Fin du dispositif Pinel : quelles solutions pour investir et défiscaliser aujourd’hui ?

Pendant plusieurs années, la loi Pinel a été l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus en France. Depuis la fin du dispositif Pinel, de nombreux investisseurs s’interrogent et De nombreux particuliers ont envisagé un investissement locatif grâce à cette réduction d’impôt, souvent sans avoir encore investi auparavant.

Mais le dispositif Pinel a pris fin. Et aujourd’hui, une question revient très souvent : Que faire après la fin du Pinel lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier et réduire ses impôts ?

Dans cet article, nous faisons le point sur la fin du dispositif Pinel, les raisons de sa suppression et les solutions qui permettent encore aujourd’hui d’investir dans l’immobilier en tenant compte de la fiscalité, même lorsque l’on débute.

Est-ce la fin du dispositif Pinel ?

Oui. Le dispositif Pinel a officiellement pris fin le 31 décembre 2024. Depuis cette date, il n’est plus possible de réaliser un nouvel investissement ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel, et seuls les investissements engagés avant la fin du dispositif continuent de produire leurs effets fiscaux jusqu’à leur terme. Concrètement, cela signifie que le Pinel n’est plus une option pour un nouvel investisseur.

Pourquoi la loi Pinel a-t-elle pris fin ?

La fin du dispositif Pinel n’est pas une surprise. Elle s’inscrit dans une évolution plus large de la politique du logement et de la fiscalité immobilière en France. Plusieurs raisons expliquent cette décision, notamment le coût élevé du dispositif pour les finances publiques, des résultats parfois décevants en termes de qualité et de localisation des logements, une dépendance trop forte à une niche fiscale par nature temporaire, ainsi que des investisseurs qui se sont parfois révélés déçus par la rentabilité réelle de leurs opérations. L’État cherche désormais à encourager des formes d’investissement plus durables, moins dépendantes de dispositifs à durée limitée.

Que cherchent aujourd’hui les personnes intéressées par le Pinel ?

Si vous lisez cet article, il est probable que vous soyez en phase de réflexion : vous vous renseignez sur l’investissement immobilier sans avoir encore franchi le pas, vous cherchez à comprendre comment réduire vos impôts de manière légale, vous souhaitez comparer les dispositifs existants avant de prendre une décision et éviter les erreurs fréquemment rencontrées avec les anciennes lois fiscales.

Peut-on encore défiscaliser dans l’immobilier sans le Pinel ?

Oui. Et c’est un point fondamental.

La fin du Pinel ne signifie pas la fin de la défiscalisation immobilière. Elle marque simplement la fin d’un dispositif spécifique. Il existe aujourd’hui plusieurs façons d’investir dans l’immobilier en tenant compte :

• de la fiscalité,

• de la rentabilité,

• et de la stratégie à long terme.

Quelles sont les alternatives au Pinel aujourd’hui ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est souvent cité comme une alternative au Pinel. Il permet, sous certaines conditions, d’amortir le bien immobilier et de réduire l’imposition sur les loyers perçus. En revanche, ce régime n’est pas adapté à tous les profils et nécessite une bonne compréhension des règles fiscales pour être utilisé efficacement.

En dehors du Pinel, plusieurs dispositifs fiscaux peuvent encore s’appliquer aujourd’hui en fonction de la nature du bien, du projet envisagé et du profil de l’investisseur. Certains dispositifs sont liés à la rénovation ou à la remise sur le marché de logements anciens, d’autres relèvent d’une logique patrimoniale plus spécifique, tandis que certains régimes fiscaux dépendent directement du mode de location choisi.

À cela s’ajoutent désormais de nouvelles approches portées par l’évolution du cadre légal, notamment autour du statut du bailleur privé, dont une réforme est attendue à l’horizon 2026. Cette évolution vise à mieux prendre en compte la réalité économique des propriétaires bailleurs, en offrant un cadre plus lisible et plus cohérent pour la fiscalité des revenus locatifs.

L’ensemble de ces dispositifs reste toutefois technique et nécessite une analyse au cas par cas, car leur efficacité dépend fortement de la situation fiscale, des objectifs et de l’horizon d’investissement de chaque investisseur.

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Le statut bailleur privé : une approche différente

Le statut du bailleur privé repose sur une approche sensiblement différente des anciennes lois de défiscalisation. Il ne s’agit pas d’une niche fiscale temporaire, mais d’un cadre légal destiné à mieux structurer la fiscalité de l’investissement locatif en prenant en compte l’ensemble des paramètres économiques du projet, notamment les revenus générés, les charges supportées, la durée de détention du bien et le profil de l’investisseur. Ce statut est inscrit dans le projet de loi de finances pour 2026 et devrait entrer en vigueur à compter de janvier, dans le cadre d’un amendement porté par Charles de Courson, co-signé par Marc-Philippe Daubresse. Il s’inscrit dans une volonté de faire évoluer le cadre fiscal applicable aux propriétaires bailleurs vers un dispositif plus lisible et plus cohérent avec la réalité du marché locatif.

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Pourquoi de plus en plus d’investisseurs se tournent vers des solutions durables

Les dispositifs de défiscalisation immobilière comme le Pinel ont progressivement montré leurs limites, en particulier pour les investisseurs qui raisonnent sur le long terme. Leur durée d’application limitée, la rigidité des règles encadrant les loyers, les ressources des locataires ou la localisation des biens, ainsi que la dépendance à une réduction d’impôt ponctuelle ont parfois conduit à des stratégies d’investissement peu adaptées à la réalité économique du marché locatif.

Face à ces constats, de plus en plus d’investisseurs cherchent désormais à s’éloigner des dispositifs temporaires pour privilégier des solutions plus durables. L’objectif n’est plus uniquement d’obtenir un avantage fiscal immédiat, mais de bénéficier d’une fiscalité maîtrisée dans le temps, fondée sur la structure même des revenus locatifs et des charges associées.

Cette évolution s’accompagne également d’une recherche accrue de lisibilité des règles fiscales, afin de pouvoir anticiper les effets d’un investissement sur plusieurs années, voire plusieurs décennies. Les investisseurs accordent ainsi une importance croissante à des approches plus cohérentes avec la réalité du marché locatif, qui prennent en compte la rentabilité réelle du bien, sa capacité à générer des revenus stables et la solidité du cadre juridique applicable.

Comment savoir quelle solution correspond à votre profil ?

C’est ici que beaucoup de personnes se trompent.

Il n’existe pas une seule “meilleure loi” universelle. La bonne solution dépend :

• de votre situation fiscale,

• de votre niveau d’imposition,

• de votre projet immobilier,

• et de vos objectifs patrimoniaux.

C’est pourquoi il est essentiel de simuler sa situation avant d’investir.

Pour vous aider, vous pouvez utiliser notre simulateur de lois fiscales, qui permet en 60 secondes :

• d’identifier les dispositifs adaptés à votre profil,

• de visualiser les effets fiscaux possibles,

• d’obtenir un premier aperçu clair avant toute décision.

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Pinel et solutions actuelles : comprendre les différences

Le dispositif Pinel reposait avant tout sur une logique de réduction d’impôt conditionnée. L’avantage fiscal était déterminé à l’avance, en contrepartie d’un ensemble de contraintes précises portant notamment sur la durée de location, le montant des loyers, les plafonds de ressources des locataires et la localisation géographique du bien. Cette approche a conduit de nombreux investisseurs à raisonner principalement en fonction de l’avantage fiscal immédiat, parfois au détriment de la rentabilité réelle ou de la cohérence économique du projet immobilier.

Les solutions actuellement en vigueur s’inscrivent dans une logique sensiblement différente.

Elles reposent davantage sur la structure des revenus locatifs générés par le bien, sur la prise en compte des charges réellement supportées par le propriétaire, ainsi que sur une analyse globale de la rentabilité du projet dans le temps. L’objectif n’est plus uniquement d’obtenir une réduction d’impôt ponctuelle, mais de construire une fiscalité plus équilibrée et plus lisible, intégrée à la réalité économique de l’investissement.

Cette évolution implique également un changement de méthode pour les investisseurs. Il devient essentiel d’analyser un projet immobilier dans sa globalité, en tenant compte de la capacité du bien à produire des revenus durables, de l’impact fiscal sur plusieurs années et de l’adéquation entre le projet et le profil de l’investisseur.

Pour celles et ceux qui souhaitent approfondir cette réflexion, une comparaison détaillée entre le dispositif Pinel et le statut du bailleur privé permet de mieux comprendre les différences de logique, de contraintes et d’effets fiscaux entre ces deux approches, et d’identifier celle qui correspond le mieux à leurs objectifs patrimoniaux. Si vous vous demandez quelle est la différence entre le Pinel et le nouveau statut du bailleur privé cliquez ici

À qui s’adressent les solutions post-Pinel ?

Ces solutions s’adressent notamment :

• aux personnes qui souhaitent investir pour la première fois ou ont déjà investi (selon dispositifs)

• à celles qui veulent comprendre avant d’agir,

• aux contribuables cherchant à réduire légalement leur fiscalité,

• aux futurs investisseurs souhaitant être accompagnés.

Il faut garder à l’esprit qu’on n’investit pas pour réduire ses impôts, mais avant tout pour acquérir un bien et préparer sa retraite. Payer moins d’impôts ne signifie pas forcément que l’investissement est gagnant : la logique patrimoniale prime, la fiscalité vient ensuite.

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FAQ : Fin du Pinel et alternatives

Le dispositif Pinel existe-t-il encore aujourd’hui ?

Non. Le dispositif Pinel a officiellement pris fin le 31 décembre 2024 pour les nouveaux investissements. Il n’est donc plus possible d’acheter un bien aujourd’hui en bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel. En revanche, les investissements réalisés avant cette date continuent de produire leurs effets fiscaux jusqu’à la fin de la période d’engagement prévue initialement.

Pourquoi le dispositif Pinel a-t-il été supprimé ?

La suppression du Pinel s’inscrit dans une évolution plus large de la politique du logement. Son coût pour les finances publiques, la complexité des règles applicables et des résultats parfois décevants en matière de qualité, de localisation ou de rentabilité des logements ont conduit les pouvoirs publics à repenser les mécanismes de soutien à l’investissement locatif.

Peut-on encore investir dans l’immobilier sans le Pinel ?

Oui. La fin du Pinel ne signifie absolument pas la fin de l’investissement immobilier. Il est toujours possible d’investir dans le locatif, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, en tenant compte de la fiscalité applicable, de la rentabilité du projet et des objectifs patrimoniaux de l’investisseur.

Peut-on encore défiscaliser sans la loi Pinel ?

Oui. La défiscalisation immobilière ne se limite pas aux dispositifs temporaires comme le Pinel. Il existe d’autres mécanismes fiscaux permettant d’optimiser l’imposition des revenus locatifs, notamment en jouant sur la structure des revenus, la déduction des charges ou certains cadres fiscaux spécifiques selon le type de location et le profil de l’investisseur.

Quelles sont les principales alternatives au Pinel après 2024 ?

Les alternatives au Pinel reposent aujourd’hui davantage sur des approches durables que sur des réductions d’impôt ponctuelles. Elles peuvent inclure certains statuts fiscaux liés à la location, des dispositifs patrimoniaux ou encore des cadres légaux en cours d’évolution, comme le statut du bailleur privé, qui visent à mieux prendre en compte la réalité économique de l’investissement locatif.

Le statut LMNP est-il une vraie alternative au Pinel ?

Le statut LMNP peut constituer une alternative pour certains profils, notamment grâce à la possibilité d’amortir le bien et de réduire l’imposition sur les loyers. Toutefois, il n’est pas adapté à toutes les situations et nécessite une bonne compréhension des règles fiscales pour être utilisé efficacement.

Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?

Le statut du bailleur privé est un cadre légal destiné à structurer la fiscalité de l’investissement locatif en tenant compte des revenus, des charges, de la durée de détention du bien et du profil de l’investisseur. Contrairement aux anciennes lois de défiscalisation, il ne repose pas sur une réduction d’impôt temporaire mais sur une approche plus globale et plus durable.

Quand le statut du bailleur privé doit-il entrer en vigueur ?

Le statut du bailleur privé est inscrit dans le projet de loi de finances pour 2026 et devrait entrer en vigueur à compter de janvier, sous réserve de l’adoption définitive du texte. Il s’inscrit dans une volonté de modernisation du cadre fiscal applicable aux propriétaires bailleurs.

Le statut du bailleur privé va-t-il remplacer le Pinel ?

Il ne s’agit pas d’un remplacement au sens strict. Le Pinel était un dispositif de réduction d’impôt ciblé et temporaire, tandis que le statut du bailleur privé propose une approche structurelle de la fiscalité locative. Il s’agit davantage d’une évolution du cadre existant que d’un dispositif équivalent.

Ces nouvelles solutions sont-elles réservées aux investisseurs expérimentés ?

Non. De nombreuses solutions post-Pinel s’adressent également aux personnes qui souhaitent investir pour la première fois. L’essentiel est de bien comprendre les règles applicables et d’adapter la stratégie à sa situation personnelle, plutôt que de se reposer sur un avantage fiscal unique.

Faut-il être fortement imposé pour investir sans le Pinel ?

Pas nécessairement. Certaines solutions peuvent s’adapter à différents niveaux d’imposition. L’enjeu principal est d’identifier le cadre fiscal le plus cohérent avec ses revenus, son projet immobilier et ses objectifs à moyen et long terme.

Comment savoir quelle solution est adaptée à mon profil ?

Il n’existe pas de réponse universelle. La solution dépend de nombreux critères, comme votre situation fiscale, vos revenus, votre capacité d’investissement et vos objectifs patrimoniaux. Une analyse personnalisée est donc indispensable avant toute décision.

Un simulateur peut-il m’aider à faire le bon choix ?

Oui. Un simulateur de lois fiscales permet d’obtenir rapidement une première orientation en fonction de votre profil. En quelques minutes, il est possible d’identifier les dispositifs potentiellement adaptés et de mieux comprendre les impacts fiscaux d’un investissement, avant d’aller plus loin dans la réflexion.

Est-il risqué d’investir sans dispositif fiscal comme le Pinel ?

Investir sans dispositif de réduction d’impôt n’est pas nécessairement plus risqué. Au contraire, une approche fondée sur la rentabilité réelle du projet, la qualité du bien et la cohérence fiscale peut offrir une meilleure visibilité et une plus grande stabilité sur le long terme.

Peut-on attendre avant d’investir après la fin du Pinel ?

Oui. Prendre le temps de se renseigner est souvent une bonne décision, surtout dans un contexte de changement réglementaire. Mieux vaut comprendre les nouvelles règles et évaluer les différentes options disponibles avant de s’engager dans un investissement immobilier.

À qui s’adresser pour être accompagné après la fin du Pinel ?

Il est recommandé de s’appuyer sur des outils d’aide à la décision, des ressources pédagogiques fiables et, si nécessaire, des professionnels capables d’analyser votre situation de manière globale, afin d’éviter les erreurs liées à une mauvaise compréhension des règles fiscales.

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