LMNP 2026 : le piège fiscal à la revente
Dernière mise à jour : il y a 5 jours
Le LMNP au régime réel peut réduire fortement le bénéfice imposable pendant les années de location. Les charges, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du logement et du mobilier sont pris en compte selon des règles comptables précises. Une économie d’impôt sur les loyers peut alors coexister avec un effort d’épargne mensuel et un capital qui se constitue grâce au remboursement du prêt.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction au régime réel sont pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière pour les cessions concernées. Ils diminuent le prix d’acquisition retenu pour le calcul fiscal. À prix de vente identique, la plus-value brute peut donc être supérieure à celle qui aurait été calculée avant la réforme. Certaines résidences gérées précisément définies par la loi restent exclues de cette minoration.
Le LMNP en 2026 se lit donc sur l’ensemble du projet : prix d’achat, financement, loyer, charges, fiscalité annuelle, durée de détention, amortissements déduits et résultat de la vente. Nous suivons un exemple chiffré pour distinguer la trésorerie réellement versée, l’impôt économisé pendant la location et la somme disponible après remboursement du crédit et fiscalité de sortie.
Notre simulateur LMNP intègre désormais la revente dans la projection. Vous pouvez rapprocher le budget de la location et le scénario de sortie pour examiner votre propre investissement.
Intègre 6 dispositifs en 2026
Pourquoi l’amortissement LMNP attire les investisseurs
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Au régime réel, le résultat est établi à partir des recettes encaissées et des dépenses engagées pour l’activité. Peuvent notamment entrer dans le calcul, selon la situation :
les intérêts et certains frais du crédit ;
les primes d’assurance liées au logement ou au prêt ;
la taxe foncière et les charges de copropriété non récupérables ;
les frais de gestion, d’entretien et de comptabilité ;
la cotisation foncière des entreprises lorsqu’elle est due ;
l’amortissement du mobilier et des éléments amortissables du logement.
L’amortissement est une écriture comptable. Il répartit le coût d’un élément sur sa durée normale d’utilisation sans créer un paiement annuel supplémentaire. Le terrain est exclu de la base amortissable. Le bâtiment, ses composants et le mobilier sont ventilés séparément, avec des durées qui dépendent de leur nature et de leur état.
Il n’existe donc pas de taux LMNP unique applicable à tout le prix d’un appartement. Le plan établi pour un bien donné doit distinguer la part du terrain, la construction, les composants et les meubles. Le BOFiP sur la location meublée rappelle que l’amortissement immobilier et mobilier est admis sous les règles propres aux BIC.
L’amortissement déductible est plafonné : il peut ramener le résultat BIC à zéro, mais ne peut pas créer ou augmenter un déficit à lui seul. La fraction comptabilisée mais non utilisée est suivie pour les exercices suivants selon les conditions prévues par l’article 39 C du CGI. Les déficits provenant des charges suivent un autre régime et se reportent sur les bénéfices LMNP des dix années suivantes. Ces reports sont des droits à déduction, pas une somme versée sur le compte bancaire.
LMNP au réel ou micro-BIC : quelle différence avant la revente ?
Pour une location meublée de longue durée, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes lorsque les conditions de seuil sont remplies. Le bailleur ne déduit pas séparément ses intérêts, ses charges ou ses amortissements. Le barème fiscal 2026 et la fiche Les régimes d’imposition précisent les seuils applicables aux recettes de l’année concernée.
Le régime réel demande une comptabilité et une déclaration de résultat. Il devient souvent pertinent lorsque les charges, les intérêts et l’amortissement représentent une part élevée des loyers. Son intérêt ne se mesure pas seulement au montant d’impôt évité pendant la location : les amortissements immobiliers effectivement admis en déduction sont désormais pris en compte à la revente pour les cessions entrant dans le champ de la réforme.
Le micro-BIC n’enregistre pas d’amortissement déduit au réel. La règle de minoration du prix d’acquisition vise donc principalement le LMNP au réel ayant effectivement déduit des amortissements. Un passage ultérieur du réel au micro ne fait pas disparaître l’historique des amortissements déjà déduits.
Ce que change la réforme sur la plus-value LMNP
Pour une vente réalisée à compter du 15 février 2025, le LMNP qui relève du régime BIC réel voit le prix d’acquisition diminué du montant des amortissements concernés admis en déduction. Le principe figure à l’article 150 VB III du Code général des impôts et est rappelé par l’administration fiscale pour la vente d’un logement meublé.
Le calcul simplifié devient : Prix de cession retenu − (prix d’acquisition majoré des frais admissibles − amortissements immobiliers concernés) = plus-value brute.
Le texte vise les amortissements admis en déduction. Un amortissement simplement comptabilisé mais resté en report n’est pas assimilé à une dotation déjà déduite. Les dépenses qui ont déjà été prises en compte pour l’impôt ne peuvent pas être ajoutées une seconde fois au prix d’acquisition, sauf règle spécifique prévue par le texte.
La minoration concerne l’immeuble cédé. Le mobilier vendu avec le logement suit une logique distincte. Sa valeur peut être retirée du prix de cession immobilier si son existence et sa valeur au jour de la vente sont justifiées par un inventaire, des factures ou des éléments équivalents. La fiche fiscale sur la vente d’une habitation avec les meubles précise cette exigence de justification.
Les résidences qui bénéficient d’une exception
L’article 150 VB exclut de la minoration certains biens situés dans des résidences ou établissements précisément définis : résidences accueillant certains étudiants ou personnes âgées, établissements et résidences-services pour personnes âgées ou handicapées, et structures médico-sociales répondant aux critères du texte. Le nom commercial de la résidence ne suffit pas à conclure. Le contrat, l’exploitant et la qualification juridique du bien doivent être vérifiés.
Si le bailleur est LMP au moment de la vente, la plus-value relève du régime professionnel et non de celui des plus-values immobilières des particuliers. Le statut professionnel suppose notamment que les recettes de location meublée dépassent 23 000 € et soient supérieures aux autres revenus d’activité du foyer selon les conditions fiscales. La situation du bailleur l’année de la cession doit être déterminée séparément.
Exemple simple : 50 000 € d’amortissements réintégrés
Dans un premier exemple indépendant, le prix d’acquisition immobilier fiscalement corrigé, frais et travaux admissibles compris, atteint 250 000 €. Le prix de cession retenu est de 270 000 €, avec 50 000 € d’amortissements immobiliers effectivement déduits concernés par la minoration. Les meubles sont exclus des deux prix. Nous isolons ici l’effet des amortissements sur la base de calcul.
Calcul | Avant la réforme, lecture simplifiée | Avec la règle actuelle |
Prix de cession retenu | 270 000 € | 270 000 € |
Prix d’acquisition retenu | 250 000 € | 250 000 € − 50 000 € = 200 000 € |
Plus-value brute avant abattements | 20 000 € | 70 000 € |
Les 50 000 € augmentent la base de plus-value avant les abattements pour durée de détention et le calcul de l’impôt. Les frais admissibles sont déjà inclus dans le prix d’acquisition corrigé de cet exemple. Le notaire établit le calcul définitif à partir de l’acte, des justificatifs et de la situation exacte du vendeur.
Projet LMNP à 180 000 € : suivre le budget et la revente
Pour rapprocher la fiscalité d’un projet réel, retenons un appartement acheté 180 000 €, équipé de 8 000 € de mobilier et loué 900 € par mois charges comprises, soit 10 800 € de recettes annuelles. L’investissement est détenu directement par une personne physique en LMNP.
En ajoutant 13 500 € de frais d’acquisition, le budget initial atteint 201 500 €. Nous retenons un apport de 30 000 € et un emprunt de 171 500 € sur 25 ans à 3,50 %, avec une assurance de 0,30 % du capital initial. La mensualité ressort à 901,44 € assurance comprise, soit 10 817,33 € sur douze mois. Le prêt est entièrement débloqué dès le départ, sans différé. Les frais de garantie, de dossier bancaire et la réserve personnelle restent à ajouter au budget.
Les hypothèses de la première année sont les suivantes :
Poste | Hypothèse annuelle |
Recettes locatives | 10 800 € |
Crédit et assurance payés | 10 817 € |
Dont intérêts et assurance pris en compte fiscalement | 6 447 € |
Capital remboursé sur le prêt | 4 370 € |
Charges courantes, CFE comprise | 2 200 € |
Comptabilité au réel | 600 € |
Amortissement comptable calculé | 5 000 € |
Tranche marginale utilisée pour l’exemple | 30 % |
Prélèvements sociaux sur le bénéfice locatif | 18,6 % |
Les frais d’acquisition et l’apport initial figurent dans le financement de départ. Les frais d’acquisition sont supposés immobilisés, sans déduction immédiate supplémentaire ; l’hypothèse d’amortissement de 5 000 € couvre l’ensemble des dotations de l’année. Les charges récupérables figurent à la fois dans les recettes et dans les dépenses correspondantes. Nous retenons douze mois loués, des loyers intégralement payés, aucune dépense exceptionnelle ni report antérieur. La tranche de 30 % est supposée s’appliquer à toute la base imposable du scénario.
Résultat au micro-BIC
L’abattement de 50 % laisse une base imposable de 5 400 €. Avec une tranche marginale de 30 % et des prélèvements sociaux de 18,6 %, l’impôt sur le revenu est de 1 620 € et les prélèvements sociaux de 1 004,40 €, soit 2 624,40 € au total, avant l’effet différé de la CSG déductible. Le taux de 18,6 % concerne ici les bénéfices locatifs relevant des prélèvements sociaux sur le patrimoine, dans le cas général. Source : DGFiP, prélèvements sociaux sur les locations.
Le budget annuel devient : 10 800 € de recettes − 10 817,33 € de crédit et assurance − 2 200 € de charges − 2 624,40 € d’impôt et prélèvements sociaux = −4 841,73 €.
L’effort moyen représente environ 403 € par mois. Les dépenses réelles restent présentes dans le budget, même lorsque leur déduction fiscale prend la forme d’un abattement forfaitaire.
Résultat au régime réel
Les intérêts de la première année atteignent 5 932,84 € et l’assurance emprunteur 514,50 €. Avec 2 200 € de dépenses courantes et 600 € de comptabilité, les charges hors amortissement atteignent 9 247,34 €. Le résultat avant amortissement est :
10 800 € − 9 247,34 € = 1 552,66 €.
Sur les 5 000 € d’amortissement comptabilisé, environ 1 553 € sont déduits et 3 447 € sont reportés. Le bénéfice fiscal ressort à zéro dans cette hypothèse. Le crédit, les charges et la comptabilité donnent un effort de trésorerie de 2 817 € par an, soit environ 235 € par mois.
Première année | Micro-BIC | Régime réel |
Recettes | 10 800 € | 10 800 € |
Crédit et assurance | 10 817 € | 10 817 € |
Charges courantes | 2 200 € | 2 200 € |
Comptabilité supplémentaire | 0 € | 600 € |
Bénéfice imposable | 5 400 € | 0 € |
Impôt et prélèvements sociaux | 2 624 € | 0 € |
Effort annuel | 4 842 € | 2 817 € |
Effort mensuel équivalent | 403 € | 235 € |
Capital remboursé | 4 370 € | 4 370 € |
Dans ce scénario, le réel améliore la trésorerie de 2 024 € sur l’année, après le coût de comptabilité. La dette diminue parallèlement de 4 370 €. Les montants mensuels sont des équivalents annuels : certaines dépenses et l’impôt suivent leur propre calendrier de paiement.
Exemple indépendant de revente LMNP après dix ans
Ce calcul de cession est indépendant du budget annuel précédent. Nous retenons un prix d’achat immobilier de 180 000 €, une majoration de 13 500 € pour les frais d’acquisition, et une vente après dix années révolues pour 220 000 € nets des frais de cession admissibles. Les meubles sont exclus des deux prix.
Le dossier comptable est supposé justifier 40 000 € d’amortissements immobiliers effectivement déduits concernés par la minoration. Ce cumul est une hypothèse indépendante, et ne résulte pas d’une multiplication de l’amortissement de la première année de l’exemple précédent.
Nous appliquons également le forfait travaux de 15 %, soit 27 000 €, prévu sous conditions pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans. Il constitue une majoration fiscale et ne représente pas une dépense de travaux supplémentaire dans notre budget. Source : DGFiP, frais et travaux retenus pour la plus-value immobilière.
Étape du calcul | Montant |
Prix d’achat | 180 000 € |
Frais d’acquisition retenus | +13 500 € |
Forfait travaux de 15 % | +27 000 € |
Prix d’acquisition avant minoration | 220 500 € |
Amortissements immobiliers effectivement déduits | −40 000 € |
Prix d’acquisition fiscal après réforme | 180 500 € |
Prix de cession retenu | 220 000 € |
Plus-value brute | 39 500 € |
Sans la minoration des amortissements, ce calcul aboutirait à une moins-value de 500 € et à aucune imposition de plus-value. Avec les 40 000 € d’amortissements immobiliers concernés, la plus-value brute atteint 39 500 €.
Une détention de dix années révolues ouvre droit à un abattement de 30 % pour l’impôt sur le revenu et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux. La base imposable est donc de 27 650 € pour l’IR et de 36 241,25 € pour les prélèvements sociaux. À 19 % et 17,2 %, le total atteint environ 11 487 €, sous les règles actuelles et dans le cas général d’un résident fiscal français. La base à l’IR étant inférieure à 50 000 €, la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées ne s’applique pas dans cet exemple. Les contributions éventuellement liées aux hauts revenus du foyer restent hors calcul. Source : Service Public, plus-value immobilière.
En retenant, pour ce vendeur, un financement identique de 171 500 € sur 25 ans à 3,50 %, la dette après 120 échéances atteint environ 120 099 €. Avec un prix de cession net de 220 000 € et 11 487 € d’impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux, le capital restant serait d’environ 88 414 € avant indemnité de remboursement anticipé et frais de sortie du crédit. Une projection de vente future suppose une législation constante ; son prix reste une hypothèse.
Ce montant n’est pas un bénéfice. Il faut le rapprocher de l’apport, des efforts mensuels, du mobilier remplacé, des travaux, des périodes de vacance et du coût d’opportunité de l’épargne. Le capital remboursé par le prêt constitue une composante patrimoniale ; il ne résume pas la rentabilité globale.
Durée de détention : pourquoi l’horizon change le résultat
Les plus-values des particuliers bénéficient d’abattements progressifs selon la durée de détention. L’exonération d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans et celle des prélèvements sociaux après 30 ans, selon les règles actuelles rappelées par Service Public.
Une revente au bout de cinq, dix ou vingt ans ne produit donc pas le même résultat fiscal, même avec un prix de vente identique. Sur un horizon court, les amortissements déduits peuvent augmenter sensiblement la plus-value brute alors que les abattements sont encore limités. Sur un horizon long, les abattements réduisent progressivement la base taxable.
L’historique des amortissements doit être conservé avec les liasses fiscales et les tableaux comptables. Un changement de régime, une interruption de location ou une résidence gérée peuvent modifier l’analyse. La question « faut-il vendre ? » se traite avec le prix de marché, le capital restant dû, la fiscalité de sortie, le rendement futur et l’utilisation possible du produit de cession.
LMNP ou location nue : comparer le cycle complet
Le LMNP répond à une demande de logement équipé. Un studio étudiant, un T1 proche d’un bassin d’emploi ou un appartement destiné à la mobilité peuvent justifier un loyer meublé et une rotation plus élevée. Le mobilier, les remplacements, les états des lieux et la gestion doivent être intégrés au budget.
La location nue peut correspondre à une occupation plus longue et à une gestion différente. Elle relève des revenus fonciers et peut ouvrir, pour certains biens et certains travaux, l’accès au déficit foncier ou au statut du bailleur privé. Le guide LMNP 2026, le comparatif LMNP et statut du bailleur privé et le comparatif Jeanbrun et déficit foncier permettent de replacer chaque régime dans son cadre.
La fiscalité annuelle ne suffit pas à classer les options. Le choix dépend du bien, de la demande locative, de la capacité d’épargne, du financement, du temps de gestion et de la durée pendant laquelle le logement restera dans le patrimoine.
Notre lecture du LMNP en 2026
Le régime réel conserve un intérêt lorsque le logement se loue naturellement meublé, que les charges et les intérêts sont cohérents avec le niveau de loyer et que la comptabilité est suivie. L’amortissement peut réduire fortement le bénéfice imposable pendant la détention.
La revente introduit une étape supplémentaire. Les amortissements immobiliers effectivement déduits réduisent désormais le prix d’acquisition fiscal pour les cessions concernées, tandis que les abattements liés à la durée de détention et les exceptions de résidence doivent être vérifiés. Le bon indicateur associe donc impôt annuel, effort d’épargne, capital remboursé et somme nette envisageable après la vente.
FAQ — LMNP, amortissement et plus-value en 2026
Le LMNP est-il encore intéressant en 2026 ?
Oui, selon le projet. Les charges et l’amortissement peuvent réduire le bénéfice imposable au réel. L’intérêt financier dépend aussi du loyer, du crédit, des dépenses, des frais de comptabilité, du risque de vacance, de la durée de détention et de la fiscalité de sortie.
Que devient l’amortissement LMNP à la revente ?
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements immobiliers admis en déduction au régime réel diminuent en principe le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. La plus-value brute peut donc augmenter avant les abattements. Certaines résidences gérées sont exclues par le texte.
Est-ce que tous les LMNP sont concernés par la réforme ?
La règle vise le LMNP au régime BIC réel qui a déduit des amortissements concernés. Le micro-BIC ne déduit pas d’amortissement au réel. Certaines résidences pour étudiants, personnes âgées ou personnes handicapées répondant aux critères légaux bénéficient d’une exception. Le statut LMP relève, lui, des plus-values professionnelles.
Le micro-BIC est-il concerné par la réintégration des amortissements ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire et ne permet pas de déduire séparément l’amortissement au réel. La minoration du prix d’acquisition concerne donc principalement les amortissements effectivement déduits par un LMNP au régime réel. Les amortissements déjà déduits restent à prendre en compte en cas de changement ultérieur de régime.
Les amortissements LMNP sont-ils perdus ?
Non. Les amortissements peuvent toujours réduire le bénéfice imposable pendant la location dans la limite du résultat fiscal disponible. Leur effet doit être rapproché de la fiscalité de sortie : les amortissements immobiliers effectivement déduits peuvent augmenter la plus-value brute lors d’une cession concernée.
Le mobilier est-il réintégré dans la plus-value immobilière ?
Le mobilier suit un traitement distinct de l’immeuble. Sa valeur peut être retranchée du prix de cession immobilier si son existence et sa valeur au jour de la vente sont justifiées par des factures, un inventaire ou des éléments comparables. La ventilation doit correspondre à ce qui est réellement vendu.
Quelle durée de détention retenir pour un LMNP ?
L’horizon dépend du financement, du marché, du projet patrimonial et de la fiscalité. Les abattements des plus-values immobilières des particuliers augmentent avec la durée : l’impôt sur le revenu est exonéré après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans selon les règles actuelles. Une vente à court terme mérite un calcul séparé.
LMNP ou location nue : lequel choisir en 2026 ?
Le LMNP peut convenir à un bien adapté au meublé, avec une demande locative solide et un loyer qui rémunère le mobilier et la gestion. La location nue peut correspondre à une occupation plus stable ou à un régime fiscal différent, comme le déficit foncier ou le statut du bailleur privé. Le financement et la durée de détention peuvent modifier l’arbitrage.
Faut-il revendre son LMNP à cause de la réforme ?
La réforme ne suffit pas à décider d’une vente. Il faut rapprocher le prix actuel, le capital restant dû, les amortissements effectivement déduits, les abattements, les frais de cession, le rendement futur et l’usage du capital récupéré. Conserver peut rester cohérent dans une configuration ; vendre peut l’être dans une autre.
Le simulateur LMNP prend-il en compte la revente ?
Oui. Notre simulateur LMNP intègre désormais la revente dans la projection du projet. Il permet de rapprocher le budget de la location et le scénario de sortie, à partir des paramètres renseignés. Les résultats sont des estimations liées aux hypothèses retenues.
Sources officielles
Les règles présentées s’appuient notamment sur les références suivantes, consultées le 5 septembre 2026 :
Article 150 VB du Code général des impôts, prix d’acquisition, frais, travaux et minoration par les amortissements concernés ;
Article 84 de la loi de finances pour 2025, origine de la réforme et exceptions ;
Impots.gouv.fr — vente d’un bien immobilier donné en location meublée ;
Article 39 C du CGI, limitation et report des amortissements ;
Service Public — impôt sur le revenu et plus-value immobilière ;