Où investir avec la loi Jeanbrun ? Huit villes comparées sur un même scénario
Dernière mise à jour : il y a 5 jours
Angers, Toulouse et Montpellier présentent les efforts d’épargne les plus faibles de notre comparaison pour investir avec la loi Jeanbrun dans l’ancien. Avec un appartement de 50 m², 30 % de travaux et 30 000 € d’apport, le budget mensuel estimé après fiscalité atteint respectivement 342 €, 371 € et 376 €, dans les hypothèses détaillées ci-dessous.
Ces résultats donnent un premier repère pour votre recherche. Ils permettent de rapprocher une ville du budget que vous souhaitez consacrer à votre investissement, puis d’examiner les appartements qui pourraient correspondre à ce projet.
Nous comparons huit villes sur une base commune : Angers, Bordeaux, Lille, Montpellier, Nantes, Nice, Rennes et Toulouse. Prix d’achat, loyer, financement, amortissement et capital remboursé sont examinés ensemble, avec les mêmes règles de calcul.
Comparaison actualisée le 5 septembre 2026. Les repères de prix et de loyers portent sur 2025 ; les règles fiscales et le zonage sont ceux vérifiés à la date de mise à jour.
Intègre 6 dispositifs en 2026
Quelles villes offrent le meilleur équilibre entre prix et loyer ?
Pour comparer les marchés, nous utilisons les transactions immobilières enregistrées dans DVF et les estimations de loyers publiées par l’ANIL.
Les prix ci-dessous sont des médianes calculées par nos soins sur une sélection de ventes d’appartements en 2025. Les loyers correspondent à des annonces de locations non meublées, charges comprises, estimées pour un appartement de référence de 52 m² au troisième trimestre 2025.
Ville | Prix médian calculé au m² | Ventes retenues | Loyer ANIL au m², charges comprises | Zone |
Angers | 3 090 € | 1 441 | 14,6 € | B1 |
Bordeaux | 4 070 € | 2 837 | 16,0 € | A |
Lille | 3 640 € | 2 066 | 15,8 € | A |
Montpellier | 3 370 € | 3 409 | 15,5 € | A |
Nantes | 3 340 € | 3 293 | 14,5 € | A |
Nice | 4 770 € | 6 085 | 20,4 € | A |
Rennes | 3 640 € | 2 340 | 14,9 € | A |
Toulouse | 3 190 € | 5 749 | 14,0 € | A |
Prix arrondis à 10 €/m² et loyers à 0,1 €/m². Sources : DVF géolocalisées, issues des données de la DGFiP, carte des loyers 2025 et zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026. Loyers : Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Notre sélection DVF retient les mutations communales de type « Vente » présentant une seule ligne appartement après suppression des doublons, avec dépendances éventuelles, pour une surface de 20 à 120 m². Les mutations comportant d’autres types de locaux, les valeurs inférieures à 500 ou supérieures à 15 000 €/m², puis les 5 % extrêmes de chaque côté sont écartés.
Cette méthode fournit un repère homogène. DVF ne décrit toutefois ni l’état intérieur ni l’éligibilité fiscale du logement. Le prix déclaré peut aussi comprendre une cave ou un stationnement. Un appartement à réhabiliter dans un quartier précis peut donc s’écarter sensiblement de cette médiane.
Un appartement de 50 m² et les mêmes hypothèses dans les huit villes
Le scénario porte sur un appartement ancien de 50 m², sans annexe retenue dans le calcul du plafond de loyer, destiné à la location nue intermédiaire avec Jeanbrun.
Nous appliquons à chaque ville :
un prix d’achat égal au repère arrondi au m² multiplié par 50 ;
des travaux représentant 30 % du prix d’achat ;
des frais d’acquisition estimés à 7,5 % du prix ;
un apport de 30 000 € ;
un crédit amortissable sur 25 ans au taux nominal de 3,27 % ;
une assurance emprunteur de 0,30 % par an sur le capital initial ;
douze mois de loyers ;
une enveloppe mensuelle pour les dépenses du propriétaire et les aléas égale à 15 % du loyer hors charges, augmentés de 75 €.
Le taux de 3,27 % sert d’hypothèse commune. Il correspond au taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations publié pour juin 2026, toutes durées confondues. Il ne constitue pas une offre bancaire sur 25 ans. Source : Banque de France.
Le budget comparé comprend l’achat, les travaux et les frais d’acquisition. Les frais de garantie et de dossier bancaire, ainsi que le coût du financement pendant le chantier, restent à ajouter pour un dossier réel. Le calcul annuel représente une année complète de location, avec douze échéances de début d’amortissement du prêt ; il n’intègre pas la phase de travaux.
Dans l’ancien, l’enveloppe de 30 % doit financer des travaux répondant aux conditions du dispositif. La voie retenue ici suppose notamment une réhabilitation lourde permettant d’atteindre une classe énergétique A ou B. L’engagement de location nue à titre de résidence principale dure au moins neuf ans, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Source : Service Public, dispositif Jeanbrun.
Quel loyer retenir avec la loi Jeanbrun en 2026 ?
Le loyer de départ dépend du marché local et des limites applicables au logement.
Pour passer du repère ANIL charges comprises à une hypothèse hors charges, nous retenons 50 m² et retranchons 70 € de charges récupérables par mois. Cette somme est une convention de calcul commune aux huit villes ; elle sera remplacée par les charges du logement étudié.
Nous comparons ensuite ce montant au plafond intermédiaire Jeanbrun. Pour 50 m² sans annexe, le coefficient de surface est égal à :
0,7 + 19 ÷ 50 = 1,08.
Avec les barèmes 2026, le plafond mensuel obtenu est de 637,20 € hors charges en zone B1 et de 790,56 € en zone A, avant éventuelle modulation locale. Sources : barèmes 2026 du BOFiP et règles de calcul du coefficient.
À Angers, le repère de marché ressort à 660 € hors charges ; le scénario retient donc 637,20 €. À Nice, il atteint 950 €, mais le plafond ramène le loyer retenu à 790,56 €.
À Bordeaux, Lille et Montpellier, l’encadrement local par loyers de référence intervient également. Le montant autorisé dépend notamment de l’adresse, du nombre de pièces et de l’époque de construction. Les loyers de notre tableau sont des hypothèses de comparaison, à ajuster à ces règles pour chaque appartement. Source : Service Public, encadrement des loyers.
Notre article consacré au calcul du plafond de loyer Jeanbrun en 2026 détaille la prise en compte de la surface et des annexes.
Combien reste-t-il à financer chaque mois selon la ville ?
L’effort d’épargne correspond ici à la mensualité de crédit, assurance comprise, augmentée de l’enveloppe de dépenses et de réserve, puis diminuée du loyer hors charges.
Pour la colonne après fiscalité, nous retenons un foyer imposé dans la tranche marginale de 30 %, sans autre revenu foncier ni déficit antérieur, avec un revenu suffisant pour utiliser intégralement la déduction à ce taux.
Ville | Budget comparé | Loyer mensuel hors charges | Effort avant fiscalité | Économie d’IR annuelle estimée | Effort après fiscalité |
Angers | 212 438 € | 637 € | 470 €/mois | 1 535 € | 342 €/mois |
Bordeaux | 279 813 € | 730 € | 737 €/mois | 2 355 € | 541 €/mois |
Lille | 250 250 € | 720 € | 594 €/mois | 1 895 € | 436 €/mois |
Montpellier | 231 688 € | 705 € | 511 €/mois | 1 626 € | 376 €/mois |
Nantes | 229 625 € | 655 € | 543 €/mois | 1 770 € | 396 €/mois |
Nice | 327 938 € | 791 € | 933 €/mois | 2 682 € | 709 €/mois |
Rennes | 250 250 € | 675 € | 632 €/mois | 2 057 € | 461 €/mois |
Toulouse | 219 313 € | 630 € | 511 €/mois | 1 680 € | 371 €/mois |
Calculs effectués avant arrondi des résultats. Budget hors frais de crédit et de portage du chantier. L’économie d’impôt est répartie sur douze mois pour faciliter la lecture ; son calendrier réel dépend de votre situation fiscale. Il s’agit de l’effet global des charges et de l’amortissement sur l’IR, pas du gain supplémentaire de Jeanbrun par rapport à une location nue classique.
L’enveloppe budgétaire inclut une réserve pour les dépenses futures. Pour calculer l’impôt, nous retenons séparément 1 500 € de charges annuelles effectivement payées et déductibles, hors intérêts et assurance emprunteur. Ces charges sont comprises dans l’enveloppe budgétaire, sans s’y ajouter. La somme conservée en réserve ne crée aucune déduction fiscale.
Comment l’amortissement est-il calculé ?
Dans notre scénario ancien intermédiaire, la base amortissable représente 80 % du prix d’achat augmenté des travaux éligibles, hors frais d’acquisition. Le taux annuel est de 3 %, dans la limite de 8 000 € d’amortissement par foyer pour ce niveau de location. Les travaux intégrés à cette base ne sont pas déduits une seconde fois comme charges. Source : article 31, I-1°-j du CGI.
À Toulouse, le calcul donne :
prix d’achat : 159 500 € ;
travaux : 47 850 € ;
base amortissable : 165 880 € ;
amortissement sur une année complète : 4 976,40 €.
Les loyers annuels atteignent 7 560 €. Après environ 6 116 € d’intérêts, 568 € d’assurance emprunteur, 1 500 € de charges et l’amortissement, le résultat foncier est déficitaire d’environ 5 601 €.
Dans les hypothèses retenues, ce déficit est imputable sur le revenu global et procure environ 1 680 € d’économie d’impôt à 30 %. L’effort budgétaire passe alors de 511 € à 371 € par mois en équivalent annuel.
La fraction d’un déficit provenant des intérêts et frais d’emprunt suit un traitement distinct : elle se reporte sur les revenus fonciers futurs. Ce retraitement concerne Bordeaux et Nice dans notre calcul. La déduction sur le revenu global reste soumise à son plafond annuel de 10 700 € et à ses conditions. Sources : DGFiP, location vide et intérêts et frais d’emprunt.
Aucune économie de prélèvements sociaux n’est ajoutée à cette imputation sur le revenu global. L’avantage annuel évoluera ensuite avec les intérêts, les dépenses, les loyers et les revenus du foyer.
Où investir avec Jeanbrun selon votre budget ?
Angers : l’effort mensuel le plus faible de l’échantillon
Avec un prix d’achat de 154 500 € pour 50 m², Angers présente le budget d’acquisition et de travaux le plus bas de notre sélection. Son loyer est limité par le plafond B1, mais le financement reste suffisamment contenu pour aboutir à un effort estimé de 342 € après fiscalité.
Ce résultat peut correspondre à un projet privilégiant une contribution mensuelle modérée. L’écart avec Toulouse reste toutefois d’une trentaine d’euros : des charges de copropriété différentes ou un devis de travaux plus élevé peuvent absorber cette marge.
Toulouse et Montpellier : deux projets proches avec des budgets différents
À Toulouse, le budget comparé atteint environ 219 300 €, contre 231 700 € à Montpellier. Le loyer retenu à Montpellier est supérieur de 75 € par mois, ce qui compense une grande partie du financement supplémentaire.
Les efforts après fiscalité sont proches : 371 € et 376 €. Pour départager deux appartements dans ces villes, la qualité du logement après travaux, les charges non récupérables et le loyer autorisé à l’adresse auront davantage de poids qu’un écart théorique de cinq euros.
Cette proximité permet aussi d’élargir une recherche. Un budget mensuel comparable peut financer des montants d’achat différents selon les loyers envisageables.
Nantes, Lille et Rennes : mesurer ce que le loyer finance réellement
Nantes ressort à environ 396 € d’effort mensuel après fiscalité, avec un budget comparé de 229 625 €. Le prix d’achat est proche de celui de Montpellier, mais le loyer retenu est inférieur de 50 €.
Lille et Rennes partagent le même repère de prix arrondi dans notre calcul : 3 640 €/m². Avec un loyer estimé à 720 € contre 675 €, Lille présente un effort après fiscalité d’environ 436 €, contre 461 € à Rennes.
Ces différences montrent l’intérêt de rapprocher le prix affiché du loyer effectivement applicable. Deux achats au même prix peuvent demander des contributions mensuelles différentes pendant toute la détention.
Bordeaux et Nice : un apport identique laisse davantage de crédit à rembourser
Le budget comparé approche 280 000 € à Bordeaux et 328 000 € à Nice. Avec le même apport de 30 000 €, les emprunts sont donc plus importants.
À Nice, le crédit et son assurance représentent environ 1 530 € par mois, pour un loyer retenu de 790,56 €. L’effort atteint 709 € après fiscalité, contre 541 € à Bordeaux.
Un achat dans ces villes peut répondre à un objectif patrimonial ou à une connaissance précise du marché local. Son équilibre budgétaire peut passer par une surface plus petite, un prix négocié ou un apport supérieur. Notre exemple Jeanbrun à Nice développe le raisonnement à l’échelle d’un projet.
Ce que votre apport et votre fiscalité changent au résultat
Reprenons l’appartement de Toulouse pour mesurer l’effet des paramètres personnels.
Variante du même projet | Effort mensuel estimé après fiscalité |
Apport de 30 000 €, tranche à 30 % | 371 € |
Apport de 40 000 €, tranche à 30 % | 329 € |
Apport de 30 000 €, tranche à 11 % | 460 € |
Apport de 30 000 €, tranche à 41 % | 320 € |
Apport de 30 000 €, tranche à 30 %, loyer diminué de 50 € | 399 € |
Chaque tranche est supposée s’appliquer à la totalité de la déduction. Les autres hypothèses sont conservées, y compris les règles de constitution de la réserve.
Apporter 10 000 € supplémentaires réduit la mensualité, assurance comprise, d’environ 51 €. Après prise en compte de la diminution des intérêts déductibles, l’amélioration budgétaire ressort à environ 43 € par mois. Cette somme peut être rapprochée des 10 000 € d’épargne mobilisés au départ.
La tranche d’imposition modifie aussi le résultat : le même appartement demande environ 460 € par mois à 11 %, contre 320 € à 41 %, sous les hypothèses retenues. Si la déduction traverse plusieurs tranches, le calcul réel se situe entre les résultats obtenus en appliquant un taux unique.
Enfin, un loyer inférieur de 50 € porte ici l’effort à environ 399 €. Cet écart dépasse largement les cinq euros qui séparent Toulouse et Montpellier dans le scénario central.
À l’échelle d’une adresse, le choix entre location nue avec Jeanbrun et location meublée dépend également du projet locatif. Notre guide LMNP 2026 explique la fiscalité de cette seconde option. Les deux cadres correspondent à des engagements et à des calculs distincts.
Quel capital peut rester après dix ans ?
Une partie de la mensualité rembourse votre emprunt et augmente la part du logement financée par vos ressources et les loyers.
Dans le scénario de Toulouse, le capital emprunté est de 189 312,50 €. Environ 4 978 € sont remboursés la première année. Après dix ans, la dette restante atteint environ 131 395 € : près de 57 917 € de capital ont alors été remboursés.
Avec un prix de cession hypothétique de 210 000 €, la différence entre le prix et la dette serait d’environ 78 605 € avant frais de vente, éventuels frais de remboursement anticipé et fiscalité. Ce prix constitue une hypothèse de lecture, sans prévision de hausse ni estimation de la valeur après travaux.
Pour obtenir le capital net récupérable, ces dépenses et l’impôt éventuel sur la plus-value restent à retrancher. Le calcul de la plus-value tient également compte des amortissements déduits, selon les règles de l’article 150 VB du CGI. Source : Légifrance.
Le résultat économique du projet se mesure ensuite face à l’apport initial et aux efforts réellement versés pendant la détention, en tenant compte de la réserve encore disponible. La date de vente dépend aussi des engagements locatifs et des obligations attachées aux déficits imputés sur le revenu global. Source : ministère de l’Économie, déficit foncier.
Pour choisir où investir avec la loi Jeanbrun, cette projection relie trois montants personnels : l’épargne mobilisée à l’achat, la contribution mensuelle et le capital net récupérable à l’horizon choisi. Angers, Toulouse et Montpellier ressortent favorablement dans notre scénario ; votre prix d’achat, vos travaux et votre financement donneront à la comparaison sa portée pour votre propre projet.
FAQ — Les villes où investir avec la loi Jeanbrun
Quelle ville présente le plus faible effort d’épargne dans cette comparaison ?
Angers arrive en tête avec environ 342 € par mois après fiscalité, devant Toulouse à 371 € et Montpellier à 376 €. Ces résultats reposent sur un appartement ancien de 50 m², 30 % de travaux, 30 000 € d’apport et une tranche marginale d’imposition de 30 %.
La loi Jeanbrun est-elle réservée aux villes en zone A ou B1 ?
Le dispositif concerne les logements éligibles situés en France. Le zonage intervient notamment dans les plafonds de loyer. La sélection de huit villes présentée ici ne constitue pas une liste exhaustive des communes où investir avec Jeanbrun.
Les prix du tableau correspondent-ils au marché de septembre 2026 ?
Les repères sont calculés à partir de ventes enregistrées en 2025 dans DVF. Ils servent à construire un scénario comparable entre villes. Un prix actuel s’apprécie à partir de l’adresse, de l’état du logement et de transactions comparables.
Pourquoi les loyers ANIL sont-ils différents des loyers retenus ?
Les indicateurs ANIL sont exprimés charges comprises pour un logement de référence de 52 m². Notre scénario porte sur 50 m², retranche une hypothèse de 70 € de charges mensuelles et applique le plafond Jeanbrun lorsqu’il est inférieur. Les règles locales peuvent encore modifier le loyer applicable.
Un budget de travaux égal à 30 % du prix rend-il le logement éligible ?
L’éligibilité dépend aussi de la nature des travaux et des conditions de réhabilitation. La voie retenue dans cet article suppose une réhabilitation lourde répondant aux exigences du dispositif, notamment énergétiques, ainsi que le respect des conditions de location.
Comment est calculé l’effort d’épargne après fiscalité ?
Nous additionnons le crédit, l’assurance emprunteur et l’enveloppe de dépenses et de réserve, puis retranchons le loyer hors charges. L’économie annuelle d’impôt estimée est ensuite divisée par douze et déduite pour obtenir un équivalent mensuel.
Un apport plus élevé améliore-t-il le budget mensuel ?
Dans l’exemple de Toulouse, passer de 30 000 € à 40 000 € d’apport réduit l’effort estimé après fiscalité d’environ 371 € à 329 € par mois. Cette amélioration mobilise 10 000 € supplémentaires dès l’achat.
Pourquoi le capital récupéré à la revente diffère-t-il du bénéfice ?
Le capital récupéré dépend du prix de vente, de la dette restante, des frais et de l’impôt éventuel. Pour mesurer le résultat économique, il faut également tenir compte de l’apport, des efforts d’épargne versés et de la réserve encore disponible pendant la détention.