Exemple de la loi Jeanbrun sur un appartement neuf à 250 000 €

À Nice, un appartement neuf à 250 000 € peut demander environ 411 € d’effort d’épargne mensuel en Jeanbrun dans le scénario étudié ici. Ce montant tient compte du loyer encaissé, du crédit, de l’assurance, des charges et de l’effet fiscal. Il suppose 25 000 € d’apport, un prêt sur 25 ans à 3,40 % et une tranche marginale d’imposition de 30 %.

Pour le même logement exploité en LMNP au réel, avec un loyer hypothétique plus élevé et un budget de mobilier supplémentaire, l’effort atteint environ 357 € par mois pendant l’année de démarrage modélisée. À TMI de 41 %, le résultat Jeanbrun descend à environ 333 € : le classement change déjà.

Cet exemple de la loi Jeanbrun à Nice permet de comprendre ce qui détermine votre budget : le plafond applicable au logement, les sommes réellement déductibles et la part de fiscalité qui modifie vos décaissements. Les chiffres sont recalculés à partir d’hypothèses explicites ; ils ne constituent ni une offre immobilière ni une proposition de financement.

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Intègre 6 dispositifs en 2026

Les hypothèses de cet exemple de la loi Jeanbrun à Nice

Nous retenons un appartement neuf de 53 m² sans annexe prise en compte, à Nice, pour 250 000 € hors frais. La surface, le prix et les loyers sont des paramètres pédagogiques, sans adresse ni dossier de commercialisation vérifié. Le prix représente environ 4 717 €/m² ; ce calcul ne vaut pas estimation du marché ni confirmation qu’un bien de cette surface est disponible à ce montant.

Paramètre	Hypothèse retenue
Prix du logement	250 000 €
Frais d’acquisition estimés	6 250 €
Prix et frais à financer	256 250 €
Apport pour l’achat	25 000 €
Crédit immobilier	231 250 €
Durée et taux nominal fixe	25 ans à 3,40 %
Assurance emprunteur	0,25 % du capital initial par an
TMI du foyer	30 %
Loyer Jeanbrun intermédiaire	820 €/mois hors charges
Loyer nu classique, pour comparaison	1 000 €/mois hors charges
Loyer meublé de longue durée, pour comparaison	1 137 €/mois hors charges

L’investisseur est supposé résident fiscal français, sans autre location, sans déficit antérieur et avec suffisamment de revenus imposés à 30 % pour utiliser les déductions à ce taux. L’âge de 35 ans et un ancien impôt de 7 500 € peuvent décrire un profil, mais ces deux informations ne permettent pas, à elles seules, de déterminer la TMI.

La comparaison porte sur une année pleine théorique de démarrage, aux règles et barèmes 2026 : douze loyers, douze premières échéances du prêt et une annuité entière d’amortissement. Elle ne représente pas une déclaration fiscale 2026 après une acquisition en cours d’année. La location meublée est supposée non professionnelle, à usage de résidence principale du locataire, sans activité touristique ni usage personnel.

Les dépenses intégrées au budget

Les trois options supportent 3 000 € de charges annuelles communes, supposées payées et déductibles : 1 200 € de taxe foncière hors taxe récupérable, 1 000 € de copropriété non récupérable, 180 € d’assurance propriétaire et 620 € d’entretien. La gestion est directe. Aucun impayé, aucune vacance et aucune exonération temporaire de taxe foncière ne sont retenus dans le scénario de départ.

Les charges récupérables auprès du locataire sont supposées exactement remboursées : elles sont neutralisées dans les tableaux de trésorerie. En meublé, la déclaration reste établie avec les recettes charges comprises et les dépenses correspondantes. Source : DGFiP, déclaration des loyers meublés.

Le LMNP ajoute 600 € de comptabilité par an et 5 000 € de mobilier payés au départ, en plus des 25 000 € d’apport immobilier. La somme initiale mobilisée atteint donc 30 000 €. La CFE est retenue à zéro pour l’année de création ; elle bénéficie alors d’une exonération, sous réserve des formalités applicables. Un budget ultérieur de 300 € par an sera examiné séparément, sans le présenter comme une cotisation niçoise vérifiée. Source : Service Public, CFE.

Quel loyer Jeanbrun retenir pour 53 m² à Nice ?

Nice figure en zone A dans le classement officiel en vigueur au 26 juin 2026. Pour le niveau intermédiaire, cette zone intervient dans le calcul du plafond de loyer. Le montant dépend également de la surface retenue pour le dispositif. Source : ministère du Logement, zonage A, B, C.

Avec une surface de 53 m² sans annexe, le calcul au barème 2026 est le suivant :

1. Plafond de base en zone A : 14,64 €/m².

2. Coefficient de surface : 0,7 + 19 ÷ 53 = 1,05849…, arrondi à 1,06.

3. Plafond corrigé au mètre carré : 14,64 × 1,06 = 15,5184 €, arrondi à 15,52 €.

4. Plafond mensuel national calculé : 15,52 × 53 = 822,56 € hors charges.

Les arrondis sont ceux prévus par la doctrine administrative. Sources : barème 2026, coefficient et arrondis.

Nous retenons 820 € par mois pour le scénario Jeanbrun. Ce montant reste soumis à l’existence éventuelle d’un plafond local inférieur et à sa faisabilité pour le logement. Une modulation locale n’a pas été établie dans cette étude.

Le loyer intermédiaire résulte donc d’un barème et d’une surface fiscale. Appliquer une décote de 15 % au loyer meublé de 1 137 € donnerait environ 966 €, mais ce calcul ne correspond pas au plafond national de notre appartement de 53 m².

Un plafond réglementaire et un loyer réalisable répondent à deux questions différentes

L’Observatoire des loyers des Alpes-Maritimes distingue plusieurs zones de prix à l’intérieur de Nice. Ses résultats 2024 décrivent un parc de logements et des secteurs ; ils ne valident pas le loyer d’un appartement neuf meublé de 53 m². Source : Observatoire des loyers, Nice.

Les hypothèses de 1 000 € en location nue classique et de 1 137 € en meublé restent donc à rapprocher de logements comparables : quartier, étage, extérieur, stationnement, équipements et prestations. Le seul code postal 06200 ne permet pas de trancher. Un appartement proposé à 1 137 € et effectivement loué à 1 000 € produit un budget différent, même avec le même régime fiscal.

Crédit et assurance : combien sort du compte chaque mois ?

Le financement couvre bien 256 250 € de prix et frais moins 25 000 € d’apport, soit 231 250 € empruntés. À 3,40 % sur 25 ans, la mensualité calculée est de 1 145,33 € hors assurance.

L’assurance supposée à 0,25 % du capital initial représente 578,13 € par an, soit 48,18 € par mois. Le total crédit et assurance atteint ainsi environ 1 193,50 € mensuels.

Sur les douze premières échéances, le remboursement se partage entre 7 769,98 € d’intérêts et 5 973,95 € de capital. Les intérêts entrent dans le résultat fiscal ; le capital remboursé diminue la dette et reste une sortie de trésorerie.

En Jeanbrun, avant effet fiscal, le budget mensuel s’écrit : 820 € de loyer − 250 € de charges − 1 145,33 € de crédit − 48,18 € d’assurance = environ −623,50 €.

Le propriétaire apporte donc environ 624 € par mois avant fiscalité. Le calcul après impôt dépend ensuite du résultat foncier et des déductions réellement utilisables.

Jeanbrun : 7 000 € d’amortissement et quel effet sur votre impôt ?

Pour ce logement neuf, la base amortissable est de 250 000 € × 80 % = 200 000 €. Les frais d’acquisition sont exclus de cette base et les 20 % de foncier sont forfaitaires. Au taux intermédiaire de 3,5 %, l’annuité pleine atteint 7 000 €, sous le plafond de 8 000 € du foyer, supposé entièrement disponible. Source : article 31 du CGI.

Calcul sur l’année pleine	Jeanbrun intermédiaire
Loyers encaissés	9 840 €
Charges communes	−3 000 €
Intérêts d’emprunt	−7 769,98 €
Assurance emprunteur	−578,13 €
Amortissement	−7 000 €
Résultat foncier	−8 508,10 €
Baisse d’IR à TMI de 30 %	2 552,43 €

Les loyers couvrent ici les intérêts et l’assurance. Le déficit de 8 508,10 € provient donc de la fraction imputable sur le revenu global, et il reste sous la limite de droit commun de 10 700 €. L’assurance emprunteur suit le traitement des intérêts pour cette répartition. Sources : article 156 du CGI, BOFiP, répartition du déficit foncier.

La baisse d’IR représente une moyenne annuelle de 212,70 € par mois. Elle ramène l’effort de 623,50 € à 410,80 €, soit environ 411 € mensuels. Le prélèvement du prêt et la régularisation fiscale suivent toutefois leurs propres calendriers : cette moyenne ne constitue pas un versement mensuel garanti du Trésor public.

La part attribuable à l’amortissement

Sans les 7 000 € d’amortissement, la même location au même loyer présenterait déjà un déficit de 1 508,10 €, soit 452,43 € de baisse d’IR à 30 %. L’amortissement apporte 2 100 € supplémentaires dans notre hypothèse d’imputation intégrale.

Les 2 552,43 € correspondent donc à l’effet global du déficit de cette location, tandis que 2 100 € mesurent l’apport propre de l’amortissement. Cette distinction permet de rapprocher une économie fiscale annoncée de la variation réelle de votre impôt. Le guide consacré à la réduction de vos impôts replace ces mécanismes dans le budget du foyer.

Comparaison avec le LMNP au réel et la location nue classique

Le LMNP relève des bénéfices industriels et commerciaux, alors que Jeanbrun s’applique aux revenus fonciers d’une location nue. Le régime réel constitue le cadre de déduction des dépenses dans chaque catégorie. Notre troisième colonne compare une location nue au réel sans amortissement Jeanbrun.

En LMNP, l’amortissement efface ici le bénéfice imposable

Avec 1 137 € de loyer mensuel et 3 600 € de dépenses annuelles, comptabilité comprise, le résultat avant amortissement est de :

13 644 € − 3 600 € − 7 769,98 € − 578,13 € ≈ 1 695,90 €, calcul effectué avant arrondi des composantes.

Nous supposons une annuité comptable potentielle de 6 000 €, immeuble, frais d’acquisition immobilisés et mobilier compris, hors foncier. C’est une hypothèse de calcul : pour un logement réel, la ventilation du terrain, des composants et des durées d’utilisation détermine le plan comptable. La quote-part forfaitaire de terrain de 20 % propre à Jeanbrun ne s’applique pas automatiquement en LMNP. Source : BOFiP, régime fiscal de la location meublée.

La déduction d’amortissement est limitée ici à 1 695,90 €, ce qui ramène le bénéfice imposable à zéro. Les 4 304,10 € d’amortissement non utilisés restent à suivre séparément. L’amortissement LMNP ne peut pas créer un déficit fiscal ; un déficit provenant des autres charges suit, lui, les règles de report de l’activité non professionnelle. Source : DGFiP, régimes d’imposition.

Avec un résultat imposable nul, aucun IR ni prélèvement social sur ce résultat n’est ajouté au budget. Le flux mensuel reste :

1 137 € − 300 € − 1 145,33 € − 48,18 € = environ −356,50 €.

L’effort ressort donc à 357 € par mois. L’impôt évité grâce aux charges et à l’amortissement explique l’absence de fiscalité locative supplémentaire. Il n’ajoute pas une seconde entrée d’argent à un budget dans lequel cet impôt n’a pas été soustrait.

Les trois budgets sur les mêmes bases de financement

Année pleine de démarrage	Jeanbrun intermédiaire	LMNP au réel	Location nue au réel
Somme initiale mobilisée, mobilier inclus	25 000 €	30 000 €	25 000 €
Loyer mensuel hors charges	820 €	1 137 €	1 000 €
Charges annuelles hors crédit et assurance emprunteur	3 000 €	3 600 €	3 000 €
Résultat fiscal après déductions	−8 508 €	0 €	652 €
Effet fiscal annuel sur le budget	+2 552 €	0 €	−308 €
Effort mensuel après effet fiscal	411 €	357 €	469 €

Montants arrondis ; calculs réalisés avant arrondi. Un signe positif dans la ligne fiscale améliore le budget, un signe négatif correspond à un impôt supplémentaire.

La location nue classique dégage 651,90 € de résultat positif, taxé ici à 30 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux. La CSG déductible apporte ultérieurement environ 13 € de baisse d’IR si la TMI reste à 30 %, ramenant l’effort moyen à environ 468 € après cet ajustement. Les scénarios Jeanbrun déficitaire et LMNP à résultat nul ne génèrent pas cette nouvelle CSG déductible. Source : DGFiP, prélèvements sociaux sur les locations.

Le LMNP demande environ 54 € de moins par mois que Jeanbrun dans cette année de comparaison, avec 5 000 € supplémentaires immobilisés en mobilier. Ce résultat dépend notamment du loyer meublé effectivement obtenu. Le comparatif LMNP et statut du bailleur privé développe les différences de fonctionnement sur la durée.

Les loyers annuels rapportés au seul prix de 250 000 € donnent un rendement brut de 3,94 % en Jeanbrun, 5,46 % en LMNP et 4,80 % en location nue classique. Avec les frais d’acquisition et le mobilier dans le coût du meublé, son ratio descend à 5,22 %. Ces indicateurs précèdent les charges, la fiscalité et le financement ; ils mesurent autre chose que l’effort mensuel ou le résultat à la revente.

Que changeraient les niveaux social et très social ?

Sur la même base de 200 000 €, les annuités pleines du neuf sont de 7 000 € en intermédiaire, 9 000 € en social et 11 000 € en très social. Les plafonds annuels du foyer sont respectivement de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 €, les majorations supposant la proportion requise de revenus bruts en location sociale ou très sociale. Source : Service Public, dispositif Jeanbrun.

Le loyer social ou très social du logement relève de références communales distinctes. Les 796 € et 625 € envisagés dans une comparaison antérieure ne sont pas validés pour cet appartement : nous ne leur attribuons donc pas un résultat d’investissement présenté comme applicable à Nice.

Une annuité plus élevée augmente les déductions disponibles. La baisse de loyer et les limites d’imputation déterminent ensuite l’effet sur votre budget. L’article consacré au choix entre intermédiaire, social et très social chiffre cette articulation sur un autre cas, avec les hypothèses propres à chaque niveau.

Loyer, apport, taux, vacance : quand le classement change

Les variantes suivantes modifient un seul paramètre à la fois. Les autres hypothèses, notamment les charges et l’année de démarrage du LMNP, restent identiques.

Variante	Effort Jeanbrun par mois	Effort LMNP par mois
Scénario de départ	411 €	357 €
Taux à 3,90 % au lieu de 3,40 %	445 €	419 €
Taux à 4,40 % au lieu de 3,40 %	500 €	483 €
Apport immobilier de 50 000 € au lieu de 25 000 €	304 €	227 €
Un mois sans loyer dans l’année	459 €	451 €
Deux mois sans loyer dans l’année	510 €	546 €
TMI de 41 %, déduction entièrement utilisée dans cette tranche	333 €	357 €

Le prêt est recalculé dans les variantes de taux et d’apport. En meublé, le mobilier reste payé en supplément de l’apport immobilier. Les périodes sans loyer n’incluent aucun usage personnel, et la poursuite de la location dans les conditions du dispositif est supposée établie.

La vacance et la TMI peuvent inverser la comparaison

Un mois sans loyer coûte 1 137 € de recettes au LMNP étudié, dont le résultat reste nul après amortissement. En Jeanbrun, la perte de 820 € augmente le déficit utilisable dans cette variante : l’effet fiscal en absorbe une partie. Avec deux mois sans recettes, le calcul distingue également 148 € de déficit lié aux intérêts et à l’assurance, reportable sur des revenus fonciers futurs ; aucune économie immédiate n’est attribuée à cette fraction.

Cette comparaison ne permet pas d’affirmer qu’une location nue ou meublée connaîtra systématiquement davantage de vacance. Le type de bail, le logement et la demande locale interviennent dans la durée effective d’occupation.

À TMI de 41 %, la baisse d’IR Jeanbrun passe à environ 3 488 € et l’effort à 333 €. Le LMNP demeure à 357 € tant que son résultat imposable reste nul. Cette variante suppose que toute la déduction s’impute à 41 % ; une déduction traversant plusieurs tranches donne un résultat différent.

Quelques dizaines d’euros de loyer comptent déjà

Si le loyer meublé réalisable est de 1 000 € au lieu de 1 137 €, l’effort LMNP passe à environ 494 € par mois. Si le loyer Jeanbrun est de 770 € au lieu de 820 €, l’effort augmente de 35 €, pour atteindre environ 446 € : les 50 € de recettes en moins augmentent aussi le déficit déductible à 30 %.

Dans le scénario LMNP de démarrage, un loyer d’environ 1 494 € hors charges serait nécessaire pour équilibrer les dépenses et le crédit, tant que le résultat fiscal reste nul. Ce seuil est un résultat mathématique, sans validation de sa faisabilité pour cet appartement. Il situe l’écart entre le loyer retenu et l’autofinancement.

Après l’année de création, un budget de CFE de 300 € par an ajoute 25 € par mois de dépenses, à autres paramètres inchangés et résultat imposable maintenu à zéro. Les intérêts diminuent également au fil du prêt ; un nouvel exercice se recalcule avec son échéancier, ses charges et ses amortissements disponibles.

En VEFA, le calendrier précède la première année de loyers

Le dispositif actuel concerne les acquisitions éligibles réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Pour une VEFA, la signature de l’acte authentique détermine la date d’acquisition. Le logement collectif est loué nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans, avec un loyer et des ressources du locataire conformes ; la mise en location intervient dans les douze mois de l’achèvement, ou de l’acquisition si elle est postérieure. Source : Service Public.

L’amortissement commence au premier jour du mois d’achèvement ou d’acquisition si celle-ci est postérieure. Une première année civile partielle comporte donc un prorata. Le guide du statut du bailleur privé précise les conditions du dispositif, notamment celles relatives au locataire.

Notre budget commence avec le logement livré et le prêt entièrement débloqué. Les intérêts intercalaires, les frais de dossier et de garantie du crédit, ainsi que les coûts éventuels avant livraison, ne sont pas chiffrés. Le calendrier des appels de fonds et les conditions bancaires les déterminent. Ils s’ajoutent à la somme à mobiliser avant les premiers loyers, selon le contrat.

Une annuité fiscale complète, un exercice de création de l’activité et douze mois de remboursement sont donc des conventions de notre exemple. Pour une acquisition précise, les dates relient ces trois calendriers.

Après neuf ans, quelle dette et quel capital disponible ?

Avec le prêt de 231 250 € à 3,40 %, le capital restant dû après 108 mensualités est d’environ 169 427 €. Le propriétaire a remboursé près de 61 823 € de capital, quel que soit le mode de location retenu avec ce même financement.

Prix de cession hypothétique	Somme après remboursement du prêt, avant impôts et frais de sortie
225 000 €	55 573 €
250 000 €	80 573 €
275 000 €	105 573 €

Ces montants représentent une trésorerie de cession intermédiaire. Pour calculer le résultat patrimonial, entrent aussi en compte l’apport, le mobilier éventuel, les efforts d’épargne successifs, les frais de vente, le remboursement anticipé et la fiscalité de sortie. Les prix de cession du tableau sont des scénarios, sans prévision du marché niçois.

Sur neuf annuités entières, l’amortissement Jeanbrun intermédiaire atteint 63 000 €. Les amortissements admis en déduction minorent le prix d’acquisition fiscal utilisé pour calculer la plus-value. Cette règle concerne également les amortissements immobiliers effectivement déduits en LMNP, sous réserve des exceptions légales ; notre appartement ordinaire n’est pas supposé relever d’une résidence bénéficiant d’une exception. Les amortissements simplement reportés en LMNP restent distincts des sommes fiscalement déduites. Source : article 150 VB du CGI.

L’engagement Jeanbrun et les imputations de déficit foncier interviennent aussi dans le calendrier de sortie. Une imputation sur le revenu global implique en principe le maintien de la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Le solde bancaire à neuf ans ne constitue donc pas, à lui seul, une validation de cession sans reprise fiscale. Le guide de la revente avant neuf ans détaille ces mécanismes.

La projection du simulateur immobilier intègre désormais la revente LMNP, ce qui permet de rapprocher la fiscalité pendant la location de celle de la cession. Le montant réellement disponible se construit sur l’ensemble de la détention.

Ce que cet exemple permet de situer dans votre projet

Pour cet appartement à Nice, le LMNP mobilise davantage d’argent au départ et demande moins d’épargne mensuelle dans le scénario initial. Jeanbrun réduit directement l’IR du foyer grâce au déficit et devient plus favorable dans certaines variantes de TMI ou d’occupation. La location nue classique laisse davantage de liberté sur le loyer dans son cadre légal, avec un résultat fiscal différent.

Votre comparaison commence avec un logement et des loyers accessibles, puis se précise avec votre apport, votre financement et vos revenus. À 25 000 € ou 50 000 € d’apport, avec 820 € ou 770 € de loyer, le même prix d’achat engage déjà un budget différent. La durée de détention et le capital après cession complètent cette lecture pour rapprocher l’investissement de votre capacité d’épargne et de vos projets futurs.

FAQ — Exemple de la loi Jeanbrun à Nice

Quel effort mensuel prévoir pour un achat Jeanbrun à 250 000 € ?

Dans notre exemple à Nice, l’effort est d’environ 411 € par mois après effet fiscal. Il repose sur 25 000 € d’apport, un prêt de 231 250 € sur 25 ans à 3,40 %, une assurance à 0,25 %, un loyer de 820 €, 3 000 € de charges annuelles et une TMI de 30 %. Il s’agit d’une moyenne sur une année pleine théorique.

Quel est le plafond de loyer Jeanbrun pour 53 m² à Nice ?

Avec le barème 2026 de la zone A et 53 m² sans annexe, le plafond national calculé est de 822,56 € hors charges par mois. Le coefficient arrondi est de 1,06 et le plafond corrigé de 15,52 €/m². Une modulation locale éventuelle et les caractéristiques réelles du logement restent à intégrer.

Combien peut-on déduire avec Jeanbrun pour un logement neuf à 250 000 € ?

La base amortissable est de 200 000 €, hors frais d’acquisition. Les annuités pleines atteignent 7 000 € en intermédiaire, 9 000 € en social et 11 000 € en très social, sous réserve des plafonds et conditions applicables. Ces déductions ne correspondent pas directement à une économie d’impôt du même montant.

Le LMNP permet-il ici de financer l’appartement avec 24 € par mois ?

Le calcul repris avec assurance et charges détaillées donne environ 357 € d’effort mensuel en LMNP, avec un loyer hypothétique de 1 137 € et un résultat fiscal nul. L’impôt évité n’est pas ajouté comme une rentrée d’argent à un budget qui ne comportait pas cette dépense fiscale. Le mobilier de 5 000 € est également payé au départ.

Le Jeanbrun est-il plus intéressant que le LMNP dans cet exemple ?

À TMI de 30 % et avec douze loyers encaissés, le LMNP demande environ 357 € par mois contre 411 € en Jeanbrun, avec davantage de fonds initiaux. À TMI de 41 %, l’effort Jeanbrun descend à environ 333 € si la déduction est entièrement utilisée dans cette tranche. Le loyer réellement obtenu et la vacance peuvent également modifier la comparaison.

Que change un apport de 50 000 € au lieu de 25 000 € ?

Le prêt immobilier passe de 231 250 € à 206 250 €. Dans les mêmes conditions de taux et de durée, l’effort mensuel après effet fiscal descend à environ 304 € en Jeanbrun et 227 € en LMNP. Le budget mobilier de 5 000 € reste supplémentaire dans l’option meublée. Cette baisse d’effort mobilise 25 000 € de fonds propres en plus.

La CFE est-elle comprise dans la comparaison LMNP ?

L’année de démarrage modélisée retient l’exonération de CFE de l’année de création. Pour la suite, un budget hypothétique de 300 € par an ajoute 25 € de dépenses mensuelles à paramètres inchangés, tant que le résultat fiscal reste nul. Ce montant n’est pas une cotisation locale vérifiée ; il dépend de la base et des règles applicables.

Combien reste-t-il à rembourser après neuf ans ?

Après 108 mensualités du prêt de 231 250 € à 3,40 % sur 25 ans, la dette restante est d’environ 169 427 €. Une vente hypothétique à 250 000 € laisserait 80 573 € après remboursement bancaire, avant les impôts et frais de sortie. Ce montant reste à rapprocher de l’apport, des versements successifs et des règles fiscales de cession.