Défiscalisation immobilière en 2026 : dispositifs, calculs et comparatif

La défiscalisation immobilière réunit plusieurs mécanismes permettant de réduire l’impôt sur le revenu ou l’imposition des loyers grâce à un investissement locatif. En 2026, elle s’organise autour de trois grandes familles : les réductions d’impôt, les déductions fiscales et les amortissements. Le paysage a nettement évolué. Le Pinel n’est plus ouvert aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025. Le dispositif Relance Logement, couramment appelé dispositif Jeanbrun, est entré en vigueur le 21 février 2026. Le LMNP au réel, le déficit foncier, le Denormandie, Loc’Avantages, Malraux et le régime des Monuments historiques restent également accessibles selon la nature du projet. Ce guide compare leur fonctionnement, leurs conditions et leur effet fiscal. Les exemples permettent de comprendre rapidement ce que chaque solution change dans une simulation d’investissement.

La défiscalisation immobilière en bref

• Pour un logement neuf loué vide : le dispositif Jeanbrun est le principal régime fiscal créé en 2026.

• Pour un logement meublé : le LMNP au régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le logement et le mobilier.

• Pour un logement ancien avec travaux : le déficit foncier, le Denormandie et le dispositif Jeanbrun dans l’ancien répondent à trois logiques fiscales différentes.

• Pour louer à un niveau inférieur au marché : Loc’Avantages applique une réduction d’impôt calculée sur les loyers bruts.

• Pour restaurer un immeuble patrimonial : Malraux et Monuments historiques proposent des régimes spécifiques.

• Pour comparer correctement deux solutions : il faut distinguer la réduction d’impôt, la déduction et l’amortissement, car leur effet n’est pas calculé sur la même base.

Obtenez un rapport chiffré de votre projet :

Economies d’impôt, comparatifs, cash-flow, effort d’épargne, hypothèses, frais, mensualité du crédit et loyer, rentabilité.

Lancer ma simulation

Résultats immédiats en PDF

Tableau comparatif des dispositifs de défiscalisation immobilière en 2026

Dispositif	Projet concerné	Effet fiscal	Période clé	Plafond / limite
Loi Jeanbrun	Neuf collectif ou ancien réhabilité, loué vide	Amortissement des revenus fonciers	Location 9 ans minimum ; dispositif jusqu’au 31/12/2028	8 000 €/an, jusqu’à 10 000 € ou 12 000 €
LMNP au réel	Logement meublé neuf ou ancien	Charges et amortissements déductibles	Pas de durée fiscale unique	L’amortissement ne peut pas créer de déficit
Déficit foncier	Ancien loué vide au réel	Charges déduites des loyers et du revenu global	Location maintenue 3 ans après imputation	10 700 €, jusqu’à 21 400 € pour certains travaux
Denormandie	Ancien avec travaux en commune éligible	Réduction de 12 %, 18 % ou 21 %	Location 6, 9 ou 12 ans ; jusqu’au 31/12/2027	300 000 € et 5 500 €/m²
Loc’Avantages	Location vide avec convention Anah	Réduction de 15 % à 65 % des loyers bruts	Convention de 6 ans minimum ; jusqu’au 31/12/2027	Loyers et ressources plafonnés
Malraux	Restauration en secteur patrimonial	Réduction de 22 % ou 30 %	Location vide pendant 9 ans	400 000 € de travaux sur 4 ans
Monuments historiques	Immeuble classé ou inscrit	Déduction de certaines charges	Conservation pendant 15 ans	Selon classement, usage et recettes
Logement locatif intermédiaire	Opération éligible détenue par une personne morale	TVA à 10 % et avantage d’IS selon le cas	Engagement locatif longue durée	Conditions de détention, loyer et locataire

Ce tableau présente les dispositifs principaux. Les SCPI fiscales et la nue-propriété sont abordées plus loin : il s’agit respectivement d’un format d’investissement collectif et d’un mode de détention, et non de deux nouvelles lois fiscales autonomes.

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?

La réduction d’impôt

Une réduction vient directement diminuer l’impôt calculé.

Exemple : un foyer doit payer 6 000 € d’impôt sur le revenu et bénéficie d’une réduction de 4 000 €. Son impôt est ramené à 2 000 €.

Le Denormandie, Loc’Avantages et Malraux utilisent ce mécanisme. La réduction dépend alors du prix de revient, du montant des loyers ou des dépenses de restauration, selon le dispositif.

La déduction fiscale

Une déduction diminue le revenu soumis à l’impôt. Son effet dépend notamment de la tranche marginale d’imposition du foyer.

Exemple : une déduction de 10 000 € produit une économie d’impôt sur le revenu d’environ 3 000 € pour une tranche marginale de 30 %, avant prise en compte des autres paramètres de la déclaration.

Le déficit foncier repose sur cette logique. Les charges déductibles sont d’abord retranchées des loyers. Une partie du déficit peut ensuite être imputée sur le revenu global dans les limites prévues.

L’amortissement

L’amortissement répartit fiscalement une partie de la valeur d’un logement sur plusieurs années. Chaque annuité vient diminuer le résultat locatif imposable.

Exemple :

• loyers annuels : 12 000 € ;

• charges déductibles : 4 000 € ;

• amortissement utilisable : 6 000 € ;

• résultat imposable après charges et amortissement : 2 000 €.

Le LMNP au réel et le dispositif Jeanbrun utilisent tous deux l’amortissement, mais dans deux catégories fiscales distinctes : les BIC pour le LMNP et les revenus fonciers pour Jeanbrun.

L’abattement forfaitaire

L’abattement consiste à imposer uniquement une fraction des recettes déclarées. Il remplace alors la déduction détaillée des charges.

En location meublée de longue durée, le micro-BIC applique en 2026 un abattement de 50 % lorsque les recettes restent dans la limite du régime. Le régime réel permet, de son côté, de comptabiliser séparément les charges et les amortissements.

1. Le dispositif Jeanbrun (Relance Logement)

Le dispositif Relance Logement, également appelé statut fiscal du bailleur privé ou dispositif Jeanbrun, s’applique aux acquisitions éligibles réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour un logement que le contribuable fait construire, la demande de permis de construire doit être déposée pendant cette même période. Il permet d’amortir une partie du prix d’un logement loué vide comme résidence principale. L’amortissement est déduit des revenus fonciers et n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

Les logements concernés

Le dispositif vise les appartements situés dans un immeuble d’habitation collectif :

• logements neufs ;

• logements anciens faisant l’objet d’une réhabilitation répondant aux critères du dispositif.

Dans l’ancien, le texte actuellement en vigueur distingue deux voies : des travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal, ou des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, associés à une réhabilitation répondant aux critères légaux. Lorsqu’un logement est rénové avant son acquisition, il doit être resté inoccupé depuis l’achèvement des travaux. Les dépenses de réhabilitation éligibles sont intégrées dans la base d’amortissement.

Les conditions principales

• location non meublée à usage de résidence principale ;

• engagement de location d’au moins 9 ans ;

• mise en location dans le délai prévu ;

• respect d’un plafond de loyer intermédiaire, social ou très social ;

• respect des plafonds de ressources du locataire ;

• location hors du cercle familial proche défini par le texte ;

• option exercée dans la déclaration de revenus et irrévocable pour le logement.

Les taux d’amortissement dans le neuf

• location intermédiaire : 3,5 % par an ;

• location sociale : 4,5 % par an ;

• location très sociale : 5,5 % par an.

Les taux d’amortissement dans l’ancien réhabilité

• location intermédiaire : 3 % par an ;

• location sociale : 3,5 % par an ;

• location très sociale : 4 % par an.

Dans le neuf, la base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition net de frais, la valeur du terrain étant fixée forfaitairement à 20 %. Dans l’ancien, la valeur du terrain correspond à 20 % du prix net de frais et les travaux éligibles peuvent s’ajouter à la base ; celle-ci peut donc dépasser 80 % du seul prix d’acquisition.

Exemple de calcul Jeanbrun

Pour un appartement neuf acquis 200 000 € net de frais et loué au niveau intermédiaire :

• base amortissable : 200 000 € × 80 % = 160 000 € ;

• amortissement annuel : 160 000 € × 3,5 % = 5 600 €.

L’investisseur peut donc déduire 5 600 € par an de ses revenus fonciers, en plus des charges locatives admises. Pour une tranche marginale de 30 %, l’effet sur l’impôt sur le revenu représente 1 680 € par an dans cet exemple simplifié, avant les autres effets fiscaux et sociaux. La déduction annuelle des amortissements Jeanbrun est plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal. Ce plafond passe à 10 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires sont affectés à la location sociale, et à 12 000 € lorsque 50 % au moins sont affectés à la location très sociale.

Pour approfondir le régime, consultez notre guide complet du dispositif Jeanbrun 2026.

Simulez le dispositif Jeanbrun

Lancer ma simulation

Résultats immédiats en PDF

2. Le LMNP au régime réel

Le LMNP concerne les particuliers qui louent un logement meublé et remplissent au moins l’une des deux conditions permettant de conserver le caractère non professionnel : recettes annuelles n’excédant pas 23 000 €, ou recettes de location meublée n’excédant pas les autres revenus d’activité du foyer.

Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC.

Micro-BIC ou régime réel

Pour une location meublée de longue durée, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % lorsque les recettes n’excèdent pas le seuil du régime, fixé à 83 600 € pour les recettes perçues en 2026.

Au régime réel, l’investisseur comptabilise notamment :

• les intérêts d’emprunt ;

• les frais de gestion et d’assurance ;

• la taxe foncière ;

• les dépenses d’entretien admises ;

• l’amortissement du bâtiment hors terrain ;

• l’amortissement du mobilier et de certains travaux.

L’amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit LMNP. La fraction non utilisée est reportable sans limitation de durée tant que l’activité se poursuit, selon les règles du régime.

Exemple de calcul LMNP au réel

Un logement meublé produit 12 000 € de loyers annuels. Les charges déductibles atteignent 4 000 € et l’amortissement utilisable 6 000 €.

Le résultat imposable est alors de :

12 000 € − 4 000 € − 6 000 € = 2 000 €.

Le régime réel implique une déclaration d’activité, un numéro SIRET et une comptabilité. Une CFE peut également être due selon la situation.

Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements fiscalement déduits minorent en principe le prix d’acquisition utilisé pour calculer la plus-value LMNP. Certaines résidences étudiantes, seniors, médico-sociales ou de soins prévues par la loi bénéficient d’une exception. Le régime des plus-values immobilières des particuliers reste applicable, avec une exonération d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Retrouvez le fonctionnement détaillé dans notre guide du LMNP 2026.

3. Le déficit foncier

Le déficit foncier concerne les logements loués vides et imposés au régime réel. Il apparaît lorsque les charges déductibles dépassent les revenus fonciers. La part du déficit provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La fraction supérieure et la part liée aux intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Pour certaines dépenses de rénovation énergétique, la limite d’imputation sur le revenu global est rehaussée du montant des dépenses éligibles et peut atteindre 21 400 €. Les travaux doivent permettre à un logement classé E, F ou G d’atteindre une classe A, B, C ou D. Les devis doivent avoir été acceptés à compter du 5 novembre 2022 et les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.

Exemple de déficit foncier

Un appartement loué vide produit 8 000 € de loyers. Les charges déductibles hors intérêts atteignent 15 000 €.

Le déficit est de :

8 000 € − 15 000 € = −7 000 €.

Ces 7 000 € peuvent être imputés sur le revenu global si toutes les conditions sont réunies. Pour une tranche marginale de 30 %, l’effet sur l’impôt sur le revenu atteint environ 2 100 € dans cet exemple simplifié. L’imputation sur le revenu global implique de maintenir le logement en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation, sauf exceptions légales.

Notre guide du déficit foncier détaille les travaux déductibles et les règles de report.

4. Le dispositif Denormandie

Le Denormandie accorde une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien à rénover ou la transformation d’un local en habitation dans une commune éligible. Le dispositif est ouvert aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2027.

Les principales conditions

• travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération ;

• logement situé dans une commune éligible ou dans certaines copropriétés en difficulté ;

• location vide comme résidence principale ;

• respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire ;

• engagement initial de 6 ou 9 ans, avec prolongation possible jusqu’à 12 ans ;

• respect des critères de travaux et de performance énergétique.

Les taux de réduction en métropole

• 12 % pour 6 ans de location ;

• 18 % pour 9 ans ;

• 21 % pour 12 ans.

La base de calcul est plafonnée à 300 000 € et à 5 500 € par mètre carré.

Exemple Denormandie

Pour une opération éligible située en métropole, dont le prix de revient retenu est de 200 000 € :

• engagement de 6 ans : réduction totale de 24 000 € ;

• engagement de 9 ans : réduction totale de 36 000 € ;

• engagement de 12 ans : réduction totale de 42 000 €.

La réduction Denormandie entre dans le plafonnement global des niches fiscales. Les dépenses déjà intégrées dans sa base de calcul ne peuvent pas être déduites une seconde fois des revenus fonciers. Consultez également notre comparatif Jeanbrun ou Denormandie.

5. Loc’Avantages

Loc’Avantages permet à un propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt en louant un logement vide dans le cadre d’une convention avec l’Anah. Le dispositif peut concerner un logement récent ou ancien, avec ou sans travaux. Pour ouvrir droit à la réduction, la demande de conventionnement doit être enregistrée par l’Anah au plus tard le 31 décembre 2027.

Les taux de réduction

Sans intermédiation locative :

• Loc1 : 15 % des loyers bruts ;

• Loc2 : 35 % des loyers bruts.

Avec intermédiation locative :

• Loc1 : 20 % ;

• Loc2 : 40 % ;

• Loc3 : 65 %.

A savoir: Le niveau Loc3 nécessite une intermédiation locative.

Exemple Loc’Avantages

Un logement conventionné en Loc2 sans intermédiation produit 9 600 € de loyers bruts sur l’année.

La réduction d’impôt est de : 9 600 € × 35 % = 3 360 €.

La convention est conclue pour six ans minimum. Le loyer, les ressources du locataire et la performance énergétique du logement doivent respecter les critères applicables. Pour les baux conclus ou renouvelés jusqu’à la fin de 2027, les logements classés F ou G ne sont pas éligibles. Notre comparatif Jeanbrun ou Loc’Avantages présente les différences entre amortissement et réduction sur les loyers.

6. Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux concerne la restauration complète d’immeubles situés dans des secteurs patrimoniaux éligibles.

La réduction d’impôt est calculée sur les dépenses de restauration retenues :

• 22 % dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ou, en l’absence de plan approuvé, lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique ;

• 30 % dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé.

Les dépenses sont retenues dans une limite globale de 400 000 € sur quatre ans. Le logement doit être loué vide pendant neuf ans et mis en location dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux. La fraction de réduction qui dépasse l’impôt dû peut être reportée sur les trois années suivantes.

Exemple Malraux

Pour 100 000 € de dépenses éligibles dans un secteur ouvrant droit au taux de 30 %, la réduction d’impôt atteint 30 000 €.

Le Malraux se distingue du déficit foncier : il produit une réduction directe d’impôt et ne relève pas du plafonnement global de 10 000 €.

7. Le régime des Monuments historiques

Le régime des Monuments historiques concerne les immeubles classés, inscrits ou assimilés dans les cas prévus par la loi.

Il permet de déduire certaines charges liées à la conservation et à la restauration du bien. Le traitement fiscal dépend notamment :

• du classement ou de l’inscription ;

• de l’occupation personnelle ou de la mise en location ;

• de l’ouverture éventuelle au public ;

• des recettes et subventions perçues ;

• de la nature des travaux.

Le propriétaire doit en principe conserver l’immeuble pendant au moins quinze ans. Ce régime s’adresse principalement aux projets de restauration patrimoniale disposant d’un budget de travaux important.

8. Le logement locatif intermédiaire

Le logement locatif intermédiaire, ou LLI, concerne des logements proposés à des loyers situés entre le parc social et le marché libre. Il peut porter sur du neuf, certaines transformations de locaux et des opérations d’acquisition-amélioration dans les territoires ou opérations expressément éligibles.

Le régime repose notamment sur une TVA à 10 %. L’acquéreur ou l’usufruitier doit être une personne morale, et l’opération doit respecter les conditions de localisation, de mixité, de loyer, de ressources du locataire et d’usage en résidence principale. Pour certaines personnes morales, une créance d’impôt sur les sociétés égale à la taxe foncière peut s’appliquer pendant vingt ans.

Le LLI n’accorde donc pas une réduction d’impôt sur le revenu à un particulier achetant directement un appartement. Un particulier peut y accéder indirectement au moyen d’une structure éligible, notamment une société civile adaptée. La comparaison porte alors sur le prix TTC, la durée d’engagement, les frais de structure, le loyer plafonné et les conditions de revente.

SCPI fiscales et nue-propriété : deux formats à connaître

Les SCPI fiscales

Une SCPI fiscale investit dans des immeubles relevant d’un régime tel que Malraux, déficit foncier ou Denormandie. L’investisseur achète des parts et bénéficie de l’effet fiscal correspondant à la stratégie de la SCPI.

Ce format permet d’accéder à l’immobilier avec un montant plus fractionné et une gestion déléguée. Les frais, la durée de détention et les conditions de revente des parts font partie du calcul de performance.

La nue-propriété

L’achat en nue-propriété consiste à acquérir un bien sans en percevoir temporairement les loyers ni en détenir l’usage. Le prix d’acquisition bénéficie d’une décote correspondant à la valeur de l’usufruit.

La nue-propriété ne génère pas une réduction d’impôt immédiate comparable au Denormandie ou à Malraux. Elle répond à une stratégie patrimoniale fondée sur la décote d’achat, l’absence de revenus pendant le démembrement et la récupération de la pleine propriété à son terme.

Quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir en 2026 ?

Pour investir dans un logement neuf loué vide

Le dispositif Jeanbrun constitue la référence fiscale créée en 2026. La comparaison porte sur le niveau de loyer choisi, le taux d’amortissement, le prix du logement, le financement et la durée de détention.

Pour investir dans l’ancien avec travaux

Trois régimes dominent :

• déficit foncier pour déduire des charges et travaux éligibles ;

• Denormandie pour obtenir une réduction calculée sur le prix de revient dans une commune éligible ;

• Jeanbrun ancien pour amortir un logement collectif lourdement réhabilité.

Malraux et Monuments historiques complètent cette sélection pour les immeubles patrimoniaux.

Pour louer un logement meublé

Le LMNP permet de choisir entre la simplicité du micro-BIC et la déduction détaillée du régime réel. Le montant des charges, des intérêts et de l’amortissement permet de comparer les deux régimes.

Pour un logement déjà détenu

Loc’Avantages peut être mis en place sans nouvelle acquisition si le logement et le bail répondent aux critères de la convention Anah. Le déficit foncier peut également s’appliquer à un logement loué vide au réel lorsque des charges déductibles sont engagées.

Pour une réduction d’impôt directe

Le Denormandie, Loc’Avantages et Malraux produisent une réduction directement imputée sur l’impôt. Leur base de calcul diffère : prix de revient, loyers bruts ou dépenses de restauration.

Pour diminuer l’imposition des loyers

Le LMNP au réel et Jeanbrun utilisent l’amortissement. Le déficit foncier utilise les charges déductibles. Le choix dépend d’abord du type de location : meublée pour le LMNP, vide pour Jeanbrun et le déficit foncier.

Combien peut-on économiser avec la défiscalisation immobilière ?

Le montant dépend du mécanisme choisi et des données du projet. Les éléments les plus importants sont :

• le prix du bien et les frais d’acquisition ;

• le montant et la nature des travaux ;

• le loyer annuel ;

• le type de location, vide ou meublée ;

• les intérêts d’emprunt et les charges ;

• la tranche marginale d’imposition ;

• les revenus fonciers ou BIC déjà déclarés ;

• l’impôt disponible pour absorber une réduction ;

• la durée de détention et le scénario de revente.

Une réduction d’impôt se lit directement. Une déduction ou un amortissement doit être converti selon la situation fiscale du foyer.

• Formule simplifiée pour une réduction d’impôt

Économie fiscale = base éligible × taux de réduction

Exemple Denormandie en métropole : 200 000 € × 18 % = 36 000 € de réduction totale sur neuf ans.

• Formule simplifiée pour une déduction

Effet sur l’impôt sur le revenu = montant déduit × tranche marginale d’imposition

Exemple : 7 000 € déduits × 30 % = environ 2 100 € d’impôt sur le revenu en moins, avant les autres effets de la déclaration.

• Formule simplifiée pour un amortissement

Résultat locatif imposable = loyers − charges − amortissement utilisable

Cette formule permet de comparer Jeanbrun et LMNP sur leur propre catégorie fiscale.

Vous pouvez comparer gratuitement les principaux dispositifs et obtenir une projection personnalisée avec l’économie d’impôt, le financement, le cash-flow et la rentabilité du projet.

Le plafonnement global des niches fiscales

Le plafonnement général est fixé à 10 000 € par foyer fiscal et par an pour les avantages qui y sont soumis.

Le Denormandie et Loc’Avantages entrent notamment dans ce plafond.

Le dispositif Jeanbrun, le déficit foncier et les amortissements du LMNP ne sont pas des réductions d’impôt comprises dans ce plafonnement. Malraux et Monuments historiques relèvent également de règles distinctes.

Lorsque le foyer bénéficie déjà d’autres crédits ou réductions soumis au plafond, le disponible restant permet de mesurer la part effectivement utilisable d’un nouveau dispositif.

Fiscalité à la revente

La revente d’un investissement locatif relève du régime des plus-values applicable à la situation du propriétaire et au mode de détention.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements fiscalement déduits au LMNP réel minorent en principe le prix d’acquisition utilisé pour calculer la plus-value. La loi prévoit des exceptions pour certains établissements et résidences expressément énumérés, notamment ceux accueillant des étudiants, des personnes âgées ou handicapées et certains établissements de soins.

Le dispositif Jeanbrun applique une logique comparable : le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est minoré des amortissements déduits.

Pour une comparaison complète, la simulation peut donc présenter deux résultats : l’effet fiscal pendant la location et le résultat net à l’horizon de revente envisagé.

Lancer ma simulation

6 dispositifs comparés. Résultats immédiats.

Les anciens dispositifs encore visibles dans les déclarations

Le Pinel n’est plus ouvert aux acquisitions réalisées depuis le 1er janvier 2025. Les investissements éligibles réalisés avant cette date continuent de produire leur réduction pendant la durée prévue si leurs conditions restent respectées.

Le Censi-Bouvard est fermé aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2023.

Duflot, Scellier, Robien, Borloo et Périssol peuvent encore apparaître dans les déclarations d’anciens investisseurs, mais ne sont plus accessibles pour un nouvel achat en 2026. Le Girardin industriel est un dispositif d’investissement productif outre-mer et non un régime de défiscalisation immobilière locative. Les investissements immobiliers outre-mer relèvent de règles particulières qu’il convient d’étudier séparément.

FAQ sur la défiscalisation immobilière

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière agit de quatre manières : une réduction diminue directement l’impôt, une déduction réduit le revenu imposable, un amortissement diminue le résultat locatif et un abattement n’impose qu’une fraction des recettes. Chaque dispositif utilise l’un de ces mécanismes selon le type de bien et de location.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2026 ?

Les principaux dispositifs accessibles en 2026 sont Relance Logement ou Jeanbrun, le LMNP, le déficit foncier, le Denormandie, Loc’Avantages, Malraux et Monuments historiques. Le LLI, les SCPI fiscales et la nue-propriété complètent cette sélection avec des modes de détention ou d’investissement spécifiques.

Combien peut-on économiser d’impôt avec un investissement immobilier ?

Le montant dépend de la base éligible, du mécanisme fiscal, de la tranche marginale d’imposition et des loyers. À titre d’exemple, 200 000 € de base Denormandie à 18 % produisent 36 000 € de réduction sur neuf ans, tandis qu’un amortissement annuel de 5 600 € produit environ 1 680 € d’effet sur l’impôt sur le revenu pour une tranche à 30 %, avant les autres paramètres fiscaux.

Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien avec des travaux ?

Le déficit foncier déduit les travaux et charges éligibles d’une location vide au réel. Le Denormandie accorde une réduction dans certaines communes lorsque les travaux représentent au moins 25 % du coût total. Jeanbrun ancien applique un amortissement à une réhabilitation répondant aux critères du dispositif. Malraux et Monuments historiques couvrent les restaurations patrimoniales.

Comment défiscaliser dans l’immobilier neuf en 2026 ?

Le dispositif Jeanbrun permet d’amortir jusqu’à 80 % du prix d’un logement neuf collectif loué vide pendant au moins neuf ans. Le LMNP s’applique à une location meublée. Le LLI peut aussi entrer dans la comparaison lorsque le programme et la structure de détention remplissent ses conditions.

La loi Pinel existe-t-elle encore en 2026 et qu’est-ce qui la remplace ?

Le Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025. Les opérations réalisées avant le 31 décembre 2024 poursuivent leur échéancier lorsque leurs conditions restent remplies. Pour un nouvel investissement locatif vide dans le neuf, le dispositif Jeanbrun constitue la principale solution fiscale créée en 2026.

Comment fonctionne la défiscalisation Denormandie ?

En métropole, le Denormandie accorde une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Le logement se situe dans une commune éligible et les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. La base retenue est plafonnée à 300 000 € et à 5 500 € par mètre carré.

Quelle différence entre le LMNP et le déficit foncier ?

Le LMNP concerne une location meublée imposée dans la catégorie des BIC. Au réel, les charges et les amortissements réduisent le résultat imposable. Le déficit foncier concerne une location vide au régime réel : les charges déductibles diminuent les revenus fonciers et une partie du déficit peut s’imputer sur le revenu global.

Une SCI permet-elle de défiscaliser dans l’immobilier ?

Une SCI est une structure de détention. Son effet fiscal dépend de son régime d’imposition, de la nature de la location et du dispositif choisi. Une SCI à l’impôt sur le revenu peut accéder à certains régimes immobiliers sous conditions. À l’impôt sur les sociétés, l’amortissement et la fiscalité de la revente suivent une autre logique.

Peut-on investir et défiscaliser dans l’immobilier sans apport ?

Oui, lorsqu’une banque finance la totalité du projet. Aucun des dispositifs présentés ne fixe un apport personnel minimum. L’établissement prêteur examine les revenus, l’endettement, le reste à vivre, l’épargne disponible et l’équilibre prévisionnel de l’investissement.

Comparer son projet

La défiscalisation immobilière en 2026 offre plusieurs voies clairement identifiables : réduction d’impôt, déduction de charges, déficit foncier ou amortissement. Le type de bien et le mode de location orientent rapidement la sélection des régimes à comparer.

Une projection complète réunit l’économie d’impôt, le loyer, le crédit, les charges, le cash-flow, la rentabilité et la revente. Vous pouvez lancer gratuitement votre simulation et obtenir un rapport personnalisé comparant les principaux dispositifs applicables à votre projet.

Simuler maintenant

En 1 minute

Sources officielles

• Service-Public — investissement locatif : comparatif des dispositifs

• Service-Public — dispositif Relance Logement ou Jeanbrun

• Légifrance — article 47 de la loi de finances pour 2026

• Service-Public — revenus d’une location meublée

• Impots.gouv.fr — calcul de la plus-value d’un logement meublé

• Service-Public — déficit foncier et revenus locatifs

• Service-Public — dispositif Denormandie

• Service-Public — Loc’Avantages

• Service-Public — plafonnement global des niches fiscales

• Légifrance — article 199 tervicies du CGI, dispositif Malraux

• Légifrance — article 150 VB du CGI, amortissements et plus-values

• Légifrance — article 279-0 bis A du CGI, logement locatif intermédiaire