuite un ajustement : avec une TMI future maintenue à 30 %, elle améliore le résultat intermédiaire d’environ 12 €, le portant à 6 801 €. Cet effet concerne l’année de paiement des prélèvements sociaux. Les deux scénarios déficitaires ne génèrent pas de nouvelle CSG déductible dans cet exemple. Source : DGFiP, prélèvements sociaux et CSG.

Le très social procure ici davantage de baisse d’impôt sur les autres revenus. L’intermédiaire laisse davantage de revenu annuel : environ 1 050 € de plus que le social et 1 571 € de plus que le très social, après prise en compte de cet effet ultérieur de CSG.

Pourquoi 2 495 € de gain fiscal ne signifient pas 2 495 € de moins sur votre ancien avis d’impôt

En social, l’amortissement de 8 316 € représente bien 2 494,80 € d’économie d’IR, à 30 %, par rapport à une location identique privée de cette déduction.

Avant amortissement, les loyers moins les charges auraient créé 4 652 € de revenu foncier, soit 1 395,60 € d’IR supplémentaire. L’amortissement efface cet impôt et crée un déficit de 3 664 €, procurant 1 099,20 € de baisse d’IR sur les autres revenus. L’addition donne 2 494,80 €.

L’économie par rapport au même achat sans amortissement et la variation d’impôt par rapport à votre situation avant achat mesurent donc deux choses différentes. Cette distinction permet de rapprocher le chiffre fiscal annoncé de ce qui change réellement dans le budget du foyer.

Avec un crédit : le social et le très social peuvent donner le même gain immédiat

Ajoutons un prêt de 200 000 € sur 25 ans à 3,5 %, avec une assurance hypothétique de 0,25 % du capital initial, soit 500 € par an. L’apport couvre 31 000 € du prix ; les frais d’acquisition sont payés séparément. Aucun différé, frais de dossier ou frais de garantie n’est modélisé. Ces conditions illustrent un financement et ne constituent pas une offre bancaire.

La mensualité hors assurance ressort à 1 001,25 €. Sur les douze premières échéances, le couple rembourse environ 5 096 € de capital et paie 6 919 € d’intérêts. Le capital remboursé réduit la dette ; seuls les intérêts et l’assurance entrent ici dans les charges fiscales du financement.

Première année pleine modélisée	Intermédiaire	Social	Très social
Résultat foncier après crédit et amortissement	−6 811 €	−11 083 €	−14 467 €
Déficit imputé sur le revenu global	6 811 €	10 700 €	10 700 €
Déficit reporté sur de futurs revenus fonciers	0 €	383 €	3 767 €
Baisse immédiate d’IR à 30 %	2 043 €	3 210 €	3 210 €
Effort mensuel moyen avant effet fiscal	453 €	655 €	783 €
Effort mensuel moyen après effet fiscal	283 €	388 €	516 €

Les loyers couvrent d’abord fiscalement les intérêts et les frais assimilés, dont l’assurance emprunteur. En social, 266,76 € de déficit proviennent de cette fraction ; s’y ajoutent 116 € dépassant le plafond d’imputation sur le revenu global. En très social, ces deux montants atteignent 1 802,76 € et 1 964 €. Ils restent reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes, selon les conditions applicables. Source : BOFiP, imputation des déficits.

Pendant cette année, le social et le très social procurent chacun 3 210 € de baisse d’IR, car ils atteignent tous deux la limite de 10 700 € imputable. La différence de loyer se retrouve intégralement dans le budget : 128 € supplémentaires à apporter chaque mois en très social.

Le déficit reporté pourra modifier le résultat fiscal d’années suivantes, selon les bénéfices fonciers disponibles. Aucune économie future n’est comptée comme un encaissement immédiat. L’effort présenté est une moyenne annuelle après fiscalité : les échéances bancaires et la régularisation de l’impôt suivent leurs propres calendriers.

Comment votre TMI change le choix du niveau de loyer

Revenons au scénario sans crédit. À TMI constante de 41 %, le revenu après fiscalité et incidence ultérieure de CSG atteint environ :

• 6 739 € en intermédiaire ;

• 6 154 € en social ;

• 6 006 € en très social.

L’intermédiaire reste en tête avec ces hypothèses, mais l’écart entre social et très social passe de 521 € à 149 € par an. La valeur de la déduction augmente lorsque la tranche dans laquelle elle s’impute est plus élevée.

Une déduction peut toutefois traverser plusieurs tranches. Si une partie seulement de votre revenu est imposée à 41 %, appliquer 41 % à toute l’annuité surestimerait le gain. Une évolution de revenus, un départ à la retraite ou un changement familial peut aussi modifier la valeur fiscale de la déduction pendant la détention.

Social ou très social : à partir de quel écart de loyer le choix change ?

Dans notre exemple, passer du social au très social ajoute 1 848 € d’amortissement par an. À 30 %, cela représente 554,40 € d’IR économisé sur cette déduction supplémentaire.

Lorsque les deux résultats restent déficitaires, sans crédit, et que les déficits sont entièrement utilisables sur le revenu global, chaque euro de loyer en moins augmente également le déficit. La perte de revenu après fiscalité représente alors 70 centimes à TMI de 30 %.

Le point d’équilibre se calcule ainsi : 1 848 € × 30 % ÷ 70 % = 792 € de loyer annuel, soit 66 € par mois.

À charges identiques, dans ce cadre précis, le très social rejoint le social si l’écart de loyer est de 66 € par mois. Avec 596 € en social, cela correspondrait à 530 € en très social, à condition que ce montant soit autorisé et réalisable pour le logement. Au-dessus de cet écart de 66 €, le social laisse davantage de revenu ; en dessous, le très social peut prendre l’avantage.

À 41 %, ce seuil passe à environ 107 € par mois. L’écart retenu dans notre cas est de 128 €, ce qui explique les résultats précédents. Ce repère cesse de fonctionner tel quel lorsque le plafond de déficit est atteint, que la TMI change ou qu’un bénéfice foncier subsiste.

Avec d’autres revenus fonciers, quel avantage supplémentaire ?

Si vous percevez déjà des loyers nus, le résultat du logement Jeanbrun rejoint celui de vos autres locations. Une déduction absorbée par un revenu foncier positif réduit alors l’IR et les prélèvements sociaux correspondants.

À TMI de 30 %, 1 000 € de déduction entièrement utilisés contre un bénéfice foncier procurent 472 € d’allégement immédiat : 300 € d’IR et 172 € de prélèvements sociaux. En tenant compte de la CSG déductible qui aurait été obtenue sans cet allégement, le gain revient à environ 452 €, à TMI future inchangée.

Le même montant de déduction imputé sur le revenu global procure 300 € d’économie d’IR dans cette tranche. La répartition entre ces usages explique pourquoi deux propriétaires du même appartement peuvent obtenir des résultats différents. Cette articulation est développée dans l’article sur les revenus fonciers existants et Jeanbrun.

Le résultat se construit aussi pendant la détention et à la revente

Le dispositif repose sur une location nue comme résidence principale pendant au moins neuf ans, avec un locataire et un loyer conformes aux conditions retenues. Le régime réel s’applique aux revenus locatifs concernés. Les acquisitions éligibles s’inscrivent actuellement entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Source : présentation de l’ANIL et de l’ADIL.

Sur neuf annuités complètes, les amortissements de notre logement représentent 58 212 € en intermédiaire, 74 844 € en social et 91 476 € en très social, à règles et niveau de location inchangés. Ces montants sont des déductions cumulées. La baisse d’impôt correspondante dépend de leur utilisation effective chaque année.

La première annuité suit le point de départ légal de l’amortissement, au premier jour du mois d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure. Une acquisition en cours d’année conduit donc à une première période plus courte. Les charges, la vacance et la diminution progressive des intérêts modifient ensuite le résultat annuel.

Dans la variante financée, la dette restante après neuf ans est d’environ 147 037 €. Le couple aura remboursé près de 52 963 € de capital sur son prêt de 200 000 €. Ce capital contribue à son patrimoine, en contrepartie de l’apport initial et des efforts d’épargne versés pendant la location.

À la revente, les amortissements admis en déduction minorent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value imposable. Leur montant intervient donc dans la fiscalité de sortie, avec les frais, majorations et abattements applicables. Les 91 476 € du scénario très social ne correspondent pas à un impôt de revente de 91 476 €. Source : article 150 VB du CGI.

Une cession anticipée peut également entraîner une reprise des amortissements. Le guide de la revente avant neuf ans examine cette situation. Après une imputation de déficit sur le revenu global, le maintien de la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante intervient aussi dans le calendrier fiscal.

Quel niveau de location Jeanbrun retenir pour votre projet ?

Avec les loyers retenus à Avignon, l’intermédiaire laisse le revenu annuel le plus élevé sans crédit et demande l’effort mensuel le plus faible avec le financement étudié. Le social et le très social prennent davantage de valeur lorsque la TMI augmente, que l’écart de loyer se réduit ou que les déductions peuvent absorber d’autres revenus fonciers.

Le choix commence donc par trois loyers réellement accessibles pour votre logement, puis se précise avec vos charges, votre apport et votre fiscalité. Un écart de quelques dizaines d’euros sur le loyer ou une fraction de déficit reportée change déjà la comparaison annuelle. La durée de détention et le capital restant après la vente permettent ensuite de situer ce résultat dans votre projet patrimonial.

FAQ — Réduire ses impôts avec le dispositif Jeanbrun

Combien d’impôt peut-on économiser avec Jeanbrun ?

Le gain dépend de l’amortissement effectivement déduit, de la TMI et de son utilisation. Dans l’exemple sans crédit à 231 000 €, les annuités de 6 468 €, 8 316 € et 10 164 € représentent environ 1 940 €, 2 495 € et 3 049 € d’économie d’IR à 30 %, par rapport au même achat sans amortissement. L’effet social se calcule séparément.

Le très social est-il toujours plus avantageux que l’intermédiaire ?

Le très social ouvre un taux d’amortissement supérieur, avec des plafonds de loyer et de ressources spécifiques. Son revenu après fiscalité dépend du loyer encaissé et des déductions utilisables. Dans notre exemple sans crédit à TMI de 30 %, il laisse environ 5 230 € par an, contre 6 801 € en intermédiaire avec l’incidence ultérieure de CSG.

Pourquoi le social et le très social donnent-ils parfois la même baisse d’impôt ?

Avec le prêt de 200 000 € étudié, les deux scénarios atteignent 10 700 € de déficit imputable sur le revenu global pendant l’année modélisée. Ils procurent donc chacun 3 210 € de baisse immédiate d’IR à 30 %. Le très social génère davantage de déficit reportable, dont l’utilisation dépendra des revenus fonciers futurs.

Le plafond de 12 000 € correspond-il à une réduction d’impôt ?

Les 12 000 € désignent un plafond annuel d’amortissement du foyer, accessible sous la condition de revenus bruts liés à la location très sociale. L’économie fiscale dépend ensuite de l’imputation de cette déduction. Ce plafond est distinct des 10 700 € de déficit foncier de droit commun imputable sur le revenu global.

Quel écart de loyer rend le très social intéressant face au social ?

Dans notre exemple sans crédit, avec les mêmes charges et des déficits entièrement imputables sur le revenu global, le point d’équilibre est de 66 € de loyer mensuel abandonné à TMI de 30 %, ou 107 € à 41 %. Un écart inférieur favorise le très social. Ce seuil dépend du prix, des annuités, de la fiscalité et des plafonds disponibles.

Peut-on utiliser Jeanbrun pour réduire l’impôt sur d’autres loyers ?

Oui, les résultats des locations nues du foyer sont réunis. Le résultat du logement Jeanbrun peut réduire un bénéfice foncier provenant d’autres biens. L’effet dépend des charges, des intérêts, des déficits déjà reportés et des plafonds disponibles. Les revenus d’une location meublée relèvent d’une autre catégorie fiscale.

Les loyers de l’exemple sont-ils les plafonds officiels d’Avignon ?

Le loyer intermédiaire de 798 € est une hypothèse inférieure au plafond national de 801,50 € calculé pour 70 m² de surface fiscale en B1 en 2026, hors modulation locale éventuelle. Les loyers social de 596 € et très social de 468 € sont illustratifs. Leur conformité aux plafonds du logement n’a pas été établie.

L’avantage Jeanbrun intervient-il dans la fiscalité de revente ?

Oui. Les amortissements admis en déduction minorent le prix d’acquisition fiscal utilisé pour calculer la plus-value. L’impôt dépend ensuite de la cession, des majorations et des abattements applicables. Une vente avant la fin de l’engagement peut également entraîner une reprise des amortissements, selon les circonstances et les exceptions légales.