Dispositif Jeanbrun : 5 pièges à éviter avant d’investir
Dernière mise à jour : il y a 5 jours
Le dispositif Jeanbrun permet d’amortir une partie du prix d’un logement loué nu et de réduire son revenu foncier imposable. Son intérêt pour votre patrimoine dépend de cinq éléments : l’utilisation réelle de la déduction, la durée de location, le budget des travaux, le loyer encaissé et le résultat face au LMNP.
Ces paramètres se répondent : un amortissement plus élevé peut accompagner un loyer plus faible, tandis qu’une baisse d’impôt peut coexister avec un effort d’épargne mensuel.
Intègre 6 dispositifs en 2026
Sommaire
Amortissement : combien baisse réellement votre impôt ?
Avec Jeanbrun, une fraction de la valeur du logement est déduite des revenus fonciers au régime réel. Le montant déduit et l’économie d’impôt sont deux chiffres différents.
Pour un appartement neuf éligible acheté 250 000 € hors frais, la base amortissable représente 80 % du prix, soit 200 000 €. En location intermédiaire, le taux de 3,5 % donne 7 000 € de déduction pour une année complète. La première année peut être réduite au prorata : l’amortissement commence le premier jour du mois d’achèvement, ou d’acquisition si elle est postérieure. CGI, article 31.
Si ces 7 000 € diminuent intégralement un revenu taxé dans la même tranche, l’effet sur le seul impôt sur le revenu représente :
2 100 € avec une tranche marginale à 30 % ;
770 € avec une tranche marginale à 11 %.
Ces calculs isolent l’IR, sans prélèvements sociaux ni autres effets du barème. Le résultat dépend aussi de l’usage de la déduction : absorption de bénéfices fonciers, déficit imputable sur le revenu global ou report sur des revenus futurs. Dans ce dernier cas, l’avantage correspondant est différé.
Le déficit provenant de charges autres que les intérêts d’emprunt peut réduire le revenu global dans la limite ordinaire de 10 700 € par an. La fraction liée aux intérêts et l’excédent suivent les règles de report sur les revenus fonciers. CGI, article 156.
Neuf ans de location : quelle place pour la revente ?
Le dispositif repose sur au moins neuf ans de location nue, effective et continue, à titre de résidence principale. La location prend effet dans les douze mois suivant l’achèvement du logement ou des travaux, ou l’acquisition si elle est postérieure.
Le choix du locataire entre également dans cet engagement : plafonds de ressources, exclusion des membres du foyer fiscal et des parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclus. Louer à un enfant, à un parent ou à un frère ou une sœur sort donc du cadre prévu. Conditions Jeanbrun sur Service Public.
Une vente anticipée ou un passage en meublé pendant l’engagement peut entraîner la reprise des amortissements déduits. Le texte prévoit des exceptions, notamment pour le décès, le licenciement ou certaines invalidités. Notre article sur la revente avant neuf ans détaille ces situations.
Après neuf ans, la fiscalité de la vente reste à calculer. Les amortissements admis en déduction minorent le prix d’acquisition retenu pour déterminer la plus-value. L’impôt final dépend ensuite des frais admis, de la durée de détention et des éventuelles exonérations. Cette règle est distincte d’une reprise de l’avantage pour rupture d’engagement. CGI, articles 31 et 150 VB.
Ancien : ce que représentent les 30 % de travaux
Dans l’ancien, Jeanbrun vise des logements situés dans un bâtiment collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, avec une opération répondant aux critères légaux de réhabilitation.
Pour la voie des travaux d’amélioration, le seuil est fixé à 30 % du prix d’acquisition. Un achat à 150 000 € correspond donc à au moins 45 000 € de travaux, soit un budget achat et travaux de 195 000 € avant frais.
Ce montant s’accompagne d’exigences sur la nature de la rénovation et la performance obtenue, notamment un DPE A ou B en métropole. Les travaux concourant à la production d’un immeuble neuf constituent l’autre voie prévue par le texte. ANIL, conditions dans l’ancien.
Le budget réel comprend aussi les frais d’acquisition, les éventuels travaux de copropriété, le financement pendant le chantier et la période précédant les premiers loyers. Un devis détaillé et le calendrier de réalisation permettent de rapprocher l’éligibilité fiscale du montant effectivement à financer.
Loyer plafonné : combien reste-t-il chaque mois ?
Le plafond Jeanbrun fixe un maximum réglementaire. Le loyer effectivement obtenu dépend aussi du quartier, de la surface et des logements comparables. Les conditions générales du dispositif et le calcul du plafond de loyer précisent ces règles.
Les trois niveaux de location correspondent à des taux d’amortissement distincts :
Niveau de location | Neuf | Ancien éligible |
Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
Social | 4,5 % | 3,5 % |
Très social | 5,5 % | 4 % |
Ces taux s’appliquent à la base amortissable. Le plafond de déduction est de 8 000 € par an pour l’ensemble du foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus. Il passe à 10 000 € ou 12 000 € lorsque les locations sociales ou très sociales représentent respectivement au moins 50 % des revenus bruts des logements bénéficiant de ces amortissements. CGI, article 31.
Pour mesurer l’intérêt d’un niveau de location, le supplément de déduction se compare au loyer abandonné. Un écart hypothétique de 120 € par mois représente 1 440 € de recettes annuelles, avant fiscalité, pour douze mois loués.
Le budget mensuel se construit ensuite avec le loyer, les charges restant au propriétaire et la mensualité de crédit, assurance comprise. Le remboursement du capital utilise de la trésorerie et réduit votre dette ; il ne constitue pas une charge fiscale déductible. Une économie annuelle divisée par douze représente une moyenne, avec un calendrier fiscal différent des prélèvements du prêt.
Jeanbrun ou LMNP : comparer jusqu’à la revente
Le LMNP, ou location meublée non professionnelle, relève des bénéfices industriels et commerciaux. Au réel, il permet de déduire des charges et des amortissements, avec une limite propre : l’amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit fiscal. DGFiP, régime réel des locations meublées.
La comparaison avec Jeanbrun intègre le loyer envisageable, le mobilier et son renouvellement, la gestion, la comptabilité, les charges et la CFE lorsqu’elle s’applique. Notre comparatif LMNP et Jeanbrun développe ces différences.
Pour un appartement meublé ordinaire, les amortissements déduits interviennent également dans le calcul de la plus-value à la revente. La projection de notre simulateur immobilier vous permet de rapprocher la fiscalité et la comparaison des différents régimes applicables à votre projet. CGI, article 150 VB.
À prix d’achat et durée comparables, trois résultats éclairent votre choix : l’impôt économisé, l’effort d’épargne pendant la détention et le capital restant après la vente, les frais, l’impôt et le remboursement du crédit. Ce dernier montant se compare à votre apport initial et à tous les versements effectués pendant la location. Votre loyer, votre financement et votre horizon de détention donnent alors une portée concrète à l’avantage Jeanbrun.
Questions fréquentes
Jeanbrun permet-il de déduire 12 000 € pour chaque logement ?
Le plafond s’apprécie par année et par foyer fiscal, pour l’ensemble des logements concernés. Il est de 8 000 €, avec des majorations à 10 000 € ou 12 000 € sous condition de proportion des revenus bruts issus de locations sociales ou très sociales.
Peut-on utiliser Jeanbrun pour louer à son enfant ?
La location à un enfant est exclue, même s’il dispose de son propre foyer fiscal. L’exclusion concerne les membres du foyer fiscal ainsi que les parents et alliés jusqu’au deuxième degré inclus.
Les 30 % de travaux se calculent-ils sur le budget total ?
Le seuil légal se calcule sur le prix d’acquisition. Pour un achat de 150 000 €, il représente 45 000 € de travaux. La nature des travaux et les critères de réhabilitation restent également déterminants pour l’éligibilité.
Un logement Jeanbrun peut-il demander un effort d’épargne ?
Oui. Le loyer et l’économie fiscale peuvent couvrir seulement une partie du crédit et des charges. L’effort dépend notamment du prix, de l’apport, des conditions du prêt, du loyer réellement encaissé et des dépenses restant au propriétaire.