Taux d’amortissement du dispositif Jeanbrun : barème 2026, calcul et exemples
- L'équipe de Rédaction LoiBailleurPrive
- 11 avr.
- 9 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 6 jours
Quand on s’intéresse au dispositif Jeanbrun, la première question est souvent : quel est le taux d’amortissement applicable, et qu’est-ce que cela change concrètement sur un investissement locatif ? La réponse tient en deux temps.
D’abord, il existe un barème précis selon la nature du bien et le niveau de loyer retenu. Ensuite, ce taux fonctionne selon le projet et la situation du bien : base amortissable, quote-part foncière, plafonds annuels, niveau d’imposition et équilibre global.
Le dispositif Jeanbrun, également présenté comme le statut du bailleur privé ou Relance Logement, permet à certains bailleurs de pratiquer un amortissement sur leurs revenus fonciers en location nue, sous conditions. Il s’applique à des logements situés en France, dans un immeuble d’habitation collectif, acquis dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux lourds, avec un engagement de location de neuf ans.
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Sommaire
L’essentiel à retenir
Le dispositif Jeanbrun distingue deux grands cas : le neuf et l’ancien avec travaux éligibles.
Dans le neuf, le taux d’amortissement commence à 3,5 % en location intermédiaire, puis monte à 4,5 % en location sociale et à 5,5 % en location très sociale.
Dans l’ancien avec travaux éligibles, le taux commence à 3 % en location intermédiaire, passe à 3,5 % en location sociale et à 4 % en location très sociale.
L’amortissement se calcule sur 80% du prix du bien. La valeur du foncier est exclue de la base, sur une estimation forfaitaire de 20 %. Il existe en outre un plafond annuel de déduction de 8 000 € par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € dans certains cas selon la part des revenus relevant du social ou du très social.
Barème 2026 des taux d’amortissement Jeanbrun
Type de bien | Niveau de loyer | Taux d’amortissement | Plafond annuel |
Neuf / VEFA | Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 €* |
Neuf / VEFA | Social | 4,5 % | 10 000 €* |
Neuf / VEFA | Très social | 5,5 % | 12 000 €* |
Ancien avec travaux | Intermédiaire | 3 % | 8 000 €* |
Ancien avec travaux | Social | 3,5 % | 10 000 €* |
Ancien avec travaux | Très social | 4 % | 12 000 €* |
* Le plafond de base est de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Il est majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements concernés relèvent respectivement de la location sociale ou très sociale.
Comment calculer l’amortissement Jeanbrun
Dans le neuf, l’amortissement se calcule sur le prix d’acquisition net de frais, hors valeur du foncier. Le texte retient une estimation forfaitaire de 20 % pour le foncier. Dans la pratique, la base amortissable correspond donc en ordre de grandeur à 80 % du prix d’acquisition net de frais.
Dans l’ancien avec travaux éligibles, l’amortissement se calcule sur le prix d’acquisition net de frais, majoré le cas échéant du montant des travaux, avec exclusion de la valeur du foncier estimée forfaitairement à 20 %.
La formule à retenir :
Dans le neuf : Base amortissable = prix d’acquisition net de frais – 20 % de quote-part foncière
Dans l’ancien avec travaux : Base amortissable = prix d’acquisition net de frais + travaux éligibles – quote-part foncière
Une fois cette base déterminée, il suffit d’appliquer le taux correspondant au niveau de loyer retenu.
Amortissement annuel = base amortissable × taux applicable
Le résultat obtenu doit ensuite être comparé au plafond annuel autorisé pour votre foyer fiscal. Une fois le montant d’amortissement annuel déterminé, on peut mesurer son effet sur l’impôt sur le revenu. L’économie d’impôt sur le revenu correspond au montant d’amortissement retenu multiplié par votre tranche marginale d’imposition.
Économie d’impôt sur le revenu = amortissement retenu × TMI
Pour 1 000 € d’amortissement annuel, l’économie d’impôt sur le revenu est la suivante :
TMI à 0 % : 0 €
TMI à 11 % : 110 €
TMI à 30 % : 300 €
TMI à 41 % : 410 €
TMI à 45 % : 450 €
Voici ce que représente l’économie d’impôt sur le revenu selon les principaux montants d’amortissement annuels :
Pour 8 000 € d’amortissement annuel :
TMI à 0 % : 0 €
TMI à 11 % : 880 €
TMI à 30 % : 2 400 €
TMI à 41 % : 3 280 €
TMI à 45 % : 3 600 €
Pour 10 000 € d’amortissement annuel :
TMI à 0 % : 0 €
TMI à 11 % : 1 100 €
TMI à 30 % : 3 000 €
TMI à 41 % : 4 100 €
TMI à 45 % : 4 500 €
Pour 12 000 € d’amortissement annuel :
TMI à 0 % : 0 €
TMI à 11 % : 1 320 €
TMI à 30 % : 3 600 €
TMI à 41 % : 4 920 €
TMI à 45 % : 5 400 €
Ces montants correspondent uniquement à l’impact sur l’impôt sur le revenu. Ils n’intègrent pas les prélèvements sociaux, ni les autres paramètres du dossier, notamment le niveau de loyer, les charges, le financement et l’existence éventuelle d’autres revenus fonciers. Le résultat fiscal réel dépend donc toujours de la situation du foyer.
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Exemple de calcul dans le neuf et économie d'impôt sur le revenu
Prenons un appartement neuf acquis 250 000 €.
En retenant une quote-part foncière forfaitaire de 20 %, la base amortissable ressort à environ 200 000 €.
Si le logement est loué en intermédiaire, le taux est de 3,5 %.
L’amortissement théorique annuel est donc de :
200 000 € × 3,5 % = 7 000 €
Dans cet exemple, le montant reste sous le plafond annuel de 8 000 €. La déduction peut donc être retenue en totalité, sous réserve que le projet remplisse les autres conditions du régime. Le cadre légal du taux, de la durée d’engagement et du plafond annuel est fixé par l’article 31 du CGI.
Pour un amortissement annuel de 7 000 €, l’économie d’impôt sur le revenu est la suivante :
TMI à 0 % : 0 €
TMI à 11 % : 770 €
TMI à 30 % : 2 100 €
TMI à 41 % : 2 870 €
TMI à 45 % : 3 150 €
Plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus l’intérêt fiscal de la déduction est important. À l’inverse, pour un foyer non imposable à l’impôt sur le revenu, l’avantage ne se matérialise pas sur l’IR, même si l’opération peut conserver un intérêt patrimonial selon le loyer, le financement et la qualité du bien.
Exemple de calcul dans l’ancien avec travaux et économie d'impôt sur le revenu
Prenons cette fois un logement ancien acquis 180 000 €, avec 70 000 € de travaux éligibles.
La base amortissable peut être approchée ainsi :
(180 000 € × 80 %) + 70 000 € = 214 000 €
Si le bien est loué en intermédiaire ancien, avec un taux de 3 %, l’amortissement théorique annuel est de :
214 000 € × 3 % = 6 420 €
Cet exemple montre bien l’intérêt de l’ancien lorsque les travaux sont lourds et correctement calibrés. Le taux facial est un peu plus faible que dans le neuf, mais la base amortissable peut devenir plus large. Les conditions sur les travaux lourds, la réhabilitation et le point de départ de l’amortissement sont prévues par le CGI.
Pour un amortissement annuel de 6 420 €, l’économie d’impôt sur le revenu est la suivante :
TMI à 0 % : 0 €
TMI à 11 % : 706,20 €
TMI à 30 % : 1 926 €
TMI à 41 % : 2 632,20 €
TMI à 45 % : 2 889 €
L’intérêt du dispositif ne vient pas seulement du taux d’amortissement lui-même, mais aussi de l’augmentation possible de la base amortissable lorsque les travaux éligibles sont significatifs. Le point de départ de l’amortissement est fixé au premier jour du mois d’achèvement des travaux, ou à la date d’acquisition si elle est postérieure.
Ce que recouvre le niveau de loyer
Le dispositif repose sur trois niveaux de location : intermédiaire, social et très social.
Plus le niveau de loyer est encadré, plus le taux d’amortissement augmente. Il est recommandé de regarder l’équilibre du projet, entre loyer autorisé, demande locative locale, rendement du bien et économie fiscale attendue.
Un taux plus élevé n’est pas automatiquement le meilleur choix. Dans certains marchés, un loyer intermédiaire bien positionné peut produire un résultat patrimonial plus cohérent qu’un niveau social plus contraint.
Conditions à respecter pour bénéficier du dispositif
Le dispositif Jeanbrun se compose de plusieurs piliers nécessaire au bon déroulement.
Le logement doit être situé en France, dans un immeuble d’habitation collectif.
Il doit être loué nu, à usage de résidence principale.
La location doit être effective et continue pendant au moins neuf ans.
La mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement de l’immeuble, l’achèvement des travaux ou l’acquisition si elle est postérieure.
Le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.
Le dispositif peut également s’appliquer, sous conditions, aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, notamment certaines SCI à l’IR.
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Neuf ou ancien : lequel est le plus intéressant ?
Le neuf affiche les taux les plus élevés sur le papier. L’ancien, lui, peut devenir très performant lorsque les travaux augmentent sensiblement la base amortissable. En pratique, le bon choix dépend du marché local, du prix d’entrée, du niveau de loyer réellement soutenable, de la qualité de l’immeuble, des charges, du financement et de votre situation fiscale. Le dispositif ne se juge donc pas sérieusement sur le seul pourcentage affiché dans un tableau. Il se juge sur la qualité économique globale du projet.
Les points à vérifier avant de vous engager
le bien entre-t-il réellement dans le champ du dispositif, notamment en matière de collectif, de nature des travaux et de location nue ?
le niveau de loyer visé reste-t-il cohérent avec le marché local et la demande réelle ?
l’économie fiscale attendue compense-t-elle suffisamment les contraintes du régime et l’effort d’épargne éventuel ?
Notre avis sur les taux d’amortissement Jeanbrun
Le barème 2026 est suffisamment attractif pour remettre la location nue au centre de certaines stratégies patrimoniales. C’est particulièrement vrai pour les contribuables déjà fiscalisés sur leurs revenus fonciers, ou pour ceux qui cherchent une logique plus patrimoniale que spéculative. Le vrai intérêt du dispositif n’est pas seulement dans le taux. Il est dans la combinaison entre amortissement, durée de détention, qualité du bien, niveau de loyer, stabilité locative et cohérence fiscale d’ensemble. Ce dispositif est puissant et peut être pertinent selon le projet mais il est nécessaire de le comparer aux autres dispositifs selon le type de bien visé afin d'avoir une vue d'ensemble avant de s'engager. (Consultez notre avis sur le dispositif selon un cas réel ici)
FAQ
Quels sont les taux d’amortissement du dispositif Jeanbrun en 2026 ?
Dans le neuf, les taux sont de 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Dans l’ancien avec travaux éligibles, ils sont de 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social.
Sur quelle base se calcule l’amortissement ?
L’amortissement se calcule sur le prix d’acquisition net de frais, hors valeur du foncier estimée forfaitairement à 20 %. Dans l’ancien, le montant des travaux éligibles peut s’ajouter à la base.
Le plafond annuel est-il toujours de 10 000 € ou 12 000 € ?
Le plafond de base est de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Il peut être majoré à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la part des revenus bruts relevant de la location sociale ou très sociale atteint le seuil prévu par le texte.
Peut-on louer en meublé avec le dispositif Jeanbrun ?
Le régime vise la location nue à usage de résidence principale.
Peut-on louer à son enfant ou à un proche ?
Le texte exclut la location à un membre du foyer fiscal ainsi qu’à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.
Combien de temps faut-il conserver la mise en location ?
L’engagement de location est de neuf ans, avec une mise en location dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition selon les cas.
L’ancien est-il moins intéressant que le neuf ?
Non. Le taux affiché est plus faible, mais la base amortissable peut être plus favorable lorsqu’il y a des travaux lourds réellement éligibles. Tout dépend du type de bien visé
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