Maison individuelle et loi Jeanbrun : ce qui est applicable et ce que le Sénat a voté
Dernière mise à jour : il y a 5 jours
Au 08 octobre 2026, les maisons individuelles restent exclues du dispositif Jeanbrun, réservé aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. L’ouverture aux maisons anciennes avec travaux, votée au Sénat le 8 juillet, a poursuivi son parcours à l’Assemblée nationale : un texte de la commission des affaires économiques a été déposé le 23 septembre. Cette avancée ne permet pas encore de bénéficier de l’amortissement pour l’achat d’une maison. L’accès dépendra des conditions finalement adoptées et de leur entrée en vigueur. Assemblée nationale, suivi du texte en commission.
Pour votre projet, la distinction porte sur la nature de l’achat : une maison ancienne à rénover pourrait entrer dans le périmètre proposé, tandis qu’une maison neuve achetée ou construite resterait exclue. Le prix, les travaux et le loyer permettent déjà de mesurer l’équilibre de l’opération, avec la fiscalité aujourd’hui accessible et, séparément, l’hypothèse d’une future ouverture de Jeanbrun.
Intègre 6 dispositifs en 2026
Pourquoi les maisons individuelles sont-elles exclues aujourd’hui ?
L’article 31 du Code général des impôts réserve l’amortissement Jeanbrun à l’habitat collectif, aussi bien pour le neuf que pour l’acquisition avec travaux. Cette condition s’applique donc à une maison individuelle quelle que soit sa performance énergétique ou l’ampleur de sa rénovation.
Le texte renvoie à une définition précise : un bâtiment principalement destiné à l’habitation, regroupant au moins trois logements partiellement ou totalement superposés. Cette définition figure à l’article L. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Une maison mitoyenne, une maison de ville ou plusieurs maisons accolées restent hors de ce périmètre lorsqu’elles ne répondent pas à cette configuration. La présence d’une copropriété ne détermine pas, à elle seule, la qualification du bâtiment.
Une ancienne maison divisée en appartements peut, en revanche, présenter les caractéristiques d’un bâtiment collectif. La situation s’apprécie alors à partir du nombre de logements, de leur disposition et des documents décrivant l’immeuble. L’accès à Jeanbrun dépend également des autres conditions du dispositif, notamment de l’acquisition et des travaux réalisés.
Ce que le Sénat a voté pour les maisons anciennes
L’article 4 du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement retire la condition d’habitat collectif dans la partie consacrée aux acquisitions avec travaux. Il conserve cette condition pour les logements acquis neufs, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou que le propriétaire fait construire. Cette distinction apparaît dans le texte adopté par le Sénat le 8 juillet 2026.
Votre projet | Règles applicables au 28 septembre 2026 | Ouverture prévue par le texte du Sénat |
Acheter une maison ancienne et réaliser des travaux d’amélioration éligibles | Maison individuelle exclue | Possible, sous conditions de travaux et de performance énergétique |
Acquérir une maison existante faisant l’objet d’une rénovation qui la rend fiscalement assimilable à un immeuble neuf | Maison individuelle exclue | Possible dans la catégorie des acquisitions avec travaux |
Acheter une maison neuve, en VEFA ou faire construire une maison | Maison individuelle exclue | Exclusion maintenue |
Des travaux appréciés selon le résultat énergétique
Pour les travaux d’amélioration, la version votée au Sénat supprime le pourcentage minimal de travaux et retient un niveau de performance à atteindre. En France métropolitaine, le logement devrait parvenir :
à la classe D au minimum ;
ou à la classe E au minimum lorsque sa classe initiale est G.
Le texte prévoit des critères spécifiques pour la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, Mayotte et La Réunion. L’évolution vers un critère énergétique résulte notamment de l’amendement adopté sur les conditions de travaux.
Le seuil de 20 % parfois mentionné correspond à une étape antérieure du projet. Le texte adopté au Sénat ne conserve aucun pourcentage minimal pour cette catégorie de travaux d’amélioration. Le DPE de départ, le programme de rénovation et la performance obtenue prendraient donc une place centrale dans l’éligibilité.
Aujourd’hui, les règles de l’ancien collectif restent différentes : elles concernent les travaux produisant un immeuble neuf au sens fiscal, ou des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et satisfaisant les critères d’une réhabilitation lourde. L’assouplissement voté n’a pas encore remplacé ces conditions.
Une rénovation assimilée au neuf relève d’une catégorie particulière
Une maison existante peut subir des travaux assez importants pour être considérée comme neuve au sens fiscal. L’acquisition relève alors de la catégorie des opérations avec travaux, celle que le Sénat propose d’ouvrir aux maisons individuelles.
Cette qualification explique la différence avec une maison neuve achetée auprès d’un constructeur ou d’un promoteur. Les deux projets peuvent aboutir à un logement entièrement rénové ou récemment construit, tout en relevant de dispositions fiscales distinctes.
Le texte prévoit également l’acquisition de locaux auparavant affectés à un autre usage, puis transformés en logements, sous les conditions énergétiques prévues pour cette catégorie. Pour un bien vendu après travaux, l’absence d’utilisation ou d’occupation depuis leur achèvement fait partie des conditions proposées.
À quelle date une maison pourrait-elle devenir éligible ?
Au 8 octobre 2026, aucune date d’ouverture du dispositif Jeanbrun aux maisons individuelles n’est acquise. La version votée au Sénat prévoit une application à compter du lendemain de la publication de la future loi. Ce calendrier dépend encore de l’aboutissement de la réforme et des dispositions qui seront retenues dans le texte définitif. Pour votre projet, la date d’acquisition reste donc liée aux règles alors applicables. Texte adopté par le Sénat, article 4.
L’ouverture proposée porte sur des acquisitions avec travaux. Elle ne crée pas de droit général à amortir une maison déjà détenue au seul motif qu’elle serait rénovée puis mise en location. Le calendrier d’achat fait ainsi partie des caractéristiques fiscales du projet, au même titre que la nature du bien et des travaux.
Notre article consacré à la loi Jeanbrun dans l’ancien et au vote définitif détaille le parcours parlementaire et ses conséquences sur la date d’acquisition.
Quelles conditions de location accompagneraient cette ouverture ?
Le projet du Sénat conserve l’organisation générale du régime applicable aux acquisitions avec travaux :
une location nue, à titre de résidence principale du locataire ;
un engagement de location d’au moins neuf ans ;
des plafonds de loyer et de ressources du locataire ;
une mise en location dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux, ou l’acquisition lorsqu’elle est postérieure ;
une option pour l’amortissement, irrévocable pour le logement concerné, dans le cadre du régime réel des revenus fonciers.
La période d’acquisition du dispositif actuel court du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Le texte voté au Sénat conserve cette date de fin ; les maisons individuelles n’y entreraient qu’à partir de l’éventuelle entrée en vigueur de leur ouverture. Les conditions générales actuellement applicables sont présentées dans la fiche officielle Relance logement – Jeanbrun.
À l’échelle de votre maison, le plafond de loyer intervient directement dans les recettes attendues. Le jardin, le stationnement ou une pièce supplémentaire peuvent contribuer à son intérêt locatif, tandis que le loyer retenu dans le budget dépend du marché local et des règles du niveau de location choisi.
Le fonctionnement d’ensemble est développé dans notre guide du statut du bailleur privé.
Quel effet financier pour une maison avec travaux ?
L’intérêt de l’ouverture proposée serait de permettre la déduction annuelle d’une partie du coût du logement. L’amortissement diminue le revenu foncier imposable ; son montant se distingue de l’économie d’impôt obtenue. Cette économie dépend de votre tranche d’imposition, de vos revenus fonciers et des éventuels déficits.
Un exemple d’amortissement dans l’hypothèse de la réforme
Prenons une maison achetée 180 000 € hors frais, avec 40 000 € de travaux éligibles réalisés après l’acquisition. Cet exemple suppose que l’ouverture aux maisons serait adoptée dans les termes votés au Sénat, que l’achat interviendrait pendant la période correspondante et que toutes les conditions seraient remplies.
Avec les règles d’amortissement de l’ancien conservées par ce texte :
prix et travaux retenus : 180 000 € + 40 000 € = 220 000 € ;
part du foncier exclue forfaitairement : 20 % ;
base amortissable : 220 000 € × 80 % = 176 000 € ;
amortissement à 3 % en location intermédiaire : 5 280 € pour une année pleine.
Si cette déduction réduisait intégralement des revenus soumis à une tranche marginale de 30 %, son effet sur l’impôt sur le revenu serait de 1 584 € pour l’année. L’incidence éventuelle sur les prélèvements sociaux dépendrait du bénéfice foncier effectivement effacé. Un déficit, un report ou le passage dans une autre tranche modifierait le calendrier ou le montant du gain.
Les taux prévus pour l’ancien sont de 3 % en location intermédiaire, 3,5 % en location sociale et 4 % en location très sociale. Ils s’accompagnent de plafonds annuels d’amortissement par foyer fiscal et de niveaux de loyers différents. Leur détail figure dans notre article sur les taux d’amortissement du dispositif Jeanbrun.
Le résultat mensuel dépend aussi du financement et du loyer
Pour illustrer le budget d’exploitation, supposons un loyer de 950 € par mois, une mensualité de crédit de 1 000 € assurance comprise, et 180 € de dépenses mensuelles moyennes à votre charge : taxe foncière hors part récupérable, assurance propriétaire, gestion et entretien.
L’effort d’épargne ressort à 230 € par mois avant fiscalité, pour une année entièrement louée, hors dépense exceptionnelle. Le résultat après fiscalité dépend ensuite de l’impôt sur les loyers et des avantages effectivement utilisables. La mensualité comprend aussi du capital remboursé, qui augmente progressivement votre part de patrimoine dans la maison.
La nature des travaux peut également modifier la comparaison. Au régime réel classique, certaines dépenses sont déductibles des revenus fonciers dès leur paiement et peuvent produire un déficit. Avec Jeanbrun, les travaux inclus dans la base amortissable suivent une déduction étalée et ne bénéficient pas simultanément de la même déduction immédiate. Le gain supplémentaire se mesure donc par rapport au régime déjà accessible à votre maison, année par année.
La durée de détention complète cette lecture : le régime Jeanbrun prévoit une incidence des amortissements déduits sur le calcul de la plus-value à la revente, par minoration du prix d’acquisition fiscal selon les règles de l’article 150 VB du CGI. L’impôt de sortie dépend aussi des abattements et des exonérations applicables.
Notre exemple chiffré de loi Jeanbrun prolonge cette analyse entre amortissement, fiscalité et effort d’épargne.
Quelles solutions sont déjà accessibles pour une maison individuelle ?
Une maison peut aujourd’hui bénéficier d’autres traitements fiscaux, selon son usage, sa localisation et les travaux envisagés.
La location nue au régime réel permet de déduire les charges admises, notamment les intérêts d’emprunt et certains travaux. Lorsque les dépenses déductibles dépassent les loyers, un déficit foncier peut apparaître, avec des règles distinctes pour son imputation sur le revenu global et sur les revenus fonciers futurs. Ce fonctionnement est décrit par l’administration dans sa présentation de la location vide au régime réel.
Le dispositif Denormandie peut concerner une maison ancienne située dans une commune ou une opération éligible. Il associe une réduction d’impôt à des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, avec des conditions de travaux, de location, de loyer et de ressources. La réduction dépend notamment de la durée d’engagement. Les critères figurent dans la fiche officielle Denormandie.
Loc’Avantages repose sur une convention avec l’Anah et une location nue à loyer réduit. L’économie provient d’une réduction d’impôt calculée sur les loyers bruts, selon le niveau de location et le recours éventuel à l’intermédiation locative. Une maison peut entrer dans ce cadre lorsqu’elle remplit les conditions du conventionnement Anah.
La location meublée, lorsque ce mode de location correspond à la demande locale, relève des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime réel permet notamment de déduire des charges et, dans les limites prévues, des amortissements. Le statut de LMNP dépend de votre situation et de vos recettes ; les règles sont présentées dans la documentation fiscale sur la location meublée.
Pour une même maison, ces cadres peuvent produire des résultats différents sur les premières années et sur la durée totale de détention. La comparaison porte sur le loyer encaissé, la fiscalité, le coût de gestion, l’effort d’épargne et le capital disponible après revente.
Notre lecture pour un projet de maison locative
L’ouverture de la loi Jeanbrun aux maisons individuelles anciennes élargirait les possibilités pour un achat avec rénovation. Son intérêt serait particulièrement lié au coût des travaux, au loyer autorisé et à la capacité de votre foyer à utiliser les déductions au fil des années.
Nous apprécions le résultat d’un projet à travers trois montants : votre apport initial, votre effort d’épargne mensuel et le capital estimé après revente. Deux maisons achetées au même prix peuvent présenter des équilibres très différents sur ces trois points. La fiscalité applicable à votre acquisition entre dans cette comparaison avec les travaux, le financement et les loyers.
FAQ : loi Jeanbrun et maison individuelle
Une maison individuelle est-elle éligible à Jeanbrun en 2026 ?
Au 28 septembre 2026, une maison individuelle ne peut pas bénéficier de l’amortissement Jeanbrun : les règles applicables réservent toujours le dispositif à l’habitat collectif. L’ouverture proposée pour les maisons anciennes avec travaux poursuit son parcours parlementaire. Elle reste soumise à une adoption définitive et à une entrée en vigueur avant de pouvoir être retenue pour votre acquisition.
Une maison ancienne avec travaux pourrait-elle bénéficier de Jeanbrun ?
Oui, si l’ouverture votée au Sénat entre en vigueur et si l’acquisition remplit les conditions alors applicables. Le texte vise notamment les travaux d’amélioration répondant à des critères énergétiques et les rénovations produisant un immeuble neuf au sens fiscal. La location resterait nue, à titre de résidence principale, avec un engagement minimal de neuf ans.
Une maison neuve ou construite sur son terrain serait-elle concernée ?
Le texte adopté au Sénat maintient la condition d’habitat collectif pour les logements achetés neufs, en VEFA ou que le propriétaire fait construire. Une maison individuelle relevant de ces catégories resterait donc exclue. Une maison existante acquise avec des travaux la rendant fiscalement assimilable au neuf relèverait, elle, de la catégorie des acquisitions avec travaux.
Quel DPE serait demandé après les travaux ?
Pour les travaux d’amélioration en métropole, le texte du Sénat prévoit l’atteinte de la classe D au minimum, ou de la classe E au minimum si le logement est initialement classé G. Des critères spécifiques sont prévus dans les départements d’outre-mer. Ces conditions proposées n’ont pas encore remplacé celles du dispositif actuel.
Le seuil de 30 % de travaux a-t-il déjà été supprimé ?
Non. Il figure toujours dans les règles actuelles pour les travaux d’amélioration de l’ancien collectif, avec les critères de réhabilitation lourde. La version votée au Sénat supprimerait le pourcentage minimal pour cette catégorie et retiendrait une condition de performance énergétique. Cette évolution reste en discussion parlementaire.
Acheter une maison avant la réforme permettrait-il d’en bénéficier ensuite ?
La rédaction votée au Sénat rattache le régime à sa version en vigueur à la date d’acquisition et prévoit l’entrée en vigueur de l’ouverture le lendemain de la publication de la future loi. Dans cette rédaction, une maison acquise auparavant ne deviendrait donc pas éligible par le seul achèvement de travaux après la réforme.
Une maison divisée en deux appartements relève-t-elle de l’habitat collectif ?
Deux logements ne répondent pas au seuil de la définition expressément retenue par Jeanbrun, qui exige au moins trois logements partiellement ou totalement superposés. Lorsqu’une division aboutit à un bâtiment répondant à cette définition, l’éligibilité dépend aussi de l’ensemble des autres conditions fiscales du projet.
Peut-on évaluer le projet avant d’avoir choisi une maison ?
Un budget d’acquisition, une enveloppe de travaux, un loyer estimé et des conditions de financement permettent déjà de calculer un premier effort d’épargne. Le logement retenu précise ensuite la demande locative, la performance énergétique, les dépenses et les régimes accessibles. Au 28 septembre 2026, une projection Jeanbrun sur une maison individuelle demeure une hypothèse liée à l’adoption de l’ouverture proposée.