Jeanbrun vs Denormandie : quel dispositif choisir dans l'ancien ?
Dernière mise à jour : il y a 5 jours
Le Denormandie accorde une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient de votre investissement. Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, permet de déduire un amortissement de vos revenus fonciers. Ces deux mécanismes peuvent produire des résultats sensiblement différents sur un même logement.
Dans l’exemple développé ici, l’effort d’épargne atteint environ 112 € par mois en Denormandie, contre 255 € avec Jeanbrun, la première année. Une autre configuration fiscale inverse ce résultat. Le prix, les travaux et le financement restent pourtant identiques : seule change la place disponible pour utiliser la réduction d’impôt.
Intègre 6 dispositifs en 2026
Un même projet de 160 000 €, deux budgets après fiscalité
Nous retenons un appartement ancien de 50 m², situé dans une commune éligible au Denormandie et dans un bâtiment collectif. Le programme de travaux est supposé répondre aux conditions des deux dispositifs, notamment aux exigences de réhabilitation lourde de Jeanbrun.
Le coût d’acquisition et de rénovation se décompose ainsi :
110 000 € de prix d’achat ;
10 000 € de frais d’acquisition ;
40 000 € de travaux éligibles, facturés par des entreprises.
Le total atteint 160 000 €. Les travaux représentent 25 % de ce montant et environ 36,4 % du prix d’achat hors frais.
Le financement comprend 30 000 € d’apport et 130 000 € de crédit sur vingt ans, au taux nominal fixe de 3,50 %. L’assurance emprunteur coûte 0,20 % par an du capital initialement emprunté.
Nous retenons également :
un loyer de 550 € par mois hors charges, supposé compatible avec le marché local et les plafonds applicables ;
1 800 € de charges annuelles supportées par le propriétaire, hors assurance emprunteur ;
une tranche marginale d’imposition de 41 % ;
une déclaration des revenus fonciers au régime réel dans les deux cas.
Le foyer est résident fiscal français, sans autres revenus fonciers ni déficits antérieurs. Son revenu permet d’utiliser les déductions à 41 % et son impôt est suffisant pour absorber la réduction Denormandie. Dans cette première configuration, le plafond des niches fiscales est disponible.
L’effort d’épargne de la première année
Budget mensuel moyen | Denormandie sur neuf ans | Jeanbrun ancien intermédiaire |
Crédit, assurance comprise | 776 € | 776 € |
Loyer encaissé hors charges | 550 € | 550 € |
Charges du propriétaire | 150 € | 150 € |
Effort d’épargne avant fiscalité | 376 € | 376 € |
Allègement fiscal net lié au projet, ramené à un mois | −264 € | −121 € |
Effort d’épargne après fiscalité | 112 €/mois | 255 €/mois |
Calculs arrondis sur douze mois de location, de crédit et d’amortissement, avec des charges payées et déductibles. Les frais de crédit supplémentaires, le coût financier de la période de travaux, la vacance locative et les dépenses exceptionnelles sont exclus de cette illustration.
Les effets fiscaux sont répartis sur douze mois pour faciliter la comparaison. Leur calendrier réel dépend de la déclaration, du prélèvement à la source et des régularisations.
Le calcul en Denormandie
Pour un engagement initial de neuf ans, la réduction d’impôt atteint 18 % du prix de revient éligible : 160 000 € × 18 % = 28 800 €, répartis sur neuf ans, soit 3 200 € par an.
Les loyers restent imposés selon les règles des revenus fonciers. Dans notre exemple, les charges, l’assurance emprunteur et les intérêts du crédit ramènent le bénéfice foncier de la première année à environ 63 €.
L’impôt sur ce bénéfice et les prélèvements sociaux représentent environ 37 €. Après prise en compte de la réduction Denormandie de 3 200 €, l’allègement fiscal net lié au projet atteint donc environ 3 163 € sur l’année.
Le calcul de la réduction et son imputation sont précisés dans les modalités d’application du Denormandie publiées au BOFiP.
Le calcul avec Jeanbrun
Dans cette opération ancienne, la base amortissable comprend le prix d’achat hors frais et les travaux éligibles, après exclusion forfaitaire de 20 % au titre du foncier : (110 000 € + 40 000 €) × 80 % = 120 000 €.
Le taux de l’ancien en location intermédiaire est de 3 %, soit : 120 000 € × 3 % = 3 600 € d’amortissement annuel.
La déduction de cet amortissement transforme le bénéfice foncier d’environ 63 € en un déficit d’environ 3 537 €. Dans les hypothèses retenues, ce déficit est intégralement imputable sur le revenu global.
À une tranche marginale de 41 %, il diminue l’impôt d’environ 1 450 € sur l’année, soit 121 € par mois en moyenne. L’effort d’épargne atteint alors environ 255 € par mois.
La comparaison intègre les prélèvements sociaux de 17,2 % applicables aux bénéfices de location nue, hors effet différé de la CSG déductible.
Quand vos autres avantages fiscaux changent le résultat
Le Denormandie entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer applicable à cette opération en métropole. Ce plafond peut déjà être utilisé par d’autres réductions ou crédits d’impôt, notamment pour l’emploi d’un salarié à domicile ou certains frais de garde.
L’amortissement Jeanbrun est hors de ce plafonnement global. Il relève de ses propres limites de déduction. Cette distinction est expliquée par le ministère de l’Économie.
Dans une seconde configuration, nous conservons le même logement et le même financement, avec 9 000 € d’autres avantages fiscaux soumis au plafond de 10 000 €. L’impôt dû reste suffisant pour utiliser les avantages retenus.
Il reste alors 1 000 € de capacité supplémentaire pour le Denormandie. L’effort d’épargne de la première année devient :
environ 295 € par mois en Denormandie ;
environ 255 € par mois avec Jeanbrun.
Jeanbrun demande ici environ 40 € de contribution mensuelle en moins. Le changement vient de la réduction Denormandie effectivement utilisable, alors que le prix du logement, les loyers et le crédit sont inchangés.
Le montant de l’impôt disponible intervient également : la fraction annuelle de réduction Denormandie qui dépasse l’impôt dû est sans remboursement ni report sur les années suivantes.
Les principales différences entre Jeanbrun et Denormandie
Critère | Denormandie | Jeanbrun dans l’ancien |
Mécanisme fiscal | Réduction d’impôt | Déduction d’amortissement des revenus fonciers |
Logements concernés | Logements anciens améliorés et locaux transformés en habitation | Logements en bâtiment collectif avec travaux éligibles |
Localisation | Communes éligibles ou certaines copropriétés en difficulté | Ensemble du territoire français |
Durée | Engagement initial de six ou neuf ans, prorogeable jusqu’à douze ans | Engagement minimal de neuf ans |
Avantage en métropole | 12 % sur six ans, 18 % sur neuf ans, 21 % sur douze ans après prorogation | Amortissement annuel de 3 %, 3,5 % ou 4 % selon le niveau de location |
Niveau de loyer | Intermédiaire | Intermédiaire, social ou très social |
Limites principales | Base de 300 000 € par contribuable et par an, plafond de 5 500 €/m² et deux logements au maximum | Plafond annuel d’amortissement de 8 000 € par foyer, majorable sous conditions |
Plafonnement global des niches fiscales | Applicable | Hors de ce plafonnement |
Période d’acquisition | Jusqu’au 31 décembre 2027 | Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 |
Les conditions générales figurent dans les fiches officielles consacrées au Denormandie et au dispositif Relance logement – Jeanbrun.
La localisation et la nature du bien déterminent les possibilités ouvertes à votre projet. Une maison ancienne peut entrer dans le Denormandie sous conditions. Au 4 septembre 2026, Jeanbrun reste réservé aux logements en bâtiment collectif.
L’assouplissement prévu pour l’ancien, notamment son ouverture aux maisons individuelles, reste en attente d’examen à l’Assemblée nationale. Son avancement figure dans le dossier législatif sur la relance et la décentralisation du logement.
Travaux : ce que signifient les seuils de 25 % et de 30 %
En Denormandie, les travaux représentent 25 % du coût total
Le seuil se calcule sur le prix de revient de l’opération, qui comprend le prix d’achat, les frais d’acquisition retenus et les travaux éligibles.
Pour un logement acheté 150 000 €, avec 12 000 € de frais d’acquisition, le montant minimal de travaux atteint 54 000 € : 54 000 € ÷ (150 000 € + 12 000 € + 54 000 €) = 25 %.
Cette méthode de calcul est explicitée dans les conditions relatives aux travaux Denormandie.
Les travaux sont facturés par une entreprise et répondent aux critères d’amélioration ou de transformation du dispositif. Leur achèvement intervient au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
Dans l’ancien Jeanbrun, la qualification des travaux complète le seuil financier
Pour la voie fondée sur des travaux d’amélioration, le seuil de 30 % porte sur le prix d’acquisition. Sur un achat de 150 000 €, il représente donc 45 000 € de travaux.
Cette condition s’accompagne des critères d’une réhabilitation lourde, comprenant notamment une performance énergétique A ou B après travaux et des exigences techniques. Une autre voie concerne les travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal.
Le budget de rénovation et la nature des interventions ont donc chacun leur place dans l’éligibilité. Deux programmes de travaux d’un montant proche peuvent relever de traitements différents.
Les travaux retenus pour la réduction Denormandie ne sont pas simultanément déduits des revenus fonciers. Dans Jeanbrun, ceux intégrés à la base amortissable suivent le traitement de l’amortissement.
Loyers et fiscalité : les paramètres propres à votre logement
Au niveau intermédiaire, Jeanbrun et Denormandie utilisent les mêmes références de plafonds de loyer et de ressources locataires. Pour un appartement éligible aux deux régimes, une comparaison avec un loyer identique permet donc d’isoler leur incidence fiscale.
Jeanbrun propose également des niveaux social et très social. Dans l’ancien, les taux d’amortissement passent alors à 3,5 % et 4 %, avec des plafonds de loyers plus bas.
Le plafond annuel de déduction peut atteindre 10 000 € lorsque la location sociale représente au moins 50 % des revenus bruts issus des logements bénéficiant de l’amortissement, ou 12 000 € lorsque cette condition concerne la location très sociale.
Le résultat dépend du rapprochement entre cette déduction supplémentaire et les loyers accessibles. La tranche marginale d’imposition, les autres revenus fonciers et les déficits disponibles déterminent ensuite l’économie fiscale obtenue.
Le fonctionnement complet est présenté dans notre guide du dispositif Jeanbrun et du statut du bailleur privé.
Comment la durée de détention fait évoluer la comparaison
Dans notre exemple, le Denormandie procure 3 200 € de réduction annuelle pendant les neuf premières années, lorsque cette réduction est entièrement utilisable.
Une prorogation de neuf à douze ans apporte ensuite 3 % supplémentaires répartis sur trois ans, soit 1 600 € par an pour une base de 160 000 €. Après la douzième année, la réduction arrive à son terme.
L’amortissement Jeanbrun peut se poursuivre au-delà de neuf ans, tant que les conditions du dispositif restent remplies et que la base amortissable disponible le permet. La comparaison des premières années évolue donc avec votre horizon de détention.
Le crédit participe aussi à cette évolution. À mensualité constante, les intérêts diminuent et leur déduction fiscale devient plus faible. Dans notre financement de référence, environ 47 496 € de capital seraient remboursés après neuf ans, avec un capital restant dû d’environ 82 504 €, quel que soit le dispositif choisi.
L’effort d’épargne, le capital remboursé et la fiscalité annuelle décrivent des aspects complémentaires du projet. Leur évolution permet de comparer une conservation sur neuf ans avec une détention plus longue.
Ce qui entre dans le résultat à la revente
Le capital disponible après la vente dépend du prix obtenu, du crédit restant à rembourser, des frais de cession et de l’impôt éventuel sur la plus-value.
Avec Jeanbrun, les amortissements admis en déduction diminuent le prix d’acquisition retenu pour calculer cette plus-value. Les réductions Denormandie ne produisent pas cette minoration liée à l’amortissement. Les règles figurent à l’article 150 VB du Code général des impôts.
La date de vente s’articule également avec les engagements de location. Dans les deux dispositifs, une rupture anticipée peut entraîner une reprise de l’avantage fiscal, sous réserve des exceptions prévues par les textes.
Lorsque des déficits fonciers ont été imputés sur le revenu global, leur conservation implique en principe une location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Cette règle intervient notamment dans le scénario Jeanbrun présenté ici et peut prolonger l’horizon au-delà des neuf ans.
La relation entre fiscalité, durée de détention et revente est développée dans notre analyse du dispositif Jeanbrun.
Notre lecture du comparatif Jeanbrun vs Denormandie
Sur l’opération étudiée, le Denormandie réduit davantage l’effort d’épargne de la première année lorsque sa réduction d’impôt est entièrement utilisable. Jeanbrun devient plus favorable sur ce même indicateur lorsque les autres avantages du foyer limitent fortement la réduction Denormandie disponible.
Pour votre projet, la comparaison Jeanbrun vs Denormandie dépend aussi de l’adresse du logement, du programme de travaux et de la durée de détention. Le résultat se construit avec les loyers encaissés, l’impôt effectivement économisé, votre contribution mensuelle et le capital disponible à la revente.
FAQ — Jeanbrun vs Denormandie
Quel dispositif réduit le plus l’effort d’épargne : Jeanbrun ou Denormandie ?
Dans notre exemple de 160 000 €, l’effort d’épargne de la première année atteint environ 112 € par mois en Denormandie et 255 € avec Jeanbrun. Ces résultats supposent notamment un crédit de 130 000 €, un loyer de 550 €, une tranche marginale de 41 % et une réduction Denormandie entièrement utilisable. Avec seulement 1 000 € disponibles sous le plafond des niches fiscales, l’effort Denormandie passe à environ 295 € par mois.
Peut-on cumuler Jeanbrun et Denormandie sur le même logement ?
Les deux dispositifs sont exclusifs pour un même logement. Le choix détermine le traitement fiscal de l’opération et les engagements correspondants. Un foyer peut détenir des logements relevant de dispositifs différents, sous réserve des conditions et plafonds applicables.
Les travaux sont-ils forcément plus élevés avec Jeanbrun ?
Les seuils utilisent des bases différentes. Le Denormandie exige au moins 25 % du coût total, frais d’acquisition et travaux compris. La voie Jeanbrun fondée sur les travaux d’amélioration prévoit au moins 30 % du prix d’acquisition, avec les critères d’une réhabilitation lourde. Le montant et la nature des travaux participent donc ensemble à la comparaison.
Une tranche d’imposition de 41 % rend-elle Jeanbrun plus favorable ?
Une tranche de 41 % augmente l’effet d’une déduction sur le revenu imposable. Le résultat comparé dépend également de la réduction Denormandie utilisable, des prélèvements sociaux, du financement et de la durée de détention. Dans notre première configuration à 41 %, le Denormandie procure l’effort d’épargne le plus faible la première année.
Peut-on investir dans une maison avec ces dispositifs ?
Une maison ancienne peut bénéficier du Denormandie si les conditions de localisation, de travaux et de location sont remplies. Au 4 septembre 2026, Jeanbrun reste réservé aux logements en bâtiment collectif. Son ouverture aux maisons individuelles dans l’ancien fait partie de l’assouplissement en attente à l’Assemblée nationale.
Que devient l’avantage fiscal après neuf ans ?
Le Denormandie peut être prorogé jusqu’à douze ans, avec une réduction annuelle moins élevée pendant les trois dernières années. Jeanbrun peut continuer à produire une déduction d’amortissement au-delà de neuf ans, sous réserve du maintien des conditions et de la base restant à amortir.
La revente peut-elle modifier le résultat de la comparaison ?
Oui. Les amortissements Jeanbrun déduits interviennent dans le calcul de la plus-value imposable. Le résultat dépend également du prix de vente, des frais, du crédit restant dû et du respect des engagements de location. Une comparaison sur toute la durée de détention réunit ces éléments avec les économies fiscales et l’effort d’épargne des années précédentes.