Simulation Statut Bailleur Privé 2026 - Calculez Votre Économie d'Impôt - PLF 2026 (en cours)

Comment fonctionne le Statut du Bailleur Privé 2026 ?

Le statut du Bailleur Privé 2026, issu du cadre du PLF 2026, constitue un nouveau régime fiscal destiné aux propriétaires bailleurs, avec un objectif clair : remettre l’investissement locatif au cœur de la politique du logement, tout en proposant une fiscalité plus cohérente avec la réalité économique d’un bien immobilier.

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Contrairement à la location nue classique, historiquement pénalisée par une fiscalité lourde, ce nouveau statut introduit une logique d’amortissement comptable, permettant de réduire significativement les revenus imposables issus de la location.

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Il s’agit d’un changement de paradigme : on ne parle plus de réduction d’impôt ponctuelle, mais d’un mécanisme fiscal structurel, durable et lisible.

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Les principes de fonctionnement du Bailleur Privé 2026

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Le dispositif repose sur trois règles simples, accessibles à la majorité des investisseurs particuliers :

1) Acquisition d’un logement
Le propriétaire achète un bien immobilier destiné à la location, neuf ou ancien, sous réserve du respect des critères définis localement (performance énergétique, état du logement, localisation).

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2) Mise en location dans un délai encadré
Le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant l’acquisition, afin de garantir que l’investissement contribue effectivement à l’offre locative.

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3) Application de l’amortissement fiscal
Le prix du bien (hors terrain) est amorti comptablement sur plusieurs années.
Cet amortissement vient réduire les revenus locatifs imposables, de la même manière que des charges, sans générer de sortie de trésorerie.

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Le mécanisme clé : l’amortissement du bien

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Le cœur du statut Bailleur Privé 2026 repose sur l’introduction d’un amortissement fiscal du logement, inspiré de logiques déjà connues en comptabilité patrimoniale.

Le fonctionnement simplifié :

• le bien immobilier se déprécie comptablement dans le temps,

• cette dépréciation est constatée chaque année,

• elle vient neutraliser tout ou partie du revenu locatif imposable.

En clair : le propriétaire perçoit des loyers réels, mais déclare un revenu fiscal fortement réduit, voire nul selon les cas.

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Ce mécanisme permet une fiscalité plus juste, alignée sur :

• l’usure du bien,

• les coûts d’entretien,

• la durée de détention réelle d’un actif immobilier.

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Les objectifs poursuivis par le statut Bailleur Privé 2026

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Ce nouveau statut répond à plusieurs enjeux majeurs du marché immobilier :

Stimuler l’offre locative privée, dans un contexte de pénurie de logements

• Encourager la rénovation et l’amélioration de la qualité des biens, notamment sur le plan énergétique

• Redonner de la visibilité aux investisseurs particuliers, après la fin progressive de dispositifs complexes et instables

• Favoriser un investissement immobilier responsable, orienté vers la détention long terme plutôt que la défiscalisation opportuniste

L’État ne subventionne plus directement l’investissement, mais corrige la fiscalité pour la rendre économiquement cohérente ce qui est un levier puissant pour les futurs acquéreurs.

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Un statut pensé comme successeur du dispositif Pinel

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Le statut du Bailleur Privé 2026 a vocation à prendre le relais des anciens dispositifs de défiscalisation, en particulier le Pinel, dont les limites sont aujourd’hui largement identifiées :

• complexité,

• plafonds de loyers,

• contraintes de zones,

• dépendance à une réduction d’impôt temporaire.

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À l’inverse, le Bailleur Privé 2026 privilégie :

• la simplicité,

• la neutralité fiscale,

• la durabilité,

• et l’adaptabilité aux marchés locaux.

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Une comparaison détaillée avec le Pinel permet de mieux comprendre ce changement de logique (voir la différence).