Loi Jeanbrun et SCI en 2026 : faut-il investir à l’IR ou à l’IS ?

Une SCI à l’IR peut bénéficier du dispositif Jeanbrun, sous conditions. Une SCI à l’IS relève d’un autre régime fiscal. Pour un achat à plusieurs, cette distinction détermine où les loyers sont imposés, comment l’amortissement est utilisé et ce qui se passe lors de la revente.

La SCI permet d’organiser la détention du logement entre associés. Chacun peut toutefois avoir un apport, une fiscalité et un besoin de trésorerie différents. Un même investissement peut donc représenter 292 € d’effort mensuel pour l’un et 247 € pour l’autre, comme dans l’exemple détaillé plus bas.

Nous examinons ici le cas d’associés personnes physiques, résidents fiscaux français, qui détiennent leurs parts dans leur patrimoine privé. La présence d’une société parmi les associés ou une activité commerciale appelle une analyse adaptée.

SCI à l’IR, SCI à l’IS ou achat en direct : le comparatif

La société civile immobilière est une forme juridique. L’IR et l’IS désignent deux modes d’imposition de ses résultats.

Point de comparaison	Achat en direct avec Jeanbrun	SCI à l’IR avec Jeanbrun	SCI à l’IS
Accès au dispositif Jeanbrun	Oui, sous conditions	Oui, sous conditions	Non
Imposition des loyers	Revenus fonciers du propriétaire	Revenus fonciers répartis entre les associés	Résultat imposé dans la société
Amortissement	Déduction Jeanbrun	Déduction Jeanbrun selon les droits des associés	Amortissement ordinaire de la construction, hors terrain
Organisation de la propriété	Détention personnelle ou indivision	Statuts, gérance et parts sociales	Statuts, gérance et parts sociales
Engagement Jeanbrun	Location pendant au moins neuf ans	Location et conservation des titres jusqu’au terme requis	Sans objet
Vente du logement	Plus-value immobilière des particuliers	Régime des particuliers pour les associés concernés	Résultat de cession calculé à partir de la valeur nette comptable

Le dispositif vise expressément les sociétés non soumises à l’IS. La SCI à l’IR peut donc associer une organisation collective de la propriété et la déduction Jeanbrun. Le détail des engagements figure dans l’article 31 du Code général des impôts.

Comment fonctionne Jeanbrun dans une SCI à l’IR ?

La société calcule le résultat, chaque associé est imposé sur sa part

La SCI encaisse les loyers et détermine le résultat foncier à partir des recettes, des charges déductibles et de l’amortissement applicable. Chaque associé reprend ensuite la fraction correspondant à ses droits.

Avec une répartition de 60 % et 40 %, un déficit foncier de 1 000 € représente respectivement 600 € et 400 €. Son utilisation dépend de la situation de chaque foyer : autres revenus fonciers, déficits antérieurs, revenu imposable et plafonds disponibles.

Lorsque le résultat est bénéficiaire, il reste imposable chez les associés même si la trésorerie est conservée dans la SCI pour des travaux ou un prochain achat. Le BOFiP sur les sociétés immobilières précise cette imposition des bénéfices mis en réserve.

L’amortissement réduit le revenu imposable

Dans le neuf, le terrain est évalué forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition hors frais pour le calcul Jeanbrun. La base amortissable correspond aux 80 % restants.

Sur une année complète, les taux sont de 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale. Dans l’ancien éligible avec travaux, ils sont respectivement de 3 %, 3,5 % et 4 %.

La dotation représente une déduction fiscale. Son effet en euros dépend ensuite de l’impôt du foyer et de l’utilisation éventuelle du déficit. Le guide du statut bailleur privé développe le fonctionnement du dispositif.

Les plafonds s’apprécient par foyer fiscal

La déduction annuelle est plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal. Elle peut atteindre 10 000 € ou 12 000 € lorsque les conditions liées à la part des revenus bruts provenant des locations sociales ou très sociales sont remplies.

Ces limites réunissent les déductions Jeanbrun du foyer, y compris celles issues de plusieurs SCI et des logements détenus en direct. Deux associés appartenant au même foyer partagent ce plafond. Deux foyers distincts examinent chacun leur quote-part et leur plafond disponible.

Les taux et plafonds sont présentés dans la fiche officielle du dispositif Jeanbrun.

Quelles conditions pour investir en SCI avec la loi Jeanbrun ?

Le logement et la date de l’investissement

Le logement doit être situé en France, dans un bâtiment d’habitation collectif. Le dispositif concerne le neuf, la VEFA, certaines constructions et l’ancien avec des travaux répondant aux critères légaux.

Dans l’ancien, les voies d’éligibilité comprennent les travaux produisant un immeuble neuf au sens fiscal, ou les travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères de réhabilitation lourde. Un budget de rénovation se vérifie donc avec la nature des travaux et les performances exigées.

La période d’acquisition s’étend du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Pour un logement que la SCI fait construire, la date retenue est celle du dépôt de la demande de permis. Une SCI créée avant 2026 peut investir pendant cette période. Ces conditions sont détaillées par l’ANIL dans son analyse de la loi de finances pour 2026.

La location et le choix du locataire

La SCI s’engage à louer le logement nu, comme résidence principale, pendant au moins neuf ans. Le premier bail doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure ; dans l’ancien, l’achèvement des travaux entre dans ce calendrier.

Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés. Le montant autorisé dépend notamment de la localisation, de la surface et du niveau de location choisi. Notre guide du plafond de loyer Jeanbrun permet de préparer cette partie du budget.

La location à un associé, à un membre de son foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré exclut l’associé concerné de la déduction. Par exemple, louer à l’enfant de l’un des associés affecte le droit de cet associé à l’amortissement. La situation des autres associés s’examine selon leurs propres liens avec le locataire.

Ce guide retient le droit en vigueur au 5 septembre 2026. Les assouplissements encore discutés au Parlement ne sont pas intégrés comme des règles acquises.

Conservation des parts et transmission : quel calendrier prévoir ?

Les titres sont conservés jusqu’à la fin de l’engagement locatif

Chaque porteur de parts concerné s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période obligatoire de location. Ce terme dépend du calendrier locatif du logement.

Une vente ou une donation de parts pendant cette période peut entraîner la reprise des amortissements déduits par l’associé. Les statuts peuvent organiser les décisions de cession ; leurs dispositions s’articulent avec cet engagement fiscal.

Le démembrement est en principe incompatible avec l’amortissement

La séparation de l’usufruit et de la nue-propriété du logement ou des parts exclut en principe la déduction Jeanbrun sur les revenus correspondants. Une donation de nue-propriété prévue rapidement après l’achat entre donc dans le choix initial du montage.

Le texte prévoit une possibilité de continuation au profit du conjoint survivant lorsque le transfert ou le démembrement résulte du décès d’un époux soumis à imposition commune. Des exceptions à la reprise sont également prévues en cas de licenciement, de décès ou d’invalidité relevant des catégories légales. Leur application dépend de la situation précise. CGI, article 31.

Exemple chiffré : un appartement de 250 000 € détenu à 60 % et 40 %

Le calcul fiscal avant d’ajouter le crédit

Prenons un appartement neuf éligible acheté 250 000 € hors frais, loué en intermédiaire. Nous retenons une année complète, 9 000 € de loyers hors charges et 3 000 € de charges déductibles hors financement.

La base amortissable est de : 250 000 € × 80 % = 200 000 €.

L’amortissement annuel est de : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €.

Sans emprunt dans cette première lecture, le résultat foncier devient : 9 000 € − 3 000 € − 7 000 € = −1 000 €.

L’associé A, détenteur de 60 % des droits, reçoit une quote-part de déficit de 600 €. Celle de l’associé B atteint 400 €.

À titre de repère, si les deux associés étaient imposés à 30 % sur toute la variation de revenu concernée, l’effet de la déduction de 7 000 € sur leur impôt sur le revenu pourrait atteindre 2 100 € au total. Cela suppose notamment que le déficit soit utilisable immédiatement et que les plafonds soient disponibles. Ce montant mesure l’écart avec le même calcul sans amortissement.

Le financement change le résultat fiscal et l’effort mensuel

Ajoutons maintenant un crédit et deux situations fiscales différentes. Les hypothèses suivantes servent uniquement à illustrer les calculs :

Hypothèse	Montant retenu
Prix du logement hors frais	250 000 €
Frais d’acquisition et de constitution retenus	10 000 €
Budget initial retenu	260 000 €
Sommes versées initialement par les associés	60 000 €
Emprunt de la SCI	200 000 €
Durée et taux nominal	20 ans à 3,50 %
Assurance annuelle	0,20 % du capital initial, soit 400 €
Loyers annuels hors charges	9 000 €
Charges annuelles déductibles hors financement	3 000 €
Amortissement Jeanbrun annuel	7 000 €

Les associés financent ici le projet dans les mêmes proportions que leurs droits : A verse initialement 36 000 €, B verse 24 000 €. Ils conviennent aussi de couvrir les besoins de trésorerie à 60 % et 40 %.

Les 3 000 € annuels représentent, par hypothèse, des charges payées et déductibles : taxe foncière hors part récupérable, assurance propriétaire, copropriété non récupérable et gestion. Les frais de garantie et de dossier du crédit, la réserve de trésorerie et les dépenses exceptionnelles restent à ajouter au budget retenu. Aucun avantage fiscal immédiat n’est compté sur les 10 000 € de frais initiaux.

Le calcul porte sur douze mois complets de location, d’amortissement et de remboursement, sans vacance ni impayé. Il illustre une année pleine avec les règles de 2026 ; une acquisition en cours d’année nécessite les proratas correspondants.

La mensualité de crédit atteint environ 1 160 € hors assurance, soit 1 193 € assurance comprise. Sur les douze premières échéances :

• les intérêts représentent environ 6 888 € ;

• le capital remboursé atteint environ 7 031 € ;

• le crédit et l’assurance mobilisent environ 14 319 €.

La SCI a donc besoin d’environ : 14 319 € + 3 000 € − 9 000 € = 8 319 € par an, soit 693 € par mois avant l’effet fiscal personnel.

Le résultat foncier suit un autre calcul, car le capital remboursé ne constitue pas une charge déductible : 9 000 € − 3 000 € − 6 888 € − 400 € − 7 000 € = −8 288 € environ.

La distinction entre intérêts déductibles et remboursement du capital est précisée par la DGFiP sur les emprunts locatifs.

Deux associés, deux effets sur le budget personnel

A et B appartiennent à deux foyers fiscaux distincts. A est imposé à 30 %, B à 11 %. Nous supposons que ces taux s’appliquent à toute leur quote-part de déficit, sans changement de tranche ni effet de décote, et qu’ils disposent du revenu imposable et des plafonds nécessaires.

Ils n’ont aucun autre revenu foncier ni déficit antérieur. Les intérêts et l’assurance sont inférieurs aux loyers : dans ces hypothèses, le déficit provient des autres déductions et peut être imputé sur le revenu global dans la limite applicable.

Résultat de la première année complète	Associé A	Associé B
Droits dans la SCI	60 %	40 %
Tranche marginale retenue	30 %	11 %
Quote-part de déficit	4 973 €	3 315 €
Baisse d’impôt sur le revenu estimée	1 492 €	365 €
Versement mensuel à la SCI	416 €	277 €
Effort mensuel après effet fiscal annualisé	292 €	247 €

La baisse d’impôt totale atteint environ 1 856 €. Parmi cette somme, 1 568 € correspondent à l’effet supplémentaire de l’amortissement Jeanbrun ; le reste provient du déficit déjà présent avec les charges et le financement.

A finance davantage le projet et bénéficie d’un effet fiscal plus élevé. B détient moins de parts, mais sa tranche d’imposition plus faible réduit l’écart entre leurs efforts mensuels après impôt.

L’économie fiscale est calculée sur l’année puis divisée par douze pour comparer les budgets. Les versements à la SCI suivent leur propre calendrier. Aucun gain de prélèvements sociaux n’est ajouté au déficit imputé sur le revenu global.

Le plafond ordinaire d’imputation est de 10 700 € par foyer et par an pour la fraction admissible. La part provenant des intérêts et les excédents suivent des règles de report. L’imputation sur le revenu global implique aussi, en principe, une poursuite de la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Ces règles sont expliquées par la DGFiP sur la location nue et dans notre guide du déficit foncier.

Cet exemple montre l’intérêt de chiffrer le logement puis la situation de chaque associé. Un autre apport, un crédit sur une durée différente ou une tranche d’imposition qui évolue modifie le budget personnel.

SCI à l’IS : comment fonctionne l’autre régime ?

La construction est amortie selon les règles ordinaires

La SCI à l’IS peut amortir la construction suivant les règles comptables et fiscales applicables, en tenant compte de ses composants et de leurs durées d’utilisation. Le terrain reste exclu. Le forfait foncier de 20 % propre au calcul Jeanbrun ne constitue pas une règle générale de valorisation du terrain à l’IS. Le BOFiP précise les éléments amortissables et les durées d’amortissement.

L’amortissement entre dans le résultat de la société. Un déficit de la SCI à l’IS suit les règles de report de la société et ne se déduit pas du salaire des associés.

L’impôt est payé par la société, puis éventuellement sur les dividendes

Le taux normal de l’IS est de 25 %. Le taux réduit de 15 % peut s’appliquer aux premiers 42 500 € de bénéfice d’un exercice de douze mois si les conditions sont réunies : chiffre d’affaires au plus égal à 10 millions d’euros, capital entièrement libéré et détention à au moins 75 % par des personnes physiques ou des sociétés répondant aux conditions prévues. Service Public, impôt sur les sociétés.

Les bénéfices laissés dans la SCI peuvent contribuer à financer une réserve ou un prochain investissement. Lorsqu’ils sont distribués, la fiscalité des dividendes s’ajoute chez les associés concernés.

Pour un particulier résident fiscal français, le prélèvement forfaitaire de droit commun atteint 31,4 % en 2026, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, sous réserve des règles d’option et des situations particulières. Ce prélèvement porte sur le revenu distribué. DGFiP, imposition des revenus mobiliers.

Le remboursement du principal d’une avance en compte courant d’associé correspond, lui, au remboursement d’une dette de la société. Sa nature diffère d’une distribution de bénéfices. Les règles du compte courant d’associé permettent d’organiser ces avances et leurs modalités de remboursement.

Quelle fiscalité à la revente : SCI à l’IR ou SCI à l’IS ?

À l’IR, les amortissements Jeanbrun interviennent dans la plus-value

Lorsque la SCI à l’IR vend le logement, la plus-value relève du régime immobilier des particuliers pour les associés entrant dans ce champ. La durée de détention est appréciée à partir de l’acquisition du bien par la société. Le notaire établit la déclaration et procède au paiement de l’impôt. DGFiP, vente d’un immeuble par une SCI à l’IR.

Pour Jeanbrun, le prix d’acquisition retenu est minoré des amortissements admis en déduction. Avec un achat à 250 000 €, une vente supposée à 280 000 € et 60 000 € d’amortissements déduits, le calcul intermédiaire donne : 280 000 € − (250 000 € − 60 000 €) = 90 000 €.

Ce montant précède la prise en compte des frais, des majorations autorisées, des abattements pour durée de détention et des éventuelles exonérations. Il sert à montrer l’effet de l’amortissement sur la base de calcul, sans constituer une estimation de l’impôt final. CGI, article 150 VB.

À l’IS, la vente est comparée à la valeur nette comptable

La plus-value de cession se calcule à partir du prix de vente et de la valeur nette comptable du bien. Les amortissements ont réduit cette valeur au fil des exercices. Le résultat de cession entre généralement dans le résultat imposable à l’IS, selon les règles de droit commun. Service Public, plus-values professionnelles.

Le montant disponible pour les associés dépend ensuite du remboursement du crédit, des autres dettes, des frais et de la manière dont les fonds leur reviennent : remboursement d’avances, distribution ou liquidation. Une comparaison IR/IS se fait jusqu’au montant effectivement récupéré par chacun.

Vendre les parts constitue une opération distincte

Si un associé vend ses parts, l’immeuble reste la propriété de la SCI. Le prix porte sur les titres, dont la valeur tient notamment compte du patrimoine et des dettes de la société.

La fiscalité de cette cession et l’engagement de conservation Jeanbrun s’examinent séparément de la vente de l’appartement. La DGFiP décrit le régime des cessions de parts de SCI à l’IR.

Achat en direct, SCI ou LMNP : comment comparer votre projet ?

La SCI apporte un cadre pour répartir les pouvoirs du gérant, organiser les décisions de travaux, prévoir l’entrée ou la sortie d’un associé et préparer une transmission. Ces choix peuvent être utiles pour un investissement familial ou entre plusieurs personnes.

Les statuts, les formalités, la gestion bancaire et l’accompagnement comptable ou fiscal ont un coût à intégrer. Le financement peut combiner capital social, avances en compte courant et emprunt. La répartition de ces sommes se définit avec les droits de chacun et les modalités de remboursement.

L’achat en direct offre une gestion plus légère pour un investisseur seul. Le choix de l’acquéreur se prépare avant la signature : apporter ultérieurement le logement à une SCI constitue une nouvelle opération juridique et fiscale.

Si le projet porte aussi sur une location meublée, le LMNP en direct forme une autre possibilité à comparer. Une SCI qui exerce une activité de location meublée relève en principe de l’IS ; la tolérance administrative sur des recettes commerciales accessoires n’excédant pas 10 % des recettes totales correspond à un cas encadré. DGFiP, SCI et location meublée.

Notre guide LMNP 2026 présente le micro-BIC et le régime réel.

Vous pouvez également simuler votre projet immobilier pour tester le prix, l’apport, le crédit et les loyers, puis comparer les régimes selon votre projet. Pour une acquisition en SCI, cette première étude se complète par la répartition entre associés, les frais de société et le traitement propre à l’IR ou à l’IS.

Le choix devient plus précis lorsque chaque associé connaît les sommes à verser au départ, son effort pendant la location et les conditions dans lesquelles il pourra récupérer son investissement.

Comment déclarer un logement Jeanbrun détenu par une SCI ?

La SCI à l’IR télédéclare son résultat immobilier et communique aux associés les éléments correspondant à leurs droits. La documentation fiscale distingue notamment la déclaration 2072-C pour certaines situations comprenant une déduction au titre de l’amortissement.

Pour Jeanbrun, les formulaires et annexes de la campagne 2027 portant sur les revenus de 2026 devront être utilisés selon les instructions publiées. La page officielle consacrée aux déclarations des SCI précise les procédures actuelles.

Chaque associé reporte ensuite les éléments qui le concernent dans sa déclaration personnelle, avec les annexes de revenus fonciers requises selon sa situation.

L’option Jeanbrun se rattache à la déclaration de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure ; dans l’ancien, l’achèvement des travaux détermine ce calendrier. Elle est irrévocable pour le logement concerné.

Le dossier de suivi rassemble l’acte d’achat, les engagements de location et de conservation des titres, le bail, les justificatifs de ressources, le calcul du loyer plafond, les factures, le financement et les amortissements déduits. Ce suivi accompagne la déclaration annuelle et prépare aussi les calculs d’une future cession.

Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun et la SCI

Une SCI à l’IR est-elle éligible à la loi Jeanbrun ?

Oui. Une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés peut utiliser le dispositif pour un logement éligible. Les conditions relatives au bien, à la location et à la conservation des titres par les associés doivent être respectées.

Une SCI à l’IS peut-elle bénéficier de l’amortissement Jeanbrun ?

Non. La SCI à l’IS relève d’un autre régime. Elle peut amortir la construction selon les règles comptables et fiscales ordinaires, hors terrain, mais elle ne bénéficie pas de la déduction Jeanbrun.

Une SCI créée avant 2026 peut-elle investir avec Jeanbrun ?

Oui. La date de création de la SCI ne bloque pas l’accès au dispositif. La société doit relever du régime fiscal requis et réaliser une acquisition éligible pendant la période légale, du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Combien de temps les associés doivent-ils conserver leurs parts ?

Les associés concernés s’engagent à conserver la totalité de leurs titres jusqu’à l’expiration de la période obligatoire de location du logement. Cette durée se détermine à partir du calendrier locatif et de l’engagement Jeanbrun.

Peut-on donner ou démembrer les parts pendant l’engagement Jeanbrun ?

Une donation peut rompre l’engagement de conservation et entraîner une reprise de l’avantage fiscal. Les revenus de parts démembrées sont en principe exclus de l’amortissement. Une possibilité de continuation existe sous conditions au profit du conjoint survivant après le décès d’un époux soumis à imposition commune.

Le plafond d’amortissement s’applique-t-il par SCI ou par associé ?

Le plafond s’apprécie par foyer fiscal, en réunissant les déductions Jeanbrun issues des logements détenus directement et des participations dans les sociétés concernées. Deux associés appartenant au même foyer ne disposent pas de deux plafonds séparés.

Peut-on louer à un associé ou à son enfant ?

Dans le droit en vigueur, la location à un associé, à un membre de son foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré exclut l’associé concerné de la déduction. L’enfant entre dans cette restriction. La situation de chaque autre associé s’examine selon ses liens avec le locataire.

Les associés paient-ils l’impôt si les bénéfices restent dans la SCI à l’IR ?

Oui. Chaque associé est imposé sur la quote-part de résultat correspondant à ses droits, même si les bénéfices sont conservés dans la société. Le résultat fiscal et les sommes effectivement versées aux associés peuvent donc différer.

Quelle déclaration utiliser pour une SCI Jeanbrun ?

La SCI télédéclare son résultat immobilier dans la série 2072 et remet aux associés les éléments nécessaires à leur déclaration personnelle. Les formulaires et annexes applicables à Jeanbrun pour les revenus de 2026 devront suivre les instructions de la campagne fiscale 2027.

Les amortissements Jeanbrun sont-ils pris en compte lors de la revente ?

Oui. Lors de la vente du logement dans le régime des plus-values immobilières des particuliers, les amortissements Jeanbrun admis en déduction minorent le prix d’acquisition retenu. Les frais, abattements et éventuelles exonérations interviennent ensuite dans le calcul applicable.