Où investir avec la loi Jeanbrun ? Huit villes comparées sur un même scénario
- L'équipe de Rédaction LoiBailleurPrive
- 9 août
- 8 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 8 heures
Sur notre scénario comparatif, Angers, Toulouse et Montpellier présentent l’effort d’épargne estimé le plus faible parmi les huit villes étudiées. Ce résultat n’est pas un palmarès universel : il repose sur un appartement ancien de 50 m², un programme de travaux égal à 30 % du prix, 30 000 € d’apport et des hypothèses identiques de financement.
La conclusion la plus importante est ailleurs : une ville ne rend pas un investissement éligible ni rentable à elle seule. Le dispositif Jeanbrun s’applique à un logement précis, à une location précise et à une situation fiscale précise. Deux appartements situés dans la même rue peuvent produire des résultats opposés.
Pour éviter les faux classements fondés sur des prix de portails non vérifiables, cette étude croise trois sources publiques homogènes :
les transactions immobilières DVF de l’année 2025 ;
les indicateurs de loyers d’annonces ANIL du troisième trimestre 2025 ;
le zonage ABC officiel en vigueur depuis le 26 juin 2026.
Les données sont donc comparables entre les villes, mais elles ne constituent pas une estimation du prix ou du loyer d’un bien particulier en août 2026.
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Les huit villes comparées
L’échantillon réunit Angers, Bordeaux, Lille, Montpellier, Nantes, Nice, Rennes et Toulouse. Leur présence ne signifie pas qu’une commune absente serait moins adaptée à votre projet.
Prix et loyers observés
Ville | Médiane DVF 2025 calculée* | Transactions retenues | Loyer d’annonce ANIL 2025** | Zone ABC au 26/06/2026 | Ratio de présélection*** |
Angers | 3 080 €/m² | 1 466 | 14,6 €/m² CC | B1 | 5,67 % |
Bordeaux | 4 080 €/m² | 2 854 | 16,0 €/m² CC | A | 4,71 % |
Lille | 3 640 €/m² | 2 079 | 15,8 €/m² CC | A | 5,19 % |
Montpellier | 3 370 €/m² | 3 427 | 15,5 €/m² CC | A | 5,51 % |
Nantes | 3 330 €/m² | 3 320 | 14,5 €/m² CC | A | 5,22 % |
Nice | 4 770 €/m² | 6 132 | 20,4 €/m² CC | A | 5,14 % |
Rennes | 3 640 €/m² | 2 386 | 14,9 €/m² CC | A | 4,91 % |
Toulouse | 3 190 €/m² | 5 779 | 14,0 €/m² CC | A | 5,26 % |
Comment les données ont-elles été calculées ?
Pour les prix, nous avons retenu les mutations 2025 portant sur exactement un appartement de 20 à 120 m², écarté les valeurs unitaires atypiques et les 5 % d’extrêmes de chaque ville. DVF ne décrit toutefois ni l’état ni l’emplacement et une valeur peut inclure une dépendance. Pour les loyers, la Carte ANIL 2025 modélise un appartement vide de 52 m² proposé au troisième trimestre 2025, charges comprises. Dans les huit villes, l’indicateur est calculé à l’échelle communale, le nombre d’observations dépasse largement 30 et le R² est supérieur à 0,82.
Le plafond Jeanbrun peut être inférieur au marché
En location intermédiaire, Jeanbrun renvoie aux plafonds de loyers utilisés par le dispositif Pinel. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, la base est de :
14,64 €/m² en zone A ;
11,80 €/m² en zone B1.
Cette base est multipliée par un coefficient égal à 0,7 + 19 ÷ S, arrondi au centième le plus proche et plafonné à 1,2. En métropole, S correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes, retenues dans la limite de 8 m². Dans notre scénario, S = 50 m² et le coefficient est de 1,08 :
plafond intermédiaire indicatif en zone A : 14,64 € × 1,08 × 50 = 791 € HC/mois ;
plafond intermédiaire indicatif en zone B1 : 11,80 € × 1,08 × 50 = 637 € HC/mois.
Angers est en zone B1 ; les sept autres villes du tableau sont en zone A selon le fichier officiel au 26 juin 2026.
Le plafond Jeanbrun n’est pas nécessairement le plafond final. Bordeaux, Lille et Montpellier appliquent notamment un encadrement renforcé du niveau des loyers sur tout ou partie de leur territoire. Selon l’adresse et les caractéristiques du logement, le loyer de référence majoré peut être inférieur. Il faut toujours retenir le plafond légal le plus bas et contrôler également les règles de relocation en zone tendue.
La méthode adresse par adresse est détaillée dans notre guide du plafond de loyer Jeanbrun 2026.
Notre scénario identique dans les huit villes
Pour transformer des moyennes en effort d’épargne, nous utilisons volontairement le même cadre :
appartement ancien de 50 m² ;
prix d’achat égal à la médiane DVF de la ville ;
travaux égaux à 30 % du prix ;
frais d’acquisition illustratifs égaux à 7,5 % du prix ;
apport de 30 000 € ;
solde financé sur 25 ans au taux nominal de 3,27 % ;
assurance hypothétique de 0,30 % du capital initial ;
loyer de marché HC approché par l’indicateur ANIL × 50, diminué forfaitairement de 70 € de charges ;
loyer retenu égal au plus faible des deux montants : cette estimation ou le plafond Jeanbrun intermédiaire ;
réserve mensuelle d’exploitation égale à 15 % du loyer, plus 75 € pour la taxe foncière, l’assurance et les charges fixes.
Le taux de 3,27 % correspond à la moyenne publiée par la Banque de France pour les nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations en juin 2026. Les autres taux et forfaits sont des hypothèses communes de comparaison, pas des moyennes locales.
Surtout, ce logement ancien n’est éligible à Jeanbrun que si les travaux satisfont également les critères légaux de réhabilitation lourde. Le simple calcul « travaux = 30 % » ne démontre pas l’éligibilité.
Coût, loyer et effort avant fiscalité
Ville | Prix 50 m² | Coût total | Loyer HC retenu | Rendement brut | Effort avant fiscalité |
Angers | 154 000 € | 212 000 € | 637 €/mois | 3,61 % | 467 €/mois |
Bordeaux | 204 000 € | 280 000 € | 730 €/mois | 3,12 % | 739 €/mois |
Lille | 182 000 € | 251 000 € | 718 €/mois | 3,44 % | 597 €/mois |
Montpellier | 169 000 € | 232 000 € | 705 €/mois | 3,65 % | 513 €/mois |
Nantes | 167 000 € | 229 000 € | 655 €/mois | 3,43 % | 541 €/mois |
Nice | 238 000 € | 328 000 € | 791 €/mois | 2,90 % | 931 €/mois |
Rennes | 182 000 € | 250 000 € | 673 €/mois | 3,23 % | 632 €/mois |
Toulouse | 160 000 € | 219 000 € | 629 €/mois | 3,44 % | 513 €/mois |
Comment la fiscalité modifie-t-elle ce classement ?
Pour un logement ancien intermédiaire, l’amortissement annuel est de 3 % de la base hors foncier, la part foncière étant forfaitairement fixée à 20 % du prix d’acquisition. Les travaux éligibles sont ajoutés intégralement à la base. Dans le scénario, les travaux représentent 30 % du prix : base amortissable = (prix × 80 %) + travaux = prix × 1,10. amortissement = base × 3 % = prix × 3,30 %.
Nous estimons ensuite l’effet fiscal de première année pour une TMI de 30 %, avec les intérêts exacts des douze premières échéances, l’assurance emprunteur de 0,30 % supposée déductible et 1 500 € d’autres charges annuelles supposées payées et déductibles. La réserve de trésorerie précédente inclut des montants prudentiels qui ne sont pas nécessairement déductibles.
Le résultat est calculé ainsi : loyer annuel − intérêts − assurance − 1 500 € − amortissement. Lorsqu’il est négatif, sa fraction hors intérêts est supposée imputable sur le revenu global et valorisée à 30 %, dans les limites légales et avec un revenu global suffisant. Lorsque les intérêts et l’assurance dépassent les loyers, leur excédent est isolé et n’est pas traité comme une économie immédiate.
Ville | Base amortissable | Amortissement annuel | Résultat après amortissement* | Effet fiscal estimé, année 1 | Effort estimé après fiscalité |
Angers | 169 483 € | 5 084 € | − 5 359 € | + 1 608 €/an | 333 €/mois |
Bordeaux | 224 180 € | 6 725 € | − 8 304 € | + 2 468 €/an | 534 €/mois |
Lille | 200 437 € | 6 013 € | − 6 684 € | + 2 005 €/an | 430 €/mois |
Montpellier | 185 521 € | 5 566 € | − 5 739 € | + 1 722 €/an | 369 €/mois |
Nantes | 183 332 € | 5 500 € | − 6 170 € | + 1 851 €/an | 386 €/mois |
Nice | 262 141 € | 7 864 € | − 10 388 € | + 2 809 €/an | 697 €/mois |
Rennes | 200 046 € | 6 001 € | − 7 189 € | + 2 157 €/an | 453 €/mois |
Toulouse | 175 533 € | 5 266 € | − 5 904 € | + 1 771 €/an | 365 €/mois |
L’avantage fiscal ne compense donc pas automatiquement un prix trop élevé. Nice obtient l’amortissement le plus important mais conserve l’effort mensuel le plus élevé du scénario. La fiscalité améliore une opération immobilière ; elle ne transforme pas une opération chère en bonne affaire.
L’effort « après fiscalité » annualise une économie théorique qui n’est pas forcément perçue chaque mois. L’avantage supplémentaire attribuable au seul amortissement correspond ici à 30 % de celui-ci, soit de 1 525 € à Angers à 2 359 € à Nice. Le tableau ne peut être transposé à une autre TMI ni à un foyer ayant des revenus fonciers existants, des déficits reportables ou un plafond déjà consommé. Le plafond intermédiaire de droit commun est de 8 000 € par foyer.
Comment lire les écarts entre les villes ?
Angers bénéficie du prix le plus bas, mais son plafond B1 limite davantage le loyer.
Montpellier et Toulouse aboutissent au même effort avant impôt ; leurs efforts estimés après fiscalité, 369 € et 365 €, restent trop proches pour départager deux biens réels.
Nantes et Lille sont intermédiaires ; à Lille, le loyer de référence local doit être calculé.
Rennes et Bordeaux : leur niveau de prix se traduit par un effort plus élevé dans ce scénario ; Bordeaux applique aussi un encadrement renforcé.
Nice combine le loyer d’annonce le plus élevé et l’effort le plus fort, car le prix et le plafond Jeanbrun pèsent davantage ; notre exemple Jeanbrun à Nice permet d’approfondir ce marché.
Avec 140 000 € réservés à l’achat dans un projet global de 200 000 €, la médiane permettrait théoriquement d’acquérir environ 45 m² à Angers, 44 m² à Toulouse, 42 m² à Montpellier ou Nantes, 38 m² à Lille ou Rennes, 34 m² à Bordeaux et 29 m² à Nice. Cette division mécanique ne décrit aucune annonce disponible, mais montre pourquoi la surface doit être comparée avec le prix au m².
Conclusion : comparer les projets, pas seulement les villes
Dans ce scénario, Angers, Toulouse et Montpellier affichent l’effort estimé le plus faible. Cet ordre reste illustratif : prix négocié, devis, taxe foncière, plafond local ou TMI peuvent le renverser.
La meilleure ville est celle où le prix comparable, le loyer légal, la demande locative, l’éligibilité des travaux, l’effort supportable et la revente prudente sont tous documentés.
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Questions fréquentes
Quelle est la meilleure ville pour investir avec la loi Jeanbrun ?
Il n’existe pas de meilleure ville universelle. Dans notre scénario, Angers, Toulouse et Montpellier demandent le moins d’effort, mais le résultat change selon le bien, le loyer légal, les travaux, le crédit et la fiscalité du foyer.
La loi Jeanbrun est-elle réservée aux zones A et B1 ?
Non. La loi vise les logements situés en France respectant ses conditions. Le zonage sert notamment à déterminer les plafonds de loyer et de ressources. Il faut vérifier la zone en vigueur de la commune.
Les prix au m² de cet article sont-ils les prix d’août 2026 ?
Non. Ce sont des médianes calculées à partir des ventes DVF enregistrées en 2025. Elles donnent un repère homogène mais ne constituent pas l’estimation actuelle d’un appartement particulier.
Pourquoi les loyers sont-ils indiqués charges comprises ?
Le jeu national ANIL 2025 publie un indicateur charges comprises pour un appartement type. Les plafonds Jeanbrun sont hors charges : il faut donc retraiter les charges et vérifier le loyer du logement précis avant toute décision.
Peut-on appliquer directement le plafond Jeanbrun maximal ?
Non. Le loyer doit aussi rester compatible avec le marché, l’encadrement local éventuel et les règles de relocation. Le plafond fiscal est un maximum, pas une estimation de marché.
Un appartement ancien avec 30 % de travaux devient-il automatiquement Jeanbrun ?
Non. Il doit notamment être situé dans un bâtiment collectif et satisfaire les critères de réhabilitation lourde. Le seuil de 30 % ne prouve pas à lui seul l’éligibilité.
Comment calculer l’effort d’épargne dans une ville ?
Additionnez mensualité, assurance, charges supportées par le propriétaire, vacance et fiscalité, puis retranchez le loyer réellement encaissé. Le calcul doit utiliser le prix, la surface, l’adresse, le financement et la TMI du foyer.
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