Déficit foncier 2026 : le guide simple pour votre achat locatif avec travaux

Le déficit foncier permet de déduire les charges et certains travaux d’un logement loué nu de vos revenus fonciers. Lorsque ces dépenses dépassent les loyers, une partie du déficit peut réduire votre revenu global imposable, dans la limite générale de 10 700 € par an. Pour certaines rénovations énergétiques, ce plafond peut atteindre 21 400 €, sous conditions.

Ce mécanisme est accessible dès un premier investissement locatif. Son intérêt dépend de votre fiscalité, de la nature des travaux et des revenus que le logement produira ensuite.

Pour donner une portée concrète à ces règles, nous suivons un achat de 120 000 € avec 30 000 € de travaux, financé avec 20 000 € d’apport. L’exemple intègre six mois sans loyer pendant le chantier, puis distingue l’économie d’impôt, l’effort mensuel et le capital remboursé.

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Intègre 6 dispositifs en 2026

Comment fonctionne le déficit foncier en 2026 ?

En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers. Au régime réel, vous en retranchez les dépenses déductibles effectivement supportées : travaux admissibles, charges de copropriété après régularisation, assurance propriétaire, frais de gestion, taxe foncière pour sa part déductible, intérêts et frais d’emprunt.

Le calcul prend la forme suivante : Loyers et autres recettes imposables − charges déductibles = résultat foncier.

Un résultat négatif constitue un déficit foncier. Pour un foyer possédant plusieurs locations nues, les résultats sont d’abord réunis : le déficit d’un logement peut absorber le bénéfice d’un autre avant une éventuelle imputation sur le revenu global. Source : BOFiP, modalités d’imputation des déficits fonciers.

Le régime réel est nécessaire pour déduire les dépenses à leur montant réel. Au micro-foncier, l’abattement de 30 % représente les charges : aucune déduction supplémentaire des travaux n’est pratiquée. Le micro-foncier s’applique en principe jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, sous réserve des exclusions. L’option pour le réel engage pour trois ans et concerne l’ensemble des revenus fonciers du foyer. Source : Service Public, revenus locatifs non meublés.

Quels travaux sont déductibles ?

Pour un appartement ou une maison loués nus à usage d’habitation, la déduction concerne principalement les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration. Leur qualification dépend de ce qui est réalisé dans le logement.

Nature des travaux	Traitement de principe	Exemple
Réparation et entretien	Déductibles sous conditions	Remise en état de la toiture ou de l’installation électrique
Amélioration du logement	Déductible sous conditions	Installation d’une salle d’eau, amélioration du chauffage ou de l’isolation
Construction et agrandissement	Non déductibles des revenus fonciers au régime classique	Extension ou création de surface habitable
Reconstruction	Non déductible au régime classique	Transformation importante du gros œuvre ou réaménagement équivalent à une reconstruction

Une rénovation complète peut réunir plusieurs catégories. Des devis détaillés permettent de distinguer les dépenses, sous réserve que les travaux soient effectivement dissociables. Les dépenses normalement à la charge du locataire suivent également des règles particulières. Sources : DGFiP, travaux déductibles et BOFiP, caractère déductible des travaux.

Le prix d’achat du logement et le remboursement du capital emprunté ne constituent pas des charges foncières déductibles. Les frais liés au crédit sont distincts des frais d’acquisition : intérêts, assurance garantissant l’emprunt et certains frais de financement peuvent être déduits suivant leurs règles propres. Sources : article 31 du CGI et DGFiP, intérêts et frais d’emprunt.

Les travaux peuvent-ils être payés avant le premier locataire ?

Les dépenses admissibles payées avant la mise en location peuvent être déclarées lorsque le logement est destiné à produire des revenus fonciers. L’intention de louer doit être réelle et justifiable, notamment par les démarches engagées pour trouver un locataire après les travaux.

Cette possibilité concerne aussi un premier achat : l’absence de loyers pendant le chantier n’empêche pas, à elle seule, la déduction. Le bien doit ensuite être effectivement affecté à la location. Source : DGFiP, travaux avant mise en location.

Quel est le plafond du déficit foncier : 10 700 € ou 21 400 € ?

Le plafond général de 10 700 €

La fraction du déficit provenant des charges autres que les intérêts et frais d’emprunt peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an pour le foyer fiscal, tous biens concernés réunis.

La fraction dépassant cette limite et celle provenant des intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Lorsque le revenu global est lui-même insuffisant pour absorber la fraction qui peut s’y imputer, un report sur le revenu global des six années suivantes peut intervenir. Source : BOFiP, plafonds et reports.

Le plafond porte sur le revenu déduit. Avec une tranche marginale de 30 % applicable à toute la déduction, 10 700 € imputés représentent 3 210 € d’économie d’impôt sur le revenu. À 11 %, le même montant représente 1 177 €. Si la déduction traverse plusieurs tranches, le gain se calcule tranche par tranche.

Le plafond majoré pour la rénovation énergétique

En 2026, le plafond peut être rehaussé à concurrence des dépenses énergétiques éligibles, sans dépasser 21 400 € par an. La prolongation couvre les dépenses admissibles payées jusqu’au 31 décembre 2027.

Le dispositif concerne notamment les travaux permettant de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, avec justification du nouveau classement au plus tard le 31 décembre 2027. L’administration précise que les dépenses doivent correspondre à des devis acceptés à compter du 5 novembre 2022 et être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Sources : article 156 du CGI et DGFiP, location vide.

Le relèvement dépend du montant des dépenses éligibles. Avec 6 000 € de dépenses ouvrant droit à la majoration, le plafond général de 10 700 € est porté à 16 700 €, dans la limite du déficit admissible. Pour atteindre 21 400 €, la majoration doit atteindre 10 700 €.

La nature des travaux, leur réalisation par des professionnels et les justificatifs énergétiques sont déterminants. L’option pour le plafond majoré peut accélérer la déduction sur le revenu global ; elle réduit en contrepartie le montant qui restera disponible pour les revenus fonciers futurs. Source : BOFiP, conditions du rehaussement.

Un premier exemple : 9 000 € de déficit foncier

Thomas achète un appartement ancien destiné à la location nue. Dans cet exemple indépendant, il perçoit 5 000 € de loyers et paie 13 000 € de charges et travaux déductibles, ainsi que 1 000 € d’intérêts.

Son résultat foncier est égal à : 5 000 € − 1 000 € − 13 000 € = −9 000 €.

Les loyers couvrent les intérêts. Les 9 000 € de déficit proviennent donc des autres dépenses et peuvent être imputés sur le revenu global, sous réserve des conditions du régime.

Un revenu global de 40 000 € avant cette imputation passe à 31 000 €. Si les 9 000 € déduits relevaient intégralement de la tranche à 30 %, l’économie d’impôt serait de 2 700 €.

L’origine du déficit modifie le calcul. Avec 3 000 € de loyers, 4 000 € d’intérêts et 8 000 € d’autres charges, le déficit total serait également de 9 000 €. Mais 1 000 € proviendraient des intérêts : seuls 8 000 € pourraient alors s’imputer sur le revenu global, tandis que 1 000 € seraient reportables sur les revenus fonciers futurs.

Achat à 120 000 € avec travaux : quel budget financer ?

Passons à un projet complet, distinct du premier exemple.

Un investisseur achète un logement ancien au début de 2026. Il consacre les six premiers mois à sa rénovation et perçoit six mois de loyers à partir de juillet.

Poste	Hypothèse retenue
Prix d’achat	120 000 €
Frais d’acquisition	9 000 €
Travaux déductibles payés en 2026	30 000 €
Budget d’achat et de travaux	159 000 €
Apport	20 000 €
Emprunt	139 000 €
Durée du crédit	25 ans
Taux nominal	3,50 %
Assurance annuelle sur le capital initial	0,30 %
Loyer mensuel hors charges	600 €
Autres charges annuelles du propriétaire	2 500 €

Le crédit représente environ 731 € par mois, assurance comprise. Le taux retenu est une hypothèse, sans valeur d’offre bancaire.

Pour rendre les calculs reproductibles, le prêt est supposé entièrement débloqué et amorti dès le début de l’année, sans différé. Un déblocage progressif ou un différé modifierait les intérêts et la trésorerie du chantier. Les frais de garantie, de dossier bancaire et la réserve personnelle restent à ajouter au budget présenté.

Les 2 500 € de charges annuelles sont supposés effectivement payés, déductibles et non récupérables auprès du locataire. Les travaux sont entièrement admissibles au déficit foncier classique, sans subvention ni application du plafond énergétique majoré dans ce scénario central.

Comment se répartit le déficit de la première année ?

Les six mois loués produisent 3 600 € de recettes. Le prêt génère environ 4 809 € d’intérêts et 417 € d’assurance emprunteur sur l’année.

Le résultat foncier ressort à : 3 600 € − 4 809 € − 417 € − 2 500 € − 30 000 € ≈ −34 126 €.

Les intérêts et l’assurance dépassent les loyers d’environ 1 626 €. Cette fraction relève du report sur les revenus fonciers. Le reste du déficit provient des 32 500 € de charges courantes et de travaux.

Dans le cadre général, la répartition est donc d’environ :

• 10 700 € imputables sur le revenu global ;

• 23 426 € reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Pour un foyer disposant de revenus suffisants et imposé à 30 % sur toute la fraction imputée, l’économie d’impôt sur le revenu atteint 3 210 €. Ce montant correspond à l’effet du déficit global du projet.

Quel effort d’épargne pendant les travaux, puis après la location ?

La première année, les mensualités de crédit et les charges dépassent les loyers de près de 7 667 €, hors apport initial. Après l’économie d’impôt estimée à 3 210 €, la contribution annuelle ressort à environ 4 457 €, soit 371 € par mois en moyenne.

Les 30 000 € de travaux figurent dans le budget initial financé par l’apport et le prêt. Ils ne sont donc pas ajoutés une seconde fois aux sorties annuelles couvertes par ce financement.

La moyenne annuelle masque le calendrier des paiements. Sans loyer pendant le chantier, crédit et charges représentent environ 939 € par mois si l’on répartit les charges sur douze mois. Une fois le logement loué, ce montant tombe à environ 339 € avant fiscalité. L’effet fiscal lié aux dépenses de 2026 est régularisé selon le calendrier de l’impôt ; il ne constitue pas un versement mensuel immédiat.

Ce qui change la deuxième année

En 2027, nous retenons douze mois de loyers, les mêmes charges courantes et aucune nouvelle dépense de travaux. Les intérêts diminuent avec le remboursement du prêt.

Indicateur	2026 : travaux et six mois loués	2027 : douze mois loués
Loyers encaissés	3 600 €	7 200 €
Effort annuel avant fiscalité	7 667 €	4 067 €
Économie d’impôt sur le revenu estimée	3 210 €	120 €
Effort mensuel moyen après fiscalité	371 €	329 €

Hypothèses constantes, hors dépenses nouvelles et frais exclus du budget initial. L’économie fiscale de chaque année est présentée en équivalent mensuel, indépendamment de sa date de perception.

Le résultat foncier reste légèrement négatif en 2027, à hauteur d’environ 400 €. L’économie d’impôt diminue fortement, tandis que l’année complète de loyers améliore le budget.

Votre apport et votre fiscalité modifient également le résultat. Pour la première année du même projet, avec six mois loués :

• porter l’apport de 20 000 € à 30 000 € ramène l’effort estimé après fiscalité de 371 € à 319 € par mois ;

• conserver 20 000 € d’apport avec une tranche à 11 % porte cet effort à environ 541 € par mois.

Dans chaque variante, la tranche indiquée est supposée s’appliquer à toute la déduction. L’apport supplémentaire améliore le budget mensuel en mobilisant davantage d’épargne dès l’achat.

Comment utiliser les déficits fonciers reportés ?

Les quelque 23 426 € reportables du scénario central pourront réduire des bénéfices fonciers futurs, pendant la durée autorisée. Leur utilisation dépend donc des résultats des locations nues du foyer au cours des années suivantes.

Dans notre exemple, les intérêts et les charges absorbent presque tous les loyers au début du crédit. Si les loyers et les charges restent constants, sans autre revenu foncier, environ 3 270 € seulement du report initial seraient utilisés sur les dix années suivant 2026. Environ 20 155 € resteraient inutilisés à leur échéance, fin 2036.

Cette projection suppose la conservation du logement jusqu’à cette date et une législation constante. Une hausse des loyers, une baisse des charges ou les revenus d’autres locations nues peuvent modifier l’utilisation du report.

Pour les bénéfices fonciers effectivement absorbés, l’effet fiscal peut concerner l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Ces derniers restent à 17,2 % pour la location nue dans le cas général. L’imputation sur le revenu global, elle, ne procure pas cette économie de prélèvements sociaux. Source : DGFiP, prélèvements sociaux sur les locations.

Si les travaux du projet remplissaient les conditions permettant une imputation de 21 400 €, la déduction sur le revenu global pourrait atteindre ce montant, avec environ 6 420 € d’économie d’IR à 30 %. Le report restant serait alors d’environ 12 726 €. Cette variante suppose notamment au moins 10 700 € de dépenses énergétiques éligibles dans le budget de travaux et le respect de toutes les conditions du plafond majoré.

Jusqu’à quand le logement doit-il rester loué ?

Une imputation sur le revenu global au titre de 2026 implique de maintenir le logement en location nue jusqu’au 31 décembre 2029.

Une nouvelle imputation au titre de 2027 prolonge cette échéance jusqu’au 31 décembre 2030. L’obligation se lit donc à partir de chaque année concernée.

Une vente, une reprise pour usage personnel ou un passage en location meublée avant l’échéance peuvent entraîner une remise en cause. Des exceptions existent notamment en cas de licenciement, d’invalidité prévue par les textes ou de décès. Sources : article 156 du CGI et Service Public, revenus locatifs.

Déficit foncier, Jeanbrun ou LMNP : quel cadre pour votre projet ?

Le déficit foncier classique permet de déduire les travaux admissibles l’année de leur paiement. Le dispositif Jeanbrun ajoute un amortissement dans un cadre particulier, avec des conditions relatives au logement, aux travaux, au loyer, aux ressources du locataire et à l’engagement de location. Il concerne les acquisitions éligibles réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 : le calendrier d’achat entre également dans la comparaison. Source : Service Public, dispositif Jeanbrun.

Pour les travaux intégrés à la base amortissable Jeanbrun, leur montant ne peut pas être déduit une seconde fois comme charge. Par ailleurs, les 30 000 € de travaux du projet à 120 000 € représentent 25 % du prix d’achat. Cette enveloppe est inférieure au seuil de 30 % prévu pour la voie « amélioration et réhabilitation lourde » de Jeanbrun dans l’ancien. L’autre voie, relative à des travaux produisant un immeuble fiscalement neuf, relève de conditions distinctes. Source : article 31 du CGI.

Notre comparatif Jeanbrun et déficit foncier développe cet arbitrage. Le guide du statut du bailleur privé présente le cadre Jeanbrun.

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux. Elle suit ses propres règles de charges, de déficit et d’amortissement : un déficit foncier ne s’impute pas sur un bénéfice LMNP. Le guide LMNP 2026 détaille cette option lorsque le projet prévoit une location meublée. Source : Service Public, revenus de location meublée.

Quel capital peut rester à la revente ?

Dans notre projet financé par un emprunt de 139 000 €, environ 3 542 € de capital sont remboursés la première année. Après dix ans de remboursement, la dette restante atteint environ 97 340 €.

Avec un prix de vente hypothétique de 150 000 €, la différence entre le prix et la dette serait donc de 52 660 € avant frais de vente, frais éventuels de remboursement anticipé et impôt sur la plus-value.

Le prix de vente est une hypothèse de calcul. Il dépendra du marché, de l’état du logement et de son emplacement. Le capital réellement récupérable se calcule après les frais et la fiscalité, puis se rapproche de l’apport et des efforts d’épargne versés pendant la détention.

Pour déterminer la plus-value, les dépenses déjà déduites des revenus fonciers ne sont pas ajoutées une seconde fois au prix d’acquisition pour leur montant réel. Le forfait travaux de 15 % applicable sous conditions aux biens détenus depuis plus de cinq ans suit une règle distincte. Source : DGFiP, vente d’un bien donné en location nue.

Comment déclarer les dépenses et le déficit ?

Le calcul des revenus fonciers au réel s’effectue généralement sur la déclaration 2044, ou sur la 2044 spéciale lorsque la situation le nécessite. Les résultats sont ensuite reportés sur la déclaration d’ensemble des revenus.

Les loyers, les intérêts et frais d’emprunt, les autres charges et les travaux sont distingués. Les déficits antérieurs font l’objet d’un suivi par année, afin de respecter leur durée d’utilisation. Les dépenses payées en 2026 relèvent de la déclaration des revenus 2026 déposée en 2027. Source : DGFiP, déclaration des locations vides.

Factures détaillées, justificatifs de paiement, relevés de crédit, documents de copropriété et preuves de mise en location permettent de relier chaque montant à sa nature. Pour le plafond énergétique majoré, s’y ajoutent les pièces nécessaires à la justification des travaux et du changement de classement.

Pour votre achat locatif avec travaux, l’analyse du déficit foncier en 2026 relie donc le chantier, les loyers futurs et votre situation fiscale. Un même budget de rénovation peut conduire à des résultats différents selon l’apport, la durée sans locataire et la capacité à utiliser les reports. Ces paramètres donnent le montant d’épargne à mobiliser, l’effort à supporter ensuite et le capital envisageable à terme.

FAQ — Déficit foncier 2026

Peut-on bénéficier du déficit foncier pour un premier achat locatif ?

Oui. Un premier investissement destiné à la location nue peut ouvrir droit au déficit foncier lorsque les revenus sont déclarés au régime réel et que les dépenses sont déductibles. L’achat d’un logement destiné à votre usage personnel ne relève pas de ce mécanisme.

Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?

Le plafond général d’imputation sur le revenu global est de 10 700 € par an pour le foyer fiscal, hors fraction provenant des intérêts et frais d’emprunt. Il peut être rehaussé jusqu’à 21 400 € pour certaines rénovations énergétiques, sous conditions.

Le plafond de 21 400 € est-il prolongé jusqu’en 2027 ?

Oui. Les dépenses éligibles peuvent être payées jusqu’au 31 décembre 2027. Le logement doit notamment passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, avec justification du nouveau classement dans le délai légal et respect des autres conditions.

Peut-on déduire des travaux avant de percevoir des loyers ?

Oui, lorsque les dépenses sont admissibles et que le logement est réellement destiné à la location nue. L’intention de louer et les démarches engagées doivent pouvoir être justifiées. Le logement doit ensuite être effectivement affecté à la location.

Les intérêts d’emprunt réduisent-ils le revenu global ?

Ils sont déductibles des revenus fonciers, mais la fraction du déficit qu’ils génèrent se reporte uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les frais et l’assurance liés à l’emprunt suivent ce traitement.

Combien de temps faut-il louer après une imputation sur le revenu global ?

Pour une imputation au titre de 2026, le logement doit rester affecté à la location nue jusqu’au 31 décembre 2029. Une nouvelle imputation en 2027 porte cette échéance au 31 décembre 2030. Des exceptions sont prévues par les textes.

Que deviennent les déficits fonciers reportables ?

La fraction dépassant le plafond d’imputation sur le revenu global et celle provenant des intérêts peuvent réduire les revenus fonciers des dix années suivantes. Leur utilisation dépend des bénéfices fonciers disponibles pendant cette période.

Peut-on déduire des travaux réalisés soi-même ?

Pour des travaux admissibles au régime classique, les matériaux achetés peuvent être déduits sur justificatifs. Votre travail personnel n’est pas déductible. Le plafond énergétique majoré impose des conditions spécifiques de réalisation par des professionnels. Source : BOFiP, modalités de déduction des travaux.

Peut-on utiliser un déficit foncier avec une location LMNP ?

Les revenus LMNP relèvent des BIC. Un déficit foncier ne peut pas être imputé sur ces bénéfices. Le passage d’une location nue à une location meublée peut aussi remettre en cause une imputation récente sur le revenu global si l’obligation de location nue n’est pas respectée.

Une économie d’impôt réduit-elle immédiatement les mensualités du crédit ?

La mensualité bancaire suit le contrat de prêt. L’économie d’impôt améliore le budget global selon le calendrier fiscal. Dans l’exemple de cet article, les 371 € d’effort mensuel après fiscalité représentent une moyenne annuelle ; les besoins de trésorerie sont plus élevés pendant le chantier.