Taux d’amortissement du dispositif Jeanbrun : barème 2026, calcul et exemples
Dernière mise à jour : il y a 5 jours
Quand on s’intéresse au dispositif Jeanbrun, la première question est souvent : quel est le taux d’amortissement applicable, et qu’est-ce que cela change concrètement sur un investissement locatif ? La réponse tient en deux temps.
D’abord, il existe un barème précis selon la nature du bien et le niveau de loyer retenu. Ensuite, ce taux fonctionne selon le projet et la situation du bien : base amortissable, quote-part foncière, plafonds annuels, niveau d’imposition et équilibre global.
Le dispositif Jeanbrun, également présenté comme le statut du bailleur privé ou Relance Logement, permet à certains bailleurs de pratiquer un amortissement sur leurs revenus fonciers en location nue, sous conditions. Il s’applique à des logements situés en France, dans un immeuble d’habitation collectif, acquis dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux lourds, avec un engagement de location de neuf ans.
Intègre 6 dispositifs en 2026
Sommaire
L’essentiel à retenir
Le dispositif Jeanbrun distingue deux grands cas : le neuf et l’ancien avec travaux éligibles.
Dans le neuf, le taux d’amortissement commence à 3,5 % en location intermédiaire, puis monte à 4,5 % en location sociale et à 5,5 % en location très sociale.
Dans l’ancien avec travaux éligibles, le taux commence à 3 % en location intermédiaire, passe à 3,5 % en location sociale et à 4 % en location très sociale.
Dans le neuf, l’amortissement se calcule sur 80 % du prix d’acquisition net de frais. La valeur du foncier est exclue de la base, sur une estimation forfaitaire de 20 %. Il existe en outre un plafond annuel de déduction de 8 000 € par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € dans certains cas selon la part des revenus relevant du social ou du très social.
Barème 2026 des taux d’amortissement Jeanbrun
Type de bien | Niveau de loyer | Taux d’amortissement | Plafond annuel |
Neuf / VEFA | Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 €* |
Neuf / VEFA | Social | 4,5 % | 10 000 €* |
Neuf / VEFA | Très social | 5,5 % | 12 000 €* |
Ancien avec travaux | Intermédiaire | 3 % | 8 000 €* |
Ancien avec travaux | Social | 3,5 % | 10 000 €* |
Ancien avec travaux | Très social | 4 % | 12 000 €* |
* Le plafond de base est de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Il est majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements concernés relèvent respectivement de la location sociale ou très sociale.
Comment calculer l’amortissement Jeanbrun
Le calcul part du prix du logement, hors frais d’acquisition. Dans l’ancien, les travaux éligibles entrent dans le montant auquel s’applique l’exclusion forfaitaire du foncier :
Neuf : base amortissable = prix d’acquisition net de frais × 80 %.
Ancien avec travaux : base amortissable = (prix d’acquisition net de frais + travaux éligibles) × 80 %.
L’amortissement annuel correspond ensuite à la base amortissable multipliée par le taux applicable, dans la limite du plafond disponible pour le foyer. Les amortissements Jeanbrun de plusieurs logements partagent ce plafond. Ces règles figurent aux i et j de l’article 31 du CGI.
Par exemple, une base de 200 000 € au taux de 5,5 % donne 11 000 € d’amortissement annuel, même lorsque le foyer bénéficie du plafond de 12 000 €.
Les exemples ci-dessous portent sur une année complète. La première annuité dépend du mois d’achèvement du logement ou des travaux, ou de l’acquisition lorsqu’elle intervient après.
De l’amortissement à l’économie d’impôt
L’amortissement est une charge fiscale déduite des revenus fonciers. Son effet sur votre impôt dépend du revenu sur lequel cette déduction s’impute.
À tranche marginale d’imposition constante, une déduction entièrement utilisée dans l’année donne l’ordre de grandeur suivant : économie d’IR = amortissement déduit × TMI.
Votre TMI | Pour 1 000 € déduits | Pour 8 000 € déduits | Pour 10 000 € déduits | Pour 12 000 € déduits |
0 % | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
11 % | 110 € | 880 € | 1 100 € | 1 320 € |
30 % | 300 € | 2 400 € | 3 000 € | 3 600 € |
41 % | 410 € | 3 280 € | 4 100 € | 4 920 € |
45 % | 450 € | 3 600 € | 4 500 € | 5 400 € |
Ces montants concernent uniquement l’impôt sur le revenu, hors prélèvements sociaux, changement de tranche et décote. Un montant reporté produira son effet lors de son utilisation ultérieure.
Si vous percevez déjà des loyers nus, l’amortissement peut réduire le résultat foncier de l’ensemble de vos locations. Lorsqu’un déficit apparaît, son imputation sur le revenu global relève de règles distinctes : plafond ordinaire de 10 700 €, hors fraction provenant des intérêts d’emprunt. Cette fraction et l’excédent de déficit sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Source : article 156 du CGI.
Deux propriétaires du même appartement peuvent donc utiliser la même déduction différemment, selon leurs autres loyers, leurs charges et leur financement.
Exemple de calcul dans le neuf et économie d'impôt sur le revenu
Pour un appartement neuf acquis 250 000 € net de frais, loué en intermédiaire :
Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €.
Amortissement annuel : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €.
Plafond annuel : 8 000 €, supposé entièrement disponible pour ce logement.
Sur une année complète, l’économie d’IR liée à ces 7 000 € serait de 770 € à 11 % de TMI, 2 100 € à 30 %, 2 870 € à 41 % ou 3 150 € à 45 %, sous les hypothèses d’imputation et de tranche constante exposées plus haut. À 0 %, l’économie d’IR est nulle.
Pour un foyer à 30 %, les 2 100 € annuels correspondent à 175 € par mois en moyenne. Ce repère permet de situer l’avantage fiscal dans le budget du projet ; le calendrier réel de l’impôt suit ses propres échéances.
Votre effort d’épargne mensuel dépend ensuite du loyer encaissé, du crédit, de l’assurance, des charges et de la fiscalité restant à payer. Nous reprenons ce même appartement plus bas avec deux apports différents pour mesurer cette différence.
Exemple de calcul dans l’ancien avec travaux et économie d'impôt sur le revenu
Pour un logement ancien acquis 180 000 € net de frais, avec 70 000 € de travaux éligibles, le calcul est :
Base amortissable : (180 000 € + 70 000 €) × 80 % = 200 000 €.
Amortissement annuel en intermédiaire : 200 000 € × 3 % = 6 000 €.
Les 20 % de foncier s’appliquent ici à l’ensemble achat et travaux éligibles. Les travaux intégrés à l’amortissement ne sont pas déduits une seconde fois comme charges de travaux.
Pour ces 6 000 € déduits dans l’année, l’économie d’IR serait de 660 € à 11 % de TMI, 1 800 € à 30 %, 2 460 € à 41 % ou 2 700 € à 45 %, à tranche constante et sous imputation intégrale. À 0 %, elle est nulle.
Le montant achat et travaux rejoint celui du neuf : 250 000 € hors frais. À TMI de 30 %, l’écart d’économie d’IR entre les deux exemples est de 300 € par an. Le prix total frais compris, le loyer et les charges permettent ensuite de départager les projets.
Ce que recouvre le niveau de loyer
Intermédiaire, social et très social correspondent à des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Les taux d’amortissement augmentent avec le niveau d’encadrement du loyer.
Pour votre logement, la comparaison rapproche le loyer effectivement envisageable dans chaque catégorie et la fiscalité correspondante. Un plafond peut se situer au-dessus du loyer de marché local : c’est alors le loyer réaliste qui entre dans la projection.
Le passage au social ou au très social modifie à la fois les recettes locatives et l’amortissement. Leur effet combiné apparaît dans le revenu conservé après charges et impôts.
Conditions à respecter pour bénéficier du dispositif
Le cadre applicable prévoit notamment :
Un logement situé en France, dans un bâtiment d’habitation collectif, acquis dans la période ouverte du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Une location nue, à titre de résidence principale, effective et continue pendant au moins neuf ans, avec respect des plafonds de loyer et de ressources.
Une première mise en location dans les douze mois suivant l’achèvement du logement ou des travaux, ou l’acquisition si elle est postérieure.
Un locataire extérieur au foyer fiscal, et sans lien de parenté ou d’alliance jusqu’au deuxième degré inclus avec le bailleur.
Une option fiscale irrévocable pour le logement, exercée avec la déclaration des revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure.
Dans l’ancien, les travaux relèvent soit de la production d’un immeuble neuf au sens fiscal, soit d’une réhabilitation lourde répondant aux critères légaux, avec des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Dans cette seconde voie, les exigences énergétiques conduisent notamment à un DPE A ou B en métropole. Les 70 000 € du cas présenté dépassent le seuil de 54 000 € correspondant à un achat de 180 000 € ; la nature des travaux et leur résultat restent déterminants. Présentation du dispositif par Service Public.
Une SCI non soumise à l’IS peut également en bénéficier sous conditions, notamment de conservation des parts. Le démembrement de propriété est en principe exclu.
Neuf ou ancien : lequel est le plus intéressant ?
À base amortissable identique, le neuf donne une annuité plus élevée. L’ancien peut présenter un prix d’achat plus bas ou un potentiel locatif différent, avec un budget travaux et un délai avant perception des premiers loyers.
Dans les deux exemples à 250 000 €, le neuf apporte 300 € d’économie d’IR annuelle supplémentaire à TMI de 30 %. Un écart de loyer ou de charges de 25 € par mois représente déjà 300 € par an avant fiscalité. La comparaison complète intègre ces écarts et leur propre effet fiscal.
Les points à vérifier avant de vous engager
Le financement donne une autre lecture du même taux de 3,5 %. Reprenons l’appartement neuf à 250 000 €, avec 7 500 € de frais d’acquisition et 2 000 € de frais de financement, soit un budget total de 259 500 €.
Dans cet exemple illustratif, le prêt est remboursé sur 25 ans à 3,5 % nominal fixe, avec une assurance annuelle de 0,25 % du capital initial. Le loyer supposé compatible avec le plafond est de 900 € par mois, sans vacance, et les charges du propriétaire de 200 € par mois : taxe foncière nette des sommes récupérables, copropriété non récupérable, assurance propriétaire non occupant, gestion et entretien. Ces hypothèses servent au calcul ; elles ne constituent pas une offre de crédit ou une estimation de loyer locale.
Pour le même appartement | Apport de 59 500 € | Apport de 39 500 € |
Crédit | 200 000 € | 220 000 € |
Mensualité, assurance emprunteur comprise | 1 043 € | 1 147 € |
Loyer moins charges du propriétaire | 700 € | 700 € |
Effort mensuel avant impôts | 343 € | 447 € |
Amortissement annuel théorique | 7 000 € | 7 000 € |
Les mensualités sont arrondies à l’euro. 20 000 € d’apport en moins laissent ici environ 104 € supplémentaires à financer chaque mois, avant impôts. Le taux d’amortissement et le logement sont identiques ; les intérêts déductibles et le résultat fiscal varient aussi avec le crédit.
Avec votre apport, votre loyer et vos charges, ce montant mensuel prend une valeur personnelle. La projection après fiscalité permet de le rapprocher de la somme que vous souhaitez consacrer au projet.
Notre avis sur les taux d’amortissement Jeanbrun
Le barème fournit un premier chiffre fiable : l’amortissement annuel. Les exemples donnent ensuite des repères en euros, depuis l’économie d’impôt jusqu’au budget mensuel.
Une simulation de votre investissement rapproche le prix envisagé, votre apport, le loyer et votre situation fiscale pour estimer l’effort d’épargne. Elle permet aussi de comparer les options de location sur des hypothèses communes. C’est à cette échelle que les 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % deviennent un résultat que vous pouvez situer dans votre budget.
La durée de détention complète cette lecture : les amortissements Jeanbrun admis en déduction diminuent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value imposable lors de la vente. Notre avis sur le dispositif Jeanbrun développe cette appréciation d’ensemble. Règle fiscale de cession : article 150 VB du CGI.
Intègre 6 dispositifs en 2026
FAQ
Quels sont les taux d’amortissement du dispositif Jeanbrun en 2026 ?
Dans le neuf, les taux sont de 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Dans l’ancien avec travaux éligibles, ils sont de 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social.
Sur quelle base se calcule l’amortissement ?
Dans le neuf, la base correspond à 80 % du prix d’acquisition net de frais. Dans l’ancien, elle correspond à 80 % de la somme du prix d’acquisition net de frais et des travaux éligibles. Les 20 % restants représentent le foncier exclu de l’amortissement.
Le plafond annuel est-il toujours de 10 000 € ou 12 000 € ?
Le plafond de base est de 8 000 € par an et par foyer fiscal, pour l’ensemble de ses amortissements Jeanbrun. Il passe à 10 000 € ou 12 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts des logements concernés relèvent respectivement de la location sociale ou très sociale.
Peut-on louer en meublé avec le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun concerne la location nue à usage de résidence principale. La location meublée relève d’un autre cadre fiscal.
Peut-on louer à son enfant ou à un proche ?
Le texte exclut la location à un membre du foyer fiscal ainsi qu’à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Un enfant entre dans cette exclusion, même lorsqu’il dispose de son propre foyer fiscal.
Combien de temps faut-il conserver la mise en location ?
L’engagement porte sur une location effective et continue pendant au moins neuf ans. La première mise en location intervient dans les douze mois suivant l’achèvement du logement ou des travaux, ou l’acquisition lorsqu’elle est postérieure.
L’ancien est-il moins intéressant que le neuf ?
À base identique, l’ancien offre un taux d’amortissement plus faible. Son intérêt économique dépend du prix d’achat, des frais, des travaux, du loyer et du financement. Une comparaison avec le neuf rapproche l’économie fiscale de l’effort d’épargne et de la durée de détention envisagée.