Loi Jeanbrun : quel gain sur vos revenus fonciers ?
- L'équipe de Rédaction LoiBailleurPrive
- 9 août
- 9 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 10 heures
La loi Jeanbrun peut être particulièrement efficace si vous percevez déjà des revenus fonciers imposables. Au régime réel, recettes et charges des locations nues sont regroupées pour déterminer le résultat foncier du foyer. L’amortissement d’un nouveau logement peut donc réduire le bénéfice produit par vos autres biens nus et éviter l’impôt et les prélèvements sociaux correspondants.
Le gain dépend néanmoins du résultat existant, des intérêts, des charges, du plafond d’amortissement et de la détention.
Plus votre bénéfice foncier positif est élevé, plus l’amortissement peut réduire immédiatement une base soumise à la fois à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Sans bénéfice foncier positif, l’avantage peut tout de même prendre la forme d’une économie d’impôt sur le revenu par imputation du déficit, sous conditions, mais sans prélèvements sociaux négatifs.
Revenus fonciers existants : de quoi parle-t-on ?
Les revenus fonciers concernent principalement les loyers tirés de logements loués nus. Ils ne doivent pas être confondus avec les recettes d’une location meublée, qui relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux.
Au régime réel, le résultat foncier se calcule schématiquement ainsi : loyers encaissés − charges déductibles hors financement − intérêts et frais d’emprunt = résultat foncier
Les charges hors financement comprennent notamment les frais de gestion, les assurances, la taxe foncière hors part récupérable et les travaux admis.
Si vous possédez plusieurs locations nues, leurs résultats sont réunis au niveau du foyer fiscal. Un excédent sur le logement A peut donc absorber une charge ou un déficit provenant du logement B.
Le dispositif Relance logement, couramment appelé loi Jeanbrun, ajoute une déduction d’amortissement à cette mécanique pour les investissements qui remplissent ses conditions.
Mesurez comment l’amortissement Jeanbrun pourrait réduire l’imposition de vos loyers nus actuels et futurs.
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Pourquoi Jeanbrun change la situation d’un bailleur déjà imposé sur ses loyers
Sans la loi Jeanbrun, le prix d’achat d’un logement loué nu n’est normalement pas déduit chaque année des revenus fonciers.
Le nouveau dispositif autorise, pour les acquisitions éligibles du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, une déduction annuelle calculée sur la valeur amortissable du logement.
Pour le neuf collectif, la base représente 80 % du prix d’acquisition net de frais. Les taux sont de 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale.
Pour l’ancien éligible dans un bâtiment collectif, les taux sont respectivement de 3 %, 3,5 % et 4 %. Le texte actuellement en vigueur exige notamment des travaux répondant aux conditions de l’article 31 du CGI ; la base comprend 80 % du prix net de frais, augmentée le cas échéant des travaux éligibles.
L’amortissement annuel total est plafonné par foyer à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon les conditions relatives au niveau de location.
Cette déduction intégrée au régime réel rencontre trois situations :
Situation du foyer | Effet principal de l’amortissement |
Bénéfice foncier existant supérieur à l’amortissement | Utilisation immédiate de la totalité de la déduction |
Bénéfice existant inférieur à l’amortissement | Une partie efface le bénéfice, le solde peut contribuer à un déficit |
Aucun autre revenu foncier positif | L’amortissement agit sur le résultat du nouveau bien puis peut créer ou accroître un déficit |
Exemple complet avec 12 000 € de bénéfice foncier existant
Prenons un foyer fiscal situé dans la tranche marginale d’imposition de 30 %. Il possède déjà deux logements nus.
Patrimoine existant
Donnée annuelle | Montant |
Loyers encaissés | 18 000 € |
Charges déductibles hors emprunt | − 4 000 € |
Intérêts et frais d’emprunt | − 2 000 € |
Résultat foncier existant | 12 000 € |
Dans cette hypothèse simplifiée, ces 12 000 € supportent l’impôt à la marge de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Nouveau logement Jeanbrun
Le foyer achète un appartement neuf éligible au segment intermédiaire pour 240 000 € hors frais d’acquisition.
Donnée annuelle | Montant |
Loyers | 9 600 € |
Charges courantes déductibles | − 2 000 € |
Intérêts et frais d’emprunt | − 5 000 € |
Résultat avant amortissement | 2 600 € |
Base amortissable | 240 000 € × 80 % = 192 000 € |
Amortissement | 192 000 € × 3,5 % = 6 720 € |
Résultat du nouveau bien après amortissement | − 4 120 € |
Résultat global du foyer
Les deux résultats ne restent pas isolés : ils se combinent. 12 000 € − 4 120 € = 7 880 € de résultat foncier global imposable.
Sans amortissement Jeanbrun, le résultat global aurait été : 12 000 € + 2 600 € = 14 600 €.
La base imposable est donc réduite de 6 720 €, exactement le montant de l’amortissement.
Comparaison | Sans amortissement | Avec Jeanbrun |
Résultat foncier imposable | 14 600 € | 7 880 € |
Écart de base imposable | — | − 6 720 € |
Économie indicative à 30 % + 17,2 % | — | 3 172 €/an |
Le foyer conservant un résultat foncier positif, la déduction évite immédiatement l’impôt et les prélèvements sociaux qui auraient frappé ces 6 720 €.
Calculez l’effet du nouveau logement sur l’ensemble de vos revenus fonciers imposables.
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Comparaison selon le montant de revenus fonciers déjà imposables
Conservons le même nouveau logement : résultat de 2 600 € avant amortissement, puis − 4 120 € après l’amortissement de 6 720 €.
Bénéfice foncier existant | Résultat sans amortissement | Résultat après Jeanbrun | Lecture |
0 € | 2 600 € | − 4 120 € | L’amortissement efface le bénéfice du nouveau bien et crée un déficit |
4 000 € | 6 600 € | − 120 € | Presque tout l’amortissement est utilisé contre un résultat positif ; faible déficit résiduel |
8 000 € | 10 600 € | 3 880 € | Amortissement utilisé immédiatement en totalité |
12 000 € | 14 600 € | 7 880 € | Amortissement entièrement absorbé par le bénéfice foncier global |
Le calendrier et la nature du gain changent. Réduire un revenu positif évite immédiatement impôt et prélèvements sociaux. Sans autre loyer, la part du déficit hors intérêts (amortissement compris) peut, sous conditions, s’imputer immédiatement sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. La différence majeure est qu’une base foncière devenue négative ne produit pas d’économie de prélèvements sociaux.
Que devient l’amortissement s’il crée un déficit foncier ?
Les règles générales du déficit foncier distinguent :
la fraction provenant des intérêts d’emprunt et frais assimilés, qui s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
la fraction provenant des autres charges, amortissement compris, imputable en principe sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € sous conditions ;
le surplus au-delà de cette limite, reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les intérêts s’imputent d’abord sur les revenus bruts. Leur fraction dépassant les loyers produit un déficit uniquement foncier. Frais de dossier et assurance emprunteur suivent ce régime. Faites vérifier la ventilation d’un déficit avant d’intégrer l’économie au financement.
Exemple sans revenus fonciers existants
Avec le nouveau logement de notre exemple, le résultat passe de + 2 600 € avant amortissement à − 4 120 € après amortissement.
À TMI 30 %, l’effet théorique peut comprendre :
l’impôt et les prélèvements sociaux évités sur les 2 600 € de bénéfice supprimé ;
puis une baisse d’impôt sur le revenu liée à la part du déficit hors intérêts imputable sur le revenu global, sous conditions et dans la limite de 10 700 € ;
sans économie immédiate de prélèvements sociaux sur la fraction négative.
Le primo-bailleur peut obtenir une économie d’IR immédiate. Des revenus fonciers existants permettent surtout d’absorber davantage d’amortissement sur une base positive.
Les déficits antérieurs changent-ils l’intérêt du dispositif ?
Oui. D’importants déficits reportables peuvent réduire vos futurs bénéfices avant que l’effet du nouvel amortissement soit visible. Reprenez vos déclarations 2044 et relevez :
le résultat foncier courant ;
les déficits reportables année par année ;
leur date d’expiration ;
la part issue des intérêts ;
les engagements de location encore en cours.
Un foyer ayant 30 000 € de déficits en attente n’a pas la même priorité qu’un bailleur dégageant 15 000 € de bénéfice annuel.
Micro-foncier et Jeanbrun : une option à mesurer sur tout le patrimoine
Jeanbrun est réservé au régime réel. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire sans déduction séparée de l’amortissement, des intérêts et des charges. Avant d’opter, comparez précisément le statut bailleur privé et le régime réel, puis distinguez l’amortissement du mécanisme classique présenté dans notre comparatif Jeanbrun et déficit foncier.
L’option volontaire pour le réel concerne les revenus fonciers du foyer et est normalement irrévocable pendant trois ans.
Pour comparer, additionnez sur l’ensemble de vos biens :
les loyers bruts ;
les charges réellement déductibles ;
les intérêts et frais de crédit ;
les déficits reportables ;
l’amortissement Jeanbrun disponible.
L’article 32 du CGI exclut les logements bénéficiant des nouveaux amortissements du micro-foncier. Un logement Jeanbrun suppose donc une déclaration au réel, même si vos loyers bruts restent inférieurs au seuil habituel du micro-foncier.
Jusqu’où peut aller le gain fiscal ?
Dans notre exemple, 6 720 € d’amortissement entièrement absorbés par un bénéfice foncier positif représentent environ 3 172 € d’impôt et de prélèvements sociaux évités à TMI 30 %. Le montant change avec chaque tranche et avec la part de la déduction qui passe sous zéro.
Pour comparer précisément les différents niveaux d’imposition, consultez notre analyse : à partir de combien d’impôts la loi Jeanbrun devient-elle intéressante ?. Ici, le point déterminant reste la présence de revenus fonciers existants capables d’absorber la déduction sur une base positive.
La contrepartie à la revente
À la revente, le prix d’acquisition fiscal est en principe diminué des amortissements Jeanbrun admis en déduction. L’article 150 VB du CGI prévoit toutefois une exception pour la fraction correspondant à certaines dépenses déjà retenues pour majorer le prix d’acquisition. La base de plus-value avant abattements peut donc augmenter, mais le calcul doit être établi au cas par cas.
Comparez :
le gain annuel réalisé sur vos revenus fonciers ;
la durée pendant laquelle vous envisagez réellement de conserver le logement ;
l’engagement Jeanbrun minimal de neuf ans ;
les abattements pour durée de détention applicables lors de la cession ;
la valeur de revente d’un logement soumis pendant la période à des contraintes locatives.
Pour comprendre le dispositif dans son ensemble, consultez notre guide du statut du bailleur privé 2026 et notre article sur le calcul de l’amortissement Jeanbrun.
La méthode fiable en six étapes
Reconstituez le résultat foncier existant, sans confondre loyers et bénéfice imposable.
Relevez vos déficits fonciers reportables et leur ancienneté.
Calculez le résultat du futur logement avant amortissement : loyer, charges et intérêts.
Calculez la base et l’annuité Jeanbrun, dans la limite du plafond annuel du foyer.
Agrégez les résultats pour distinguer revenu positif effacé et déficit créé.
Ajoutez le financement, le loyer plafonné, l’effort d’épargne et la fiscalité de sortie.
Conclusion
Pour un propriétaire déjà imposé sur des loyers nus, l’amortissement Jeanbrun peut réduire un bénéfice foncier créé ailleurs dans le patrimoine. Le profil le plus lisible dispose d’un bénéfice foncier positif durable, d’une TMI significative, d’un bon prix et d’un loyer plafonné cohérent avec le marché.
Comparez votre patrimoine actuel avec un nouveau projet Jeanbrun et obtenez une vision fiscale globale.
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Questions fréquentes
L’amortissement Jeanbrun peut-il réduire les loyers imposables de mes autres appartements ?
Oui, si ces locations relèvent des revenus fonciers. Au régime réel, les résultats des locations nues du foyer sont agrégés. L’amortissement du logement Jeanbrun peut donc réduire le résultat foncier positif provenant d’autres biens.
Peut-on utiliser Jeanbrun contre les revenus d’une location meublée ?
Non directement. La location meublée relève en principe des bénéfices industriels et commerciaux, tandis que Jeanbrun fonctionne dans la catégorie des revenus fonciers pour une location nue.
Faut-il quitter le micro-foncier ?
Oui pour bénéficier de l’amortissement Jeanbrun. Le dispositif relève du régime réel et les logements bénéficiant de cette déduction sont exclus du micro-foncier.
Que se passe-t-il si l’amortissement dépasse mes revenus fonciers ?
Le résultat peut devenir déficitaire. Son utilisation dépend alors de l’origine du déficit, de la limite d’imputation sur le revenu global et des règles de report. Les intérêts et frais assimilés suivent un traitement distinct.
Les déficits fonciers déjà reportés rendent-ils Jeanbrun inutile ?
Non, mais ils modifient le calendrier. Intégrez leur montant et leur expiration pour prévoir l’utilisation des déductions.
Les prélèvements sociaux sont-ils également économisés ?
Oui, lorsque l’amortissement réduit un revenu foncier positif. Un déficit ne produit toutefois pas de prélèvements sociaux négatifs ; son avantage dépend de son imputation ou de son report.
Pourquoi faut-il étudier la revente dès l’achat ?
Parce que les amortissements Jeanbrun admis en déduction diminuent en principe le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value, sous réserve de l’exception prévue pour certaines dépenses déjà prises en compte dans ce prix. Le gain fiscal pendant la location doit donc être comparé à la fiscalité potentielle de sortie.
Sources officielles
Contenu vérifié le 8 août 2026. Les exemples arrondis supposent un résident fiscal français soumis au taux ordinaire des prélèvements sociaux et doivent être recalculés selon chaque foyer.