Maison individuelle et loi Jeanbrun : ce qui est applicable et ce que le Sénat a voté

Au 6 août 2026, une maison individuelle n’est pas éligible au dispositif Jeanbrun dans le droit actuellement en vigueur. Le Sénat a cependant voté une ouverture pour certaines maisons anciennes faisant l’objet de travaux. Cette évolution doit encore être définitivement adoptée, promulguée et publiée avant de pouvoir entrer en vigueur. Dans le texte adopté par le Sénat, les maisons individuelles acquises neuves, en VEFA ou construites par l’investisseur resteraient exclues du volet neuf. La distinction est donc claire : le cadre actuel continue de s’appliquer, tandis que le vote du Sénat ouvre une possibilité nouvelle pour l’ancien rénové. Il est néanmoins déjà possible d’étudier le budget, le financement, les travaux, le loyer et la rentabilité d’un projet, même avant d’avoir choisi un bien précis.

Maison individuelle et loi Jeanbrun : la réponse en bref

Situation	Règle actuellement applicable	Texte adopté par le Sénat, non applicable à ce jour
Maison individuelle ancienne	Non éligible en raison de la condition de bâtiment collectif	Pourrait devenir éligible dans le cadre d’une acquisition avec travaux
Maison individuelle acquise neuve, en VEFA ou construite	Non éligible	La condition de bâtiment collectif serait conservée dans le volet neuf
Travaux d’amélioration	Dans l’ancien collectif : au moins 30 % du prix d’acquisition et critères de réhabilitation lourde	Suppression du pourcentage minimal et exigence d’un résultat énergétique
Travaux produisant fiscalement un immeuble neuf	Éligibles sous conditions, uniquement dans un bâtiment collectif	La condition de bâtiment collectif serait supprimée dans le volet des acquisitions avec travaux
Performance après des travaux d’amélioration	Conditions prévues par le cadre actuel de la réhabilitation	Classe D au minimum, ou classe E si le logement était initialement classé G
Application	Règles en vigueur depuis le 21 février 2026	À compter du lendemain de la publication de la loi si cette rédaction est définitivement adoptée

Le vote du Sénat représente une évolution importante pour les investisseurs qui s’intéressent aux maisons anciennes.

Quelle règle s’applique aujourd’hui aux maisons individuelles ?

La loi de finances pour 2026 a instauré un mécanisme d’amortissement locatif couramment appelé dispositif Jeanbrun ou Relance logement. Sous certaines conditions, il permet de déduire chaque année une partie de la valeur amortissable d’un logement loué nu comme résidence principale. Le texte actuellement en vigueur vise les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Cette condition s’applique aussi bien au volet consacré au neuf qu’à celui portant sur les acquisitions avec travaux.

Le Code de la construction et de l’habitation définit un bâtiment collectif comme un bâtiment regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés. Une maison individuelle composée d’un seul logement ne répond donc pas à cette définition.

Dans le droit en vigueur, une maison individuelle reste ainsi hors du champ du dispositif, qu’elle soit neuve ou ancienne. Un bon DPE ou un montant important de travaux ne suffit pas à écarter la condition préalable liée au bâtiment collectif.

Pour un logement situé dans un bâtiment collectif, le cadre actuel distingue deux voies dans le cas d’une acquisition avec travaux :

• les travaux concourant fiscalement à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ;

• les travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et satisfaisant aux critères d’une réhabilitation lourde.

L’investisseur doit également respecter les autres conditions du dispositif, parmi lesquelles :

• une location nue à usage de résidence principale ;

• un engagement de location d’au moins neuf ans ;

• les plafonds de loyer applicables ;

• les plafonds de ressources du locataire ;

• le délai prévu pour la mise en location ;

• l’exercice de l’option fiscale dans le cadre des revenus fonciers au régime réel.

Les acquisitions concernées doivent actuellement intervenir au plus tard le 31 décembre 2028. Retrouvez l’ensemble des règles dans notre guide du dispositif Jeanbrun 2026.

Ce que le Sénat a voté pour les maisons anciennes

Le 8 juillet 2026, le Sénat a adopté en première lecture le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement. Son article 4 modifie le volet du dispositif consacré aux acquisitions avec travaux. Dans cette rédaction, la condition imposant que le logement soit situé dans un bâtiment collectif disparaît pour cette branche du dispositif. Si cette modification est conservée dans la loi définitive, une maison individuelle existante faisant l’objet de travaux pourrait donc devenir éligible.

Cette ouverture resterait encadrée. Selon la nature de l’opération, la maison devrait notamment :

• faire l’objet de travaux concourant fiscalement à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ;

• ou bénéficier de travaux d’amélioration permettant d’atteindre la performance énergétique exigée ;

• être louée nue comme résidence principale ;

• respecter l’engagement de location de neuf ans ;

• respecter les plafonds de loyer et de ressources ;

• remplir les autres conditions fiscales et déclaratives du dispositif.

Le texte prévoit également le cas de locaux initialement affectés à un autre usage et transformés en logements. Cette disposition pourrait, par exemple, concerner la transformation d’un ancien local professionnel, sous réserve de réaliser les travaux prévus et d’atteindre la performance énergétique demandée.

Le texte adopté par le Sénat a été déposé à l’Assemblée nationale le 9 juillet 2026. Il peut encore être adopté en l’état, modifié ou complété avant sa promulgation. Pour connaître les prochaines étapes, consultez notre article consacré au parcours parlementaire de la réforme Jeanbrun.

Maison ancienne ou maison neuve : la différence essentielle

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L’évolution votée par le Sénat concerne le volet des acquisitions avec travaux. Elle ne supprime pas la condition de bâtiment collectif pour les logements acquis neufs, en VEFA ou construits par l’investisseur.

Maison individuelle ancienne avec travaux

Une maison déjà existante pourrait entrer dans le dispositif si la rédaction votée devient définitive et si l’opération respecte les conditions prévues. Le texte distingue principalement :

• les travaux d’amélioration permettant d’atteindre le niveau énergétique demandé ;

• certains travaux concourant fiscalement à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ;

• la transformation en logement d’un local auparavant affecté à un autre usage.

Le classement énergétique ne suffirait pas, à lui seul, à ouvrir droit à l’amortissement. L’opération devrait bien correspondre à une acquisition comprenant des travaux éligibles.

Maison individuelle acquise neuve, construite ou en VEFA

Une maison individuelle achetée neuve, construite par l’investisseur ou acquise en VEFA n’entre pas dans le dispositif actuellement applicable. Le texte adopté par le Sénat conserve la condition de bâtiment collectif pour le volet neuf. À ce stade, l’ouverture envisagée ne concerne donc pas les maisons individuelles acquises neuves, construites ou achetées en VEFA.

Une nuance doit toutefois être conservée : une maison existante acquise avec des travaux concourant fiscalement à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf relèverait du volet des acquisitions avec travaux, et non du volet consacré à l’achat d’un logement neuf.

Maison de ville, maison mitoyenne ou maison divisée

Le nom utilisé dans une annonce immobilière ne suffit pas toujours à déterminer la qualification juridique du bâtiment.

Une maison de ville ou une maison mitoyenne ne devient pas collective du seul fait qu’elle touche un autre bâtiment. Lorsqu’une maison a été divisée en plusieurs logements, sa configuration réelle doit être étudiée.

La définition légale suppose la présence de plus de deux logements distincts, partiellement ou totalement superposés. La vérification peut notamment s’appuyer sur :

• le règlement de copropriété, lorsqu’il existe ;

• l’état descriptif de division ;

• le titre de propriété ;

• les plans du bâtiment ;

• les informations communiquées par le notaire.

Travaux et DPE : les conditions votées par le Sénat

Pour la voie des travaux d’amélioration dans l’ancien collectif, le droit actuel exige un montant représentant au moins 30 % du prix d’acquisition ainsi que le respect des critères d’une réhabilitation lourde. Le texte voté par le Sénat modifie cette logique. Il ne reprend pas le seuil chiffré de 30 % et fait reposer cette voie d’éligibilité sur la performance énergétique obtenue après rénovation.

Lorsque l’éligibilité repose sur des travaux d’amélioration :

• le logement devrait atteindre au moins la classe D après les travaux ;

• lorsqu’il est initialement classé G, l’atteinte de la classe E pourrait suffire.

Les mêmes objectifs énergétiques sont prévus pour la transformation d’un local auparavant affecté à un autre usage en logement.

Le texte conserve séparément la voie des travaux concourant fiscalement à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf. Le critère DPE D ou E n’est donc pas présenté comme la condition de cette autre catégorie de travaux.

Pour préparer l’étude du projet, il est utile de réunir :

• le DPE avant travaux ;

• un audit énergétique lorsqu’il est pertinent ;

• des devis détaillés par poste ;

• une estimation de la performance énergétique après rénovation ;

• un calendrier prévisionnel des travaux ;

• les justificatifs permettant d’établir leur nature et leur coût.

L’isolation, les menuiseries, la ventilation, le chauffage et la production d’eau chaude influencent à la fois le classement énergétique, le budget global et le confort du futur locataire. Ils doivent donc être intégrés à l’étude financière dès le départ.

Quand cette ouverture pourrait-elle s’appliquer ?

Au 6 août 2026, le texte a été adopté en première lecture par le Sénat et déposé à l’Assemblée nationale. Il n’a pas encore fait l’objet d’une adoption définitive, d’une promulgation ni d’une publication au Journal officiel. Dans la rédaction votée par le Sénat, les modifications prévues par l’article 4 s’appliqueraient à compter du lendemain de la publication de la loi. Le volet consacré aux acquisitions avec travaux serait ensuite apprécié dans sa rédaction en vigueur à la date d’acquisition. Selon ce texte, une maison acquise avant l’entrée en vigueur de la modification ne bénéficierait donc pas rétroactivement de l’ouverture. La règle définitive devra néanmoins être confirmée à partir de la loi effectivement publiée.

La période parlementaire peut être mise à profit pour :

• définir une zone de recherche ;

• établir un budget d’acquisition ;

• préparer le financement ;

• estimer l’enveloppe de travaux ;

• comparer plusieurs niveaux de loyer ;

• repérer les biens présentant le meilleur équilibre économique.

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Il n’est pas nécessaire d’avoir déjà trouvé un bien pour obtenir une première vue d’ensemble du projet. Notre outil permet de comparer six solutions selon les caractéristiques du projet :

• le dispositif Jeanbrun ;

• le LMNP au régime réel ;

• le déficit foncier ;

• le Denormandie ;

• Loc’Avantages ;

• le régime réel des revenus fonciers.

Pour approfondir les calculs, consultez le barème d’amortissement Jeanbrun et notre exemple chiffré complet.

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Ce qu’il faut retenir

Dans le droit actuellement applicable, le dispositif Jeanbrun reste réservé aux logements situés dans des bâtiments collectifs. Une maison individuelle, ancienne ou neuve, n’est donc pas éligible à ce jour. Le Sénat a voté une ouverture pour les acquisitions avec travaux. Si cette rédaction devient définitive, certaines maisons existantes pourraient accéder au dispositif :

• grâce à des travaux d’amélioration permettant d’atteindre la classe D, ou la classe E lorsque le logement était initialement classé G ;

• ou grâce à des travaux concourant fiscalement à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.

Les maisons individuelles acquises neuves, en VEFA ou construites par l’investisseur resteraient, quant à elles, en dehors du volet neuf du dispositif.

Questions fréquentes

Une maison individuelle est-elle éligible à la loi Jeanbrun en 2026 ?

Au 6 août 2026, non. Le dispositif actuellement applicable concerne les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Une évolution a été votée pour certaines maisons existantes faisant l’objet de travaux, mais elle n’est pas encore entrée en vigueur.

Une maison ancienne pourrait-elle devenir éligible ?

Oui, si l’ouverture votée par le Sénat est conservée dans la loi définitive. La maison devrait correspondre à l’une des catégories de travaux prévues et respecter les autres conditions fiscales et locatives du dispositif.

Une maison neuve individuelle est-elle concernée par le texte voté ?

Une maison individuelle acquise neuve, en VEFA ou construite par l’investisseur resterait exclue du volet neuf, qui demeure réservé aux bâtiments collectifs. Une maison existante acquise avec des travaux concourant fiscalement à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf pourrait, en revanche, relever du volet des acquisitions avec travaux si la rédaction votée devient définitive.

Quel DPE une maison ancienne devrait-elle atteindre ?

Pour la voie des travaux d’amélioration, le texte voté prévoit au moins la classe D après les travaux. Lorsqu’une maison est initialement classée G, elle devrait atteindre au minimum la classe E. Ces critères restent soumis à l’adoption définitive de la réforme.

Le minimum de 30 % de travaux est-il déjà supprimé ?

Non. Pour la voie fondée sur les travaux d’amélioration dans l’ancien collectif, le seuil de 30 % continue de s’appliquer dans le droit en vigueur. Le Sénat a voté son remplacement par un critère fondé sur la performance énergétique, mais cette modification n’est pas encore applicable. Le droit actuel prévoit séparément la voie des travaux concourant fiscalement à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.

Quand les maisons anciennes pourraient-elles devenir éligibles ?

L’article 4 voté par le Sénat prévoit une application à compter du lendemain de la publication de la loi. Aucune date définitive ne peut être annoncée tant que le parcours parlementaire n’est pas terminé.

Faut-il avoir choisi une maison avant de réaliser une simulation ?

Non. Une première simulation permet déjà de comparer un budget d’achat, un financement, un loyer, un montant de travaux, la fiscalité, le cash-flow et l’effort d’épargne. Elle aide ensuite à rechercher un bien correspondant à l’équilibre économique souhaité.

Sources officielles

• Code général des impôts, article 31

• Code de la construction et de l’habitation, article L. 111-1

• Texte adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 - article 4

• Dossier législatif de l’Assemblée nationale

L’éligibilité d’une opération doit être appréciée selon la loi en vigueur à la date d’acquisition et les caractéristiques propres au bien.