Jeanbrun vs déficit foncier : quel montage valorise le mieux votre projet avec travaux ?

Pour un achat ancien avec travaux, le déficit foncier permet de déduire les dépenses admises fiscalement l’année de leur paiement. Le dispositif Jeanbrun répartit une déduction sur plusieurs années, en amortissant une partie du prix du logement et des travaux éligibles.

Le déficit foncier peut procurer un avantage plus rapide ; Jeanbrun peut prolonger les déductions après la rénovation. Le résultat dépend toutefois de la nature des travaux, des revenus fonciers disponibles, du loyer et de la date de revente.

Les deux mécanismes peuvent aussi se rencontrer : un logement Jeanbrun peut dégager un déficit foncier. La limite porte notamment sur les dépenses : les travaux intégrés à son amortissement ne se déduisent pas une seconde fois comme charges immédiates.

Nous reprenons un même projet, 220 000 € d’achat et 90 000 € de travaux, pour comparer les montants et leur calendrier.

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Intègre 6 dispositifs en 2026

Jeanbrun et déficit foncier : les différences qui comptent avec des travaux

Pour votre projet	Déficit foncier de droit commun	Jeanbrun dans l’ancien
Dépenses prises en compte	Charges déductibles, dont certains travaux payés	Charges courantes admises et amortissement du logement rénové
Traitement des travaux concernés	Déduction immédiate, puis éventuel déficit reportable	Intégration dans la base amortissable, sans double déduction
Logements	Notamment appartements ou maisons loués nus au réel	Logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif et répondant aux conditions de rénovation
Loyer	Pas de plafond fiscal propre au déficit foncier ; règles locatives ordinaires applicables	Plafonds de loyer et de ressources du locataire
Durée liée à l’avantage	Location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant une imputation sur le revenu global	Engagement locatif minimal de neuf ans
Effet dans le temps	Dépend du paiement des charges et de l’utilisation des reports	Déduction annuelle, susceptible de se poursuivre après neuf ans
Revente	Traitement des travaux déjà déduits et des reports restants	Prise en compte des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value

Le déficit foncier désigne un résultat négatif de la location nue au régime réel. Les charges dépassent les recettes ; ce résultat suit ensuite les règles d’imputation. Jeanbrun ajoute une déduction d’amortissement à ce cadre des revenus fonciers. Il agit donc aussi sur le résultat, qui peut devenir négatif. DGFiP — location vide au régime réel, Service Public — dispositif Jeanbrun.

Notre guide du déficit foncier détaille le premier mécanisme ; le guide du dispositif Jeanbrun présente le second.

Quels travaux peuvent entrer dans chaque calcul ?

Les dépenses déductibles en déficit foncier

Dans un logement d’habitation loué nu, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration peuvent être déductibles. Cela peut concerner la remise en état d’une installation électrique, la rénovation d’une salle de bains ou certains travaux d’isolation.

Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement sont exclues de cette déduction. Un réaménagement intérieur très important peut également être qualifié de reconstruction. Le montant total d’un devis ne correspond donc pas nécessairement au montant déductible. La nature des interventions et leur éventuelle indivisibilité déterminent le traitement fiscal. DGFiP — travaux déductibles des revenus fonciers.

Cette distinction change directement la comparaison. Un chantier de 90 000 € entièrement constitué de dépenses déductibles produit un résultat différent d’une opération comprenant 40 000 € d’agrandissement.

Les conditions de rénovation en Jeanbrun

Pour l’ancien, le dispositif concerne notamment les logements faisant l’objet de travaux produisant un immeuble neuf au sens fiscal, ou d’améliorations représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec les critères de réhabilitation lourde requis. L’acquisition éligible intervient entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Service Public — acquisitions dans l’ancien.

Dans la seconde voie, la réhabilitation lourde comprend des exigences énergétiques, avec un niveau A ou B en métropole, ainsi que des critères de sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité. Le dossier technique du bâtiment entre donc dans l’analyse, au-delà du budget des travaux. CGI, annexe III — définition de la réhabilitation lourde.

Pour un achat à 220 000 €, le seuil financier de 30 % représente 66 000 €. Des travaux de 90 000 € le dépassent. Le dossier technique établit ensuite le respect des autres conditions d’éligibilité.

Au 6 septembre 2026, les assouplissements votés au Sénat en juillet restent en discussion à l’Assemblée nationale. Les calculs ci-dessous suivent le droit en vigueur à cette date. Le dossier parlementaire et notre suivi de la réforme Jeanbrun permettent de situer ces évolutions.

Peut-on cumuler Jeanbrun et déficit foncier sur le même logement ?

Oui, un déficit foncier peut résulter des charges et de l’amortissement d’un logement Jeanbrun. En revanche, les dépenses de travaux intégrées à l’amortissement sont exclues de la déduction immédiate au titre des réparations, de l’entretien ou de l’amélioration. Cette exclusion figure expressément dans l’article 31 du CGI.

Les autres charges admises continuent d’intervenir : taxe foncière déductible, assurance, gestion, intérêts d’emprunt, notamment. Par exemple, un résultat de 5 000 € avant amortissement, diminué de 7 440 € d’amortissement Jeanbrun, devient un déficit de 2 440 €.

Son imputation dépend du résultat foncier de l’ensemble du foyer et de l’origine du déficit. La part provenant des intérêts suit un report sur les revenus fonciers ; la part admissible sur le revenu global relève du plafond applicable. Les 8 000 € d’amortissement et les 10 700 € d’imputation mesurent donc deux étapes du calcul et ne s’additionnent pas automatiquement.

Un même foyer peut également détenir un logement Jeanbrun et un autre bien dont les travaux sont déduits au régime réel. Les résultats des locations nues sont alors rapprochés dans la déclaration foncière.

Exemple : 220 000 € d’achat et 90 000 € de travaux

Les hypothèses communes

Nous retenons un appartement ancien acheté en 2026, dont le chantier est achevé et la location commence dès janvier 2027. Les 90 000 € de travaux sont payés en 2027. La comparaison porte sur une année complète, à règles fiscales constantes.

Hypothèse	Montant ou condition retenue
Prix d’acquisition net de frais	220 000 €
Travaux	90 000 €, supposés intégralement déductibles au régime réel et éligibles à l’amortissement dans l’option Jeanbrun
Budget achat et travaux	310 000 €, hors frais d’acquisition
Financement	Fonds propres, sans emprunt
Loyers annuels hors charges	12 000 €, soit 1 000 € par mois
Charges courantes annuelles déductibles	3 000 €
Résultat avant travaux ou amortissement	9 000 €
Fiscalité	TMI de 41 %, avec revenu suffisant pour maintenir ce taux sur les sommes déduites ; prélèvements sociaux de 17,2 %
Situation initiale	Aucun autre revenu foncier ni déficit antérieur
DPE	Passage de D à B ; plafond ordinaire de 10 700 € retenu
Option Jeanbrun	Location intermédiaire ; conditions du logement, du locataire et du loyer supposées remplies

Les 3 000 € de charges regroupent ici 1 500 € de taxe foncière déductible, 900 € de charges non récupérables, 200 € d’assurance et 400 € de gestion. Nous supposons douze mois de loyers encaissés et aucune aide finançant les travaux.

Il s’agit d’un cas fiscal, sans calcul de rendement ni de bénéfice immobilier complet. Les frais d’acquisition restent à financer ; ils sont exclus de la base Jeanbrun. Dans un achat réel, les factures, les conditions techniques et le plafond de loyer déterminent si cette comparaison à logement identique est possible.

Avec la déduction immédiate des travaux

Le résultat foncier de 2027 s’établit à : 12 000 − 3 000 − 90 000 = −81 000 €.

En l’absence d’intérêts et d’autres revenus fonciers, la répartition est la suivante :

• 10 700 € imputés sur le revenu global ;

• 70 300 € reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les 90 000 € de travaux ont d’abord effacé les 9 000 € de bénéfice foncier, puis créé le déficit de 81 000 €. Le plafond de 10 700 € concerne uniquement la fraction imputable sur le revenu global.

Avec l’amortissement Jeanbrun

La valeur du foncier, fixée forfaitairement à 20 %, s’applique au prix net de frais augmenté des travaux. La base amortissable est donc :

(220 000 + 90 000) × 80 % = 248 000 €.

Au taux de 3 % dans l’ancien en location intermédiaire, l’amortissement d’une année complète atteint : 248 000 × 3 % = 7 440 €.

Il reste inférieur au plafond annuel de 8 000 € du foyer, supposé entièrement disponible. Le résultat foncier devient : 12 000 − 3 000 − 7 440 = 1 560 € imposables.

Les travaux de 90 000 € sont compris dans la base de 248 000 €. Aucune déduction supplémentaire de ces mêmes travaux n’est appliquée. Les règles de base, de taux et de plafond figurent dans l’article 31, I-1°-j du CGI.

Pour un achèvement plus tardif dans l’année, l’amortissement commence au premier jour du mois d’achèvement des travaux, ou d’acquisition si elle est postérieure. Le montant de 7 440 € correspond ici à douze mois.

Quel avantage fiscal pour cette première année ?

Nous mesurons l’effet de la déduction des travaux ou de l’amortissement par rapport aux 9 000 € de résultat avant ces déductions.

Effet fiscal en 2027	Déficit foncier	Jeanbrun
Bénéfice foncier effacé	9 000 €	7 440 €
Déficit imputé sur le revenu global	10 700 €	0 €
Gain brut d’IR et de prélèvements sociaux	9 625 €	4 330 €
Déficit restant reportable	70 300 €	0 €

Le calcul du déficit foncier est : 9 000 × 58,2 % + 10 700 × 41 % = 9 625 €. Pour Jeanbrun : 7 440 × 58,2 % = 4 330,08 €.

Ces gains sont présentés avant l’incidence de la CSG déductible. Une baisse des prélèvements sociaux réduit aussi la CSG qui aurait pu être déduite du revenu global. À TMI constante de 41 %, en intégrant cet effet, les gains deviennent environ 9 374 € et 4 123 €. Leur calendrier fiscal peut s’étendre au-delà de l’année de perception des loyers. DGFiP — prélèvements sociaux et CSG déductible.

Le déficit foncier procure ici davantage d’allègement au départ, en contrepartie du paiement effectif des travaux. Les 70 300 € reportables constituent une déduction potentielle sur des revenus futurs, sans versement équivalent de l’administration.

Que deviennent les déductions pendant les années suivantes ?

En conservant 9 000 € de bénéfice annuel avant amortissement, sans nouveaux travaux ni autres revenus fonciers, le stock de déficit suit ce calendrier :

Période	Déficit foncier de droit commun	Jeanbrun
2027	10 700 € imputés sur le revenu global ; 70 300 € reportables	7 440 € d’amortissement ; 1 560 € imposables
2028 à 2034	9 000 € de reports utilisés chaque année ; résultat imposable nul	7 440 € d’amortissement annuel ; 1 560 € imposables
2035	Derniers 7 300 € de report utilisés ; 1 700 € imposables	7 440 € d’amortissement ; 1 560 € imposables
À partir de 2036	Stock initial épuisé ; résultat imposable de 9 000 € dans les mêmes hypothèses	Amortissement susceptible de continuer dans la limite de la base disponible

Le déficit créé en 2027 est utilisable sur les revenus fonciers de 2028 à 2037. Dans notre cas, il est consommé en 2035. Des bénéfices plus faibles pourraient laisser une fraction inutilisée à l’expiration du délai.

Le report n’ouvre pas une nouvelle imputation de 10 700 € sur les salaires chaque année. Cette fraction du déficit reste affectée aux revenus fonciers futurs. CGI, article 156 — imputation des déficits.

Si vous percevez déjà des loyers sur d’autres biens

Ajoutons 20 000 € de bénéfice foncier annuel provenant d’autres locations nues. Le résultat avant les nouveaux travaux atteint 29 000 €.

La déduction des 90 000 € produit alors un déficit global de 61 000 €, réparti entre 10 700 € sur le revenu global et 50 300 € reportables. Avec 29 000 € de bénéfice chaque année suivante, ce stock est épuisé dès 2029.

La présence d’autres locations accélère donc l’utilisation des travaux. L’amortissement Jeanbrun peut, lui aussi, réduire le résultat foncier total du foyer. Cette compensation entre immeubles intervient avant l’imputation éventuelle sur le revenu global. BOFiP — calcul et répartition du déficit foncier.

Avec un crédit, le résultat évolue autrement

Les intérêts et frais d’emprunt déductibles réduisent le résultat dans les deux options. Le remboursement du capital constitue un décaissement, sans être une charge fiscale.

Des intérêts élevés au début du prêt peuvent réduire le bénéfice disponible pour absorber les reports. Leur diminution au fil du remboursement peut ensuite augmenter ce bénéfice. Un échéancier donne donc une trajectoire différente de notre exemple sans emprunt.

Pour répartir un déficit, les recettes compensent d’abord les intérêts. La fraction d’intérêts qui dépasse ces recettes se reporte exclusivement sur les revenus fonciers. Les autres charges suivent ensuite leurs règles d’imputation. BOFiP — traitement des intérêts d’emprunt.

Le plafond de 21 400 € peut-il favoriser le déficit foncier ?

Le plafond ordinaire d’imputation sur le revenu global peut être relevé, jusqu’à 21 400 € par an, pour certaines dépenses de rénovation énergétique.

La prolongation couvre les paiements jusqu’au 31 décembre 2027. Les conditions portent notamment sur un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et le passage d’une classe énergétique E, F ou G à A, B, C ou D, justifié dans le délai prévu. Le relèvement dépend du montant des dépenses éligibles ; il ne s’applique pas automatiquement à toute rénovation. DGFiP — plafond majoré pour rénovation énergétique.

Dans notre exemple principal, le logement passe de D à B : nous restons au plafond ordinaire.

Avec un logement initialement classé E et toutes les conditions réunies, dont au moins 10 700 € de dépenses ouvrant droit au relèvement, la répartition du déficit de 81 000 € pourrait devenir :

• 21 400 € imputés sur le revenu global ;

• 59 600 € reportables sur les revenus fonciers.

À TMI constante de 41 %, la seule imputation sur le revenu global représente alors 8 774 € d’IR, contre 4 387 € avec le plafond ordinaire.

Une imputation plus importante au départ laisse moins de déficit disponible pour les loyers futurs. Son intérêt dépend donc aussi des revenus que ces reports auraient pu effacer et du moment où ils auraient été utilisés.

Le loyer et la durée de location peuvent modifier le résultat

Notre comparaison retient volontairement le même loyer de 1 000 € dans les deux options, supposé compatible avec le plafond Jeanbrun applicable au logement.

Si le loyer autorisé et réellement accessible au régime ordinaire est supérieur de 100 € par mois, l’écart atteint 1 200 € de recettes par an, soit 10 800 € sur neuf ans à loyers constants. Cet écart brut modifie également l’impôt et la vitesse d’utilisation des déficits. Il s’intègre donc au calcul annuel, avec les charges et la vacance locative.

Le déficit foncier n’impose pas de plafond fiscal de loyer spécifique. Les règles générales d’encadrement, de relocation et de décence restent applicables. Un loyer dit « libre » dans un comparatif fiscal peut ainsi être encadré localement. Ministère du Logement — encadrement des loyers.

La durée se calcule également à partir de dates différentes. Une imputation de déficit sur le revenu global en 2027 implique en principe de maintenir la location jusqu’au 31 décembre 2030. En Jeanbrun, l’engagement minimal est de neuf ans de location. Une cessation anticipée peut entraîner une reprise des avantages, sous réserve des exceptions légales. BOFiP — maintien en location, CGI — engagement Jeanbrun.

À la revente, comment sont traités les travaux et les amortissements ?

Après une déduction des travaux en revenus fonciers

Les travaux déjà déduits pour l’impôt sur le revenu ne peuvent pas être ajoutés une seconde fois, pour leur montant réel, au prix d’acquisition servant au calcul de la plus-value.

Pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, le forfait travaux de 15 % constitue toutefois une possibilité distincte, dans les conditions du régime des plus-values des particuliers. La doctrine permet son utilisation sans justifier la réalisation effective des travaux. BOFiP — majorations du prix d’acquisition.

Un déficit encore reportable au jour de la vente ne devient pas un remboursement d’impôt. Son utilisation éventuelle sur d’autres revenus fonciers reste liée à son délai de report.

Après un amortissement Jeanbrun

Le calcul de la plus-value prend en compte les amortissements admis en déduction. L’article 150 VB prévoit une minoration du prix d’acquisition et des règles d’articulation avec les dépenses de travaux prises en compte pour ce calcul. Les frais et travaux majorant la base de cession sont donc examinés avec l’historique des déductions. CGI, article 150 VB — prix d’acquisition fiscal.

Dans notre exemple, neuf annuités complètes représentent 66 960 € d’amortissements. Ce montant entre dans l’analyse de la cession ; il ne correspond pas au montant de l’impôt à payer.

Les abattements pour durée de détention interviennent ensuite, avec une exonération de droit commun après vingt-deux ans pour l’IR et trente ans pour les prélèvements sociaux. DGFiP — plus-values immobilières imposées.

La comparaison finale rapproche donc les loyers nets, les économies fiscales réellement utilisées et le produit de vente après frais, impôt et remboursement éventuel du crédit. Le budget consacré à l’achat et aux travaux reste pris en compte pour mesurer le résultat patrimonial.

Quel montage correspond le mieux à votre projet ?

Pour un logement déjà détenu, une maison individuelle ou des travaux déductibles qui ne répondent pas aux conditions Jeanbrun, le déficit foncier de droit commun peut accompagner la rénovation. Des revenus fonciers existants lui donnent davantage de possibilités d’utilisation rapide.

Pour une acquisition éligible, avec un loyer compatible et une conservation longue, Jeanbrun permet d’étaler une déduction incluant une partie du prix immobilier. Il peut continuer à produire cet effet après l’épuisement des reports qu’aurait créés la déduction immédiate des travaux.

Si le projet s’oriente vers la location meublée, notre comparatif LMNP et Jeanbrun traite cette autre hypothèse. Le présent article porte sur les revenus de location nue.

Pour votre achat avec travaux, quelques données dessinent la trajectoire : les dépenses effectivement déductibles, leur année de paiement, les autres loyers imposables, le financement et la durée de conservation. Leur rapprochement situe l’allègement fiscal disponible, l’épargne mobilisée et le capital susceptible de rester après la vente.

Questions fréquentes sur Jeanbrun et le déficit foncier

Peut-on cumuler Jeanbrun et déficit foncier sur le même bien ?

Oui. Les charges admises et l’amortissement Jeanbrun peuvent produire un déficit foncier soumis aux règles d’imputation. Les travaux intégrés à la base amortissable ne peuvent toutefois pas être également déduits comme charges immédiates.

Les 10 700 € constituent-ils une réduction d’impôt ?

Non. Il s’agit du plafond ordinaire de déficit déductible du revenu global, sous conditions. À TMI constante de 41 %, une imputation de 10 700 € représente 4 387 € d’économie d’IR. Le résultat dépend des revenus du foyer.

Tous les travaux sont-ils déductibles en déficit foncier ?

Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration d’un logement peuvent être déductibles. La construction, la reconstruction et l’agrandissement sont exclus. La qualification des travaux et leur éventuelle indivisibilité déterminent le montant fiscalement admis.

Le plafond de 21 400 € est-il encore applicable en 2026 et 2027 ?

Oui, sous les conditions de rénovation énergétique prévues. Le logement passe notamment de E, F ou G à A, B, C ou D, avec justification dans le délai légal et paiements éligibles jusqu’au 31 décembre 2027. Le montant du relèvement dépend des dépenses admissibles.

Le déficit reportable peut-il être déduit des salaires les années suivantes ?

La fraction dépassant le plafond d’imputation sur le revenu global, ainsi que celle provenant des intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Elle n’ouvre pas un nouveau plafond annuel de déduction sur les salaires. Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber la fraction qui lui est normalement imputable, cette fraction peut se reporter sur le revenu global des six années suivantes.

Peut-on utiliser Jeanbrun pour un logement déjà détenu avant 2026 ?

La réalisation de nouveaux travaux sur un bien acquis avant la période éligible ne permet pas d’entrer dans Jeanbrun. Les dépenses peuvent, selon leur nature et les conditions de location, relever du régime réel et du déficit foncier de droit commun.

Quel mécanisme laisse le plus de liberté sur le loyer ?

Le déficit foncier ne prévoit pas de plafond fiscal de loyer propre. Les règles locatives générales restent applicables. Jeanbrun ajoute des plafonds de loyer et de ressources du locataire, selon la catégorie de location choisie.

Quel est le plus avantageux après neuf ans ?

Le résultat dépend des travaux déduits, des reports réellement utilisés, des loyers et de la fiscalité de la vente. Dans notre exemple, le déficit initial est épuisé pendant la neuvième année, tandis que Jeanbrun peut poursuivre son amortissement. Cette poursuite s’apprécie avec le traitement des amortissements à la revente.