Loi Jeanbrun : quel gain sur vos revenus fonciers ?

La loi Jeanbrun peut réduire l’imposition des loyers que vous percevez déjà sur d’autres logements. Au régime réel, les résultats des locations nues du foyer fiscal sont additionnés : le déficit d’un nouvel appartement Jeanbrun peut donc diminuer le bénéfice de votre patrimoine existant.

Le montant dépend du résultat du nouveau bien après ses charges, du bénéfice de vos autres locations et des déficits encore disponibles. Dans l’exemple développé ici, un appartement neuf à 240 000 € procure 6 720 € d’amortissement annuel. Pour un foyer déjà imposé sur 12 000 € de bénéfice foncier, cet amortissement représente environ 3 172 € d’impôt et de prélèvements sociaux évités par rapport au même achat sans amortissement. La baisse de fiscalité par rapport à la situation avant achat est, elle, d’environ 1 945 €.

Ces deux montants répondent à deux comparaisons différentes. Les distinguer permet de mesurer ce que le dispositif apporte à votre patrimoine.

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Comment Jeanbrun agit sur les revenus de vos autres biens

Les revenus fonciers correspondent notamment aux loyers des locations nues. Au réel, leur calcul prend en compte les recettes encaissées et les charges déductibles : gestion, assurances, taxe foncière restant à la charge du propriétaire, charges de copropriété admises, travaux déductibles et frais de financement. Le remboursement du capital emprunté reste en dehors de ce calcul fiscal. DGFiP — location vide de meubles.

Un logement rapportant 9 000 € de loyers avec 3 000 € de charges déductibles produit ainsi 6 000 € de bénéfice foncier. C’est ce bénéfice qui entre dans la comparaison.

Lorsque plusieurs biens appartiennent au même foyer, un résultat négatif peut compenser les résultats positifs des autres locations. Cette compensation intervient avant l’éventuelle imputation d’un déficit sur le revenu global. Le BOFiP précise cet ordre pour les propriétaires détenant plusieurs immeubles. BOFiP — compensation des résultats fonciers, § 100 et 330.

Les logements que vous possédez déjà peuvent donc contribuer à l’intérêt fiscal d’un nouvel investissement Jeanbrun sans bénéficier eux-mêmes de cet amortissement. Leurs loyers n’entrent pas automatiquement dans les plafonds Jeanbrun du seul fait de cette compensation ; leurs propres règles et engagements continuent de s’appliquer.

Le nouveau bien, en revanche, ouvre droit à l’amortissement uniquement s’il respecte les conditions du dispositif. Un appartement ancien détenu depuis plusieurs années ne devient pas amortissable par une simple modification de sa déclaration.

Exemple : 12 000 € de bénéfice foncier et un appartement neuf à 240 000 €

Nous retenons un foyer fiscal français imposé à la tranche marginale de 30 %, soumis aux prélèvements sociaux ordinaires de 17,2 %. Il possède deux logements nus et acquiert un appartement neuf éligible à Jeanbrun, loué au niveau intermédiaire.

Le calcul porte sur une année complète d’amortissement et de location, sans vacance ni impayé. Le loyer de 800 € par mois hors charges est supposé compatible avec les plafonds applicables au logement. Aucun déficit antérieur ni autre amortissement Jeanbrun ne vient modifier le calcul.

Les frais de financement ci-dessous sont des montants annuels hypothétiques, intérêts et assurance emprunteur compris. L’exemple isole la fiscalité d’une année ; il ne constitue pas un échéancier de crédit ou une estimation de rendement.

Données annuelles	Deux logements existants	Nouvel appartement
Loyers hors charges encaissés	18 000 €	9 600 €
Charges déductibles hors financement	− 4 000 €	− 2 000 €
Intérêts et frais de financement déductibles	− 2 000 €	− 5 000 €
Résultat avant amortissement Jeanbrun	12 000 €	2 600 €

Pour le nouvel appartement, le calcul de l’annuité est le suivant : 240 000 € × 80 % × 3,5 % = 6 720 €.

La base exclut les frais d’acquisition et la part forfaitaire de terrain de 20 %. L’annuité reste sous le plafond de 8 000 € applicable ici. Ces paramètres correspondent au neuf en location intermédiaire prévu par l’article 31 du CGI. Légifrance — article 31, I, 1°, i.

Après amortissement, le nouveau logement affiche un déficit foncier de : 2 600 € − 6 720 € = − 4 120 €.

Le résultat foncier du foyer devient donc : 12 000 € − 4 120 € = 7 880 €.

L’amortissement efface les 2 600 € de bénéfice du nouvel appartement et réduit de 4 120 € le bénéfice provenant des autres logements. Le foyer conserve un résultat global positif : aucun déficit n’est imputé sur ses salaires dans ce scénario.

Quel gain par rapport au même achat, et par rapport à votre situation actuelle ?

La première comparaison mesure l’effet de l’amortissement, à prix, loyers et charges identiques. La seconde mesure l’évolution de votre fiscalité lorsque le nouveau logement rejoint votre patrimoine.

Situation annuelle	Résultat foncier imposable	IR à 30 %	Prélèvements sociaux à 17,2 %	Total
Patrimoine existant, sans nouvel achat	12 000 €	3 600 €	2 064 €	5 664 €
Même patrimoine avec le nouvel achat, sans amortissement	14 600 €	4 380 €	2 511,20 €	6 891,20 €
Même patrimoine avec le nouvel achat et Jeanbrun	7 880 €	2 364 €	1 355,36 €	3 719,36 €

L’effet propre de l’amortissement : 3 172 € dans cet exemple

À conditions identiques, les 6 720 € déduits réduisent une base qui aurait entièrement supporté 30 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux : 6 720 € × 47,2 % = 3 171,84 €.

Le gain se répartit entre 2 016 € d’IR et 1 155,84 € de prélèvements sociaux. Les 6 720 € constituent une déduction du revenu imposable ; le gain fiscal correspond à une fraction de cette déduction.

Cette comparaison isole le mécanisme fiscal. Un investissement libre de plafonnement peut avoir un autre loyer ou un autre prix : sa comparaison économique demande alors d’adapter les hypothèses.

La baisse par rapport à la situation avant achat : 1 945 €

Avant le nouvel investissement, la fiscalité des loyers existants atteint 5 664 € dans nos hypothèses. Avec l’appartement Jeanbrun, elle descend à 3 719,36 €, soit une baisse de : 5 664 € − 3 719,36 € = 1 944,64 €.

L’écart vient des 2 600 € de bénéfice que le nouveau logement aurait produits avant amortissement. Une partie de la déduction sert à neutraliser ce bénéfice supplémentaire.

Cette distinction a une conséquence pratique : un bien Jeanbrun peut procurer un avantage fiscal tout en augmentant l’impôt total du foyer si son résultat après amortissement reste positif. Il produit alors un revenu supplémentaire imposé, avec une fiscalité réduite par l’amortissement.

L’incidence de la CSG déductible

Les chiffres précédents expriment l’effet direct sur l’IR et les prélèvements sociaux. Une partie de la CSG sur les revenus du patrimoine est déductible du revenu global de l’année de son paiement, à hauteur de 6,8 points. Lorsque ces prélèvements diminuent, la déduction de CSG diminue aussi. DGFiP — prélèvements sociaux et CSG déductible.

À TMI constante de 30 %, en intégrant cet effet ultérieur et sans actualisation, le gain lié à l’amortissement ressort à environ 3 035 €. La baisse par rapport à la situation avant achat ressort à environ 1 861 €.

Le résultat exact dépend du barème applicable à chaque année, du franchissement éventuel d’une tranche et du calendrier fiscal du foyer.

Combien de revenus fonciers permettent d’utiliser toute la déduction ?

Le montant déterminant est le résultat total avant amortissement, nouveau logement compris. Dans notre exemple, 4 120 € de bénéfice foncier existant suffisent à porter ce total à 6 720 € : l’amortissement ramène alors le résultat à zéro.

Avec le même nouvel appartement, voici l’effet de plusieurs situations :

Bénéfice foncier existant	Résultat total avant amortissement	Résultat après Jeanbrun	Gain direct de l’amortissement à TMI 30 %
0 €	2 600 €	− 4 120 €	2 463,20 €
4 000 €	6 600 €	− 120 €	3 151,20 €
8 000 €	10 600 €	3 880 €	3 171,84 €
12 000 €	14 600 €	7 880 €	3 171,84 €

Ces gains sont calculés par rapport au même achat sans amortissement, avant incidence ultérieure de la CSG. Ils supposent une TMI de 30 % sur toute la déduction, aucun déficit antérieur et, pour les deux premières lignes, un déficit hors intérêts intégralement imputable sur un revenu global suffisant.

Sans autre bénéfice foncier, les 2 600 € de résultat positif supprimé procurent 1 227,20 € de baisse d’IR et de prélèvements sociaux. Le déficit de 4 120 € procure ensuite 1 236 € de baisse d’IR, sans économie de prélèvements sociaux sur cette partie négative.

La présence d’autres loyers imposables augmente donc la part de l’amortissement qui agit sur les deux prélèvements. Une fois toute l’annuité absorbée par une base positive, un bénéfice foncier plus élevé n’augmente plus son gain à TMI inchangée.

Notre article consacré à la TMI et au niveau d’impôt rendant Jeanbrun intéressant approfondit l’effet des différentes tranches.

Des déficits déjà reportés peuvent décaler le gain fiscal

Un propriétaire peut percevoir des loyers et dégager un bénéfice courant tout en ayant un revenu foncier taxable nul, grâce à des déficits constitués les années précédentes.

Reprenons le foyer de l’exemple, avec cette fois 30 000 € de déficits fonciers antérieurs encore utilisables. Nous supposons qu’ils restent valables au-delà de l’année étudiée.

Situation	Bénéfice courant avant utilisation des reports	Déficits antérieurs utilisés	Revenu foncier taxable	Stock restant
Sans nouvel achat	12 000 €	12 000 €	0 €	18 000 €
Avec le nouvel achat, sans amortissement	14 600 €	14 600 €	0 €	15 400 €
Avec le nouvel achat et Jeanbrun	7 880 €	7 880 €	0 €	22 120 €

L’amortissement n’apporte ici aucune économie fiscale supplémentaire sur les revenus fonciers de l’année : les trois situations conduisent déjà à une base taxable nulle. Il permet en revanche de conserver 6 720 € de déficits supplémentaires par rapport au même achat sans amortissement.

Leur intérêt dépend des bénéfices futurs et de leur échéance. L’amortissement ne prolonge pas la durée de validité d’un déficit ancien. Si un report expire avant de pouvoir être utilisé, la déduction conservée peut rester sans effet fiscal.

Les déclarations précédentes donnent les montants à suivre par année d’origine. Les reports s’utilisent sur un bénéfice foncier disponible ; ils ne créent pas une nouvelle imputation sur le revenu global. BOFiP — déficits antérieurs et reports, § 160 et suivants.

Cette lecture annuelle est particulièrement utile lorsque des travaux importants ont déjà été réalisés sur votre patrimoine.

Quand le résultat global devient négatif

Après compensation entre les biens, un déficit foncier peut subsister. Son traitement dépend de son origine :

• La fraction provenant des charges autres que les intérêts, amortissement Jeanbrun compris, peut s’imputer sur le revenu global dans la limite ordinaire de 10 700 € par an et par foyer fiscal.

• La fraction provenant des intérêts et frais assimilés, ainsi que l’excédent au-delà du plafond, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

La ventilation s’effectue en confrontant d’abord l’ensemble des loyers bruts aux intérêts et frais de financement du foyer. Seule la fraction de ces frais qui dépasse les recettes produit un déficit provenant des intérêts. Dans notre exemple sans autre logement, les recettes de 9 600 € couvrent les frais de financement de 5 000 € : le déficit final de 4 120 € relève des autres charges.

Le plafond d’imputation sur le revenu global et le plafond d’amortissement Jeanbrun ont des fonctions différentes. Une annuité d’amortissement de 6 720 € peut réduire un bénéfice foncier sans utiliser le plafond de 10 700 €.

Certaines rénovations énergétiques bénéficient d’un plafond d’imputation majoré pouvant atteindre 21 400 €, sous conditions. Cette majoration dépend des travaux éligibles ; la seule acquisition d’un bien Jeanbrun ne l’ouvre pas automatiquement. Les règles actuelles figurent à l’article 156 du CGI et dans notre comparatif Jeanbrun et déficit foncier.

Une imputation sur le revenu global s’accompagne en principe d’une poursuite de la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Ce délai coexiste avec l’engagement Jeanbrun d’au moins neuf ans.

Micro-foncier : le calcul change pour l’ensemble du foyer

Le micro-foncier détermine le revenu taxable par un abattement de 30 %, sous ses conditions d’application. Il ne permet pas de déduire séparément les charges réelles et l’amortissement.

Le bénéfice de l’amortissement Jeanbrun exclut le micro-foncier. Le calcul au réel concerne alors les revenus fonciers du foyer, y compris ceux de ses autres logements nus. Service Public — application de l’avantage Jeanbrun.

Pour un patrimoine existant percevant 10 000 € de loyers avec 1 000 € de charges déductibles, la base serait de 7 000 € au micro-foncier, contre 9 000 € au réel. Cette différence de 2 000 € entre dans la comparaison avec le nouvel investissement.

À l’inverse, des charges réelles supérieures à l’abattement peuvent rendre le réel plus favorable sur les biens déjà détenus. Le calcul porte donc sur les loyers et les dépenses de tout le patrimoine.

La règle des trois ans concerne l’option volontaire ordinaire pour le réel. Elle ne donne pas accès au micro-foncier après trois ans pendant que vous bénéficiez encore de l’amortissement Jeanbrun. Notre comparaison entre Jeanbrun et le régime réel détaille l’articulation entre ce régime d’imposition et la déduction supplémentaire.

L’amortissement disponible dépend du logement et du foyer

Pour les acquisitions éligibles réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, les taux annuels dépendent du logement et du niveau de location :

Niveau de location	Neuf collectif	Ancien collectif éligible avec travaux
Intermédiaire	3,5 %	3 %
Social	4,5 %	3,5 %
Très social	5,5 %	4 %

Dans le neuf, la base correspond à 80 % du prix d’acquisition net de frais. Dans l’ancien avec travaux éligibles, les 80 % s’appliquent à la somme du prix net de frais et des travaux retenus. La qualification des travaux conditionne l’accès au dispositif : le volet ancien vise une production fiscale de neuf ou une réhabilitation lourde répondant aux critères légaux, avec notamment le seuil de 30 % de travaux d’amélioration dans cette seconde voie.

Le plafond cumulé des amortissements Jeanbrun est de 8 000 € par an et par foyer fiscal, neuf et ancien réunis. Il peut atteindre 10 000 € ou 12 000 € selon les conditions de location sociale ou très sociale, dont la proportion d’au moins 50 % des revenus bruts des logements bénéficiant de ces amortissements affectés au niveau concerné. Les loyers d’un ancien bien hors Jeanbrun n’entrent pas dans ce test.

Plusieurs achats Jeanbrun ne multiplient donc pas automatiquement le plafond. Avec une annuité de 6 720 € déjà déduite, la marge disponible sous un plafond de 8 000 € est de 1 280 € pour un autre logement du foyer. Légifrance — article 31, I, 1°, i et j.

Le régime comporte aussi un engagement de location nue à titre de résidence principale pendant au moins neuf ans, des plafonds de loyer et de ressources, ainsi que des restrictions sur le lien avec le locataire. Le départ de l’amortissement dépend de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure : une première année incomplète donne une annuité proratisée. Le guide du statut du bailleur privé et le détail du calcul de l’amortissement présentent ces paramètres.

Du gain fiscal annuel au résultat de l’investissement

L’amortissement réduit le résultat taxable sans constituer une dépense annuelle supplémentaire. La trésorerie, elle, dépend des loyers reçus, des charges effectivement payées et des échéances complètes du crédit, assurance comprise.

Un logement peut ainsi afficher un déficit fiscal tout en laissant de la trésorerie disponible, ou demander un apport mensuel malgré l’économie d’impôt. Le capital remboursé contribue parallèlement à diminuer la dette : il pèse sur la trésorerie sans devenir une charge déductible.

La projection évolue avec le prêt. À mensualité constante, la baisse progressive des intérêts d’un crédit amortissable peut relever le bénéfice foncier. Des travaux sur un autre logement peuvent, au contraire, le réduire et modifier l’utilisation des reports. Multiplier le gain d’une année par neuf suppose que ces paramètres restent comparables.

À la revente, les amortissements Jeanbrun admis en déduction diminuent en principe le prix d’acquisition fiscal retenu pour calculer la plus-value. Le texte prévoit une exception pour la fraction correspondant à certaines dépenses déjà retenues dans ce prix. L’imposition de la cession dépend ensuite notamment de la durée de détention et des abattements applicables. Légifrance — article 150 VB, III.

L’intérêt de Jeanbrun pour vos revenus fonciers se mesure donc à partir de votre bénéfice actuel, de vos reports disponibles et du résultat attendu du nouvel appartement. Rapprochés du financement et de la durée de détention, ces éléments permettent d’évaluer la baisse de fiscalité, l’effort d’épargne et le capital susceptible de rester à la cession.

Règles et exemples vérifiés le 6 septembre 2026. Calculs illustratifs à TMI constante ; montants arrondis lorsqu’ils sont présentés sans centimes.

Questions fréquentes

Jeanbrun peut-il réduire l’impôt sur les loyers de mes autres appartements ?

Oui, lorsque ces loyers relèvent des revenus fonciers du même foyer fiscal au régime réel. Un déficit produit par le logement Jeanbrun peut compenser le bénéfice des autres locations nues. Ces autres biens n’ont pas besoin de bénéficier eux-mêmes de l’amortissement Jeanbrun.

Un appartement que je possède déjà peut-il devenir amortissable ?

La détention d’un appartement ne donne pas, à elle seule, accès à l’amortissement. Le logement doit remplir les conditions du dispositif, notamment celles relatives à l’acquisition, à sa nature et, pour l’ancien, aux travaux éligibles. Un bien ancien acheté avant la période prévue ne devient pas éligible par un simple changement de déclaration.

Combien rapporte un amortissement Jeanbrun de 6 720 € à TMI 30 % ?

S’il réduit entièrement un bénéfice foncier taxable, il procure 2 016 € de baisse d’IR et 1 155,84 € de prélèvements sociaux, soit 3 171,84 € avant incidence ultérieure de la CSG déductible. À TMI constante, l’effet intégrant cette incidence est d’environ 3 035 €. Un déficit ou des reports antérieurs modifient ce calcul.

Peut-on bénéficier de Jeanbrun sans autres revenus fonciers ?

Oui. L’amortissement agit sur le résultat du nouveau logement et peut créer un déficit foncier. La fraction hors intérêts est susceptible de réduire le revenu global dans la limite ordinaire de 10 700 € par an, sous conditions. Une base foncière négative ne produit pas d’économie de prélèvements sociaux sur sa partie négative.

Que change un stock de déficits fonciers déjà reportés ?

Si les déficits antérieurs ramènent déjà le revenu foncier taxable à zéro, l’amortissement peut préserver une partie de ces reports sans procurer d’économie fiscale supplémentaire sur les revenus fonciers de l’année. Les reports conservent leur échéance initiale ; leur utilisation dépend des bénéfices futurs disponibles.

Le plafond de 8 000 € s’applique-t-il à chaque appartement ?

Non. Il concerne le cumul annuel des amortissements Jeanbrun du foyer fiscal, neuf et ancien compris. Il peut être majoré à 10 000 € ou 12 000 € lorsque les conditions de location sociale ou très sociale prévues par le texte sont remplies.

Peut-on garder le micro-foncier sur les autres logements ?

Non, le bénéfice de l’amortissement Jeanbrun exclut le micro-foncier pour les revenus fonciers du foyer. La comparaison porte sur le résultat au réel de l’ensemble des locations nues, avec leurs charges déductibles et leurs éventuels reports.

L’amortissement Jeanbrun se déduit-il du bénéfice d’une location meublée ?

Il relève des revenus fonciers, alors que la location meublée relève en principe des bénéfices industriels et commerciaux. Il n’existe donc pas de compensation directe entre ces deux résultats. Un déficit foncier hors intérêts peut toutefois agir sur le revenu global selon les règles générales d’imputation.