Loi Jeanbrun vs Loc’Avantages : quel dispositif choisir en 2026 ?

Jeanbrun réduit le revenu imposable grâce à un amortissement. Loc’Avantages réduit directement l’impôt sur le revenu, en fonction des loyers encaissés et de la convention Anah. Les deux concernent la location nue à loyer plafonné, mais leur résultat dépend du prix du logement, des charges, du financement et de l’impôt disponible dans le foyer.

Pour un appartement ancien rénové acheté 240 000 €, loué 540 € par mois, les deux solutions peuvent aboutir à des revenus annuels assez proches. Dans l’exemple développé ici, Jeanbrun laisse environ 165 € de plus par an sans crédit, après prise en compte de la CSG déductible. Avec le financement testé, Loc’Avantages réduit au contraire l’effort d’épargne d’environ 25 € par mois pendant la première année complète.

Ces écarts s’expliquent par des mécanismes précis. Le même loyer et la même tranche d’imposition peuvent conduire à un résultat différent lorsque les intérêts du prêt entrent dans le calcul.

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Intègre 6 dispositifs en 2026

Jeanbrun et Loc’Avantages : les différences qui comptent pour votre projet

Jeanbrun permet d’amortir une partie du prix d’un logement éligible, en complément des charges admises en déduction au régime réel des revenus fonciers. L’engagement de location est d’au moins neuf ans. Le dispositif concerne les acquisitions éligibles réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, selon les conditions prévues pour le neuf ou l’ancien réhabilité. CGI, article 31, i et j.

Loc’Avantages repose sur une convention avec l’Anah, avec un engagement d’au moins six ans. La réduction d’impôt dépend du niveau de loyer et du recours éventuel à un intermédiaire social. Le dispositif reste ouvert aux demandes de conventionnement enregistrées jusqu’au 31 décembre 2027 ; cette échéance d’entrée ne met pas fin aux avantages des conventions en cours. CGI, article 199 tricies ; Anah, conditions de Loc’Avantages.

Critère	Jeanbrun	Loc’Avantages
Avantage fiscal	Amortissement déduit des revenus fonciers	Réduction d’IR calculée sur les revenus bruts du logement
Logement	Collectif neuf ou ancien répondant aux conditions de réhabilitation	Logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, répondant aux conditions du conventionnement
Bien déjà détenu	Sa seule mise en location ne rend pas éligible un achat ancien hors période	Conventionnement possible, sous conditions
Durée minimale	Neuf ans	Six ans
Convention Anah	Non requise pour le seul amortissement	Obligatoire
Intermédiation locative	Non imposée par le seul choix du niveau très social	Facultative en Loc1 et Loc2, nécessaire pour le taux Loc3
Plafond global des niches fiscales	Amortissement hors de ce plafond	Réduction comprise dans le plafond global applicable
Revente	Amortissements déduits affectant le prix d’acquisition fiscal	Pas d’amortissement Loc’Avantages à prendre en compte dans la plus-value

Loc’Avantages n’est donc pas réservé aux logements anciens : le BOFiP prévoit également les logements neufs. Les conditions de la convention, de décence et de performance énergétique restent déterminantes. BOFiP, logements éligibles à Loc’Avantages.

Notre guide du statut du bailleur privé détaille les conditions propres à Jeanbrun, notamment celles des travaux et des locataires.

Les deux avantages excluent le micro-foncier : les loyers sont déclarés au régime réel, avec les charges déductibles effectivement retenues. BOFiP, Loc’Avantages et micro-foncier ; Service Public, régime fiscal Jeanbrun.

Les loyers sont-ils plus bas avec Loc’Avantages ?

À niveau social comparable, Jeanbrun et Loc’Avantages utilisent les mêmes références de plafonds de loyer et de ressources. L’article 31 renvoie, pour Jeanbrun social et très social, aux règles de Loc’Avantages. Comparer Jeanbrun social à Loc2 ne justifie donc pas, à lui seul, de retenir deux plafonds différents pour le même logement. CGI, article 31.

Le niveau intermédiaire suit une autre articulation : Jeanbrun reprend les plafonds de type Pinel, tandis que Loc1 repose sur les références locales du conventionnement Anah.

Loc’Avantages comporte trois niveaux. Les décotes de 15 %, 30 % et 45 % s’apprécient par rapport au loyer de référence retenu par le dispositif pour la localisation et la surface. Elles ne se calculent pas simplement à partir du loyer souhaité par le propriétaire ou d’une annonce voisine.

Niveau Loc’Avantages	Décote de référence	Réduction d’IR sans intermédiation	Réduction d’IR avec intermédiation
Loc1 — intermédiaire	15 %	15 % des revenus bruts	20 % des revenus bruts
Loc2 — social	30 %	35 % des revenus bruts	40 % des revenus bruts
Loc3 — très social	45 %	Non accessible sans intermédiation	65 % des revenus bruts

Les décotes et les taux correspondent à des bases différentes : la décote situe le niveau de loyer, tandis que le taux s’applique aux revenus bruts pour calculer la réduction d’impôt. Ministère de l’Économie, fonctionnement de Loc’Avantages.

Le loyer effectivement encaissé peut rester inférieur au plafond : état du logement, demande locative, modalités du mandat ou proposition d’un organisme entrent dans le résultat. C’est ce montant réalisable, hors charges, qui alimente le budget du projet.

Exemple à 240 000 € : comparer le revenu conservé après impôt

Un appartement ancien déjà réhabilité, au même loyer dans les deux scénarios

Nous retenons un appartement en immeuble collectif acheté 240 000 € hors frais, après des travaux réalisés par le vendeur. Le logement n’a pas été utilisé depuis leur achèvement. Son éligibilité à la réhabilitation Jeanbrun et au conventionnement Loc’Avantages est supposée établie, avec les justificatifs techniques nécessaires.

Ce cadre correspond à une possibilité prévue pour l’ancien réhabilité avant acquisition. Les travaux sont compris dans le prix payé au vendeur : aucune seconde dépense de travaux n’est ajoutée ni déduite par l’acquéreur. CGI, article 31, j.

Les hypothèses sont les suivantes :

• 540 € de loyer mensuel hors charges dans les deux options, supposé compatible avec le plafond social et réalisable sur le marché ;

• 3 000 € de charges annuelles communes, déductibles et décaissées : taxe foncière pour sa part déductible, copropriété non récupérable, assurance propriétaire et entretien ;

• gestion directe dans le scénario Jeanbrun ; mandat auprès d’un intermédiaire social dans le scénario Loc2, avec des honoraires hypothétiques de 6 % des loyers, soit 388,80 € par an ;

• achat sans crédit pour ce premier calcul, prix et frais financés sur fonds propres ;

• foyer résident fiscal français à TMI 30 %, sans autre revenu foncier ni déficit antérieur, disposant du plafond de déficit nécessaire et d’un IR suffisant pour utiliser toute la réduction Loc’Avantages ;

• aucun autre avantage consommant le plafond global des niches fiscales ni autre amortissement Jeanbrun consommant le plafond du foyer.

Nous comparons douze mois complets de location, sans vacance ni impayé, selon les règles connues en 2026. Le loyer, les charges et les honoraires sont des hypothèses, sans bien identifié ni devis professionnel. Une acquisition en cours d’année appellerait les proratas et les dates d’effet propres à chaque régime.

Jeanbrun social : 6 720 € d’amortissement annuel

Dans l’ancien éligible, le taux social est de 3,5 %. La base amortissable représente ici 80 % du prix hors frais : 240 000 € × 80 % × 3,5 % = 6 720 € par an.

Avec 6 480 € de loyers et 3 000 € de charges, le résultat avant amortissement est de 3 480 €. Après amortissement, il devient négatif de 3 240 €.

Dans nos hypothèses, ce déficit hors intérêts est imputable sur le revenu global. À 30 %, son incidence est une baisse d’IR de 972 €. Les loyers ne produisent alors aucun bénéfice foncier positif soumis aux prélèvements sociaux. Les règles de déficit restent celles de l’article 156 du CGI.

Loc2 avec intermédiation : 2 592 € de réduction d’impôt

Le calcul porte sur les loyers bruts : 540 € × 12 × 40 % = 2 592 € de réduction d’IR.

Les loyers restent imposables après déduction des charges. En intégrant les 388,80 € de frais de mandat, le bénéfice foncier est de 3 091,20 €, soumis dans cet exemple à 30 % d’IR et à 17,2 % de prélèvements sociaux. La réduction de 2 592 € s’impute ensuite sur l’IR du foyer, supposé suffisant.

Sur une année complète sans crédit	Jeanbrun social	Loc2 avec intermédiation
Loyers encaissés	6 480 €	6 480 €
Charges communes	−3 000 €	−3 000 €
Honoraires du mandat social	0 €	−388,80 €
Amortissement fiscal	−6 720 €	0 €
Résultat foncier	−3 240 €	3 091,20 €
IR lié au résultat foncier	Baisse de 972 €	Imposition de 927,36 €
Prélèvements sociaux	0 €	531,69 €
Réduction Loc’Avantages utilisée	0 €	2 592 €
Revenu conservé après effet fiscal, avant incidence ultérieure de CSG	4 452 €	4 224,15 €

L’amortissement ne constitue pas une sortie d’argent annuelle. Il intervient dans le résultat fiscal ; les loyers, les charges et l’effet sur l’impôt déterminent le montant conservé.

La CSG déductible procure ensuite, dans le scénario Loc2, une baisse d’IR estimée à 63,06 €, à TMI constante. Le revenu conservé atteint donc 4 287,21 € en intégrant cet effet ultérieur. Jeanbrun conserve ici un avantage d’environ 164,79 € par an, soit 13,73 € par mois en moyenne. La DGFiP précise les prélèvements sociaux et la déduction de 6,8 points de CSG.

Cet écart annuel est assez réduit pour que les frais réels du mandat, un entretien supplémentaire ou une différence de loyer modifient le résultat. Il ne décrit pas encore le bilan de l’achat à la revente.

Le crédit peut modifier le résultat entre Jeanbrun et Loc’Avantages

Finançons maintenant le même appartement avec 40 000 € d’apport sur le prix et 200 000 € de prêt sur 25 ans à 3,5 % fixe, sans différé. Les frais d’acquisition sont réglés séparément sur fonds propres ; le prêt est modélisé sans frais de dossier ni de garantie. L’assurance représente 0,25 % du capital initial par an, soit 500 €.

Les loyers, les charges et le mandat social restent identiques. La mensualité est de 1 001,25 € hors assurance. Les douze premières échéances comprennent environ 6 918,76 € d’intérêts. Ces paramètres sont illustratifs, sans valeur d’offre bancaire.

La fraction du déficit liée aux intérêts reste à reporter

Les intérêts et l’assurance du prêt atteignent ensemble 7 418,76 €, pour 6 480 € de loyers. Ils créent une fraction de déficit de 938,76 €, reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions applicables. Cette somme ne réduit pas immédiatement le revenu global. Le BOFiP assimile les frais accessoires du prêt, dont l’assurance emprunteur, aux intérêts pour cette imputation. BOFiP, fraction du déficit provenant des intérêts.

La fraction imputable sur le revenu global provient des autres déductions : 9 720 € avec Jeanbrun, charges et amortissement compris, contre 3 388,80 € avec Loc2, charges et mandat compris. Les deux montants restent sous le plafond ordinaire de 10 700 €, supposé disponible. CGI, article 156.

Sur la première année complète du prêt	Jeanbrun social	Loc2 avec intermédiation
Résultat foncier total	−10 658,76 €	−4 327,56 €
Déficit imputé sur le revenu global	9 720 €	3 388,80 €
Déficit lié aux intérêts, reporté	938,76 €	938,76 €
Baisse d’IR liée au déficit à 30 %	2 916 €	1 016,64 €
Réduction Loc’Avantages utilisée	0 €	2 592 €
Effort d’épargne mensuel moyen après effet fiscal	509,91 €	484,59 €

Loc2 demande ici 25,32 € d’épargne en moins par mois, soit 303,84 € sur l’année. La réduction d’impôt conserve son montant alors que le financement a déjà rendu les deux résultats fonciers négatifs. Nous supposons toujours que l’IR du foyer restant après les déductions permet d’utiliser les 2 592 € de réduction.

L’effort mensuel inclut les échéances complètes, l’assurance, les charges et les loyers, puis l’effet fiscal annuel divisé par douze. Les régularisations fiscales gardent leur calendrier réel. Le remboursement du capital pèse dans ce budget sans être une charge fiscalement déductible.

Au cours des années suivantes, les intérêts diminuent et les déficits reportés peuvent être utilisés. L’écart de 25,32 € ne constitue donc pas une économie mensuelle constante sur vingt-cinq ans. Avec un autre apport ou une autre durée de prêt, le résultat de la première année évoluerait également.

TMI, réduction utilisable et frais de gestion : trois paramètres qui déplacent le résultat

Une TMI plus élevée augmente la valeur des déductions

Dans le scénario sans crédit, en conservant le même logement, les mêmes frais et une réduction Loc2 entièrement utilisable, le passage de 30 % à 41 % donne :

TMI constante sur les revenus concernés	Revenu annuel avec Jeanbrun	Revenu annuel avec Loc2 et intermédiation	Écart annuel en faveur de Jeanbrun
30 %	4 452 €	4 287,21 €	164,79 €
41 %	4 808,40 €	3 970,30 €	838,10 €

Ces montants intègrent l’incidence ultérieure de la CSG déductible. Ils supposent que les variations de revenu imposable restent entièrement dans la tranche indiquée, sans changement de décote ou de situation familiale.

Des bénéfices provenant d’autres locations nues peuvent aussi modifier l’utilisation de l’amortissement. À l’inverse, un stock de déficits antérieurs peut déjà absorber ces bénéfices. Le résultat dépend alors de l’ensemble des revenus fonciers du foyer, comme l’explique notre article sur Jeanbrun et les revenus fonciers existants.

La réduction Loc’Avantages dépend de l’impôt et du plafond disponibles

Loc’Avantages est une réduction d’impôt : la fraction qui dépasse l’impôt imputable n’est ni remboursée ni reportée. Elle entre aussi dans le plafonnement global des avantages fiscaux, généralement 10 000 € par an et par foyer. BOFiP, modalités d’imputation et plafonnement ; Service Public, plafond global des avantages fiscaux.

Si les autres avantages soumis à ce plafond en consomment déjà 9 000 €, la place restante est de 1 000 €, dans le cas général. Pour notre exemple, seuls 1 000 € des 2 592 € peuvent alors s’ajouter au gain fiscal du foyer, sous réserve d’un IR suffisant. Le revenu annuel Loc2 sans crédit revient à 2 695,21 €, incidence de CSG comprise, au lieu de 4 287,21 €.

L’amortissement Jeanbrun reste hors de ce plafond global, avec ses propres plafonds de déduction. Le montant de votre IR et les avantages déjà présents dans la déclaration comptent donc autant que la TMI affichée. Service Public, avantage fiscal Jeanbrun.

Les cinq points supplémentaires de Loc2 s’apprécient avec le coût du mandat

Au loyer de 540 €, Loc2 procure 2 268 € de réduction sans intermédiation, contre 2 592 € avec intermédiation : 324 € supplémentaires.

Dans notre hypothèse d’honoraires à 6 %, le coût annuel du mandat est de 388,80 €. Sa déductibilité fiscale réduit toutefois son coût net. Après fiscalité et incidence ultérieure de CSG, le revenu annuel ressort à 4 176,43 € en gestion directe, contre 4 287,21 € avec le mandat retenu. L’écart est d’environ 111 € par an, auquel s’ajoute la différence de service rendu.

Un loyer négocié plus bas peut également peser sur ce résultat. À 455 € par mois, avec les mêmes charges communes et des honoraires toujours fixés à 6 %, Loc2 produit 2 184 € de réduction et environ 3 353,41 € de revenu annuel après fiscalité et incidence de CSG. Ce loyer est une variante de calcul, sans affirmation qu’il serait imposé par le dispositif.

Convention Anah, travaux et gestion : ce que chaque option implique

Le logement et son calendrier énergétique

Loc’Avantages peut concerner un logement déjà détenu, sous réserve des conditions du conventionnement. Un locataire déjà en place peut être concerné à l’occasion du renouvellement du bail. Le locataire, son niveau de ressources et le lien éventuel avec le propriétaire restent encadrés par la convention et les textes. CGI, article 199 tricies.

En métropole, le seuil énergétique fiscal est au moins E pour les baux conclus ou renouvelés jusqu’à fin 2027, dans le cadre du DPE actuel. Il devient au moins D pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2028. Les conditions des aides aux travaux peuvent être plus exigeantes. Ce calendrier entre dans le budget d’un logement destiné à rester conventionné plusieurs années. BOFiP, performance énergétique Loc’Avantages.

Lorsque l’acquéreur finance lui-même une rénovation, les calculs diffèrent de notre exemple de logement acheté déjà réhabilité. Les travaux fiscalement déductibles peuvent créer un déficit foncier avec Loc’Avantages. Avec Jeanbrun, ceux qui entrent dans l’amortissement ne se déduisent pas une seconde fois comme charges immédiates. Leur nature, leur date de paiement et les aides obtenues modifient la comparaison. Notre comparatif Jeanbrun et déficit foncier développe ces situations.

Deux formes d’intermédiation, des engagements différents

Avec un mandat de gestion social, le propriétaire signe le bail avec le locataire et confie la gestion à une agence sociale. Avec la location à un organisme agréé, cet organisme devient locataire et sous-loue le logement.

Les responsabilités et les garanties diffèrent. Le mandat peut s’accompagner d’une garantie de loyers ; la location à l’organisme prévoit le paiement du loyer par celui-ci selon le contrat, y compris entre deux occupants dans le cadre décrit par Service Public. Honoraires, entretien, remise en état et garanties s’apprécient avec l’offre réellement proposée. Service Public, les deux formes d’intermédiation locative.

Des primes d’intermédiation et des aides aux travaux existent sous conditions. Elles peuvent améliorer le financement initial, mais constituent des montants ponctuels ou affectés à des dépenses. Aucun de ces versements n’a été ajouté à notre revenu annuel comparatif. Anah, aides et Loc’Avantages.

Six ou neuf ans : rapprocher le revenu annuel du capital à la revente

Les deux avantages ne se cumulent pas simultanément sur le même logement. L’article 199 tricies, IX du CGI exclut les déductions des f à o de l’article 31, parmi lesquelles figurent les amortissements Jeanbrun des i et j. Un foyer peut en revanche détenir des logements relevant de dispositifs différents, chacun dans ses conditions.

La durée de location entre ensuite dans le projet : six ans minimum pour Loc’Avantages, neuf ans pour Jeanbrun. Le bail en cours et les éventuelles obligations liées aux déficits fonciers peuvent prolonger l’horizon à considérer. Une imputation de déficit sur le revenu global implique en principe de maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. CGI, article 156.

Avec Jeanbrun, neuf annuités complètes de 6 720 € représentent 60 480 € d’amortissements déduits. Ceux-ci diminuent le prix d’acquisition fiscal retenu pour calculer la plus-value. Le prix de vente, les frais admis, les abattements de durée et les éventuelles exonérations déterminent ensuite l’impôt de cession. Loc’Avantages ne produit pas cet ajustement lié à un amortissement, tout en restant soumis aux règles ordinaires de plus-value. CGI, article 150 VB.

Une rupture anticipée peut aussi provoquer une reprise des avantages : réductions obtenues avec Loc’Avantages ou amortissements Jeanbrun, selon les mécanismes et exceptions propres à chaque régime. Les incidences de Jeanbrun sont développées dans notre article sur la revente avant neuf ans. Les reprises Loc’Avantages sont prévues par l’article 199 tricies, VIII.

Dans le financement retenu, le capital restant dû est d’environ 166 572 € après six ans, puis 147 037 € après neuf ans. Ces soldes sont identiques dans les deux options puisque le prêt est le même. Le montant récupérable à la vente dépendra du prix net vendeur, de cette dette, de la fiscalité et des frais de sortie ; le bilan complet intégrera aussi l’apport et l’épargne versée pendant la location.

L’écart annuel observé prend ainsi sa place dans un projet plus large. Le loyer que votre logement peut produire, le montant emprunté, l’IR encore disponible et la date à laquelle vous souhaitez récupérer votre capital permettent de situer ensemble le revenu conservé et le budget mensuel à prévoir.

FAQ : Jeanbrun ou Loc’Avantages

Jeanbrun et Loc’Avantages sont-ils cumulables sur le même logement ?

Ils ne peuvent pas s’appliquer simultanément au même logement. L’article 199 tricies exclut notamment les amortissements Jeanbrun prévus aux i et j de l’article 31. Un foyer peut posséder plusieurs logements relevant de dispositifs différents, en respectant les règles de chacun.

Jeanbrun est-il toujours plus intéressant à TMI 30 % ?

Le financement, les charges et la réduction d’impôt utilisable modifient le résultat. Dans notre exemple à 240 000 €, Jeanbrun laisse environ 165 € de plus par an sans crédit, avec incidence de CSG. Avec le prêt testé, Loc2 réduit l’effort mensuel de 25,32 € pendant la première année complète.

Les loyers Jeanbrun social et Loc2 sont-ils différents ?

Les plafonds sociaux et très sociaux de Jeanbrun renvoient aux références de Loc’Avantages. Pour un même logement au même niveau social, les régimes ne justifient pas à eux seuls deux plafonds différents. Le loyer effectivement réalisable peut toutefois être inférieur, selon le marché et le contrat retenu.

Loc’Avantages est-il réservé aux logements anciens ?

Non. Le dispositif peut concerner un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, sous réserve des conditions de conventionnement, de location et de performance énergétique. Un logement déjà détenu peut également être concerné ; avec un locataire en place, le renouvellement du bail entre dans les conditions à examiner.

Que devient une réduction Loc’Avantages supérieure à l’impôt ?

La fraction qui dépasse l’impôt sur lequel elle peut s’imputer n’est ni remboursée ni reportée sur les années suivantes. Le plafonnement global des avantages fiscaux peut aussi limiter son effet. L’IR disponible après les déductions et les autres avantages du foyer détermine donc la réduction réellement utilisable.

L’intermédiation locative est-elle obligatoire ?

Elle est facultative pour Loc1 et Loc2, avec une majoration du taux de réduction, et nécessaire pour bénéficier du taux de 65 % en Loc3. Le mandat de gestion social et la location à un organisme agréé ont des fonctionnements distincts. Le seul amortissement Jeanbrun très social n’impose pas cette intermédiation.

Peut-on déduire des travaux avec Loc’Avantages ?

Les travaux admis en déduction au régime réel peuvent réduire le résultat foncier et créer un déficit, selon leur nature et les règles d’imputation. Avec Jeanbrun, les travaux retenus dans l’amortissement ne sont pas déduits une seconde fois comme charges. Dans notre exemple, les travaux réalisés par le vendeur sont déjà compris dans le prix d’achat.

Pourquoi prolonger la comparaison jusqu’à la revente ?

Les engagements durent au moins six ans avec Loc’Avantages et neuf ans avec Jeanbrun. Les amortissements Jeanbrun interviennent dans le calcul de la plus-value, tandis que le crédit détermine le capital restant dû. Une comparaison complète rapproche ces éléments des loyers, de l’impôt, de l’apport et de l’épargne versée.