LE DOSSIER LOI JEANBRUN · 2026
Loi Jeanbrun 2026 : comprendre le dispositif et ses avantages
La loi Jeanbrun est un dispositif fiscal destiné à l’investissement locatif en location nue. Elle permet, sous conditions, de déduire chaque année une partie de la valeur du logement de vos revenus fonciers : c’est l’amortissement. Cette déduction peut alléger votre imposition en contrepartie d’engagements sur la location. Source officielle : Service Public.
Ce dossier rassemble les repères pour comprendre son fonctionnement, situer ses avantages et ses limites, puis préparer votre projet immobilier. Les explications et les exemples vous donnent une première vue d’ensemble ; les articles thématiques approfondissent ensuite les questions liées au logement, à la fiscalité et au financement.
Location nue
9 ans minimum
Revenus fonciers au réel
28 Pages · PDF · Sans inscription
Un projet locatif se prépare en rapprochant le logement, son financement et sa fiscalité. Photo : Max Vakhtbovych / Pexels
COMPRENDRE AVANT DE CHOISIR
La loi Jeanbrun : les repères essentiels
Comment fonctionne le dispositif ?
Vous achetez un logement éligible pour le louer. Au régime réel, une fraction de sa valeur est déduite chaque année de vos revenus fonciers : c’est l’amortissement. Cette déduction réduit le résultat imposable, en complément des charges admises.
Quel avantage pour votre investissement ?
L’économie d’impôt dépend de la déduction utilisable et de votre situation fiscale. Un amortissement de 6 000 € ne correspond donc pas à 6 000 € d’impôt économisé. L’exemple ci-dessous montre comment une même déduction produit des effets différents.
Quelles conditions faut-il réunir ?
Le cadre actuel concerne les logements collectifs neufs ou anciens avec des travaux répondant aux exigences du dispositif. Vous vous engagez à louer nu, comme résidence principale, pendant neuf ans au minimum. Le loyer et les ressources du locataire doivent respecter des plafonds. L’acquisition, le logement et le bail doivent remplir l’ensemble des conditions.
Quelles limites garder en tête ?
L’avantage fiscal ne garantit ni la rentabilité du logement ni son autofinancement. Le prix, les travaux, les charges, les périodes sans locataire et le crédit déterminent aussi votre budget. La durée de détention et la fiscalité à la revente comptent dans le résultat final.
Pour situer votre projet, rapprochez le prix envisagé, le loyer possible et le financement de votre fiscalité. Vous pourrez ensuite comparer Jeanbrun avec les autres solutions accessibles et estimer l’effort d’épargne nécessaire.
Repères du cadre applicable vérifiés le 29 septembre 2026 · Source : Service Public. Les évolutions en discussion ne sont pas présentées comme des règles acquises.
Votre point de départ
Le fonctionnement et les conditions essentielles.
Le logement, la commune et le loyer envisageable.
La fiscalité, le budget et la durée de détention.
Comprendre le fonctionnement de la loi Jeanbrun
L’amortissement réduit la base imposable. L’économie d’impôt correspond à l’effet de cette déduction sur votre fiscalité. Les loyers et le financement déterminent ensuite la place de l’investissement dans votre budget.
1
Un logement mis en location
L’achat porte sur un bien éligible. La location nue, sa durée et les conditions du bail déterminent le cadre de l’investissement.
2
Une déduction fiscale annuelle
Au régime réel, l’amortissement autorisé s’ajoute aux charges déductibles pour calculer le résultat foncier imposable. Son montant dépend notamment du logement et du niveau de location.
3
Un budget à rapprocher des loyers
Le loyer, les mensualités de crédit, les dépenses et l’effet fiscal permettent d’estimer votre contribution personnelle. Le remboursement du capital construit progressivement votre patrimoine.
Logements, location, amortissement et démarches : la référence détaillée pour étudier les règles applicables.
Des réponses ciblées sur l’achat, les locataires, la fiscalité et la durée du projet.
EXEMPLE PÉDAGOGIQUE
Une même déduction, deux effets sur l’impôt
Prenons 6 000 € d’amortissement annuel admis en déduction, intégralement imputés sur un résultat foncier positif. L’économie d’impôt sur le revenu dépend de la tranche dans laquelle se situe la somme déduite.
Tranche à 11 %
660 €
d’impôt sur le revenu économisé par an
6 000 € × 11 %
Tranche à 30 %
1 800 €
d’impôt sur le revenu économisé par an
6 000 € × 30 %
Exemple pédagogique isolant l’impôt sur le revenu : tranche constante sur la totalité de la déduction, sans effet de décote, hors prélèvements sociaux. Les 6 000 € sont une hypothèse d’amortissement admissible, pas une somme versée par l’État ni le résultat d’une simulation de votre projet.
Ces montants éclairent l’effet fiscal. Pour connaître le budget à prévoir chaque mois, le calcul intègre aussi le loyer, le crédit et les charges du logement. L’économie annuelle d’impôt ne correspond pas nécessairement à un encaissement mensuel régulier.
Situer l’avantage fiscal et le budget de votre projet
Votre niveau d’imposition, vos autres revenus fonciers et le financement modifient le résultat de l’opération. Les exemples permettent de comprendre ces variations, puis de les rapprocher du prix et du loyer que vous envisagez.
Suivre le calcul de l’amortissement et de l’économie fiscale sur un investissement illustratif.
Situer l’intérêt fiscal du dispositif selon votre tranche marginale d’imposition.
Comprendre l’effet d’un nouvel investissement sur le résultat foncier de votre foyer.
Retrouver le barème, la base de calcul et les limites annuelles de déduction.
Comparer le niveau de loyer, l’effet fiscal et le revenu disponible dans chaque scénario.
Rapprocher le prix, le loyer plafonné et le crédit pour estimer l’effort mensuel.
VOTRE PROJET, EN CHIFFRES
Quel budget mensuel pour votre projet ?
Avec votre prix d’achat et la localisation, notre simulateur rapproche le financement et la fiscalité. Vous pouvez comparer les dispositifs selon l’effort d’épargne ou le cash-flow, la rentabilité annuelle et la projection sur neuf ans avec revente Jeanbrun incluse.
Une première estimation est possible même si le logement reste à choisir. Notre simulateur compare 6 dispositifs dans le neuf et l'ancien.
✓ Effort d’épargne / cash-flow
✓ Rentabilité annuelle
✓ Projection sur 9 ans
Gratuit · 1 min · rapport PDF
Relier le logement, sa localisation et le loyer
Le régime actuel concerne l’habitat collectif. Dans l’ancien, le programme de travaux participe à l’éligibilité. La commune intervient dans les plafonds applicables ; le loyer retenu tient également compte du marché local et des règles locatives.
Trouver le classement officiel et comprendre ce qu’il change pour votre projet.
Passer du barème à un loyer mensuel en tenant compte de la surface et des annexes.
Observer l’incidence des prix et des loyers sur l’effort d’épargne.
Distinguer les règles applicables de l’ouverture envisagée pour certaines maisons anciennes avec travaux.
Comparer Jeanbrun aux autres solutions
Le type de location, les travaux et la durée envisagée orientent la comparaison. Elle porte sur l’impôt, les recettes, les dépenses et la sortie du projet. Pour les scénarios compatibles avec le bien retenu, des hypothèses communes rendent les résultats plus faciles à comparer.
Comparer la location nue et la location meublée, pendant la détention et à la revente.
Examiner les travaux, les conditions et les effets fiscaux d’un projet de rénovation.
Étudier la manière dont les travaux et l’amortissement interviennent dans le résultat fiscal.
Comparer un investissement avec amortissement Jeanbrun au régime réel de droit commun.
Rapprocher les mécanismes fiscaux, les loyers et les engagements de location.
Comprendre les différences avec l’ancien dispositif, fermé aux nouveaux investissements depuis 2025.
Préparer l’achat et la durée de détention
Le choix du mode de détention, l’engagement de location et les conditions de revente entrent dans la projection dès l’acquisition. Les amortissements déduits sont notamment pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable à la cession.
Mettre en perspective les avantages, les contreparties et les situations étudiées.
Organiser les premières hypothèses de budget, d’apport et de financement.
Comprendre les différences entre SCI à l’IR, SCI à l’IS et détention en direct.
Examiner l’engagement de location et les conséquences fiscales d’une cession anticipée.
Rapprocher travaux, loyers, location et calendrier de votre projet immobilier.
Distinguer le dispositif actuel des évolutions proposées
Au 29 septembre 2026, les sources officielles consultées présentent toujours les assouplissements du dispositif comme un projet en discussion. Les conditions en vigueur restent la référence pour apprécier une acquisition. Les évolutions envisagées pour l’ancien et les maisons sont suivies séparément.
Situer les règles actuelles et la portée des changements proposés pour un achat avec travaux.
Organiser les premières hypothèses de budget, d’apport et de financement.
Pour préparer votre projet
Vous avez maintenant les repères pour comprendre Jeanbrun. Reste à savoir ce qu’il représente pour votre budget et votre patrimoine.
Même sans logement précis, un prix envisagé et une ville permettent de comparer les dispositifs, d’évaluer votre effort d’épargne et de projeter votre futur investissement.
Gratuit · 1 min · Rapport PDF
Sources et méthode
Les repères juridiques de ce dossier ont été vérifiés le 29 septembre 2026 dans les sources officielles ci-dessous. L’exemple fiscal isole un mécanisme sous les hypothèses indiquées ; chaque article détaille le sujet auquel il est consacré.