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Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal destiné aux particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif meublé, sans que cette activité constitue leur profession principale. Il permet de percevoir des loyers tout en bénéficiant d’un cadre fiscal particulièrement avantageux, reposant principalement sur le mécanisme de l’amortissement comptable.

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Le LMNP s’applique lorsque le propriétaire loue un logement meublé, qu'il soit équipé de manière suffisante pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement (mobilier, literie, électroménager, vaisselle, etc.).

Les revenus tirés de cette location ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

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Pour conserver le statut LMNP, deux conditions principales doivent être respectées :

1) Les recettes locatives annuelles issues de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 €, ou

2) Elles doivent rester inférieures aux autres revenus du foyer fiscal.

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Dans le cas contraire, l’investisseur bascule dans le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), qui obéit à des règles différentes.

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Les régimes fiscaux possibles en LMNP

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Le LMNP offre deux options fiscales :

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1. Le régime micro-BIC

Ce régime simplifié s’applique lorsque les loyers annuels ne dépassent pas un certain seuil. L’administration fiscale applique alors un abattement forfaitaire sur les loyers encaissés, censé couvrir l’ensemble des charges. Ce régime est simple, mais rarement optimal pour un investisseur patrimonial.

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2. Le régime réel (le plus avantageux dans la majorité des cas)

Le régime réel permet de déduire l’intégralité des charges réelles liées au bien :

• intérêts d’emprunt,

• frais de gestion,

• assurance,

• taxe foncière,

• charges de copropriété,

• frais comptables,

• travaux d’entretien et de réparation.

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Mais surtout, il permet de pratiquer l’amortissement comptable, qui constitue le cœur de l’avantage fiscal du LMNP.

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Le rôle clé de l’amortissement en LMNP

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L’amortissement consiste à constater comptablement la perte de valeur du bien immobilier et du mobilier dans le temps, sans aucune sortie de trésorerie réelle.
Concrètement, il est possible d’amortir :

• le bien immobilier (hors valeur du terrain),

• les travaux,

• le mobilier et les équipements.

Ces amortissements viennent réduire le résultat fiscal, au même titre que les charges. Dans de nombreux cas, ils permettent de neutraliser totalement le résultat imposable.

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Pour résumer : l’investisseur perçoit des loyers réels, mais affiche un résultat fiscal nul ou très faible, ce qui conduit souvent à 0 € d’impôt sur les loyers pendant plusieurs années, parfois sur 10 à 20 ans selon le projet.

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Une fiscalité optimisée sans plafond global

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Contrairement à certains dispositifs de défiscalisation classiques, le LMNP ne repose pas sur une réduction d’impôt plafonnée. Il s’agit d’un mécanisme structurel, durable, basé sur la logique économique et comptable de l’investissement.

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Les amortissements non utilisés une année donnée ne sont pas perdus : ils peuvent être reportés, ce qui prolonge l’efficacité fiscale du dispositif dans le temps.

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Un cadre légal, stable et éprouvé

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Le LMNP est un statut ancien, reconnu par l’administration fiscale et largement utilisé par les investisseurs particuliers et patrimoniaux. Il ne s’agit pas d’une niche fiscale temporaire, mais d’un régime de droit commun, compatible avec :

• l’investissement locatif classique,

• les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme),

• les biens neufs ou anciens.​

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Le fonctionnement du LMNP repose sur un principe simple mais puissant : transformer une forte rentabilité locative en une fiscalité quasi inexistante, grâce à la déduction des charges et à l’amortissement comptable. (Le statut bailleur privé du plf 2026 lui ressemble mais contrairement au LMNP ce sera exclusivement pour de la location nue : consulter notre article) C’est aujourd’hui l’un des statuts les plus efficaces pour se constituer des revenus complémentaires, préparer sa retraite ou développer un patrimoine immobilier, tout en conservant une excellente maîtrise de la fiscalité.