Loi Jeanbrun et SCI en 2026 : faut-il investir à l’IR ou à l’IS ?

Le dispositif Jeanbrun peut être utilisé pour un investissement réalisé par l’intermédiaire d’une SCI, à une condition déterminante : la société ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés. En pratique, une SCI relevant de l’impôt sur le revenu peut donc acquérir un logement éligible. Le résultat foncier est calculé au niveau de la société en tenant compte de l’amortissement Jeanbrun, puis réparti entre les associés selon leurs droits.

Une SCI à l’impôt sur les sociétés reste, quant à elle, en dehors du dispositif Jeanbrun, même si elle dispose de ses propres règles d’amortissement comptable. Le choix entre achat en direct, SCI à l’IR et SCI à l’IS ne dépend toutefois pas du seul avantage fiscal. Il faut également considérer le financement, la répartition entre les associés, les frais de gestion, la transmission, la durée de détention et la fiscalité à la revente. Cet article traite principalement du cas courant d’une SCI à l’impôt sur le revenu dont les associés sont des personnes physiques. La présence d’un associé personne morale, l’exercice d’une activité commerciale ou une situation fiscale particulière peut modifier l’analyse et nécessite une vérification spécifique.

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Loi Jeanbrun et SCI : l’essentiel à retenir

• Une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés peut bénéficier du dispositif Jeanbrun.

• Une SCI à l’IR constitue donc la structure la plus naturellement compatible.

• Une SCI à l’IS ne bénéficie pas de l’amortissement Jeanbrun.

• Le logement doit respecter toutes les conditions ordinaires du dispositif.

• Les associés concernés doivent conserver leurs parts jusqu’à la fin de l’engagement locatif.

• Le démembrement du logement ou des parts empêche en principe l’application de l’amortissement.

• L’amortissement participe au calcul du résultat foncier réparti entre les associés.

• Le plafond d’amortissement s’apprécie par foyer fiscal et non simplement par SCI.

• La création d’une SCI ne transforme pas automatiquement un projet immobilier en meilleur investissement.

• La fiscalité pendant la location doit toujours être comparée avec celle applicable à la revente.

SCI à l’IR, SCI à l’IS ou achat en direct : le comparatif

Critère	Achat en direct	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Dispositif Jeanbrun	Oui	Oui, sous conditions	Non
Nature des revenus	Revenus fonciers	Revenus fonciers répartis entre les associés	Résultat soumis à l’IS
Amortissement Jeanbrun	Oui	Oui	Non
Amortissement comptable ordinaire	Non	Non	Oui, sur la construction hors terrain, selon les règles de l’IS
Engagement locatif Jeanbrun	9 ans minimum	9 ans minimum	Sans objet
Conservation exigée	Conservation du logement	Conservation des parts	Sans objet pour Jeanbrun
Investissement à plusieurs	Indivision éventuelle	Organisation facilitée par les statuts	Organisation facilitée par les statuts
Formalités annuelles	Déclaration personnelle	Déclaration de la SCI et des associés	Comptabilité commerciale et déclaration à l’IS
Transmission	Transmission directe du bien	Transmission de parts envisageable sous réserve des engagements en cours	Transmission de parts selon une fiscalité distincte
Fiscalité à la revente	Plus-value immobilière des particuliers	Plus-value immobilière des particuliers dans les situations concernées	Plus-value intégrée au résultat imposable selon les règles de l’IS
Profil généralement concerné	Investisseur seul ou couple	Projet familial ou investissement à plusieurs	Stratégie patrimoniale distincte du Jeanbrun

La SCI à l’IR constitue une structure juridique permettant de détenir et de gérer le logement à plusieurs. L’avantage Jeanbrun reste attaché au respect des conditions prévues pour le bien, la location et les associés.

Une SCI à l’IR peut-elle bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Oui lorsque l’immeuble appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. Une SCI relevant de l’impôt sur le revenu entre dans cette catégorie. Elle est fiscalement transparente : la SCI détermine son résultat foncier, puis chaque associé déclare la quote-part correspondant à ses droits dans la société. Lorsque la SCI détient un logement Jeanbrun, l’amortissement vient donc réduire le résultat foncier correspondant au logement. Le résultat obtenu est ensuite réparti entre les associés selon leurs droits. Cette possibilité concerne aussi bien le volet neuf que le volet ancien avec travaux, sous réserve de respecter les conditions propres à chaque catégorie.

Pourquoi la SCI à l’IS n’est-elle pas éligible ?

Le dispositif Jeanbrun a été créé dans le cadre de la fiscalité des revenus fonciers. Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne relève plus de cette catégorie fiscale. Elle ne peut donc pas appliquer les taux, les plafonds et l’amortissement spécifiques au dispositif Jeanbrun.

Cela ne signifie pas qu’une SCI à l’IS ne peut pratiquer aucun amortissement. Elle peut généralement amortir comptablement la construction, hors valeur du terrain, selon les règles ordinaires de l’impôt sur les sociétés. Il s’agit cependant d’un autre mécanisme, avec une fiscalité différente pendant l’exploitation et lors de la revente.

SCI à l’IR avec Jeanbrun	SCI à l’IS
Amortissement fiscal Jeanbrun	Amortissement comptable ordinaire
Revenus fonciers chez les associés	Résultat imposé au niveau de la société
Plafond Jeanbrun par foyer fiscal	Aucun plafond Jeanbrun
Plus-value relevant du régime immobilier des particuliers dans les situations concernées	Plus-value déterminée notamment à partir de la valeur nette comptable
Quote-part du résultat déclarée par les associés	Dividendes éventuellement imposés lors de leur distribution

Le choix de l’IS ne doit donc pas être effectué uniquement parce que son amortissement paraît plus souple. Il faut comparer l’ensemble du cycle de l’investissement, notamment la fiscalité des loyers, la trésorerie, la distribution des bénéfices et la revente.

Quelles conditions la SCI doit-elle respecter ?

La détention par une SCI ne modifie pas les conditions fondamentales du dispositif Jeanbrun.

Un logement éligible

Dans le droit actuellement applicable, le logement doit être situé en France dans un bâtiment d’habitation collectif.

Il peut s’agir :

• d’un logement acquis neuf ;

• d’un logement acquis en VEFA ;

• d’un logement que la SCI fait construire ;

• d’un logement ancien répondant aux conditions légales relatives aux travaux.

Pour l’ancien, le logement collectif doit actuellement :

• soit faire l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ;

• soit faire l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et satisfaire aux critères d’une réhabilitation lourde.

Une réforme de ces conditions a été votée en première lecture par le Sénat, mais elle n’est pas encore applicable.

Une acquisition dans la période prévue

L’acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Pour un logement que la SCI fait construire, la demande de permis de construire doit être déposée pendant cette période.

La date de création de la SCI n’est pas déterminante. Une SCI constituée avant 2026 peut donc utiliser le dispositif si elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés et acquiert un logement éligible pendant la période légale.

Une location nue en résidence principale

Le logement doit être loué nu, de manière effective et continue, à titre de résidence principale du locataire. Le dispositif Jeanbrun n’est pas compatible avec une location meublée sur le même logement.

Un engagement de neuf ans

La SCI doit s’engager à louer le logement pendant une durée minimale de neuf ans. Dans le neuf, la mise en location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement du logement ou son acquisition si elle est postérieure. Dans l’ancien, ce délai est apprécié à partir de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition si elle est postérieure.

Des plafonds de loyer et de ressources

Le loyer doit respecter le plafond correspondant :

• à la localisation du logement ;

• à sa surface ;

• au niveau de location retenu ;

• à la catégorie intermédiaire, sociale ou très sociale.

Les ressources du locataire doivent également être inférieures au plafond applicable à la date de conclusion du bail.

Les associés doivent-ils conserver leurs parts pendant neuf ans ?

Oui. Lorsqu’un logement Jeanbrun appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le porteur de parts doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période obligatoire de location. Cette règle est essentielle dans une stratégie familiale. Une cession ou une donation de parts pendant la période d’engagement ne doit pas être considérée comme une opération fiscalement neutre. Elle peut constituer une rupture de l’engagement de conservation et entraîner la remise en cause des amortissements dont l’associé a bénéficié. La SCI peut faciliter une transmission patrimoniale sur le long terme, mais le calendrier des donations ou des cessions doit être articulé avec l’engagement Jeanbrun. Une transmission prévue à court terme peut justifier de différer l’option ou de revoir la structure du projet.

Une exception est notamment prévue lorsque le transfert ou le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à une imposition commune. Le conjoint survivant peut, sous conditions, demander la reprise du dispositif pour la période restant à courir.

Peut-on démembrer les parts d’une SCI Jeanbrun ?

En principe, l’amortissement Jeanbrun n’est pas applicable aux revenus provenant de parts dont le droit de propriété est démembré.

La séparation entre usufruit et nue-propriété des parts doit donc être étudiée avec une vigilance particulière. Une stratégie consistant à démembrer immédiatement les parts pour préparer une transmission peut être incompatible avec l’avantage fiscal recherché.

Lorsqu’un associé détient à la fois des parts en pleine propriété et des parts démembrées, l’application de l’amortissement doit être examinée en fonction des droits attachés à chaque catégorie de parts.

Il est préférable d’organiser dès le départ la chronologie entre :

• l’acquisition du logement ;

• l’option pour le dispositif Jeanbrun ;

• la période obligatoire de location ;

• la conservation des parts ;

• le projet de donation ou de démembrement.

Comment l’amortissement est-il réparti entre les associés ?

La SCI calcule le résultat foncier lié au logement. L’amortissement Jeanbrun vient réduire ce résultat, dans les mêmes conditions que pour un investissement détenu directement. Le résultat foncier obtenu est ensuite réparti entre les associés selon leurs droits dans la société. Chaque associé prend en compte sa quote-part dans sa propre situation fiscale.

Prenons une SCI détenue de la manière suivante :

Associé	Participation
Associé A	60 %
Associé B	40 %

Si le résultat foncier de la SCI, après charges et amortissement, s’établit à –1 000 €, sa répartition indicative sera la suivante :

Associé	Quote-part indicative
Associé A	–600 €
Associé B	–400 €

L’utilisation fiscale de cette quote-part dépend ensuite de la situation personnelle de chaque associé :

• autres revenus fonciers ;

• autres investissements Jeanbrun ;

• composition du foyer fiscal ;

• intérêts d’emprunt ;

• règles d’imputation du déficit foncier ;

• plafond d’amortissement encore disponible.

Le plafond d’amortissement est-il multiplié par le nombre d’associés ?

Non. La SCI ne doit pas être présentée comme un moyen automatique de multiplier les plafonds. La loi prévoit que la somme des déductions Jeanbrun ne peut excéder :

Situation	Plafond annuel
Cas général	8 000 € par foyer fiscal
Au moins 50 % des revenus concernés en location sociale	10 000 € par foyer fiscal
Au moins 50 % des revenus concernés en location très sociale	12 000 € par foyer fiscal

Chaque associé doit donc apprécier sa quote-part d’amortissement au regard du plafond de son propre foyer fiscal et de ses autres investissements éventuels. Deux associés appartenant au même foyer fiscal ne disposent pas chacun d’un plafond séparé.

Lorsque les associés appartiennent à des foyers fiscaux distincts, chacun doit vérifier personnellement l’utilisation de sa quote-part et le plafond encore disponible.

Exemple chiffré d’un investissement Jeanbrun en SCI à l’IR

Prenons une SCI à l’IR qui acquiert un appartement neuf collectif pour un prix net de frais de 250 000 €. Les hypothèses sont les suivantes :

Donnée	Hypothèse
Prix d’acquisition net de frais	250 000 €
Valeur forfaitaire du foncier	20 %
Base amortissable	200 000 €
Niveau de location	Intermédiaire
Taux d’amortissement	3,5 %
Loyers annuels	9 000 €
Charges déductibles retenues	3 000 €

L’amortissement annuel théorique est de : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €

Le résultat foncier simplifié devient : 9 000 € de loyers – 3 000 € de charges – 7 000 € d’amortissement = –1 000 €

Sans l’amortissement Jeanbrun, le résultat avant impôt aurait été de 6 000 €. Sous réserve que l’amortissement soit intégralement utilisable au regard du plafond encore disponible dans chaque foyer fiscal, l’écart de base imposable atteint 7 000 €.

Pour des associés soumis à une tranche marginale d’imposition de 30 %, cela représente un effet potentiel de 2 100 € sur l’impôt sur le revenu.

Ce montant reste indicatif. Il doit être ajusté selon :

• la répartition des parts ;

• les autres revenus fonciers ;

• les intérêts d’emprunt ;

• les autres investissements Jeanbrun ;

• les règles d’imputation du déficit foncier ;

• la situation propre à chaque foyer.

Avec une répartition de 60 % et 40 % :

Associé	Quote-part indicative de l’amortissement	Effet potentiel à une TMI de 30 %
Associé A – 60 %	4 200 €	1 260 €
Associé B – 40 %	2 800 €	840 €

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Acheter en direct ou avec une SCI à l’IR ?

La SCI à l’IR peut être pertinente lorsque plusieurs personnes souhaitent investir ensemble et organiser précisément leurs relations.

Elle permet notamment de prévoir dans les statuts :

• la répartition des droits ;

• les pouvoirs du gérant ;

• les modalités de prise de décision ;

• les conditions de cession des parts ;

• l’arrivée ou le départ d’un associé ;

• la poursuite de la société en cas de décès ;

• les règles de financement du projet.

L’achat en direct reste cependant plus simple pour une personne qui investit seule et ne poursuit pas d’objectif particulier d’organisation ou de transmission.

L’achat en direct peut être adapté si :

• l’investisseur achète seul ;

• le projet patrimonial reste simple ;

• aucune organisation à plusieurs n’est nécessaire ;

• la priorité est de limiter les formalités et les frais de gestion.

La SCI à l’IR peut être adaptée si :

• le projet est réalisé en couple, en famille ou entre plusieurs investisseurs ;

• les associés souhaitent organiser la gestion du logement ;

• la répartition du financement doit être encadrée ;

• la détention de parts correspond mieux à la stratégie patrimoniale ;

• la conservation des parts pendant la durée Jeanbrun est compatible avec les objectifs de chacun.

Le choix doit être fait avant l’acquisition. Transférer ensuite un logement détenu directement vers une SCI constitue une opération juridique et fiscale distincte.

Peut-on louer le logement à un associé ou à sa famille ?

Dans le droit actuellement applicable, la location à un associé ou à certains proches d’un associé entraîne une restriction importante.

Lorsque le logement détenu par la SCI est loué :

• à l’un des associés ;

• à un membre de son foyer fiscal ;

• à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus ;

l’associé concerné ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement. Le Sénat a voté le 8 juillet 2026 la suppression de l’exclusion visant certains parents et alliés. Cette modification a été adoptée en première lecture, mais elle n’est pas encore applicable.

Elle doit encore être examinée par l’Assemblée nationale et peut être modifiée avant une éventuelle adoption définitive et sa promulgation.

Une opération destinée à loger un enfant, un parent ou un autre proche ne doit donc pas être construite aujourd’hui sur l’hypothèse que cette ouverture sera définitivement adoptée.

Comment déclarer un investissement Jeanbrun détenu par une SCI ?

Une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés doit déposer chaque année une déclaration de résultat immobilier par voie électronique.

Dans l’organisation déclarative actuellement présentée par l’administration, la déclaration simplifiée n° 2072-S concerne les situations ordinaires, tandis que la déclaration complète n° 2072-C est notamment destinée aux SCI qui pratiquent une déduction au titre de l’amortissement. Cette logique conduit à envisager la déclaration complète pour un logement Jeanbrun.

Les formulaires portant sur les revenus perçus en 2026 ne seront toutefois définitivement connus qu’au moment de la campagne déclarative de 2027. Il faudra donc utiliser le formulaire et les annexes expressément désignés par l’administration pour le nouveau dispositif.

La SCI devra notamment déterminer :

• les loyers encaissés ;

• les charges déductibles ;

• les intérêts d’emprunt ;

• le montant de l’amortissement correspondant au logement ;

• le résultat foncier avant et après amortissement ;

• la quote-part revenant à chaque associé.

Chaque associé devra ensuite déclarer les éléments correspondant à ses droits dans la société. Selon sa situation et les instructions de la campagne fiscale, cette déclaration pourra notamment nécessiter une déclaration de revenus fonciers n° 2044 spéciale.

Le bénéfice de l’amortissement est subordonné à une option exercée lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Pour un logement ancien, l’année de référence est celle de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement concerné.

La SCI et les associés devront conserver notamment :

• l’acte authentique d’acquisition ;

• les statuts et la répartition des parts ;

• les engagements de conservation des associés ;

• les justificatifs relatifs au financement ;

• les documents d’achèvement du logement ou des travaux ;

• le bail ;

• les justificatifs de ressources du locataire ;

• le calcul du plafond de loyer ;

• les factures et justificatifs des travaux ;

• le tableau annuel de suivi de l’amortissement.

Que se passe-t-il si un associé revend ses parts avant neuf ans ?

La conservation des titres constitue une condition du dispositif. Lorsqu’un associé cède ses parts avant l’expiration de la période d’engagement, les amortissements dont il a bénéficié peuvent être remis en cause. Le revenu net foncier de l’année de la rupture est alors susceptible d’être majoré du montant des amortissements précédemment déduits, selon le mécanisme prévu par la loi.

Certaines exceptions existent notamment en cas :

• d’invalidité correspondant aux catégories prévues par la loi ;

• de licenciement ;

• de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune.

Une clause statutaire limitant la cession des parts ne remplace pas l’engagement fiscal, mais elle peut contribuer à organiser la stabilité de la société pendant la période de location. Chaque associé doit donc connaître la durée de son engagement avant l’acquisition.

Quelle fiscalité à la revente pour une SCI Jeanbrun ?

Lorsqu’une SCI à l’IR vend le logement, la plus-value relève en principe du régime applicable aux plus-values immobilières des particuliers, à proportion des droits des associés. Cependant, le dispositif Jeanbrun modifie le calcul du prix d’acquisition retenu pour déterminer la plus-value. Celui-ci est minoré du montant des amortissements Jeanbrun précédemment admis en déduction.

L’amortissement améliore donc la fiscalité pendant la détention, mais peut augmenter la plus-value imposable à la sortie.

Cette règle ne signifie pas que l’opération devient nécessairement défavorable. Le résultat final dépend notamment :

• des économies fiscales cumulées ;

• de la durée de détention ;

• de l’évolution du prix du logement ;

• des abattements pour durée de détention ;

• du montant des travaux ;

• du financement ;

• du prix de revente.

La cession des parts de la SCI constitue une opération différente de la vente du logement par la société. Son traitement doit être analysé séparément, en particulier si elle intervient pendant l’engagement Jeanbrun.

La SCI améliore-t-elle automatiquement la rentabilité ?

Non. La SCI organise la propriété et la gestion du logement, mais elle ne modifie pas le prix d’achat, le loyer autorisé ou la demande locative. Elle peut ajouter certains coûts :

• constitution de la société ;

• rédaction des statuts ;

• formalités juridiques ;

• gestion bancaire ;

• déclaration annuelle ;

• accompagnement comptable ou fiscal ;

• organisation des assemblées et décisions.

Ces frais peuvent être cohérents pour un projet à plusieurs, mais ils doivent être intégrés dans la rentabilité réelle.

Le choix de la SCI doit répondre à un besoin juridique ou patrimonial identifiable, et pas seulement à l’idée qu’une société serait nécessairement plus avantageuse.

Faut-il créer la SCI avant de rechercher le logement ?

Il est utile de définir la structure du projet suffisamment tôt, mais il n’est pas indispensable de créer la SCI avant toute recherche immobilière.

La première étape consiste à comparer :

• le budget disponible ;

• le niveau d’apport ;

• la capacité d’emprunt ;

• la répartition envisagée entre les associés ;

• le type de logement ;

• le loyer plafonné ;

• l’économie fiscale ;

• l’effort d’épargne ;

• la stratégie de revente.

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Notre avis sur la loi Jeanbrun en SCI

La SCI à l’IR est une structure cohérente pour utiliser le dispositif Jeanbrun lorsqu’un logement est acquis à plusieurs et que les associés souhaitent organiser durablement sa gestion. Elle permet de réunir la détention collective du bien et la fiscalité des revenus fonciers, tout en conservant l’accès à l’amortissement Jeanbrun. Son intérêt dépend cependant du projet.

Pour un investisseur seul, l’achat en direct peut rester plus simple. Pour un couple, une famille ou plusieurs investisseurs, la SCI peut apporter un cadre plus lisible, à condition d’accepter ses formalités et de conserver les parts pendant toute la durée exigée.

Une simulation réalisée en amont permet d’obtenir cette vue d’ensemble, même avant d’avoir sélectionné le bien définitif.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun et la SCI

Une SCI à l’IR est-elle éligible au dispositif Jeanbrun ?

Oui. Le dispositif s’applique lorsque le logement appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. Une SCI à l’IR peut donc en bénéficier si le logement, la location et les associés respectent toutes les conditions prévues.

Une SCI à l’IS peut-elle bénéficier de l’amortissement Jeanbrun ?

Non. Une SCI à l’IS ne bénéficie pas de l’amortissement Jeanbrun. Elle peut pratiquer un amortissement comptable de la construction, hors terrain, selon les règles ordinaires de l’impôt sur les sociétés, mais il s’agit d’un régime différent.

Une SCI déjà existante peut-elle acheter un logement Jeanbrun ?

Oui. La date de création de la SCI n’est pas déterminante. Elle doit être non soumise à l’impôt sur les sociétés et acquérir un logement éligible entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Les associés doivent-ils conserver leurs parts pendant neuf ans ?

Les porteurs de parts doivent conserver la totalité de leurs titres jusqu’à l’expiration de la période obligatoire de location. Une cession anticipée peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal.

Peut-on donner les parts de la SCI à ses enfants pendant l’engagement ?

Une donation entraîne un transfert de propriété et peut rompre l’engagement de conservation. Elle ne doit pas être réalisée pendant la période Jeanbrun sans une analyse préalable de ses conséquences fiscales.

Peut-on démembrer les parts d’une SCI Jeanbrun ?

En principe, l’amortissement n’est pas applicable aux revenus provenant de parts démembrées. Une exception est notamment prévue dans certaines situations résultant du décès d’un époux soumis à une imposition commune.

Le plafond de 8 000 € s’applique-t-il par associé ?

Le plafond s’apprécie par foyer fiscal. Une SCI ne permet donc pas de multiplier automatiquement le plafond par le nombre d’associés.

Peut-on louer le logement à un associé ?

Lorsque le logement est loué à un associé, celui-ci ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement. La situation des autres associés et les conséquences exactes du bail doivent être vérifiées avant sa conclusion.

Peut-on louer un logement Jeanbrun à l’enfant d’un associé ?

Dans le droit actuellement applicable, la location à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré empêche l’associé concerné de bénéficier de l’amortissement. Le Sénat a voté un assouplissement, mais celui-ci n’est pas encore en vigueur.

Quelle déclaration doit remplir une SCI Jeanbrun ?

La SCI doit déposer sa déclaration de résultat immobilier par voie électronique. La déclaration complète n° 2072-C est actuellement utilisée lorsqu’une SCI pratique une déduction au titre de l’amortissement. Les formulaires et annexes propres au dispositif Jeanbrun devront être confirmés lors de la campagne fiscale portant sur les revenus de 2026.

Vaut-il mieux acheter en direct ou avec une SCI ?

L’achat direct est généralement plus simple. La SCI peut être pertinente lorsque plusieurs personnes investissent ensemble ou souhaitent organiser la gestion et la détention du bien. Le meilleur choix dépend du financement, des objectifs patrimoniaux et de la durée de détention.

La réforme en cours remet-elle en cause l’éligibilité des SCI à l’IR ?

Non. L’éligibilité des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés existe déjà dans le droit en vigueur. Le texte voté par le Sénat porte notamment sur les SCPI et certaines locations familiales, mais il n’est pas encore définitivement adopté.

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Sources officielles

• Code général des impôts, article 31 : conditions de l’amortissement, sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, conservation des parts et démembrement.

• Code général des impôts, article 150 VB : prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value.

• Code général des impôts, article 156 : règles d’imputation du déficit foncier.

• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47.

• Impots.gouv.fr : déclarations des sociétés civiles immobilières non soumises à l’IS.

• Sénat, texte n° 157 adopté en première lecture le 8 juillet 2026.

• Assemblée nationale, dossier du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement.