Plafond loyer Jeanbrun 2026 : barème, calcul et exemples
Dernière mise à jour : il y a 5 jours
Le plafond de loyer Jeanbrun 2026 dépend de la localisation du logement, de sa surface et du niveau de location choisi. En location intermédiaire, le barème métropolitain va de 10,26 à 19,71 € par mètre carré hors charges, avant application du coefficient de surface. Pour un appartement de 45 m² sans annexe en zone B1, le calcul aboutit à 594,90 € hors charges par mois.
Ce montant donne une première réponse sur les recettes du projet. Viennent ensuite le prix d’achat, le crédit, les dépenses du propriétaire et la fiscalité. Nous allons suivre ce même appartement jusqu’au budget mensuel pour voir ce que le loyer plafonné change dans une décision d’investissement.
Intègre 6 dispositifs en 2026
Quel est le barème du plafond de loyer Jeanbrun en 2026 ?
Pour la location intermédiaire en métropole, les plafonds mensuels de base sont les suivants :
Zone du logement | Plafond de base 2026, hors charges |
A bis | 19,71 €/m² |
A | 14,64 €/m² |
B1 | 11,80 €/m² |
B2 et C | 10,26 €/m² |
Ces valeurs sont publiées dans le barème fiscal 2026 des plafonds de loyers. Elles constituent le point de départ du calcul : le montant applicable au logement dépend ensuite de sa surface.
Le dispositif Jeanbrun renvoie aux plafonds de la location intermédiaire prévus par le Code général des impôts. Certains documents de référence portent donc encore le nom de Pinel. Les conditions d’accès au dispositif Jeanbrun restent celles de son propre texte. Article 31 du CGI.
Comment connaître la zone de votre logement ?
Le zonage officiel de votre commune permet d’identifier la catégorie A bis, A, B1, B2 ou C. Le classement se vérifie à partir de la commune exacte du bien.
Jeanbrun est ouvert sur l’ensemble du territoire français, sous réserve de ses conditions d’éligibilité. Un logement situé en B2 ou C peut donc entrer dans le dispositif. Le tableau présenté ici concerne la métropole ; les règles propres à l’outre-mer se consultent séparément. Ministère du Logement — dispositif Jeanbrun.
Lorsqu’une modulation locale du plafond intermédiaire s’applique, cette valeur locale remplace le plafond de base du tableau. Les exemples ci-dessous supposent l’absence d’une telle modulation.
Comment calculer le plafond de loyer Jeanbrun ?
Le calcul utilise la surface retenue pour le dispositif, appelée S. Elle peut comprendre une partie des annexes, selon les règles détaillées plus bas.
La méthode comporte quatre étapes :
Déterminer la surface S.
Calculer le coefficient 0,7 + 19 ÷ S, l’arrondir à deux décimales et le limiter à 1,20.
Multiplier le plafond de base par ce coefficient, puis arrondir le résultat au centime d’euro.
Multiplier ce plafond corrigé par la surface S pour obtenir le loyer mensuel maximum hors charges.
L’arrondi du montant par mètre carré intervient donc avant la dernière multiplication. Cette méthode figure dans les modalités de calcul du BOFiP, paragraphes 120 et 130.
Exemple : un appartement de 45 m² en zone A
Pour 45 m² sans annexe, le coefficient est égal à 0,7 + 19 ÷ 45, soit 1,1222…, arrondi à 1,12.
Le plafond corrigé est de 14,64 × 1,12 = 16,3968 €, arrondi à 16,40 €/m².
Le loyer maximum est donc de 16,40 × 45 = 738 € hors charges par mois.
Exemple : un appartement de 45 m² en zone B1
La surface étant identique, le coefficient reste de 1,12.
Le plafond corrigé est de 11,80 × 1,12 = 13,216 €, arrondi à 13,22 €/m². Le plafond mensuel atteint 13,22 × 45 = 594,90 € hors charges.
Si le marché permet de louer ce logement 640 € hors charges, l’écart représente 45,10 € par mois, soit 541,20 € par an. Nous reprendrons ces deux loyers dans la comparaison financière.
Exemple : un studio de 30 m² en zone B1
Pour 30 m² sans annexe, le coefficient théorique atteint 1,3333… Il est limité à 1,20.
Le plafond corrigé s’établit à 11,80 × 1,20 = 14,16 €/m², soit 424,80 € hors charges par mois pour le studio.
Le coefficient permet un plafond par mètre carré plus élevé pour les petites surfaces. Son maximum de 1,20 borne cet effet.
Quelle surface retenir : habitable, balcon, cave ou terrasse ?
En métropole, la surface retenue correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des annexes admissibles, dans la limite de 8 m² ajoutés par logement. Cette définition figure à l’article 2 duodecies de l’annexe III du CGI.
La limite de 8 m² porte sur la surface ajoutée après division par deux. Pour un appartement de 45 m² disposant de 20 m² d’annexes admissibles, la moitié des annexes représente 10 m², ramenés à 8 m². La surface S est alors de 53 m².
Le métrage habitable et la superficie Carrez répondent à des définitions différentes. Les surfaces indiquées dans l’annonce peuvent être vérifiées à partir des documents de mesurage du logement.
Quelles annexes peuvent entrer dans le calcul ?
Les annexes concernées sont réservées à l’usage exclusif du locataire. Elles peuvent notamment comprendre un balcon, une loggia, une cave ou une véranda. Les espaces clos répondent notamment à une condition de hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m.
Pour les terrasses, seules certaines configurations sont admises, en étage ou sur un ouvrage enterré ou semi-enterré, avec une surface de terrasse retenue dans la limite de 9 m² avant application des autres limites. Une terrasse posée au niveau du jardin ne bénéficie pas automatiquement de ce traitement. Les précisions figurent dans la doctrine fiscale sur les surfaces et annexes, paragraphes 320 à 380.
Quel effet produit un balcon de 8 m² ?
Reprenons l’appartement de 45 m² en zone A, avec cette fois un balcon admissible de 8 m².
La surface retenue devient 45 + 8 ÷ 2 = 49 m². Le coefficient est de 1,09 après arrondi. Le plafond corrigé s’établit à 14,64 × 1,09 = 15,9576 €, arrondi à 15,96 €/m².
Le plafond mensuel atteint 15,96 × 49 = 782,04 € hors charges, contre 738 € sans annexe. Le balcon représente ici 44,04 € de plafond supplémentaire par mois. Le loyer réellement obtenu dépendra aussi de la demande pour le logement.
Le garage ou le parking compte-t-il dans la surface ?
Les surfaces affectées au stationnement sont exclues. Lorsque le logement et le parking font l’objet d’un bail unique, le loyer total entre dans l’appréciation du plafond, même si le parking n’augmente pas la surface S. Des contrats distincts relèvent de conditions particulières. BOFiP — stationnement et recettes, paragraphes 380 et 440 à 450.
Quel loyer retenir dans le budget de votre projet ?
Le plafond fiscal fixe une limite. Le loyer choisi dépend également de la réglementation locative applicable à l’adresse et du montant auquel le logement peut trouver un locataire.
Un plafond calculé hors charges
Les provisions pour charges récupérables s’ajoutent au loyer hors charges. Elles correspondent aux dépenses récupérables auprès du locataire et donnent lieu à régularisation lorsqu’elles sont versées sous forme de provisions. Service Public — charges locatives.
Pour notre appartement de 45 m² en B1, un loyer de 594,90 € accompagné de 60 € de provisions représente un paiement mensuel de 654,90 € charges comprises. Le revenu locatif hors charges reste de 594,90 €. Les 60 € servent à couvrir les dépenses correspondantes.
Le plafond Jeanbrun et l’encadrement local des loyers
Dans les communes concernées, l’encadrement local limite le loyer de base par un loyer de référence majoré. Un éventuel complément de loyer obéit à ses propres conditions. Les règles de fixation du loyer lors d’une relocation peuvent également intervenir. Service Public — fixation du loyer.
Supposons un plafond Jeanbrun de 738 €, un loyer localement autorisé de 700 €, sans complément possible, et une demande de marché estimée à 760 €. Le budget du projet retient alors au maximum 700 € hors charges.
À l’inverse, si les plafonds permettent 738 € mais que des logements comparables se louent 680 €, une projection à 680 € traduit davantage le marché observé. Le quartier, l’étage, l’état du logement et les prestations permettent d’affiner cette estimation. Notre comparatif de villes pour investir avec Jeanbrun montre comment rapprocher prix d’achat et loyers.
Quels plafonds pour une location sociale ou très sociale ?
Pour ces deux niveaux, Jeanbrun renvoie aux plafonds locaux utilisés pour Loc’Avantages. Les valeurs sont établies par commune ou, à Paris, Lyon et Marseille, par arrondissement. Elles résultent d’une référence réglementaire de marché, avec une décote de 30 % en social et de 45 % en très social. Article 2 terdecies H de l’annexe III du CGI.
La démarche consiste à rechercher la valeur locale correspondant au niveau social ou très social dans le barème publié pour 2026, puis à appliquer les règles de surface et de coefficient. Les valeurs publiées intègrent déjà leur décote.
Appliquer directement une baisse de 30 % ou de 45 % aux montants A bis, A ou B1 du premier tableau donnerait un calcul fondé sur la mauvaise référence. Le plafond intermédiaire Jeanbrun et les plafonds sociaux reposent sur des barèmes distincts.
Comment comparer les trois niveaux de location ?
Le niveau choisi influence aussi le taux d’amortissement :
Niveau de location | Logement neuf éligible | Ancien avec travaux éligibles |
Intermédiaire | 3,5 % par an | 3 % par an |
Social | 4,5 % par an | 3,5 % par an |
Très social | 5,5 % par an | 4 % par an |
Ces taux s’appliquent à la base amortissable. La déduction annuelle est plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal, avec une majoration possible à 10 000 € ou 12 000 € sous condition de proportion des revenus bruts issus des logements amortis affectés au social ou au très social. Article 31 du CGI — déduction Jeanbrun.
Pour comparer, chaque niveau reçoit son propre loyer et sa propre déduction. L’effet sur votre impôt dépend ensuite de vos autres revenus et de votre tranche d’imposition. Le guide du statut bailleur privé détaille les conditions du dispositif.
Quelles ressources le locataire peut-il avoir ?
Le plafond de ressources dépend du niveau de location, de la localisation et de la composition du foyer. Pour un bail intermédiaire conclu en 2026, la référence habituelle est le revenu fiscal de référence de 2024, figurant sur l’avis d’impôt établi en 2025.
En zone B1, le plafond 2026 est par exemple de 36 144 € pour une personne seule. Le tableau adapté à la situation du candidat se vérifie au moment de la conclusion du bail. Service Public — plafonds de ressources Jeanbrun.
Le montant du salaire mensuel du candidat et son revenu fiscal de référence sont deux informations différentes. Le dossier locatif permet d’examiner à la fois l’éligibilité fiscale et la capacité à payer le loyer.
Un loyer plafonné à 594,90 € : quel effort d’épargne ?
Suivons notre appartement neuf éligible de 45 m² sans annexe, situé en B1. Nous comparons une location Jeanbrun intermédiaire à 594,90 € avec une location nue classique au réel à 640 €, loyer de marché hypothétique supposé autorisé à cette adresse.
Les hypothèses du financement
Le logement coûte 160 000 €, auxquels s’ajoutent 4 800 € de frais d’acquisition hypothétiques. Le budget d’acquisition atteint 164 800 €.
Avec un apport de 25 000 €, le crédit représente 139 800 €, remboursés sur 25 ans au taux nominal de 3,50 %. L’assurance est calculée à 0,30 % du capital initial par an. La mensualité totale est d’environ 735 €, soit 8 818 € sur douze mois.
Nous retenons également 1 800 € par an de dépenses du propriétaire, payées, déductibles et non récupérables auprès du locataire : taxe foncière pour sa part correspondante, assurance, copropriété et entretien. La gestion est directe.
L’exemple porte sur une année entière, avec douze loyers et les douze premières mensualités du prêt. Il suppose l’absence de vacance et de dépense exceptionnelle. Les frais de garantie et de dossier bancaire et la réserve de trésorerie personnelle restent à ajouter au financement du projet. Une acquisition en cours d’année donne lieu à des calculs adaptés à cette période.
Le résultat après impôt
Dans l’hypothèse Jeanbrun, la base amortissable est de 160 000 × 80 % = 128 000 €. À 3,5 %, la déduction annuelle atteint 4 480 €, sous le plafond applicable.
La première année, le prêt produit environ 4 836 € d’intérêts et 419 € d’assurance. Ces montants participent au calcul fiscal ; le remboursement du capital n’est pas une charge déductible. DGFiP — intérêts d’emprunt locatif.
Avec 7 138,80 € de loyers annuels, le résultat foncier Jeanbrun est proche de −4 397 € après charges et amortissement.
Nous supposons ici un foyer sans autres revenus fonciers ni reports antérieurs, disposant d’un revenu suffisant pour que toute la déduction bénéficie d’une tranche marginale d’imposition à 30 %. Le déficit est entièrement imputable sur le revenu global dans cet exemple : les recettes couvrent les frais d’emprunt et le déficit reste inférieur à 10 700 €. L’économie d’impôt est alors d’environ 1 319 €. DGFiP — imputation du déficit foncier.
Première année complète | Jeanbrun intermédiaire | Location nue classique au réel |
Loyer mensuel hors charges | 594,90 € | 640 € |
Loyers annuels | 7 138,80 € | 7 680 € |
Crédit et assurance annuels | 8 818 € | 8 818 € |
Dépenses annuelles du propriétaire | 1 800 € | 1 800 € |
Résultat foncier imposable | −4 397 € | +624 € |
Effet fiscal annuel | 1 319 € d’impôt économisé | 295 € d’impôt et prélèvements sociaux |
Effort mensuel avant fiscalité | 290 € | 245 € |
Effort mensuel après fiscalité, annualisé | 180 € | 269 € |
Pour la location classique, le calcul retient un impôt à 30 % et les prélèvements sociaux de 17,2 % sur le résultat positif, avant l’effet différé de la CSG déductible. Dans la colonne Jeanbrun, aucune économie de prélèvements sociaux n’est ajoutée au déficit imputé sur le revenu global. DGFiP — prélèvements sociaux sur les loyers.
Avec ces paramètres, Jeanbrun demande environ 89 € de moins par mois après fiscalité, malgré le loyer inférieur. Il s’agit du résultat de cette première année. L’évolution des intérêts, des dépenses, des loyers et de votre situation fiscale modifiera les années suivantes.
Les 180 € correspondent à un effet annuel réparti sur douze mois. Le calendrier réel des encaissements, des paiements et de l’impôt peut créer des besoins de trésorerie différents.
Que change votre apport ou un loyer plus bas ?
Avec 35 000 € d’apport, en conservant les autres hypothèses, le crédit diminue et l’effort après fiscalité descend à environ 137 € par mois. Cela mobilise 10 000 € d’épargne supplémentaire dès l’achat.
Si nous conservons l’apport initial de 25 000 €, mais retenons un loyer de 550 €, l’effort atteint environ 211 € par mois après fiscalité. Le déficit fiscal augmente, tandis que les recettes baissent.
Ces variantes permettent de situer le projet dans votre budget : l’apport disponible, le loyer que vous retenez et la mensualité obtenue auprès de la banque produisent ensemble le résultat.
Le plafond de loyer augmente-t-il chaque année ?
Les barèmes sont actualisés annuellement. Pour une première mise en location en 2027, le calcul utilisera le barème applicable à cette date, lorsqu’il sera publié.
Dans un bail en cours, la hausse du plafond fiscal ne déclenche pas automatiquement une augmentation du loyer. Une révision dépend notamment de la clause du bail, de l’indice de référence des loyers et des règles applicables au logement. Le loyer révisé reste soumis au plafond fiscal. Service Public — révision annuelle du loyer.
Une projection sur plusieurs années peut intégrer une hypothèse de hausse des loyers. Cette hypothèse reste distincte des futurs barèmes et de la révision effectivement autorisée.
Du plafond de loyer au résultat de votre investissement
Dans notre exemple, le crédit rembourse aussi environ 3 562 € de capital la première année. Ce remboursement réduit progressivement la dette, tandis que l’effort mensuel mesure l’argent apporté au projet pendant sa détention.
À la revente, le capital récupéré dépendra du prix de cession, du crédit restant, des frais et de la fiscalité. Les amortissements Jeanbrun déduits interviennent dans le calcul de la plus-value, par minoration du prix d’acquisition fiscal. Cette règle figure à l’article 150 VB du CGI.
L’engagement Jeanbrun porte sur neuf ans de location sous conditions. L’imputation d’un déficit sur le revenu global implique également une poursuite de la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation. Ces durées entrent dans le choix de votre horizon de détention. Service Public — engagement Jeanbrun, DGFiP — conditions du déficit foncier.
Si vous envisagez aussi la location meublée, la comparaison avec le LMNP peut porter sur le budget annuel et sur la sortie. Notre simulateur intègre désormais la revente LMNP, pour examiner cet aspect avec vos propres paramètres.
À partir du plafond de loyer Jeanbrun 2026 calculé pour votre logement, vous pouvez tester votre projet dans le simulateur, puis faire varier l’apport, le financement et le loyer retenu. Vous obtenez une lecture du projet adaptée aux sommes que vous pouvez investir et à la durée pendant laquelle vous souhaitez conserver le bien.
Questions fréquentes sur le plafond de loyer Jeanbrun 2026
Le plafond Jeanbrun est-il hors charges ?
Oui. Le plafond correspond au loyer hors charges. Les provisions pour charges récupérables s’ajoutent séparément et servent à couvrir les dépenses correspondantes.
Quel est le plafond pour 45 m² en zone B1 en 2026 ?
Pour 45 m² sans annexe, en location intermédiaire et sans modulation locale, le plafond est de 594,90 € hors charges par mois. Le coefficient est de 1,12 et le plafond corrigé de 13,22 € par mètre carré.
Quel est le plafond pour un studio de 30 m² en zone B1 ?
Pour 30 m² sans annexe, le coefficient est limité à 1,20. Le plafond intermédiaire 2026 atteint 424,80 € hors charges par mois, en l’absence de modulation locale.
Un balcon augmente-t-il le plafond de loyer Jeanbrun ?
Un balcon admissible entre pour moitié dans la surface retenue, dans la limite globale de 8 m² d’annexes ajoutés par logement. Un appartement de 45 m² avec un balcon admissible de 8 m² utilise donc une surface de calcul de 49 m².
Peut-on ajouter la surface du parking ?
Non. Une surface affectée au stationnement est exclue du calcul. Lorsque le logement et le parking sont loués par un bail unique, leur loyer total entre dans l’appréciation du plafond.
Comment obtenir le plafond social ou très social ?
Le calcul part du barème local correspondant à la commune ou à l’arrondissement concerné, avec les règles de surface et de coefficient applicables. Les valeurs publiées intègrent déjà la décote sociale ou très sociale. Le tableau intermédiaire par zone ne permet pas de les déduire directement.
Le dispositif Jeanbrun est-il accessible en zone B2 ou C ?
Oui, sous réserve des conditions d’éligibilité du logement et de la location. En métropole, le plafond intermédiaire de base 2026 est de 10,26 € par mètre carré dans ces deux zones, avant application du coefficient de surface.
Peut-on louer moins cher que le plafond ?
Oui. Le plafond fixe un maximum. Un loyer inférieur peut correspondre au marché du logement ou à une autre limite réglementaire. C’est le loyer retenu pour le projet qui entre dans le calcul des recettes et de l’effort d’épargne.
La hausse annuelle du barème autorise-t-elle une hausse automatique du loyer ?
Non. La révision d’un bail en cours dépend notamment de sa clause de révision, de l’indice de référence des loyers et de la réglementation applicable. Le nouveau loyer reste soumis au plafond fiscal.
Comment savoir si le loyer plafonné reste intéressant pour mon projet ?
La comparaison utilise le prix d’achat, l’apport, le crédit, les dépenses, la fiscalité et la durée de détention. Une simulation avec le loyer plafonné, puis avec les hypothèses d’un autre régime, permet d’estimer l’effort mensuel et de préparer l’analyse de la revente. Notre simulateur intègre également la revente LMNP.