Calcul de rentabilité locative : votre projet vaut-il le coup ?
Dernière mise à jour : il y a 5 jours
Le calcul de rentabilité locative commence par une formule : loyer annuel hors charges ÷ coût du logement × 100. Pour connaître le rendement net, on retire ensuite la vacance locative et les charges du propriétaire. Le crédit et la fiscalité permettent enfin de déterminer l’argent à ajouter chaque mois et le patrimoine susceptible d’être constitué.
Un appartement acheté 180 000 € et loué 900 € par mois affiche 6 % de rendement brut. Avec les frais d’achat, les dépenses courantes et le financement, deux logements présentant ce même taux peuvent demander 356 € ou 455 € d’effort mensuel. Sur neuf ans, l’écart dépasse 10 000 € dans notre exemple.
Sommaire
Les formules du rendement brut, net et après impôt
Les termes « rendement » et « rentabilité » sont souvent employés ensemble. Pour comparer deux projets, l’essentiel est de conserver le même périmètre de calcul.
Indicateur | Formule | Ce qu’il mesure |
Rendement brut sur le prix | Loyer mensuel hors charges × 12 ÷ prix d’achat × 100 | Un premier rapport entre loyer et prix |
Rendement brut sur coût complet | Loyer annuel hors charges ÷ coût total initial × 100 | Le rendement avant dépenses, frais d’acquisition compris |
Rendement net de charges | (Loyers annuels encaissés − charges du propriétaire) ÷ coût total initial × 100 | Le revenu du bien avant financement et impôt |
Cash-flow mensuel après impôt | (Loyers annuels encaissés − charges annuelles − échéances annuelles du crédit avec assurance − fiscalité nette annuelle) ÷ 12 | L’argent disponible ou à ajouter chaque mois, en moyenne |
Le rendement brut : un premier filtre
Pour un prix de 180 000 € et un loyer mensuel de 900 € hors charges : 900 × 12 ÷ 180 000 × 100 = 6 %.
En ajoutant 20 000 € de frais et dépenses initiales, le coût total atteint 200 000 €. Le rendement brut sur cette base devient : 10 800 ÷ 200 000 × 100 = 5,40 %.
Les deux calculs sont exacts. Ils utilisent simplement un dénominateur différent. La comparaison avec une autre annonce demande donc de savoir ce que son taux inclut.
Le rendement net : la part du loyer conservée avant financement
Le rendement net de charges tient compte des loyers réellement attendus et des dépenses qui restent au propriétaire : taxe foncière non récupérable, copropriété, assurances, gestion, entretien…
Avec 10 350 € de loyers encaissés, 1 800 € de charges annuelles et un coût total de 200 000 € : (10 350 − 1 800) ÷ 200 000 × 100 = 4,28 %.
Ce taux permet d’examiner le fonctionnement du logement avant de choisir le financement et le cadre fiscal.
Le rendement « net-net » : préciser ce qui a été retranché
Le rendement net après impôt, souvent appelé « net-net », dépend de la fiscalité du propriétaire. Les conventions de présentation varient aussi selon que les frais de financement sont inclus.
Dans ce guide, lorsqu’un calcul intègre le financement, nous retenons :
Résultat annuel après intérêts et impôt = loyers encaissés − charges − intérêts du prêt − assurance emprunteur − fiscalité nette du projet.
Le rendement correspondant est donc : résultat annuel après intérêts et impôt ÷ coût total initial × 100. Avec cette convention, le bien A détaillé plus bas produit environ 1 352 € la première année, soit 0,68 % après financement et impôt sur un coût total de 200 000 €. Le remboursement du capital reste séparé : il réduit la trésorerie disponible et, en parallèle, la dette du propriétaire.
Pour comparer des montages avec des apports et des durées de crédit différents, l’effort mensuel et une projection complète apportent davantage d’informations qu’un pourcentage isolé.
Le coût et les charges à intégrer au calcul
Le coût total initial du logement
Le budget d’acquisition comprend le prix du bien, les frais d’acquisition, les honoraires éventuellement facturés en supplément, les travaux initiaux, le mobilier si le logement est loué meublé, ainsi que les frais de mise en place du financement.
Les honoraires déjà compris dans le prix affiché restent comptés une seule fois. Les intérêts payés pendant le prêt sont suivis dans les flux annuels ; les frais déjà réglés au démarrage ne sont pas ajoutés une seconde fois à ces flux.
Une réserve de trésorerie conservée sur un compte reste une somme disponible. Elle intervient dans votre besoin de liquidités, sans devenir automatiquement une dépense consommée ou une charge fiscale.
Les dépenses annuelles réellement supportées
Pour établir un budget, les postes suivants sont utiles :
la taxe foncière, après retrait de la part effectivement récupérable auprès du locataire ;
les charges de copropriété non récupérables ;
l’assurance propriétaire non occupant et les éventuelles garanties locatives ;
la gestion, la mise en location et les frais de changement de locataire ;
l’entretien, les réparations et le renouvellement des équipements ;
selon le mode de location, la comptabilité, la CFE et les autres frais applicables.
La notice fiscale distingue les dépenses admises en déduction et leur traitement. Une réserve personnelle destinée à de futurs travaux ne se déduit pas comme une facture déjà payée ; les provisions de copropriété suivent également des règles de régularisation. Notice officielle des revenus fonciers.
La vacance locative et les dépenses avant le premier loyer
Un loyer de 900 € produit 10 800 € sur douze mois occupés, ou 9 900 € avec un mois sans locataire. Les charges fixes et le prêt continuent généralement pendant cette période.
La vacance peut être modélisée par un nombre de semaines, de mois ou un pourcentage. Une seule méthode est appliquée au même manque à gagner. Les éventuels impayés constituent une hypothèse distincte, à rapprocher des garanties réellement souscrites.
Le calendrier de départ compte également : chantier, livraison, ameublement ou recherche du premier locataire. Trois mois avant le premier loyer peuvent nécessiter une trésorerie supérieure à celle suggérée par une moyenne annuelle.
Un premier résultat avec les chiffres de votre futur achat
Le prix, le loyer envisagé et l’apport permettent déjà de situer un projet. Une simulation de rentabilité locative rapproche ces données du financement et de votre fiscalité, avec l’effort d’épargne ou le cash-flow, la rentabilité annuelle et une projection sur neuf ans.
Deux appartements à 6 % : comparaison complète
Nous comparons deux logements fictifs, A et B, achetés au même prix et proposés au même loyer. Les différences portent sur les dépenses annuelles et la vacance locative.
Les hypothèses communes
Budget initial et financement | Montant retenu pour chaque bien |
Prix d’achat | 180 000 € |
Frais d’acquisition | 15 000 € |
Travaux initiaux | 3 000 € |
Frais de financement | 2 000 € |
Coût total initial | 200 000 € |
Apport | 40 000 € |
Crédit | 160 000 € sur 20 ans |
Taux nominal fixe du prêt | 3,50 % |
Assurance emprunteur | 0,30 % par an du capital emprunté |
Mensualité, assurance comprise | 967,94 € |
Loyer mensuel hors charges | 900 € |
Le taux et les frais sont des hypothèses pédagogiques, sans valeur d’offre bancaire. Les logements sont supposés prêts à louer dès le démarrage du prêt, sans dépenses supplémentaires avant mise en location.
La fiscalité retenue est celle d’une location nue au régime réel, sans dispositif particulier, pour un foyer dont le résultat foncier supplémentaire reste intégralement dans la tranche à 30 %. Les charges annuelles ci-dessous sont supposées effectivement payées, non récupérables et fiscalement déductibles.
Le rendement après vacance et charges
Première année complète | Bien A | Bien B |
Loyers théoriques sur douze mois | 10 800 € | 10 800 € |
Vacance retenue | 450 € | 900 € |
Loyers encaissés | 10 350 € | 9 900 € |
Charges annuelles du propriétaire | 1 800 € | 3 600 € |
Revenu avant crédit et impôts | 8 550 € | 6 300 € |
Rendement brut sur le prix | 6 % | 6 % |
Rendement brut sur le coût total | 5,40 % | 5,40 % |
Rendement net de charges | 4,28 % | 3,15 % |
Les 1 800 € du bien A peuvent, par exemple, correspondre à 800 € de taxe foncière non récupérable, 400 € de charges de copropriété, 150 € d’assurance et 450 € d’entretien payé. Les 3 600 € du bien B représentent ici 1 000 €, 1 200 €, 200 € et 1 200 € pour ces mêmes postes. La gestion est assurée directement par le propriétaire dans les deux cas.
À ce stade, le bien A conserve 2 250 € de revenu annuel supplémentaire avant financement et impôt. Ce résultat vient de ses charges et de son occupation, avec un prix et un loyer identiques.
Crédit, impôts et effort d’épargne mensuel
Le capital remboursé et les intérêts ont deux fonctions différentes
Chaque mensualité du crédit comprend des intérêts et du capital. Le capital remboursé réduit votre dette ; les intérêts rémunèrent le financement.
En location nue au réel, les intérêts et certains frais d’emprunt sont déductibles sous conditions. Le remboursement du capital ne se déduit pas des revenus fonciers. La mensualité complète intervient pourtant dans votre budget bancaire. BOFiP : intérêts et frais d’emprunt.
Dans notre exemple, les douze premières échéances représentent environ :
5 510 € d’intérêts ;
5 625 € de capital remboursé ;
480 € d’assurance emprunteur.
Soit 11 615 € de décaissements annuels pour le crédit et son assurance.
Le calcul fiscal du bien A
Son résultat foncier imposable simplifié est : 10 350 − 1 800 − 5 510 − 480 = environ 2 560 €.
Avec une TMI de 30 % et les prélèvements sociaux de 17,2 % applicables à la location nue dans le cas retenu : 2 560 × 47,2 % = environ 1 208 € d’impôt et de prélèvements sociaux.
Le taux de 47,2 % porte ici sur le résultat imposable, après déductions. Le calcul suppose une tranche constante et exclut notamment l’effet ultérieur de la CSG déductible. En 2026, l’administration distingue les taux sociaux de la location nue et du meublé : ce taux global ne se transpose donc pas automatiquement au LMNP. Impots.gouv.fr : prélèvements sociaux sur les locations.
Le montant à ajouter chaque mois
Budget de la première année | Bien A | Bien B |
Loyers encaissés après charges | 8 550 € | 6 300 € |
Crédit et assurance | −11 615 € | −11 615 € |
IR et prélèvements sociaux estimés | −1 208 € | −146 € |
Cash-flow annuel après impôt | −4 273 € | −5 461 € |
Effort d’épargne mensuel moyen | 356 € | 455 € |
Le bien B paie moins d’impôt parce que son résultat imposable est plus faible. Ses dépenses plus élevées conduisent malgré tout à un effort mensuel supérieur de 99 €.
Cette moyenne facilite la comparaison. Les encaissements et paiements restent répartis de manière irrégulière : taxe foncière, travaux, absence de locataire ou régularisation fiscale peuvent concentrer les sorties sur certains mois.
Le montant évolue avec le prêt
Au fil des années, la part d’intérêts diminue et celle du capital remboursé augmente. Dans ce scénario au régime réel, la déduction des intérêts diminue aussi.
Avec des loyers, charges et règles fiscales maintenus constants, l’effort mensuel moyen du bien A passe de 356 € en première année à 427 € en neuvième année. Celui du bien B passe de 455 € à 526 €.
Une projection pluriannuelle permet de voir cette évolution, même lorsque la mensualité bancaire reste fixe.
Intègre 6 dispositifs en 2026
Ce que devient votre investissement après neuf ans
L’investissement locatif associe des flux pendant la détention et une valeur à la sortie. Le bilan dépend du crédit remboursé, des sommes apportées et du prix auquel le bien peut être vendu.
La somme récupérée après la vente
La formule est : Prix de vente − frais de cession − capital restant dû − impôt éventuel sur la plus-value − autres frais de sortie.
Après 108 mensualités, le capital restant dû de notre prêt est d’environ 101 543 €. En supposant une revente à 180 000 €, avec 9 000 € de frais de vente : 180 000 − 9 000 − 101 543 = 69 457 € récupérés.
Dans cet exemple de location nue classique, revendue au même prix que l’achat et sans amortissement fiscal, aucune plus-value imposable n’est retenue. Le calcul fiscal de la plus-value repose sur des prix corrigés selon les règles applicables ; la dette bancaire sert, elle, à calculer la somme qui vous revient. Service Public : plus-value immobilière.
Le bilan après les sommes que vous avez versées
Pour mesurer le solde économique du projet, on rapproche la somme récupérée de l’apport initial et des efforts d’épargne cumulés.
Projection à neuf ans | Bien A | Bien B |
Apport initial | 40 000 € | 40 000 € |
Efforts d’épargne cumulés | 42 158 € | 52 850 € |
Total des versements personnels | 82 158 € | 92 850 € |
Somme récupérée après la vente | 69 457 € | 69 457 € |
Solde après apport et efforts d’épargne | −12 701 € | −23 393 € |
Ces résultats concernent les hypothèses précises du scénario : ils ne constituent pas une conclusion générale sur les logements affichés à 6 %. Ils montrent l’incidence du coût d’acquisition, du crédit, des impôts et d’une revente au prix initial. Le bien A conserve un avantage de 10 692 € sur le bien B, mais le prix et le montage demandent encore à être ajustés pour dégager un solde positif dans cette projection.
Le capital remboursé pendant neuf ans est déjà pris en compte dans la dette restante. L’ajouter une seconde fois aux 69 457 € récupérés compterait deux fois le même enrichissement patrimonial.
Périmètre du calcul : neuf années pleines, loyers, charges et vacance identiques chaque année, TMI et règles fiscales constantes. Les effets fiscaux ponctuels des travaux initiaux et des frais de prêt, la CSG déductible différée, les décalages de paiement de l’impôt et les éventuelles indemnités ou autres frais de sortie ne sont pas modélisés. Les résultats sont nominaux, hors inflation et rémunération alternative de l’épargne.
Le TRI pour comparer l’ensemble des flux
Le taux de rentabilité interne, ou TRI, rapproche l’apport initial, les flux successifs et le capital récupéré à la sortie en tenant compte de leurs dates.
Il est utile lorsque les projets ont des apports, des efforts d’épargne ou des durées différents. Un gain sur neuf ans divisé par neuf ne fournit pas automatiquement un rendement annuel comparable à celui d’un placement.
Dans Excel, la fonction TRI.PAIEMENTS peut traiter des flux datés : apport négatif, flux de trésorerie positifs ou négatifs, puis produit net de vente. La précision du résultat dépend toujours des hypothèses de loyers, de fiscalité et de revente.
Quel prix payer selon votre budget mensuel ?
Le calcul peut aussi partir d’un effort d’épargne acceptable pour rechercher un prix compatible avec celui-ci.
Reprenons le bien A avec un objectif de 300 € par mois en première année, un apport de 40 000 €, le même loyer et le même financement sur vingt ans.
En maintenant les 20 000 € de frais et travaux par convention, le prix d’achat correspondant est d’environ 167 740 €, contre 180 000 € au départ. Le prêt passe alors à environ 147 740 € ; l’assurance est recalculée sur ce montant.
Ce résultat constitue un repère budgétaire pour analyser une offre. La valeur de marché du logement reste à apprécier à partir de biens comparables. Les frais d’acquisition réels évolueraient également avec le prix.
À ce prix, l’effort moyen atteint encore environ 366 € en neuvième année dans le scénario retenu. Le budget cible et l’horizon auquel il s’applique vont donc ensemble.
Mesurer aussi les variations du projet
À partir du bien A acheté 180 000 €, voici deux variations calculées séparément pour la première année :
Variation par rapport au scénario de départ | Effet annuel avant fiscalité | Effort mensuel moyen estimé après fiscalité |
Scénario de départ | — | 356 € |
Un mois de vacance supplémentaire | −900 € de loyers | 396 € |
Loyer de 850 € au lieu de 900 €, même durée d’occupation | −575 € de loyers | 381 € |
La baisse d’impôt atténue ici une partie du manque à gagner, car le résultat foncier reste positif. Les mensualités du crédit restent dues en totalité pendant les mois sans locataire.
Les travaux de copropriété, la hausse des charges et un prix de revente inférieur sont d’autres paramètres à faire varier. Un scénario favorable et un scénario plus contraint permettent de situer la marge financière du projet.
Comment la fiscalité change le résultat
Deux propriétaires peuvent percevoir les mêmes loyers et conserver des montants différents après impôt. Le revenu du foyer, le mode de location, les travaux et l’éligibilité du logement interviennent dans la comparaison.
Les principaux mécanismes sont distincts :
Location nue au réel : certaines charges et les intérêts diminuent les revenus fonciers imposables. Les règles du déficit foncier peuvent intervenir dans un achat avec travaux.
Dispositif Jeanbrun : l’amortissement déductible réduit le résultat foncier, sous conditions. Le guide du dispositif Jeanbrun détaille les logements et engagements concernés.
Loi Denormandie : l’avantage prend la forme d’une réduction d’impôt pour certains investissements dans l’ancien avec travaux, sous conditions de localisation, de rénovation et de location. Conditions officielles Denormandie.
LMNP au réel : la location meublée relève d’une fiscalité distincte, avec des charges et des amortissements selon ses règles. La comparaison intègre aussi les frais propres au meublé et la fiscalité de sortie. Le guide LMNP développe ce fonctionnement.
Pour Jeanbrun, la déduction annuelle et le traitement des amortissements à la revente font partie de la même projection. Présentation officielle du dispositif.
Une déduction de 3 000 € et une réduction d’impôt de 3 000 € produisent des effets différents. La première agit sur une base imposable ; la seconde sur l’impôt, selon ses conditions d’utilisation. Le loyer autorisé, les dépenses nécessaires et la durée de location accompagnent toujours cette comparaison.
Quel cadre fiscal correspond à votre futur achat ?
Avec votre budget et votre situation fiscale, la comparaison des dispositifs permet de rapprocher l’économie d’impôt estimée, l’effort d’épargne et la projection sur neuf ans. La lecture des résultats aide à situer la place de chaque solution dans la constitution de votre patrimoine.
Les documents utiles avant de faire une offre
Un calcul gagne en précision quand ses principales données reposent sur des documents propres au logement.
Donnée à renseigner | Document ou source utile |
Prix et frais d’achat | Annonce détaillée, estimation des frais par le notaire, ventes comparables |
Loyer hors charges | Bail en cours s’il existe, références locales comparables, règles d’encadrement applicables |
Charges de copropriété | Décomptes, régularisations, procès-verbaux d’assemblée générale, travaux votés ou envisagés |
Taxe foncière | Dernier avis, avec identification de la part récupérable |
Travaux et état énergétique | DPE valide, devis, documents de copropriété et calendrier du chantier |
Crédit | Simulation bancaire distinguant taux nominal, assurance, garantie, frais et échéancier |
Gestion et assurances | Devis ou contrats avec leur périmètre réel |
Les Observatoires locaux des loyers fournissent des références par secteur et type de logement dans les territoires couverts. Les données publiques DVF permettent de consulter des transactions enregistrées ; elles complètent l’analyse de biens comparables sans constituer une estimation automatique de votre logement.
Pour un achat envisagé en 2026 et conservé neuf ans, la performance énergétique intervient dans le calendrier financier. En métropole, les règles de décence énergétique excluent progressivement les logements classés G depuis 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034, pour les baux concernés. Les travaux permettant de poursuivre la location doivent donc figurer dans la projection lorsqu’ils sont nécessaires. Service Public : DPE et location.
Du rendement annoncé à votre projet personnel
Un investissement devient plus lisible lorsque le prix, les loyers, les impôts et le crédit sont réunis dans la même projection. Vous pouvez alors rapprocher l’effort mensuel de votre capacité d’épargne et apprécier le capital susceptible de rester après la revente.
Avec les chiffres de votre futur achat, le simulateur d’investissement locatif présente les dispositifs comparés, la rentabilité annuelle et les résultats projetés sur neuf ans. La revente LMNP est également intégrée à cette lecture d’ensemble.
Questions fréquentes sur la rentabilité locative
Comment calculer rapidement la rentabilité locative ?
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel hors charges par le prix d’achat, puis en multipliant par 100. Pour une première estimation plus complète, les frais d’acquisition et les travaux entrent dans le coût total. Le rendement net retire ensuite la vacance locative et les dépenses du propriétaire. Le crédit et la fiscalité servent à déterminer la trésorerie mensuelle.
Quel est un bon taux de rentabilité locative ?
Il n’existe pas de seuil universel. Un taux s’apprécie selon le coût complet, la demande locative, l’état du logement, les charges, le financement et les perspectives de revente. Une comparaison utile porte sur des rendements définis de la même façon, puis sur l’effort d’épargne et le résultat projeté dans le temps.
Un rendement locatif de 6 % est-il intéressant ?
Un rendement brut de 6 % donne un premier repère, à compléter par les dépenses et la fiscalité. Dans notre exemple, deux appartements affichant 6 % conduisent à des rendements nets de charges de 4,28 % et 3,15 %. Leurs efforts mensuels diffèrent également. Le résultat dépend donc des caractéristiques du bien et du montage retenu.
Faut-il inclure les frais de notaire et les travaux ?
Oui, pour calculer le rendement sur le coût total de l’investissement. Le rendement brut affiché dans une annonce peut être calculé sur le seul prix d’achat. Les frais d’acquisition, travaux initiaux, frais supplémentaires et éventuel mobilier permettent d’établir une base plus complète, en évitant de compter deux fois une dépense déjà incluse dans le prix.
Faut-il déduire la mensualité du crédit pour calculer la rentabilité ?
La mensualité complète, assurance comprise, est déduite pour calculer le cash-flow. Pour calculer le revenu foncier imposable au réel, le capital remboursé n’est pas déductible ; les intérêts et certains frais d’emprunt le sont sous conditions. Le rendement net de charges présenté dans ce guide est calculé avant financement.
Peut-on constituer un patrimoine avec un cash-flow négatif ?
Oui, une partie des mensualités rembourse le capital du prêt et réduit la dette. Le propriétaire doit toutefois financer les sorties mensuelles et les dépenses ponctuelles. Pour apprécier le résultat économique, le capital récupérable à la vente se compare à l’apport et à l’ensemble des versements effectués pendant la détention.
Comment savoir si un investissement est autofinancé ?
Le projet est autofinancé sur le périmètre retenu lorsque les recettes couvrent les charges, le crédit, l’assurance et la fiscalité, avec les hypothèses de vacance prévues. Un loyer égal à la mensualité bancaire laisse encore les autres dépenses à financer. Une trésorerie de départ peut aussi rester nécessaire pour les frais et les décalages de paiement.
Comment intégrer une économie d’impôt au calcul ?
Une économie fiscale diminue le coût fiscal du projet selon son mécanisme, ses conditions et son calendrier. Une réduction d’impôt s’impute sur l’impôt dans les limites prévues ; une déduction réduit une base imposable. Le calcul intègre l’avantage effectivement utilisable et les conditions locatives associées, sans compter deux fois la même économie.
Peut-on calculer la rentabilité locative dans Excel ?
Oui. Un tableau peut réunir le coût initial, les loyers, les charges, l’échéancier du crédit, la fiscalité annuelle et le produit net de revente. Des colonnes par année permettent de suivre l’évolution du résultat. Pour calculer un TRI avec des flux datés, la fonction TRI.PAIEMENTS tient compte du calendrier des versements et encaissements.
Pourquoi calculer le résultat sur neuf ans ?
Cet horizon permet de rapprocher les loyers, l’évolution du crédit, la fiscalité et une hypothèse de revente. Il correspond aussi à certaines durées d’engagement fiscal. La durée pertinente dépend du projet : une projection sur neuf ans n’impose pas de vendre à cette échéance et ne remplace pas les engagements propres au dispositif choisi.