LMNP vs Jeanbrun : Différence et comparatif
Dernière mise à jour : il y a 5 jours
Le LMNP au régime réel permet d’amortir un logement loué meublé. Le dispositif Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé, introduit une déduction par amortissement en location nue, sous conditions de logement, de loyer et de durée. Les deux peuvent réduire l’imposition des loyers, avec des conséquences différentes sur votre budget et sur la fiscalité de vos autres revenus.
Dans notre exemple d’un appartement acheté 220 000 €, l’effort d’épargne atteint environ 474 € par mois en LMNP et 391 € avec Jeanbrun, pour l’année étudiée. Un loyer meublé supérieur de 100 € inverse toutefois le résultat. Le financement, les dépenses de fonctionnement et votre situation fiscale donnent donc à cette comparaison une dimension très personnelle.
Intègre 6 dispositifs en 2026
LMNP vs Jeanbrun : un exemple chiffré avec le crédit et les charges
Prenons un T2 neuf de 45 m², sans annexe, situé dans un bâtiment collectif à Bordeaux. L’appartement est supposé remplir les conditions du dispositif Jeanbrun et pouvoir être proposé en location meublée de longue durée.
Nous retenons les hypothèses suivantes :
Prix d’acquisition hors frais : 220 000 €.
Frais d’acquisition : 8 000 €, soit un budget immobilier de 228 000 €.
Mobilier en LMNP : 5 000 € supplémentaires.
Crédit : 180 000 € sur vingt ans, au taux nominal fixe de 3,5 %.
Assurance emprunteur : 0,20 % par an du capital initial.
Apport : 48 000 € avec Jeanbrun et 53 000 € en LMNP.
Loyer mensuel hors charges : 730 € avec Jeanbrun, au niveau intermédiaire, et 850 € en meublé.
Charges annuelles supportées par le propriétaire : 2 400 €, hors crédit et assurance emprunteur.
Frais supplémentaires en LMNP : 400 € de comptabilité et 200 € de cotisation foncière des entreprises, soit 600 € par an.
Les 2 400 € de charges correspondent ici à des dépenses effectivement supportées et déductibles : taxe foncière hors part récupérable, charges de copropriété non récupérables, assurance du logement et entretien courant. Ces montants constituent des hypothèses de calcul.
La comparaison porte sur la deuxième année complète de location et de remboursement, avec les règles fiscales de 2026 et des loyers constants. Le foyer est résident fiscal français, sans autres revenus fonciers ni déficits antérieurs. Son revenu permet d’imputer intégralement le déficit Jeanbrun dans la tranche à 30 %.
Le budget mensuel dans les deux configurations
Poste mensuel | LMNP au réel | Jeanbrun intermédiaire |
Crédit et assurance emprunteur | 1 074 € | 1 074 € |
Loyers hors charges | 850 € | 730 € |
Charges du propriétaire | 200 € | 200 € |
Comptabilité et CFE | 50 € | 0 € |
Effort d’épargne avant effet fiscal | 474 € | 544 € |
Économie d’impôt sur les autres revenus, ramenée au mois | 0 € | 153 € |
Effort d’épargne après effet fiscal | 474 € | 391 € |
Les montants sont arrondis à l’euro. L’effet fiscal annuel est divisé par douze pour faciliter la comparaison ; son calendrier réel dépend de votre déclaration et du prélèvement à la source.
Dans cette configuration, le meublé procure davantage de recettes locatives. Jeanbrun produit, de son côté, un déficit foncier qui réduit l’impôt sur les autres revenus du foyer. Cette différence explique les 83 € d’écart mensuel après fiscalité.
L’exemple suppose douze mois de loyers encaissés. Les frais de financement initiaux, les dépenses exceptionnelles et le renouvellement futur du mobilier ne sont pas intégrés aux mensualités présentées.
Comment obtient-on le résultat avec Jeanbrun ?
Pour ce logement neuf, la base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition hors frais : 220 000 € × 80 % = 176 000 €.
Au taux de 3,5 % applicable à la location intermédiaire, la déduction annuelle atteint : 176 000 € × 3,5 % = 6 160 €.
Pendant la deuxième année du crédit, les intérêts représentent environ 5 974 €, auxquels s’ajoutent 360 € d’assurance emprunteur. Le résultat foncier se calcule donc ainsi : 8 760 € de loyers − 2 400 € de charges − 5 974 € d’intérêts − 360 € d’assurance − 6 160 € d’amortissement = −6 134 €.
Les loyers couvrent ici les intérêts et l’assurance du prêt. Le déficit relève donc intégralement des autres déductions et peut, dans les hypothèses retenues, être imputé sur le revenu global.
À 30 %, cette imputation produit environ 1 840 € d’économie d’impôt annuelle, soit 153 € par mois. Le résultat foncier étant déficitaire, aucun prélèvement social n’est dû sur les loyers de ce logement pour l’année étudiée.
Le fonctionnement de cette déduction et ses conditions sont détaillés dans notre guide du dispositif Jeanbrun et du statut du bailleur privé.
Comment obtient-on le résultat en LMNP ?
En location meublée, le résultat avant amortissement atteint : 10 200 € de loyers − 2 400 € de charges − 600 € de comptabilité et CFE − 5 974 € d’intérêts − 360 € d’assurance = 866 €.
Le plan comptable de l’exemple retient une dotation annuelle de 5 000 €, logement et mobilier compris. Ce montant est une hypothèse : pour votre bien, il dépendrait notamment de la valeur du terrain, des composants du bâtiment et de leurs durées d’utilisation.
Sur ces 5 000 €, environ 866 € sont fiscalement déduits pendant l’année étudiée, ce qui ramène le bénéfice imposable à zéro. Les quelque 4 134 € restants constituent des amortissements dont la déduction est différée.
L’impôt sur les loyers est donc nul dans cet exemple. Le budget mensuel conserve un effort d’épargne de 474 €, après paiement du crédit et des dépenses.
Un loyer différent peut modifier le classement
Avec un loyer meublé de 950 € au lieu de 850 €, toutes les autres hypothèses restant identiques, l’effort d’épargne LMNP descendrait à environ 374 € par mois, contre 391 € avec Jeanbrun. L’amortissement disponible resterait suffisant pour neutraliser le bénéfice imposable de l’année.
Cette variante suppose que le marché et les règles locales permettent ce niveau de loyer. Elle montre comment un supplément de recettes peut compenser l’effet fiscal obtenu en location nue.
L’apport conserve également son importance : les 5 000 € consacrés au mobilier représentent une somme mobilisée dès le départ, distincte des versements mensuels.
Deux amortissements, avec des effets différents sur votre impôt
L’amortissement est une déduction qui diminue le revenu imposable. Son montant se distingue de l’économie d’impôt obtenue, laquelle dépend de votre fiscalité et de la manière dont la déduction est utilisée.
En LMNP, l’amortissement réduit le bénéfice de la location meublée
Au régime réel, les loyers meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC. Les charges admises en déduction diminuent le résultat, puis l’amortissement peut absorber le bénéfice restant.
L’amortissement LMNP ne peut pas créer ou aggraver un déficit fiscal. La fraction non déduite est reportable sans limitation de durée, sous les conditions propres à ce report.
Un déficit provenant des charges suit un autre traitement : il est imputable sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes. Il ne vient pas diminuer vos salaires ou pensions. Ces distinctions figurent dans les règles fiscales de la location meublée présentées par l’administration.
Avec Jeanbrun, le déficit foncier peut atteindre le revenu global
Jeanbrun relève des revenus fonciers au régime réel. L’amortissement peut participer à la formation d’un déficit foncier dont la fraction issue des dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global, dans la limite de droit commun de 10 700 € par an.
La fraction provenant des intérêts d’emprunt et l’excédent au-delà de ce plafond se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber la fraction qui lui est imputable, son report obéit à une durée de six ans.
L’imputation sur le revenu global s’accompagne d’une obligation de maintien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. Elle s’articule avec l’engagement propre à Jeanbrun. Source : impots.gouv.fr, revenus fonciers au régime réel.
Si vous percevez déjà des revenus fonciers positifs, les charges et amortissements du nouveau logement participent d’abord au résultat foncier d’ensemble. L’effet fiscal peut alors différer de celui de notre exemple.
Les prélèvements sociaux interviennent sur le résultat imposable
En 2026, les taux indiqués par l’administration sont de 17,2 % pour la location nue et de 18,6 % pour la location meublée, lorsque les revenus relèvent des prélèvements sociaux sur le patrimoine.
Ces taux portent sur le revenu net imposable. Un résultat nul ou déficitaire ne produit donc pas de prélèvements sociaux sur les loyers concernés. Les situations relevant des cotisations sociales suivent leurs règles propres. Source : impots.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les locations.
LMNP vs statut du bailleur privé : les conditions qui orientent le projet
Le choix du cadre fiscal accompagne aussi celui du logement, de son usage et des locataires auxquels il s’adresse.
Caractéristique | LMNP au régime réel | Dispositif Jeanbrun |
Nature de la location | Meublée | Nue, à usage de résidence principale |
Catégorie fiscale | BIC | Revenus fonciers |
Logements concernés | Neufs ou anciens, sous réserve des règles de location | Logements en bâtiment collectif, neufs ou anciens avec réhabilitation éligible |
Calcul de l’amortissement | Selon les valeurs et durées d’utilisation du bâtiment et du mobilier ; terrain exclu | Taux réglementaires sur une base excluant forfaitairement 20 % de foncier |
Limite de déduction | Amortissement limité au bénéfice avant amortissement | Plafond annuel par foyer de 8 000 €, majorable sous conditions |
Loyers et ressources | Pas de plafonds propres au statut LMNP ; réglementation locale applicable | Plafonds de loyers et de ressources des locataires |
Durée d’engagement fiscal | Pas d’engagement de neuf ans attaché au seul statut LMNP | Location pendant au moins neuf ans |
Mobilier | Équipement réglementaire et renouvellement | Logement loué non meublé |
Déficit imputable sur les autres revenus du foyer | Non en LMNP | Possible selon les règles du déficit foncier |
Les logements accessibles dans chaque cadre
Le LMNP peut concerner un appartement ou une maison, dans le neuf comme dans l’ancien. La location meublée de longue durée permet notamment d’envisager un logement ancien déjà habitable, sans programme de réhabilitation ouvrant droit à un dispositif fiscal particulier.
Jeanbrun concerne les acquisitions éligibles réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Le logement se situe dans un bâtiment d’habitation collectif.
Dans l’ancien, le cadre en vigueur prévoit soit des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf au sens fiscal, soit des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères d’une réhabilitation lourde, avec notamment un DPE A ou B. Source : Service Public, dispositif Relance logement – Jeanbrun.
La réforme concernant l’ancien a avancé à l’Assemblée nationale, où un texte de la commission des affaires économiques a été déposé le 23 septembre 2026. Au 28 septembre, les assouplissements proposés ne sont pas encore entrés en vigueur. La comparaison avec le LMNP repose donc toujours sur les conditions actuelles du dispositif Jeanbrun. Assemblée nationale, suivi du texte en commission.
Les taux et plafonds d’amortissement Jeanbrun
Les taux annuels dépendent du logement et du niveau de location :
Dans le neuf : 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social.
Dans l’ancien éligible : 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social.
Le plafond de 8 000 € s’apprécie par an et par foyer fiscal pour l’ensemble des amortissements Jeanbrun. Il peut atteindre 10 000 € ou 12 000 € lorsque la condition de proportion de revenus bruts issus des logements amortis en location sociale ou très sociale est remplie.
Ces plafonds portent sur la déduction, et non sur une réduction d’impôt. Le mécanisme se situe hors du plafonnement global des niches fiscales. Source : article 31 du Code général des impôts.
Le loyer et la gestion donnent une dimension concrète à la comparaison
Le supplément de loyer permis par le meublé varie selon le quartier, la surface, la qualité de l’équipement et la demande locale. Il se rapproche des dépenses de mobilier, de comptabilité et de fonctionnement pour déterminer ce qu’il apporte réellement à votre budget.
À Bordeaux, l’encadrement local concerne les logements vides comme les meublés loués à titre de résidence principale. Les loyers de référence dépendent notamment du secteur, du nombre de pièces et de l’époque de construction. Les 850 € et 950 € de notre exemple sont donc des hypothèses de comparaison, sans valeur d’estimation pour une adresse précise. Source : Bordeaux Métropole, encadrement des loyers.
Pour Jeanbrun intermédiaire, Bordeaux relève de la zone A. Avec le barème 2026, une surface fiscale de 45 m² et le coefficient applicable, le plafond national ressort à 738 € mensuels hors charges. L’hypothèse de 730 € se situe sous ce montant ; elle reste également soumise aux règles locales applicables au logement. Le calcul repose sur les barèmes 2026 et les modalités du coefficient de surface.
Des rythmes de location différents
Pour un bailleur personne physique, le bail vide de résidence principale est généralement conclu pour trois ans. Le bail meublé classique dure un an, renouvelable, ou neuf mois pour un étudiant.
L’engagement Jeanbrun de neuf ans concerne la durée de mise en location du logement. Plusieurs locataires peuvent se succéder pendant cette période.
La durée d’un bail ne permet pas, à elle seule, de prévoir la rotation des occupants. Un meublé peut accueillir un locataire pendant plusieurs années ; un logement vide peut connaître un départ anticipé. Le profil de la demande et l’adéquation du logement à ses occupants influencent directement cette continuité. Source : Service Public, différences entre bail vide et meublé.
Les dépenses propres au meublé
Le mobilier représente un investissement initial puis des dépenses de remplacement réparties dans le temps. Au régime réel, la tenue d’une comptabilité et le dépôt d’une déclaration de résultat accompagnent l’activité ; le recours à un expert-comptable reste un choix d’organisation.
La location meublée est également soumise à la CFE, sauf exonération applicable. Le montant de 200 € utilisé dans notre exemple est une hypothèse pour l’année étudiée, à remplacer par celui correspondant à la situation du logement. Source : impots.gouv.fr, CFE et location meublée.
La durée de détention et la revente prolongent le calcul
Au fil du crédit, la part des intérêts diminue tandis que celle du capital remboursé augmente. Votre mensualité peut rester stable alors que vos charges fiscalement déductibles évoluent.
Dans notre exemple, après neuf ans de remboursement, le capital restant dû serait d’environ 114 236 €. Vous auriez remboursé près de 65 764 € de capital, dans les deux configurations.
Ce capital remboursé se distingue de la rentabilité du projet : il résulte en partie de vos versements et des loyers encaissés. Le résultat patrimonial réunit l’apport initial, l’effort d’épargne cumulé et la somme effectivement récupérée à la vente.
Jeanbrun peut continuer à produire un amortissement après neuf ans, sous réserve du maintien des conditions et de la base restant à amortir. En LMNP, les dotations futures et les amortissements reportés suivent le plan comptable et les règles de déduction.
Les amortissements interviennent dans la plus-value des deux cadres
Pour les cessions LMNP concernées depuis le 16 février 2025, les amortissements immobiliers fiscalement déduits minorent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Des exceptions existent notamment pour certaines résidences avec services.
Les amortissements Jeanbrun admis en déduction interviennent également dans ce calcul. Les frais, les dépenses éligibles et les abattements pour durée de détention participent ensuite à la détermination de l’imposition. Source : article 150 VB du Code général des impôts.
Pour votre budget de sortie, la somme disponible correspond au prix de vente, diminué du crédit restant dû, des frais et de l’éventuelle fiscalité. Une cession pendant l’engagement Jeanbrun peut aussi entraîner une reprise des amortissements déduits, sous réserve des exceptions prévues par les textes.
Notre lecture du comparatif LMNP vs Jeanbrun
Le LMNP peut offrir un résultat favorable lorsque le supplément de loyer couvre les dépenses propres au meublé et que l’amortissement absorbe le bénéfice imposable. Jeanbrun peut réduire davantage l’effort d’épargne lorsque le déficit foncier produit une économie d’impôt significative sur les autres revenus du foyer.
Dans notre exemple, un écart de 100 € sur le loyer meublé suffit à modifier le classement de l’année étudiée. Votre apport, votre financement, vos autres revenus immobiliers et votre horizon de revente donnent ensuite à ce résultat sa portée patrimoniale. C’est à cette échelle que la comparaison LMNP vs Jeanbrun devient réellement personnelle.
FAQ : LMNP ou Jeanbrun pour votre investissement locatif ?
Quelle est la principale différence entre LMNP et Jeanbrun ?
Le LMNP concerne la location meublée, avec des revenus imposés dans la catégorie des BIC. Jeanbrun concerne la location nue éligible, imposée en revenus fonciers. Au réel, les deux permettent un amortissement, mais celui du LMNP ne peut pas créer de déficit fiscal, tandis que Jeanbrun peut participer à un déficit foncier imputable sur le revenu global sous conditions.
Quel dispositif demande le moins d’effort d’épargne ?
Dans notre exemple d’un logement acheté 220 000 € et financé par un crédit de 180 000 €, l’effort d’épargne de la deuxième année atteint environ 474 € par mois en LMNP et 391 € avec Jeanbrun. Avec un loyer meublé porté de 850 € à 950 €, les autres hypothèses restant identiques, le LMNP descendrait à environ 374 € par mois. Ces résultats dépendent notamment des loyers, des charges et de la fiscalité du foyer.
Le LMNP permet-il de réduire l’impôt sur les salaires ?
Un déficit de location meublée non professionnelle ne s’impute pas sur les salaires. Il peut être utilisé sur les revenus LMNP de la même année et des dix années suivantes. L’amortissement suit une règle distincte : sa déduction est limitée au bénéfice disponible avant amortissement, avec report de la fraction non utilisée.
Le loyer est-il libre en LMNP ?
Le statut LMNP ne comporte pas de plafond de loyer fiscal comparable à celui de Jeanbrun. Les règles générales et locales de fixation des loyers restent applicables, notamment l’encadrement des loyers dans les communes concernées. Le loyer dépend également des caractéristiques du logement et du marché local.
Un logement ancien déjà habitable peut-il bénéficier de Jeanbrun ?
Dans l’ancien, Jeanbrun suppose une opération répondant aux conditions de réhabilitation prévues par les textes. Le cadre en vigueur concerne les logements en bâtiment collectif avec des travaux fiscalement assimilés à du neuf ou une réhabilitation lourde répondant aux critères requis. Un logement ancien déjà habitable peut, de son côté, être proposé en LMNP s’il respecte les règles de la location meublée.
Les amortissements sont-ils pris en compte à la revente ?
Les amortissements immobiliers fiscalement déduits en LMNP interviennent dans le calcul de la plus-value pour les cessions concernées depuis le 16 février 2025, sous réserve des exceptions légales. Les amortissements Jeanbrun déduits sont également pris en compte. Le montant final de l’impôt dépend notamment de la durée de détention, des frais et des autres éléments du calcul.
Peut-on cumuler LMNP et Jeanbrun sur le même logement ?
Un même logement ne peut pas bénéficier simultanément du LMNP pour une location meublée et de Jeanbrun pour une location nue. Un foyer peut détenir des logements relevant de cadres différents. Leurs revenus, déficits et amortissements suivent alors les règles propres à chaque catégorie fiscale.