Loi Jeanbrun vs régime réel : quel choix pour payer moins d’impôts ?

La loi Jeanbrun ajoute un amortissement au régime réel des revenus fonciers. La comparaison porte donc sur une location nue au réel, avec ou sans cet amortissement. Les charges déductibles restent présentes dans les deux cas ; Jeanbrun apporte une déduction supplémentaire en contrepartie de conditions portant notamment sur le logement, le locataire, le loyer et la durée de location.

Cette déduction peut améliorer le revenu conservé après impôt, même avec un loyer moins élevé. Son incidence dépend toutefois des charges déjà déduites, du financement et de la situation fiscale du foyer.

Prenons un appartement neuf à 160 000 €, avec un loyer Jeanbrun de 594,90 € et une hypothèse de 640 € en location nue classique. Le calcul permet de mesurer le revenu annuel restant dans chaque cas, puis l’effort mensuel lorsque l’achat est financé à crédit. La durée de détention complète ensuite la comparaison, puisque les amortissements interviennent aussi dans la fiscalité de revente.

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Jeanbrun et location nue au réel : ce qui change

En location nue au régime réel, le revenu imposable correspond aux loyers diminués des dépenses admises en déduction : charges de gestion, certaines dépenses de travaux, assurances, taxe foncière pour sa part déductible, intérêts et frais d’emprunt notamment.

Avec Jeanbrun, un logement éligible bénéficie en plus d’un amortissement fiscal. Dans le neuf au niveau intermédiaire, celui-ci représente 3,5 % par an d’une base égale à 80 % du prix d’acquisition hors frais, dans la limite du plafond applicable au foyer. Cette somme diminue le résultat foncier sans constituer une dépense à régler chaque année. CGI, article 31.

Critère	Location nue au réel avec Jeanbrun	Location nue au réel sans Jeanbrun
Charges courantes et intérêts d’emprunt	Déductibles selon les règles applicables	Déductibles selon les règles applicables
Amortissement du prix du logement	Déduction spécifique encadrée	Aucun amortissement du prix dans le régime ordinaire
Logement	Logement collectif répondant aux conditions du neuf ou de l’ancien avec travaux	Champ plus large, sous réserve des règles de location
Loyer	Plafond lié au niveau retenu, avec respect des autres règles applicables	Fixation dans le respect de la réglementation applicable au logement
Locataire	Conditions de ressources et exclusions familiales prévues par le dispositif	Pas de conditions Jeanbrun
Durée	Engagement de location nue d’au moins neuf ans	Pas d’engagement Jeanbrun ; d’autres délais fiscaux ou locatifs peuvent s’appliquer
Déficit foncier	Possible, avec application des règles d’imputation	Possible également
Revente	Amortissements à prendre en compte dans le calcul de la plus-value	Absence de cet ajustement propre aux amortissements Jeanbrun

Le régime réel existe aussi en location meublée, mais les loyers relèvent alors des bénéfices industriels et commerciaux. Ici, les deux scénarios restent dans la catégorie des revenus fonciers de la location nue. La DGFiP distingue ces catégories et les régimes d’imposition.

Les conditions complètes du logement et de la location figurent dans notre guide du statut du bailleur privé.

Exemple : un appartement neuf de 45 m² à 160 000 €

Nous retenons un T2 neuf en immeuble collectif, éligible au dispositif, avec 45 m² de surface retenue, sans annexe, en zone B1. Le prix de 160 000 € s’entend hors frais d’acquisition.

Le premier calcul est effectué sans crédit, pour isoler l’effet du loyer et de la fiscalité. L’achat et les frais sont financés sur fonds propres. Les charges annuelles sont fixées à 3 400 €, supposées intégralement déductibles et décaissées : charges non récupérables, taxe foncière déductible, assurances, gestion et entretien courant. Aucun travail exceptionnel n’est prévu.

Le foyer est résident fiscal français, relève des prélèvements sociaux de droit commun et dispose de revenus suffisants pour que les variations de revenu imposable étudiées restent entièrement dans la tranche à 30 %. Il ne possède ni autre revenu foncier ni déficit antérieur, et son plafond d’imputation sur le revenu global est disponible.

Les comparaisons portent sur douze mois complets de location, sans vacance ni impayé, avec les paramètres 2026 maintenus constants à titre pédagogique. Elles ne constituent pas la déclaration fiscale d’un achat réalisé en cours d’année 2026 : une première année incomplète implique des loyers, des charges et un amortissement adaptés à son calendrier.

Le plafond Jeanbrun retenu : 594,90 € par mois

En zone B1, le plafond intermédiaire de référence pour 2026 est de 11,80 €/m², avant application du coefficient de surface.

Pour 45 m² :

1. Le coefficient est égal à 0,7 + 19 ÷ 45, soit 1,1222…, arrondi à 1,12.

2. Le plafond corrigé est de 11,80 × 1,12 = 13,216 €, arrondi à 13,22 €/m².

3. Le plafond mensuel est donc de 13,22 × 45 = 594,90 € hors charges.

L’arrondi du plafond corrigé par mètre carré intervient avant la multiplication par la surface. Le calcul repose sur le barème officiel 2026 et les règles du coefficient et des arrondis.

Nous supposons que ce loyer est réalisable et qu’aucune règle locale plus restrictive ne s’applique. Le loyer de 640 € hors charges retenu sans Jeanbrun est une hypothèse de comparaison, sans référence à une adresse ou à une estimation de marché vérifiée.

Le résultat foncier des deux locations

L’amortissement annuel théorique est de : 160 000 € × 80 % × 3,5 % = 4 480 €.

Nous supposons qu’aucun autre investissement Jeanbrun ne consomme le plafond annuel du foyer.

Sur une année complète	Avec Jeanbrun	Au réel sans Jeanbrun
Loyer mensuel hors charges	594,90 €	640 €
Loyers annuels	7 138,80 €	7 680 €
Charges déductibles et décaissées	−3 400 €	−3 400 €
Résultat avant amortissement	3 738,80 €	4 280 €
Amortissement	−4 480 €	0 €
Résultat foncier	−741,20 €	4 280 €

L’amortissement conduit ici à un déficit foncier de 741,20 €. Dans les hypothèses retenues, ce déficit hors intérêts est imputable sur le revenu global. Jeanbrun peut donc produire un résultat négatif : son amortissement ne s’arrête pas automatiquement lorsque le résultat foncier atteint zéro. Les règles du dispositif et l’article 156 du CGI encadrent cette imputation.

Combien reste-t-il après les charges et l’impôt ?

Sans Jeanbrun, les 4 280 € de bénéfice génèrent 1 284 € d’impôt sur le revenu à 30 % et 736,16 € de prélèvements sociaux à 17,2 %. Le revenu conservé après ces prélèvements est de : 7 680 € − 3 400 € − 1 284 € − 736,16 € = 2 259,84 €.

Avec Jeanbrun, aucun bénéfice foncier positif n’est soumis aux prélèvements sociaux dans cet exemple. L’imputation du déficit de 741,20 € sur le revenu global procure une baisse d’IR de 222,36 € à 30 %. Le montant restant, en intégrant cet effet fiscal, atteint : 7 138,80 € − 3 400 € + 222,36 € = 3 961,16 €.

L’écart est de 1 701,32 € sur l’année, malgré 541,20 € de loyers encaissés en moins avec Jeanbrun.

La CSG déductible apporte ensuite une nuance. Dans le scénario au réel sans Jeanbrun, son incidence ultérieure représente ici 87,31 € de baisse d’IR, à TMI constante. En tenant compte de cette incidence, l’écart entre les deux locations revient à environ 1 614 € par an, soit 134,50 € par mois en moyenne. La DGFiP précise le taux des prélèvements sociaux et la déduction d’une fraction de la CSG.

Cette moyenne facilite la comparaison. Les loyers, les charges et les régularisations fiscales conservent leur calendrier réel. Le montant annuel présenté reste également distinct du résultat de l’investissement après revente et prise en compte de l’apport.

Jusqu’à quel écart de loyer Jeanbrun reste-t-il intéressant ?

Le loyer accessible sans Jeanbrun peut modifier le résultat autant que le taux d’amortissement. Pour le mesurer, conservons le même appartement, les mêmes charges et le même foyer, puis faisons varier uniquement le loyer de la location classique.

Dans le tableau suivant, les montants intègrent l’incidence ultérieure de la CSG déductible, à TMI constante. Le revenu annuel avec Jeanbrun reste fixé à 3 961,16 €.

Loyer mensuel sans Jeanbrun	Revenu annuel après charges et fiscalité sans Jeanbrun	Écart annuel en faveur de Jeanbrun
640 €	2 347,15 €	+1 614,01 €
800 €	3 400,08 €	+561,08 €
900 €	4 058,16 €	−97 €

Dans ce cas précis, les deux scénarios se rejoignent autour de 885 € de loyer mensuel hors Jeanbrun, avec prise en compte de la CSG déductible. Ce seuil est issu des hypothèses de l’exemple ; les loyers de 800 € et 900 € servent à mesurer une variation, sans affirmer qu’ils seraient réalisables pour ce T2.

Un logement présentant davantage de charges, un foyer ayant d’autres revenus fonciers ou un achat financé à crédit produit un autre seuil. Le rapprochement entre le loyer plafonné et le loyer réellement accessible à l’adresse du bien donne ainsi une première mesure de l’intérêt de l’amortissement.

Ce que le crédit change à l’effort mensuel

Reprenons maintenant le même prix de 160 000 €, financé avec 20 000 € d’apport sur le prix et 140 000 € de crédit sur 25 ans à 3,5 % fixe, sans différé. Les frais d’acquisition et de financement initiaux sont payés séparément sur fonds propres. L’assurance est supposée constante, à 0,25 % par an du capital emprunté, soit 350 € par an.

Les loyers et les 3 400 € de charges hors financement restent identiques. Le taux du crédit est une hypothèse de calcul, sans valeur d’offre bancaire. Nous comparons une année civile complète correspondant aux douze premières échéances, avec les paramètres de l’exemple maintenus constants.

La mensualité du prêt ressort à 700,87 € hors assurance. Les douze premières échéances comprennent environ 4 843,14 € d’intérêts. Ces intérêts et l’assurance interviennent dans le calcul fiscal ; le remboursement du capital intervient dans la trésorerie, sans constituer une charge déductible.

Sur cette année complète avec crédit	Avec Jeanbrun	Au réel sans Jeanbrun
Loyers annuels	7 138,80 €	7 680 €
Charges hors financement	−3 400 €	−3 400 €
Intérêts d’emprunt	−4 843,14 €	−4 843,14 €
Assurance emprunteur	−350 €	−350 €
Amortissement	−4 480 €	0 €
Résultat foncier	−5 934,34 €	−913,14 €
Baisse d’IR à 30 % dans les hypothèses retenues	1 780,30 €	273,94 €
Effort d’épargne mensuel moyen après effet fiscal	270,11 €	350,54 €

Les loyers couvrent ici les intérêts et l’assurance du prêt. Les déficits proviennent donc des autres déductions et restent sous le plafond ordinaire de 10 700 €, supposé entièrement disponible. Leur imputation sur le revenu global est retenue dans les deux scénarios.

L’effort d’épargne comprend les échéances complètes du prêt, l’assurance, les charges et les loyers, puis l’effet fiscal annuel ramené à douze mois. Jeanbrun le réduit ici de 80,43 € par mois, soit 965,16 € sur l’année.

L’écart diffère de celui de l’achat sans crédit parce que les intérêts réduisent déjà le résultat foncier de la location classique. Dans cet exemple financé, les deux scénarios sont déficitaires et ne supportent aucun prélèvement social sur un bénéfice foncier positif.

Le capital remboursé suit en revanche le même échéancier dans les deux cas : le prêt est identique. Après neuf ans de remboursement, son solde serait d’environ 102 926 €. La fiscalité agit sur l’épargne à fournir ; le capital restant dû participe au montant récupérable lors d’une vente.

Au fil des années, la part des intérêts diminue. Les loyers, les charges et la situation fiscale peuvent aussi évoluer. Les 80,43 € de cette première année complète ne constituent donc pas une économie mensuelle constante sur vingt-cinq ans.

Dans quels projets le réel sans Jeanbrun conserve-t-il un intérêt ?

Des charges ou des déficits déjà importants

Des intérêts d’emprunt, des dépenses déductibles ou des déficits antérieurs peuvent déjà réduire fortement l’imposition des loyers. L’effet supplémentaire de Jeanbrun dépend alors de l’utilisation possible de ses déductions et du délai pendant lequel elles produisent un avantage.

Les déficits fonciers hors intérêts peuvent réduire le revenu global dans la limite ordinaire de 10 700 €, sous conditions. Les fractions relevant des intérêts et les excédents suivent les règles de report sur les revenus fonciers. Un ancien déficit reporté conserve son échéance ; sa valeur dépend des revenus qui pourront l’absorber. CGI, article 156.

À l’inverse, des bénéfices provenant d’autres locations nues peuvent permettre à l’amortissement d’agir sur un revenu foncier positif plus élevé. Notre article sur Jeanbrun et les revenus fonciers existants détaille cette configuration.

Dans l’ancien avec travaux, le traitement des dépenses intervient aussi dans le choix. Les travaux retenus dans l’amortissement Jeanbrun ne sont pas déduits une seconde fois comme charges immédiates. Le calendrier de déduction et la qualification des travaux peuvent donc faire varier le résultat, même pour deux projets de budget voisin. CGI, article 31, j.

Un logement ou une durée différents

Un logement déjà détenu ou une maison individuelle peut relever de la location nue au réel sans répondre aux conditions de Jeanbrun. Le choix porte alors autant sur le bien envisagé que sur sa fiscalité.

La location classique permet également un projet sans engagement Jeanbrun de neuf ans. Le bail, les règles de congé et les éventuelles conséquences d’un déficit foncier restent à prendre en compte. Une durée plus courte peut correspondre à un besoin de capital plus proche, tandis qu’une conservation plus longue laisse davantage de temps au remboursement du prêt.

Notre avis sur le dispositif Jeanbrun replace ces paramètres dans les différents projets d’investissement.

La place du micro-foncier

Lorsque les conditions sont remplies, notamment un revenu foncier brut annuel du foyer n’excédant pas 15 000 €, le micro-foncier applique un abattement de 30 % à la place de la déduction des charges réelles. L’option ordinaire pour le réel engage en principe pour trois ans. Jeanbrun exclut, pour sa part, le bénéfice du micro-foncier. DGFiP, location nue ; Service Public, dispositif Jeanbrun.

Dans notre exemple sans crédit à 640 € de loyer, la base imposable au micro-foncier serait de 5 376 €, contre 4 280 € au réel, puisque les charges retenues dépassent l’abattement forfaitaire. Avec moins de charges, cette comparaison pourrait évoluer. Le montant des dépenses de l’ensemble des locations du foyer compte donc dans le choix du régime.

La revente peut-elle modifier l’avantage observé pendant la location ?

Oui. L’amortissement déduit avec Jeanbrun intervient dans le calcul de la plus-value immobilière : l’article 150 VB, III du CGI prévoit sa prise en compte en diminution du prix d’acquisition fiscal.

Dans notre cas à 160 000 €, neuf annuités complètes de 4 480 € représentent 40 320 € d’amortissements. Ce montant constitue un ajustement du prix d’acquisition utilisé pour la plus-value. L’impôt de cession dépend ensuite du prix de vente, des frais et travaux retenus selon les règles applicables, des abattements et des éventuelles exonérations.

Le gain annuel de 1 614 € du scénario sans crédit ne peut donc pas être multiplié par neuf et présenté comme le bénéfice fiscal définitif de l’opération. La fiscalité des revenus et celle de la cession se rapprochent à la date de sortie envisagée.

Une vente avant la fin de l’engagement peut en outre entraîner une reprise des amortissements dans les revenus fonciers, sauf exception prévue par la loi. Les dates et les mécanismes sont détaillés dans notre article sur la revente avant neuf ans avec le statut du bailleur privé.

Enfin, un déficit foncier imputé sur le revenu global implique en principe une poursuite de la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Cette échéance peut dépasser les neuf ans Jeanbrun et concerne aussi une location nue classique. BOFiP, conditions de maintien de l’imputation du déficit foncier.

Relier le choix fiscal à votre budget et à votre durée de détention

Pour le T2 étudié, le même amortissement de 4 480 € produit deux résultats : environ 1 614 € de revenu annuel supplémentaire sans crédit, en tenant compte de la CSG déductible, et 80,43 € d’effort mensuel en moins dans la première année complète du financement retenu.

Ces chiffres décrivent deux façons de financer le logement. Un autre apport modifierait la mensualité, les intérêts déductibles et le capital déjà engagé. Un autre loyer changerait les recettes et la base imposable. La durée de détention déplacerait le solde du crédit et la fiscalité de revente.

En rapprochant ces paramètres de votre situation, la comparaison fait apparaître l’épargne nécessaire chaque année et le capital susceptible de rester à plusieurs dates de sortie. Le choix entre location nue classique et Jeanbrun peut alors se lire avec votre budget mensuel, vos autres revenus fonciers et le montant attendu pour la suite de votre projet.

FAQ : loi Jeanbrun et régime réel

La loi Jeanbrun remplace-t-elle le régime réel ?

Non. Jeanbrun ajoute un amortissement fiscal au régime réel des revenus fonciers pour certains logements éligibles. Le régime réel sans cet amortissement continue de s’appliquer aux locations nues concernées. La comparaison porte sur les déductions, les loyers, les conditions locatives et la durée du projet.

Peut-on déduire les charges et l’amortissement avec Jeanbrun ?

Oui, les charges admises en déduction restent prises en compte avec l’amortissement, dans leurs conditions respectives. Une même dépense ne peut toutefois pas être déduite deux fois. Dans l’ancien, les travaux retenus dans l’amortissement Jeanbrun ne sont pas également déduits comme charges immédiates.

Jeanbrun est-il toujours plus intéressant à TMI 30 % ?

Le résultat dépend aussi des loyers, des charges, du crédit et des déficits disponibles. Pour l’appartement à 160 000 € étudié, Jeanbrun laisse environ 1 614 € de plus par an sans crédit, avec incidence de la CSG déductible. Dans le financement testé, il réduit l’effort mensuel de 80,43 € sur la première année complète.

L’amortissement Jeanbrun peut-il créer un déficit foncier ?

Oui. Son application peut rendre le résultat foncier négatif. L’imputation sur le revenu global est encadrée, notamment par le plafond ordinaire de 10 700 € pour la fraction hors intérêts. Les intérêts et les excédents suivent leurs règles de report ; l’effet fiscal dépend des revenus disponibles pour utiliser le déficit.

Peut-on conserver le micro-foncier avec Jeanbrun ?

Le bénéfice de l’amortissement Jeanbrun exclut le micro-foncier. Sans Jeanbrun, ce dernier peut s’appliquer si ses conditions sont remplies, avec un abattement de 30 %. La comparaison avec le réel porte alors sur les charges déductibles et les revenus fonciers de l’ensemble du foyer.

Le loyer Jeanbrun correspond-il automatiquement au plafond ?

Le plafond fixe un maximum fiscal, sous réserve des autres règles applicables. Le loyer réellement accessible dépend du logement et de son marché. Dans l’exemple de 45 m² en zone B1, le plafond national 2026 ressort à 594,90 € après les arrondis réglementaires ; ce montant ne garantit pas sa réalisation.

Le crédit réduit-il l’intérêt de l’amortissement ?

Les intérêts réduisent déjà le résultat foncier au réel. Ils peuvent donc modifier l’effet supplémentaire de Jeanbrun, notamment lorsque les deux scénarios deviennent déficitaires. Le crédit change également la mensualité à financer et le capital restant dû. Ces effets se calculent ensemble pour apprécier l’effort d’épargne.

Pourquoi comparer les deux options jusqu’à la revente ?

L’amortissement influence la fiscalité pendant la location et le prix d’acquisition fiscal retenu pour la plus-value. La durée modifie aussi le remboursement du crédit et les engagements à respecter. Une projection jusqu’à la vente rapproche le revenu conservé, l’épargne versée et le capital disponible à la sortie.