Exemple statut bailleur privé (Jeanbrun) sur un appartement neuf à 250 000 €
- L'équipe de Rédaction LoiBailleurPrive
- 14 févr.
- 4 min de lecture
Dernière mise à jour : 26 avr.
Le dispositif Jeanbrun (souvent nommé statut bailleur privé) suscite beaucoup de questions en 2026… mais que donne t’il sur un projet réel ? Dans cet article, nous partons d'une simulation réelle effectuée via notre outil, à Nice (06200), pour un appartement neuf à 250 000 €. L'objectif est de comprendre l'équilibre mensuel, et d’arbitrer entre le LMNP au régime réel et le statut bailleur privé / Jeanbrun.
Résumé
Projet : neuf à 250 000 € à Nice, apport 25 000 €, crédit 25 ans à 3,40 %, loyer de marché retenu à 1 137 €/mois.
Résultat en LMNP réel : gain fiscal estimé à 3 220 €/an, effort net de 24 €/mois.
Résultat en loi Jeanbrun : gain fiscal estimé à 3 304 €/an, mais effort net de 145 €/mois (loyer maîtrisé).
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Profil de l'investisseur et paramètres du projet
Critère | Valeur (dossier simulé) |
Ville | Nice (06200) |
Type de bien | Neuf (VEFA) |
Prix d'achat | 250 000 € |
Surface estimée | ~53 m² |
Apport | 25 000 € |
Âge | 35 ans |
TMI retenue par la simulation | 30 % |
Impôt payé l'an dernier | 7 500 € |
Financement retenu dans la simulation
Poste | Montant |
Prix du bien | 250 000 € |
Frais d'acquisition estimés | 6 250 € |
Coût total (prix + frais) | 256 250 € |
Apport | 25 000 € |
Montant emprunté | 231 250 € |
Durée | 25 ans |
Taux nominal (hypothèse) | 3,40 % |
Mensualité (hors assurance) | 1 145 € |
Loyer, charges, vacance : les hypothèses
On retient un loyer de 1 137 €/mois (13 644 €/an), et une règle prudente de charges + vacance à environ 25 % du loyer, soit 284 €/mois. Ce sont les deux variables qui font bouger le résultat le plus vite. Si elles changent, le cash-flow change.
Cash-flow mensuel : lecture simple
Voici l'équilibre mensuel en projection, dans l'option LMNP réel :
Flux | Montant / mois |
Loyer encaissé (est.) | + 1 137 € |
Charges & vacance (est.) | - 284 € |
Mensualité de crédit (est.) | - 1 145 € |
Flux hors fiscalité | - 292 € |
Avantage fiscal mensuel | + 268 € |
Effort d'épargne net | 24 € |
Après optimisation fiscale, l'effort ressort à 24 €/mois en projection ce qui est une somme dérisoire pour devenir propriétaire bailleur et se constituer un patrimoine.
Comparatif des 3 options étudiées (sur ce dossier)
Option (non cumulable) | Gain annuel estimé | Effort / mois | Rendement brut | Complexité |
LMNP | 3 220 € | 24 € | 5,3 % | Moyenne |
Régime réel | 3 023 € | 40 € | 5,3 % | Moyenne |
Statut bailleur privé | 3 304 € | 145 € | 4,5 % | Élevée |
Dans cet exemple le LMNP réel sort en tête car le dossier est proche de l'équilibre mensuel. Le dispositif Jeanbrun affiche un gain fiscal légèrement supérieur.
Focus : exemple statut bailleur privé (Jeanbrun)
Les 3 niveaux de loyers (intermédiaire, social, très social) :
Paramètres retenus (neuf, Nice, 250 000 €)
Paramètre | Valeur |
Base amortissable (bâti) | 80 % × 250 000 € = 200 000 € |
Niveau "intermédiaire" (exemple) | amortissement 3,5 % / an |
Plafond annuel | 8 000 € / an |
Engagement de location minimal | 9 ans (location nue, résidence principale) |
Les 3 scénarios
Niveau | Loyer mensuel | Plafond/an | Éco d'impôt/an (est.) |
Intermédiaire | 966 € | 8 000 € | 3 304 € |
Social | 796 € | 10 000 € | 4 248 € |
Très social | 625 € | 12 000 € | 5 192 € |
Sensibilité : quand les hypothèses bougent, le résultat bouge aussi
Sensibilité au loyer (projection)
Scénario | Effort net | Cash-flow net | Rendement |
Loyer -10 % | 110 € | -110 € | 4,8 % |
Loyer (base) | 24 € | -24 € | 5,3 % |
Loyer +10 % | 0 € | +61 € | 5,9 % |
Sensibilité au taux (projection)
Scénario | Effort d'épargne | Rendement |
3,40 % (base) | 24 € | 5,3 % |
+0,5 pt | 87 € | 5,3 % |
+1 pt | 151 € | 5,3 % |
Sensibilité à la vacance (projection)
Scénario | Effort d'épargne | Rendement |
1 mois / an | 95 € | 4,9 % |
2 mois / an | 166 € | 4,4 % |
A considérer : En location nue le pourcentage de vacance en location nue est nettement moins élevé qu'en meublé.
Conclusion
Si votre priorité est la trésorerie, le LMNP au réel est intéressant (loyer marché + amortissements/charges).
Si votre priorité est la réduction d'impôt le dispositif Jeanbrun se montre intéressant surtout sur les niveaux "social / très social"… au prix d'un cash-flow plus contraint..
Le bon choix est tout d’abord d’arbitrer entre deux dispositifs concurrents pour mesurer l’impact sur votre projet réel et vos attentes (loyer, charges, taux, vacance, TMI).
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FAQ
Le dispositif Jeanbrun est-il meilleur que le LMNP ?
Sur ce dossier le LMNP réel ressort plus confortable en trésorerie. Le dispositif Jeanbrun est proche en gain fiscal mais impose un loyer plus bas, donc un effort mensuel plus élevé.
Pourquoi l'effort mensuel en LMNP est plus faible ?
Car cette simulation est presque à l'équilibre : loyer retenu proche de la mensualité, charges prudentes, et surtout un avantage fiscal mensuel projeté (~268 €) qui compense l'écart.
Loi Jeanbrun : pourquoi le loyer est réduit ?
Parce que dans le cadre du dispositif on applique un loyer intermédiaire inférieur au marché pour bénéficier des avantages fiscaux. Le bon réflexe est d’étudier différents angles selon le projet avant de s’engager.