Loi Jeanbrun : à partir de combien d’impôts devient-elle intéressante ?
Dernière mise à jour : il y a 5 jours
La loi Jeanbrun ne prévoit aucun montant minimum d’impôt à payer pour bénéficier du dispositif. Son intérêt fiscal devient généralement plus marqué avec une tranche marginale d’imposition de 30 %, 41 % ou 45 %. Il peut également exister à 11 %, ou pour un foyer non imposable qui supporte des prélèvements sociaux sur ses loyers.
Pour votre projet, le montant économisé dépend surtout des revenus sur lesquels l’amortissement s’impute. Le loyer, le crédit et les charges déterminent ensuite ce que cette économie change dans votre budget. Avec le même logement, deux foyers peuvent obtenir des résultats sensiblement différents.
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Pourquoi votre tranche d’imposition compte davantage qu’un seuil d’impôt
Payer 3 000 €, 5 000 € ou 10 000 € d’impôt par an donne une indication sur votre situation. Ce montant dépend aussi de votre composition familiale, de vos autres revenus et des avantages fiscaux déjà utilisés. Il ne correspond à aucun seuil officiel d’accès à Jeanbrun.
Le dispositif permet de déduire chaque année une partie du prix du logement de vos revenus fonciers : c’est l’amortissement. L’économie d’impôt dépend du taux auquel les revenus concernés auraient été imposés.
Votre tranche marginale d’imposition, ou TMI, correspond au taux appliqué à la tranche la plus élevée de votre revenu imposable. Elle se distingue du taux de prélèvement à la source. À titre d’exemple, une déduction de 1 000 € entièrement absorbée dans la tranche à 30 % diminue l’impôt brut de 300 €. Le ministère de l’Économie précise cette distinction entre taux marginal et prélèvement à la source.
Lorsque la déduction vous fait passer dans une tranche inférieure, son effet se répartit entre plusieurs taux. Le calcul personnel tient également compte de la décote éventuelle, du quotient familial et de vos autres avantages fiscaux.
Exemple : ce que Jeanbrun permet de déduire pour un logement à 240 000 €
Nous prenons un appartement neuf éligible, acheté 240 000 € hors frais d’acquisition, et loué au niveau intermédiaire pendant une année complète.
Le calcul de l’amortissement est le suivant :
Prix du logement : 240 000 €.
Part amortissable après exclusion forfaitaire du foncier : 80 %, soit 192 000 €.
Taux annuel en location intermédiaire dans le neuf : 3,5 %.
Amortissement annuel : 6 720 €.
Ces 6 720 € constituent une déduction du revenu imposable. Ils correspondent à une charge fiscale calculée, sans décaissement annuel supplémentaire de ce montant. La première année peut être proratisée selon le mois de départ de l’amortissement, fixé par l’article 31 du Code général des impôts.
Lorsque l’amortissement réduit des loyers imposables
Si vos revenus fonciers nets, tous logements confondus, atteignent au moins 6 720 € avant cet amortissement, la déduction peut réduire à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Voici les résultats pour trois tranches d’imposition, en supposant que la totalité de la déduction reste dans la tranche indiquée :
Tranche marginale | Économie d’impôt sur le revenu | Économie de prélèvements sociaux | Total annuel estimé |
30 % | 2 016 € | 1 156 € | 3 172 € |
41 % | 2 755 € | 1 156 € | 3 911 € |
45 % | 3 024 € | 1 156 € | 4 180 € |
Ces montants arrondis supposent une déduction intégralement utilisée, sans déficit antérieur absorbant déjà les loyers ni autre mécanisme modifiant l’impôt. Ils retiennent les prélèvements sociaux de 17,2 % applicables à la location nue dans le cas général, avant l’effet différé de la CSG déductible. Ces règles figurent dans la fiche d’impots.gouv.fr consacrée aux prélèvements sociaux sur les revenus locatifs.
À 11 %, ou sans impôt sur le revenu
Avec une TMI de 11 %, Jeanbrun peut également alléger la fiscalité de vos loyers. L’effet sur l’impôt sur le revenu est généralement plus modéré ; l’économie de prélèvements sociaux conserve son intérêt lorsque l’amortissement efface un bénéfice foncier taxable.
À ce niveau de revenus, la décote peut modifier sensiblement le résultat d’un calcul fondé uniquement sur la TMI. Le montant exact dépend donc de l’impôt calculé avec et sans la déduction, selon les règles de décote précisées au BOFiP.
Un foyer qui reste non imposable à l’impôt sur le revenu peut, lui aussi, bénéficier d’une économie de prélèvements sociaux. Dans notre exemple, elle atteint environ 1 156 € si les 6 720 € d’amortissement effacent autant de revenus fonciers soumis à 17,2 %.
Avec ou sans revenus fonciers existants, l’économie change
Lorsque vous possédez déjà des logements loués nus, leurs résultats entrent dans le calcul de votre revenu foncier global. Un déficit produit par le logement Jeanbrun peut donc compenser les bénéfices de vos autres locations. Cette configuration est développée dans notre article sur Jeanbrun et les revenus fonciers existants.
Pour un premier investissement, l’amortissement peut aussi faire apparaître un déficit foncier. La part provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt peut alors diminuer votre revenu global, dans la limite annuelle de droit commun de 10 700 €. L’excédent et la part liée aux intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’administration détaille ces modalités dans sa présentation de la location vide au régime réel.
La différence se voit avec les mêmes 6 720 € d’amortissement :
Ils effacent 6 720 € de bénéfice foncier imposable à 30 % : l’économie estimée atteint 3 172 €, impôt et prélèvements sociaux compris.
Ils créent 6 720 € de déficit intégralement déductible du revenu global à 30 % : l’économie d’impôt atteint 2 016 €. Cette imputation sur vos autres revenus ne produit pas d’économie supplémentaire de prélèvements sociaux.
Ces exemples supposent un revenu suffisant dans la tranche à 30 % et une capacité d’imputation disponible. Entre ces deux situations, une partie de l’amortissement peut effacer vos loyers imposables et une autre diminuer votre revenu global.
Ce que l’économie fiscale peut changer dans votre budget mensuel
Le montant d’impôt économisé devient plus parlant lorsqu’il est rapproché de vos mensualités et du loyer réellement encaissé.
Nous conservons l’appartement neuf à 240 000 € et ses 6 720 € d’amortissement. Pour une année complète, nous retenons les hypothèses suivantes :
Loyer Jeanbrun conforme au plafond applicable : 800 € par mois hors charges.
Loyer de marché supposé, hors dispositif : 900 € par mois hors charges.
Crédit, assurance comprise : 900 € par mois.
Charges annuelles restant à votre charge et fiscalement déductibles : 1 800 €, soit 150 € par mois.
Intérêts et assurance d’emprunt inclus dans les mensualités : 4 800 € sur l’année.
TMI de 30 %, avec une imputation intégrale dans cette tranche, sans autres revenus fonciers, déficits reportables ou mécanismes modifiant l’impôt calculé.
Avec Jeanbrun : un effort estimé à 157 € par mois
Avant fiscalité, votre budget mensuel représente 900 € de crédit et d’assurance, plus 150 € de charges, moins 800 € de loyer : 250 € d’effort d’épargne.
Le résultat foncier annuel est de 9 600 € de loyers, diminués de 1 800 € de charges, de 4 800 € d’intérêts et d’assurance et de 6 720 € d’amortissement. Il fait apparaître un déficit de 3 720 €, intégralement imputable sur le revenu global dans cette hypothèse.
À 30 %, l’économie d’impôt atteint 1 116 € par an, soit un équivalent de 93 € par mois. L’effort d’épargne après fiscalité est donc estimé à 157 € par mois.
Avec un loyer de 900 € au régime réel classique : environ 315 € par mois
Pour le même logement et le même financement, le loyer plus élevé ramène l’effort avant fiscalité à 150 € par mois.
Sans l’amortissement Jeanbrun, le bénéfice foncier atteint toutefois 4 200 € : 10 800 € de loyers, moins les 1 800 € de charges et les 4 800 € d’intérêts et d’assurance. À 30 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, sa fiscalité représente environ 1 982 € par an.
L’effort après fiscalité atteint alors 315 € par mois, contre 157 € avec Jeanbrun. Dans cette configuration, l’amortissement compense l’écart de loyer et améliore le budget annuel d’environ 1 898 €.
Les deux calculs intègrent la fiscalité propre à chaque loyer. Ils correspondent à une année hypothétique sans vacance locative ni dépense exceptionnelle, avant l’effet différé de la CSG déductible et à règles fiscales constantes. L’équivalent mensuel répartit le résultat annuel ; le calendrier réel de paiement de l’impôt peut différer.
Un loyer de marché plus élevé, un crédit différent ou une déduction absorbée dans une tranche inférieure modifierait cet écart. Votre apport intervient également : il change le montant emprunté, la mensualité et les intérêts déductibles.
Les conditions de Jeanbrun qui entrent dans la projection
Le dispositif concerne les acquisitions éligibles réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, dans un bâtiment collectif : logements neufs ou anciens répondant aux conditions de travaux. Il repose sur une location nue à usage de résidence principale pendant au moins neuf ans, avec des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Les revenus sont déclarés au régime réel et l’option est irrévocable pour le logement concerné. Le cadre applicable est présenté par Service Public.
Dans le neuf, les taux annuels d’amortissement sont de 3,5 %, 4,5 % et 5,5 % pour les niveaux intermédiaire, social et très social. Dans l’ancien éligible, ils sont respectivement de 3 %, 3,5 % et 4 %. La base y correspond à 80 % × (prix d’acquisition hors frais + travaux éligibles réalisés après l’achat).
Le plafond de déduction est de 8 000 € par an et par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque les conditions de location sociale ou très sociale sont remplies. Ces majorations supposent qu’au moins 50 % des revenus bruts des logements bénéficiant de l’amortissement relèvent du niveau correspondant. Le détail figure dans notre guide des taux d’amortissement du dispositif Jeanbrun.
La réforme concernant l’ancien a avancé à l’Assemblée nationale, avec le dépôt d’un texte de la commission des affaires économiques le 23 septembre 2026. Au 28 septembre, les assouplissements proposés ne sont pas encore entrés en vigueur. L’économie d’impôt estimée pour votre projet continue donc de se calculer avec les conditions actuelles, selon le logement, les travaux et votre situation fiscale. Assemblée nationale, suivi du texte en commission.
Le résultat se construit pendant la location et à la revente
Dans notre exemple de financement, les 10 800 € de mensualités annuelles comprennent 4 800 € d’intérêts et d’assurance : 6 000 € servent donc à rembourser du capital. Cette diminution de votre dette accompagne l’effort d’épargne de 157 € par mois. Au fil des années, la répartition entre intérêts et capital évolue, avec une incidence sur le résultat fiscal.
La durée de détention intervient également. Une imputation de déficit foncier sur le revenu global s’accompagne d’une obligation de location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Selon la date de cette imputation, cet horizon peut dépasser les neuf années d’engagement Jeanbrun. Cette règle est précisée dans la doctrine sur l’imputation des déficits fonciers.
À la revente, les amortissements admis en déduction minorent en principe le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. L’incidence fiscale dépend du prix de vente, de la durée de détention, des abattements et des règles relatives aux travaux. Ce traitement est prévu par l’article 150 VB du Code général des impôts.
La comparaison patrimoniale réunit donc l’apport initial, l’effort d’épargne cumulé et le montant récupérable après la vente, le remboursement du crédit et les frais. Notre avis sur la loi Jeanbrun prolonge cette lecture du dispositif.
À partir de combien d’impôts Jeanbrun présente-t-il un intérêt pour vous ?
Nous retenons la tranche à 30 % comme un repère utile, avec un effet fiscal potentiellement plus élevé à 41 % ou 45 %. À 11 %, l’intérêt dépend davantage de l’équilibre entre le prix, le loyer et le financement. Un foyer non imposable peut également bénéficier d’un allègement des prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers.
Le résultat personnel se mesure ensuite en euros : ce que vous apportez au départ, ce que le logement vous demande chaque mois et le capital que vous pouvez récupérer à terme. Dans notre exemple, Jeanbrun ramène l’effort d’épargne à 157 € par mois ; votre loyer, votre crédit et vos revenus déterminent le montant qui correspond à votre situation.
Intègre 6 dispositifs en 2026
FAQ — Loi Jeanbrun et niveau d’imposition
Existe-t-il un minimum d’impôt à payer pour bénéficier de Jeanbrun ?
Non. Le dispositif ne prévoit aucun seuil minimum d’impôt sur le revenu. Son intérêt dépend notamment de votre tranche marginale d’imposition, de vos revenus fonciers et de la manière dont l’amortissement est utilisé. Les conditions d’accès concernent le logement, la location et le régime fiscal.
La loi Jeanbrun est-elle intéressante avec une TMI de 11 % ?
Elle peut l’être, notamment si l’amortissement réduit des loyers soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux et si le loyer plafonné reste proche du marché. Le calcul tient aussi compte de la décote éventuelle et du passage dans une tranche inférieure. Le prix d’acquisition et le financement déterminent l’effet sur votre budget.
Peut-on bénéficier de Jeanbrun sans être imposable ?
Oui, l’absence d’impôt sur le revenu n’exclut pas le dispositif. Lorsque l’amortissement réduit un bénéfice foncier soumis aux prélèvements sociaux, il peut procurer une économie sur ces prélèvements. En l’absence de revenu taxable à réduire, l’effet fiscal immédiat peut être nul ; les règles de déficit déterminent les possibilités de report.
Les 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € annoncés correspondent-ils à une réduction d’impôt ?
Ces montants sont des plafonds annuels de déduction au titre de l’amortissement, par foyer fiscal. L’économie d’impôt est calculée à partir de la déduction effectivement utilisée et de votre situation fiscale. Les plafonds de 10 000 € et 12 000 € sont soumis aux conditions de location sociale ou très sociale.
Jeanbrun peut-il réduire l’impôt pour un premier investissement locatif ?
Oui. L’amortissement peut réduire les revenus imposables du nouveau logement ou créer un déficit foncier. La part de déficit provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt peut diminuer le revenu global dans la limite annuelle de droit commun de 10 700 €, sous les conditions applicables.
L’apport personnel change-t-il l’intérêt fiscal de Jeanbrun ?
L’apport ne détermine pas le taux d’amortissement du logement. Il modifie cependant le montant emprunté, les mensualités et les intérêts déductibles. Deux acquisitions identiques peuvent donc produire le même amortissement et demander des efforts d’épargne différents selon leur financement.
Les économies fiscales annuelles donnent-elles le résultat total du projet ?
Elles constituent une composante du résultat. La projection comprend aussi les loyers, les charges, le financement, l’apport, le capital remboursé et la fiscalité. Les amortissements déduits peuvent augmenter la plus-value taxable selon les règles applicables à la cession.