LMNP vs Statut Bailleur Privé : Le Duel Fiscal de 2026 (Simulation et Comparatif)
- L'équipe de Rédaction LoiBailleurPrive
- 19 déc. 2025
- 4 min de lecture
Article mis à jour le 19 décembre 2025
Pendant plus de dix ans, l'adage de l'investisseur immobilier était simple : "Pour ne pas payer d'impôts, faites du meublé (LMNP)". La location nue (foncier classique) était devenue l'enfer fiscal des propriétaires, confisquant parfois jusqu'à 60% des revenus locatifs.
Mais avec le Statut du Bailleur Privé (et les mesures portées par le Projet de Loi de Finances 2026), les cartes sont rebattues. L'avantage fiscal historique du meublé est désormais accessible à la location nue.
Faut-il continuer à s'encombrer de meubles en 2026 ou basculer vers ce nouveau statut ? Voici l'analyse chiffrée pour arbitrer. LMNP vs Statut Bailleur Privé lequel remporte le match ?
La fin de l'exception "Meublée" ?
Jusqu'à présent, le match était déséquilibré. Le LMNP au Régime Réel permettait d'amortir le bien (de déduire une partie de la valeur de l'immeuble des loyers), créant un déficit comptable légal. La location nue, elle, ne permettait que de déduire les charges réelles, laissant le propriétaire lourdement taxé.
La révolution du Statut Bailleur Privé : Ce nouveau dispositif aligne la fiscalité de la location nue sur celle du meublé. En clair : vous pouvez désormais pratiquer l'amortissement sans avoir à meubler l'appartement.
C'est un changement de paradigme total pour la gestion de patrimoine. Vous obtenez le beurre (la fiscalité du LMNP) sans l'argent du beurre (les coûts de gestion des meubles).
À lire aussi : Pour comprendre le fonctionnement technique de l'amortissement en nu, consultez notre dossier : Définition et mécanisme du Bailleur Privé.
Tableau Comparatif : LMNP Réel vs Statut Bailleur Privé
Voici les différences techniques entre les deux régimes pour un investissement réalisé en 2025/2026.
Simulation Chiffrée : Qui gagne le match de la rentabilité ?
Prenons un cas réel pour comparer la rentabilité nette dans la poche de l'investisseur.
Le Bien : Appartement T2 ancien à Bordeaux.
Prix d'achat (frais inclus) : 220 000 €.
Loyer mensuel : 850 € HC.
Profil investisseur : TMI (Tranche Marginale d'Imposition) à 30%.
Scénario A : En LMNP (Meublé)
Pour louer ce bien 850€ en meublé, l'investisseur doit acheter un pack mobilier (5 000 €) et gérer le turnover des locataires plus fréquent.
Revenus annuels : 10 200 €
Charges + Amortissement : Le résultat fiscal est à 0 €. Impôt = 0 €.
Cashflow avant impôt : Positif (mais dépend du financement).
Le coût caché : Le renouvellement du mobilier tous les 7 à 10 ans et la gestion comptable complexe.
Scénario B : En Statut Bailleur Privé (Nu)
L'investisseur loue le même bien nu. Le loyer est souvent légèrement inférieur en nu, disons 800€ (mais le turnover est beaucoup plus faible, les locataires restent 3 fois plus longtemps).
Revenus annuels : 9 600 €
Amortissement du bâti (Nouveauté 2026) : ~6 000 € / an.
Charges déductibles (Intérêts + Taxe foncière + Gestion) : ~4 000 €.
Résultat avant amortissement : 9 600 – 4 000 = 5 600 €
L’amortissement ne crée pas de déficit foncier. Il vient annuler les 5 600 € de résultat avant amortissement. Impôt final : 0 €
Le verdict financier
Sur une période de 10 ans, le Statut Bailleur Privé devient mathématiquement plus intéressant pour deux raisons :
Économie immédiate : Pas de 5 000 € à sortir pour les meubles au démarrage.
Stabilité : vacance locative fortement réduite (un locataire en nu reste en moyenne 2 à 3 fois plus longtemps).
Le saviez-vous ? Si vous envisagez un achat immobilier le passage au Statut Bailleur Privé est à considérer pour éviter la falaise fiscale. Une simulation permet de connaître les dispositifs éligibles selon votre situation réelle.
Voir notre comparatif : Pinel vs Bailleur Privé.
Pourquoi l'état favorise-t-il ce nouveau statut ?
Il est important de comprendre la volonté politique pour anticiper l'avenir. Le gouvernement cherche à résoudre la crise du logement permanent. Le LMNP a favorisé la location courte durée (type Airbnb) ou étudiante, créant une pénurie de logements stables pour les familles et les jeunes actifs.
En créant ce statut, le législateur dit aux investisseurs : "Nous vous donnons le cadeau fiscal du meublé, mais s'il vous plaît, louez en nu à l'année pour loger les Français durablement".
C'est ce qui est détaillé dans les objectifs de la réforme 2026 (voir notre article complet sur Le Statut Bailleur Privé 2026).
Conclusion : Faut-il vendre ses meubles ?
Si vous visez la location saisonnière, le meublé reste roi. Mais pour l'investisseur patrimonial qui cherche la rentabilité nette sans les ennuis de gestion, le Statut Bailleur Privé est le grand gagnant de l'année 2026. Il offre le paradis fiscal de l'amortissement avec la tranquillité de la location nue.
Vous recherchez un bien et voulez savoir si vous êtes éligible à l'amortissement ?
Les règles de calcul de l'amortissement sont précises et pas tout le monde est éligible (zones, situation, impôts..).
Découvrez quels sont les dispositifs auxquels vous êtes éligible et recevez un PDF clair et complet.
Faites une simulation gratuite et découvrez vos résultats personnalisés en 1 minute.
Résultats immédiats.
