Loi Jeanbrun dans l’ancien : faut-il acheter maintenant ou attendre le vote définitif ?
- L'équipe de Rédaction LoiBailleurPrive
- 19 juil.
- 9 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 10 heures
Le dispositif Jeanbrun est déjà entré en vigueur, mais ses conditions pourraient bientôt être modifiées. Le 8 juillet 2026, le Sénat a adopté une nouvelle version du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement. Pour l’investissement dans l’ancien, les sénateurs ont notamment voté la suppression du montant minimum de travaux, un assouplissement des critères liés au DPE et une extension du dispositif aux maisons individuelles anciennes.
Ces changements suscitent une question : faut-il acheter dès maintenant ou attendre l’adoption définitive de la réforme ?
La réponse dépend du projet. Un investissement qui respecte déjà les règles actuellement en vigueur peut continuer à être étudié sans attendre. En revanche, lorsqu’un logement ne deviendrait éligible que grâce aux assouplissements votés par le Sénat, il reste prudent d’attendre la promulgation du texte définitif.
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Le dispositif Jeanbrun existe déjà depuis février 2026
Il est important de distinguer le dispositif actuellement applicable de la réforme examinée pendant l’été 2026. Le dispositif fiscal Relance logement, couramment appelé dispositif ou loi Jeanbrun, a été créé par la loi de finances pour 2026. Il s’applique depuis le 21 février 2026 aux acquisitions répondant aux conditions prévues par le Code général des impôts. Il permet au propriétaire d’un logement loué nu en résidence principale de déduire un amortissement fiscal de ses revenus fonciers. En contrepartie, l’investisseur doit notamment respecter une durée de location de neuf ans, des plafonds de loyers et des plafonds de ressources du locataire.
Dans sa version actuellement en vigueur, le dispositif concerne principalement :
les logements neufs situés dans des bâtiments d’habitation collectifs ;
les logements anciens situés dans des bâtiments collectifs et faisant l’objet d’une rénovation importante ;
les logements loués nus à titre de résidence principale ;
les investissements respectant les conditions de loyers, de ressources et de durée.
Pour l’ancien, les travaux d’amélioration doivent actuellement représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et respecter les critères d’une réhabilitation lourde, notamment en matière de performance énergétique. Les taux, plafonds et conditions actuellement applicables sont détaillés dans notre guide complet du dispositif Jeanbrun 2026.
Que prévoit exactement le texte voté par le Sénat le 8 juillet 2026 ?
Le Sénat a adopté en première lecture le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement. Son article 4 modifie plusieurs conditions du dispositif Jeanbrun, principalement pour rendre l’investissement dans l’ancien plus accessible. Le texte adopté par le Sénat prévoit plusieurs évolutions importantes.
1) La suppression du montant minimum de travaux
La version actuelle du dispositif exige que les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition du logement.
Le Sénat a voté la suppression de cette quotité minimale. Si cette disposition est conservée dans la loi définitive, il ne serait donc plus nécessaire d’atteindre un montant de travaux correspondant à 20 % ou 30 % du prix d’achat.
Cette suppression ne signifie toutefois pas que n’importe quel logement ancien deviendrait automatiquement éligible.
Des travaux d’amélioration resteraient nécessaires et devraient permettre d’atteindre le niveau de performance énergétique prévu par le texte. Quelques travaux décoratifs, un simple changement de peinture ou le remplacement isolé d’un équipement ne suffiraient pas nécessairement. La réforme remplacerait donc une condition fondée sur le montant des travaux par une condition principalement fondée sur leur résultat énergétique.
2) Un DPE D après les travaux
Dans le texte voté par le Sénat, les travaux d’amélioration devraient permettre au logement d’atteindre au moins la classe D du diagnostic de performance énergétique. Une règle particulière est prévue pour les logements initialement classés G : ils devraient atteindre au moins la classe E. L’éligibilité dépendrait du classement énergétique obtenu après leur réalisation.
Cette évolution pourrait ouvrir le dispositif à des logements pour lesquels une rénovation énergétique cohérente suffit, sans devoir engager un budget correspondant à 30 % du prix d’acquisition.
3) Les maisons individuelles anciennes pourraient entrer dans le dispositif
La règle actuellement applicable réserve le dispositif aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Une maison individuelle reste donc exclue à ce jour. Le Sénat a voté la suppression de cette condition pour la branche de l’ancien avec travaux. Si cette rédaction est conservée dans la loi définitive, certaines maisons anciennes rénovées pourraient devenir éligibles. L’ouverture ne concernerait pas les maisons neuves individuelles. Retrouvez notre analyse complète des maisons individuelles et de la loi Jeanbrun, avec la distinction ancien/neuf, les travaux, le DPE et la date d’application.
4) L’obligation de retirer les chaudières utilisant une énergie fossile disparaîtrait
Une version précédente du projet prévoyait de conditionner l’éligibilité à la suppression des chaudières utilisant un combustible fossile.
Le Sénat a supprimé cette obligation spécifique. Le logement devrait toujours respecter le niveau de performance énergétique demandé, mais le seul maintien d’une chaudière au gaz ou d’un autre équipement utilisant une énergie fossile ne provoquerait pas automatiquement son exclusion. Ce point reste lui aussi soumis à l’adoption du texte définitif.
5) La location à certains membres de la famille serait autorisée
Le dispositif actuellement en vigueur interdit la location à un parent ou à un allié jusqu’au deuxième degré inclus.
Le Sénat a voté la suppression de cette exclusion automatique. Si la mesure est conservée, un propriétaire pourrait notamment envisager de louer le logement à un enfant ou à un parent, sous réserve que le locataire n’appartienne pas à son foyer fiscal et que toutes les autres conditions soient respectées. Les plafonds de ressources, le loyer applicable et l’occupation du logement comme résidence principale resteraient obligatoires.
6) Le dispositif pourrait être ouvert aux SCPI
Le Sénat a également introduit une application du mécanisme d’amortissement à certaines sociétés civiles de placement immobilier.
Dans cette hypothèse, l’amortissement serait déterminé par la SCPI, immeuble par immeuble, puis réparti entre les associés selon les droits qu’ils détiennent. L’associé devrait conserver les parts concernées pendant neuf ans.
Les nouvelles règles sont-elles déjà applicables ?
Non. Le Sénat a adopté le projet de loi en première lecture le 8 juillet 2026. Le texte doit encore poursuivre son parcours parlementaire, notamment devant l’Assemblée nationale.
Les députés peuvent :
adopter le texte dans les mêmes termes ;
modifier certaines dispositions ;
rétablir des conditions supprimées par le Sénat ;
ajouter de nouvelles règles ;
rejeter certaines mesures.
En cas de désaccord entre les deux chambres, d’autres étapes parlementaires peuvent être nécessaires avant l’adoption définitive.
Dans quels cas peut-on investir sans attendre ?
Vous achetez un appartement neuf ou en VEFA
Les principaux assouplissements votés par le Sénat concernent l’investissement dans l’ancien. Un appartement neuf ou acquis en VEFA et déjà éligible au dispositif actuel ne dépend pas de la suppression du seuil de travaux.
Il n’existe donc pas de raison fiscale générale d’attendre la réforme lorsque le programme, la date d’acquisition, le type de logement et les conditions de location respectent déjà le dispositif en vigueur.
Il reste naturellement indispensable d’étudier le prix d’achat, le loyer plafonné, le financement, les charges et la demande locative.
Vous achetez un appartement ancien respectant déjà les règles actuelles
Un appartement situé dans un bâtiment collectif, avec un programme de travaux correspondant au moins à 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères énergétiques actuels, peut déjà être étudié dans le cadre du dispositif Jeanbrun.
Si l’équilibre économique du projet est satisfaisant avec les règles actuelles, attendre une réforme plus favorable n’est pas nécessairement utile.
Votre projet reste rentable sans dépendre d’une future modification
Lorsque le prix, le financement, le loyer plafonné, la demande locative et la fiscalité restent cohérents avec le droit actuel, le projet peut être examiné dès maintenant. La réforme éventuelle pourra constituer une amélioration, mais elle ne doit pas être la seule condition permettant à l’opération de fonctionner.
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Dans quels cas est-il préférable d’attendre ?
Vous souhaitez acheter une maison ancienne
Les maisons individuelles ne sont pas éligibles dans le cadre actuellement applicable. Même si le Sénat a voté leur ouverture au dispositif dans l’ancien, il est préférable d’attendre la promulgation de la loi avant de considérer l’avantage Jeanbrun comme acquis.
Votre budget de travaux reste inférieur à 30 % du prix d’achat
La suppression du minimum de travaux a été votée par le Sénat, mais elle n’est pas encore applicable.
Un appartement ancien avec un budget de travaux inférieur au seuil actuel ne doit donc pas être présenté comme éligible sur la seule base de la réforme à venir. Il peut naturellement rester intéressant comme investissement locatif classique ou relever d’un autre régime fiscal. En revanche, l’amortissement Jeanbrun ne doit pas être intégré comme un avantage certain avant l’adoption définitive.
Votre projet atteint seulement un DPE D
Le DPE D constitue la cible retenue par le Sénat, mais pas encore la règle applicable aux nouvelles opérations.
Si le projet ne respecte pas les critères actuels de réhabilitation lourde et dépend du futur objectif DPE D, attendre permet d’éviter de construire le financement et la rentabilité sur une condition encore incertaine.
Vous voulez louer le logement à votre enfant ou à un parent
L’ouverture de la location à certains membres de la famille est une disposition nouvelle votée au Sénat. Un investissement conçu pour loger un enfant ou un parent tout en bénéficiant de l’amortissement Jeanbrun doit donc attendre la version définitive du texte.
Vous envisagez une SCPI Jeanbrun
Le cadre voté par le Sénat est nouveau et aucune souscription ne doit être engagée sur la seule promesse d’un futur avantage fiscal.
Il faudra attendre la loi définitive, ses éventuelles précisions et le lancement effectif de produits répondant à toutes les conditions.
Acheter avant la loi permettra-t-il de profiter des nouvelles règles ?
Le texte voté par le Sénat prévoit une application de son article 4 à compter du lendemain de la publication de la future loi. Cette rédaction ne garantit pas qu’une acquisition réalisée avant cette date pourra automatiquement bénéficier des conditions assouplies.
Comment avancer sans prendre de risque inutile ?
Attendre la loi ne signifie pas nécessairement arrêter toute recherche immobilière. La période parlementaire peut être utilisée pour préparer et comparer plusieurs scénarios.
Vérifier d’abord l’éligibilité selon les règles actuelles
La première étape consiste à déterminer si le projet peut déjà fonctionner avec le dispositif actuellement en vigueur.
Comparer plusieurs dispositifs
Pour un appartement ancien plusieurs scénarios peuvent être éligible et seule une simulation vous apportera les éléments déterminants.
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Quand la réforme Jeanbrun pourrait-elle entrer en vigueur ?
À la date du 19 juillet 2026, aucune date définitive d’entrée en vigueur ne peut être garantie.
Les prochaines étapes attendues sont :
l’examen du projet de loi par l’Assemblée nationale ;
la poursuite éventuelle de la navette parlementaire ;
l’adoption d’un texte définitif ;
la promulgation de la loi ;
sa publication au Journal officiel.
Dans la version votée par le Sénat, les modifications relatives au dispositif Jeanbrun s’appliqueraient à compter du lendemain de la publication de la loi. Ce calendrier reste conditionné au vote définitif et au maintien des dispositions concernées.
Faut-il finalement acheter maintenant ou attendre ?
Si le projet est déjà éligible au dispositif Jeanbrun actuel et reste économiquement intéressant, il peut être étudié sans attendre.
Si le logement ne deviendrait éligible que grâce à la suppression du seuil de travaux, à l’ouverture aux maisons ou au nouveau critère DPE, il est préférable de patienter.
Enfin, si le projet reste intéressant sans le dispositif Jeanbrun, il peut être comparé avec les autres solutions fiscales et locatives disponibles. Le futur avantage ne doit alors être considéré que comme une possibilité supplémentaire.
Questions fréquentes sur le vote définitif de la loi Jeanbrun
La nouvelle loi Jeanbrun est-elle définitivement adoptée ?
Non. Le Sénat a adopté le projet de loi en première lecture le 8 juillet 2026. Le texte doit encore être examiné par l’Assemblée nationale avant de pouvoir être adopté définitivement et promulgué.
Le minimum de 30 % de travaux est-il déjà supprimé ?
Non. La suppression du montant minimum de travaux a été votée par le Sénat, mais elle n’est pas encore applicable. Le seuil de 30 % continue de s’appliquer dans le cadre actuellement en vigueur.
Pourra-t-on bénéficier du Jeanbrun sans réaliser de travaux ?
Non. La suppression du pourcentage minimum ne signifie pas la suppression des travaux. Des travaux d’amélioration resteraient nécessaires et devraient permettre d’atteindre la classe énergétique exigée.
Quel DPE faudra-t-il obtenir après les travaux ?
Dans la version votée par le Sénat, le logement devrait atteindre au moins un DPE D. Lorsqu’il est initialement classé G, il devrait atteindre au moins la classe E. Ces critères doivent encore être définitivement adoptés.
Les maisons sont-elles déjà éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Non. Le régime actuellement applicable reste réservé aux logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Le Sénat a voté une ouverture aux maisons individuelles anciennes, mais cette mesure n’est pas encore entrée en vigueur.
Peut-on déjà louer un logement Jeanbrun à son enfant ?
Non, pas sur la base de la modification votée par le Sénat. La règle actuelle continue de s’appliquer jusqu’à l’entrée en vigueur éventuelle de la réforme. Le texte définitif devra également préciser les conditions liées au foyer fiscal et aux ressources du locataire.
Une SCPI Jeanbrun existe-t-elle déjà ?
Le Sénat a prévu un cadre permettant d’étendre l’amortissement à certaines SCPI, mais cette disposition n’est pas encore applicable. L’adoption de la loi ne signifiera pas non plus qu’une offre commerciale sera immédiatement disponible.
La réforme sera-t-elle rétroactive ?
Aucune rétroactivité ne doit être présumée. La version votée par le Sénat prévoit une application à compter du lendemain de la publication de la future loi. Une acquisition antérieure ne doit donc pas être considérée comme automatiquement couverte.
Faut-il attendre avant de faire une simulation ?
Non. Une simulation réalisée selon les règles actuellement applicables permet justement d’identifier si le projet dépend ou non de la réforme. Elle aide également à comparer l’investissement avec les autres dispositifs disponibles.
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